“白住五年”的房子靠谱吗
杭州楼市如今又出现了一种全新的“另类”卖房方式：“买我家的房吧！我们给你免费住5年，5年后如果不想要了，我们给你原房价的140%回购。”如此促销，开发商打的是什么算盘？
文／本刊记者 徐卓航
近期，浙江杭州的房价出现了不小的波动，又是降价潮、又是救市论，还有老业主维权、砸楼盘等风波。成为全国楼市关注焦点之后，杭州楼市如今又出现了一种全新的“另类”卖房方式：“买我家的房吧！我们给你免费住5年，5年后如果不想要了，我们给你原房价的140%回购。”
原来，这是杭州城西近郊一楼盘推出的促销宣传，而主导这一“诱惑”广告出台的则是多次宣称不会涉足房地产项目的杉杉集团。
回购仅限100套尾盘
据了解，杉杉集团掌门人郑永刚此前曾多次强调，杉杉不会涉足房地产项目，然而，在目前房地产市场面临下行压力之时，杉杉集团许以购房者5年140%原价回购，打的是什么算盘？
上述项目位于杭州市近郊余杭区径山镇，此前的开发商为恒和集团，公开资料显示，恒和集团有限公司是一家集房地产开发、物业管理、体育博览会等经营于一体的多元化企业集团，经营项目以上海为龙头，宁波、杭州为两翼。
据现场售楼处人员称，早在2008年前后，恒和集团就开始介入项目“恒和依山郡”的开发与销售，但由于此前交通等条件尚未完善，项目并不理想。卖了5年多，还剩最后100套50平方米精装小户型等待出售，适用此次回购政策正是这100套尾房。置业顾问对记者介绍称，购买公寓居住5年后，开发商可按照购买价格的140%进行回购。
“我们现在每天都有一两百号人过来看房子，反正6月1日到现在没有一天不成交的。”对于项目推广之后的销售情况，售楼人员表示目前还剩七八十套，“这100套房子的均价7000元左右，50平方米就是35万元；买了后既可度假、疗养用，也可以纯投资。再不买就迟了。”
然而，5年后的事难以说清，万一出现风险，140%回购政策该如何兑现？对于这样的疑虑，售楼人员的回答斩钉截铁：合同上白纸黑字写着呢，不会有问题的。如果房价涨得厉害，购房者也可以选择不卖给开发商，可以选择自己继续持有或者卖给市场。
对此，上述项目相关负责人也表示，此前售出的房源以及后续待开发别墅产品，均不在此次回购范围内，这100多套房源的货值只有4000多万元，不会构成负担；推行上述回购政策，一是开发商对其项目以及后市预期具备信心，其二则是目前很多购房者处于观望中，希望通过该措施重塑购房者信心，带动成交。
曾号称不做房地产
有杭州房地产业内人士对此表示，回购销售模式并不少见，但更多是用在商业地产项目，像这样用在住宅的几乎没有，估计开发商愿意用这种模式与整个项目困境有关。业内人士进一步分析指出，上述项目处于近郊，不适合刚需购房者，而限购限贷等调控政策影响明显。同时由于开发周期较长，销售一直不温不火，不少房源变为了现房，占据了不少流动资金，该项目是试图通过回购模式撬动投资市场，回笼资金。
公开资料显示，郑永刚领军的杉杉是以资本为纽带的大型企业集群，创立于1989年，经历20年的发展，已在全国形成跨地域、跨行业的集团企业，旗下拥有102家具有独立法人资格的下属企业，产业包括服装、科技、投资、园区、贸易等，并未涉及房地产行业。早在日，郑永刚在博鳌论坛民营企业家圆桌会议说，“十年前不做房地产就已经边缘化了，现在再做房地产就是一个傻蛋了”，并称金融服务业未来是中国经济爆炸性增长的一块蛋糕。
那么，一度宣称不会进驻楼市的杉杉集团为何进驻这一卖了5年仍有积压的项目呢？上述项目相关负责人证实说，杉杉集团确实进驻该项目，新公司杉恒地产集团由杉杉控股51%，剩余49%归属原开发商恒和置业，而本次回购模式则是杉杉团队为主导策划出来的结果，是“用金融的思维去操作房地产”。
5月27日，杉恒地产集团总裁肖继孝也在杭州称，地产其实一直以来就是杉杉很少涉足的领域，除在宁波有些协作的资产项目以外，在他来之前，是没有的。对于此次进入房地产业务，肖继孝解释称，主要是基于对未来中国经济发展的乐观态度以及对未来人们对生活上的需求提升的一个巨大刺激。同时，虽然在楼市“下半场”进场具备一定风险，但杉恒不会做简单的传统住宅产品，“我们将更多切入生活、特色类的地产，同时它也跟金融产品做良好结合，让市场更多一种选择。”
140%回购未必划算
那么，140%回购、免费住五年这样看似“稳赚不赔”的做法是否真的划算呢？静下心来仔细想想，其实也未必。
不少专家就指出，稳赚不赔在我们国家的金融体系之内只有一种，那就是银行。除了银行存款以外，没有稳赚不赔这样的话。每年10%的利率虽说是比较合理的利率，并不算很高，对于开发商来讲也有足够的钱可以赚。但是国家并不允许以这种方式对外公开进行集资，开发商承诺将来回购，完全有可能会被国家相关部门认定是一种非法集资，“向不特定的多数人去募集资金”，而一旦变成了非法集资，就意味着合同本身不受保护，购房者最多只能拿回本金，利息将全部罚没。
不单单是开发商的承诺和合同不怎么“靠谱”。140%的回购数额也并不如何“划算”，实际上购房者仍然需要同一般买房一样，在一开始就将钱款付给开发商。而这笔钱款如果按照每年正常投资的复利计算，只需7%左右的年利率即可达到5年后140%的本息回报。乍一看这个年回报虽然高于普遍的理财投资回报，但5年后的房价会是怎样的状况呢？即使房价维持在某个相对稳定的区间内，但考虑到人民币可能出现贬值等因素，100万元的房子未来五年可能（、、）市场价就不止140万元。当然，房价也存在五年后下跌的预期，不过开发商既然敢放话说能回购，自然也是看准了五年后的市场趋势。而话说回来，真的有人会住了5年之后又折腾一次毅然换房吗？
总体来说，开发商这一貌似“另类”的做法更多地是快速回笼资金和吸引眼球的“新变种”。真的要找又实用、又划算的房子，还需要购房者仔细去看了。
本文来源：理财周刊
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85年及以前建的预制板老房子还可以放心居住多少年？
最近几年关于老房子成危房、倒塌的事情多起来了。85年前建的预制板房子至今已过去30年，大家认为还可以放心居住多少年？放心居住指住在里面不用担心倒塌的事。不考虑地震战争因素，可考虑台风等恶劣天气因素。
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5. &40年以上
18.18% (40)
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以后就是贫民窟
现在造的房子也不见得多牢！
最近几年关于老房子成危房、倒塌的事情多起来了。
& & 就怕有震动~& && && && && && && && && && && && && && && && &&&
翻翻我的老帖子~~~
谁也说不清楚的。预制板理论上寿命是30年。找个结构工程师看看
现在可以搬出来了
水泥工 发表于
谁也说不清楚的。预制板理论上寿命是30年。找个结构工程师看看
设计寿命不是50年吗？
以前的东西质量好，现在都是偷工减料的。
lelo_lover 发表于
以前的东西质量好，现在都是偷工减料的。
预制板的房子是结构性缺陷，质量谈不上好，砖头预制板为主，极少部位钢筋混凝土。
我是不敢买这样的房子，五年、十年后估计无人接盘。等拆迁？政府等着业主感到危险要求主动搬迁，压低价格。
只要不地震，保用100年，地震就88了
松木场的铁路林场60年代的宿舍，
预制板到现在都没蹋。瞎操心。
鱼泊 发表于
只要不地震，保用100年，地震就88了
我记得大约30年以前浙大玉泉那边地震过，
有一家的煤饼炉子震破了，后来那边都跑出去搭帐篷住了一晚
松木场的铁路林场60年代的宿舍，
预制板到现在都没蹋。瞎操心。
当然不会百分百出问题，但只要有个5-10%同类型房子出问题就已经足以让大部分人却步
鱼泊 发表于
只要不地震，保用100年，地震就88了
100年太夸张
网络穿梭机 发表于
当然不会百分百出问题，但只要有个5-10%同类型房子出问题就已经足以让大部分人却步
出问题最多的，俗称危房，
集中在88~97年这10年竣工的小区
偷工减料盛行，东阳小包工头发财的年代。
全中国都一样，包括杭州。
网络穿梭机 发表于
100年太夸张
不地震，没有承重墙乱敲的狗屎，100年毫无鸭梨。
出问题最多的，俗称危房，
集中在88~97年这10年竣工的小区
偷工减料盛行，东阳小包工头发财的年代。
那如果这十年的小区，有多少比例能再撑过30年？
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买了房子，我可以住多久？
在乡下，买到地基盖好了可以住几辈人．城市里的蜂窝房怎么算啊？要是我住2楼，底楼要拆房怎么办？ 地皮属于谁的呢？
房地产公司销售几室几厅的房子，可以住多久？ 听说住70年就要回收？ 那还不如去租房住？
我有更好的答案
房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自日起施行)第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。
采纳率：86%
来自团队：
每一快地都有他的使用年限，楼下是商铺楼上是住宅的,使用年限是不一样的，住宅是70年，商铺是50年，如果商铺到了50年也不可能拆,拆了商铺那楼上的住宅怎么办勒.通常情况下是补交叫什么土地使用费的吧,具体的我也忘了。
本回答被提问者采纳
这房子的使用时间是这样的，居民住宅是七十年，商用房是五十年，教育愉快场地是四十年
要先征得土地使用权才能盖房子
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色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。　　2008年，北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施。同年7月中旬，郑州的一家开发商推出了“先让利（让利10%）、再保本回购（三年后可将房产以购价118%的价格返售开发商）”的售房措施。
　　日，位于郑西新城的某大型楼盘，推出“溢价回购、置业无忧” 增值销售策略，成为郑州楼市首个推出购房保障承诺的项目。
　　2014年5月，杭州城西近郊一楼盘许以"购房者5年后140%原价回购"承诺，据悉背后因为有民营巨头杉杉控股的介入。
　　6月10日，德信地产携手凯银投资一起宣布：在温州推出"三年无理由120%回购"购房保障计划，为温州市民提供一种全新的住宅销售模式--住宅回购。
　　房产N年后溢价回购消息让近段时间颇为寂静的圈沸腾了起来，一时间业内人士议论纷纷，点赞的有之，持保留意见的有之。
　　那么，类似140%回购、免费住五年这样看似“稳赚不赔”的做法是否真的划算呢？静下心来仔细想想，其实也未必。作为购房者，面对的不仅仅是20%、40%的收益这么简单，成本可能完全抵消这些“收益”。
　　1、固定成本
　　从购房者的角度算了一笔账，购买新房应缴1.5%－3%的契税，印花税，购房总价的0.05%，房屋维修，购房总价的2-3%。交易时二手房要交契税：1%－4%的契税，5.6%的营业税、个人所得税（1%，房产证满5年并且是唯一住房的可以免除），这部分固定成本总和已至少为房价的11.15％。这还不包括装修费(若毛坯交楼)等隐性成本。
　　2、资金成本
　　5年期以上贷款基准利率为每年6.55％（现在房贷紧张，以基准利率是否能贷到款还不确定）、首付资金如果拿去投资，按照年利息５％计算，复利还会更高。这样5年的资金成本就在30%以上。
　　两项成本加起来，就已经超过40%的“收益了”。
　　没有稳赚不赔的购房
　　不少专家就指出，稳赚不赔在我们国家的金融体系之内只有一种，那就是银行。除了银行存款以外，没有稳赚不赔这样的话。每年10%的利率虽说是比较合理的利率，并不算很高，对于开发商来讲也有足够的钱可以赚。但是国家并不允许以这种方式对外公开进行集资，开发商承诺将来回购，完全有可能会被国家相关部门认定是一种非法集资，“向不特定的多数人去募集资金”，而一旦变成了非法集资，就意味着合同本身不受保护，购房者最多只能拿回本金，利息将全部罚没。
　　乍一看这个年回报虽然高于普遍的投资回报，但5年后的房价会是怎样的状况呢？即使房价维持在某个相对稳定的区间内，但考虑到人民币可能出现贬值等因素，100万元的房子未来五年可能二手房市场价就不止140万元。当然，房价也存在五年后下跌的预期，不过开发商既然敢放话说能回购，自然也是看准了五年后的市场趋势。而话说回来，真的有人会住了5年之后又折腾一次毅然换房吗？
　　但在房产走势充满悬疑的当下，刚需还是要买房。既然开发商有信心证明自己的品质，提出“包退房”的承诺，也对5年后的房价走势表示乐观，那购房者给自己的房子签一份“保价协议”，多一份这样的协议就是多一个选择，又何妨呢？
　　签约就是把风险最小化，保障最大化。如果签了这样的协议，万一房价贬值到５０％又急需钱用时，最大的希望是能兑现协议的承诺。所以你需要注意以下两点：
　　一、需要调查开发商是否具有回购实力以及协议相对人是否为开发商自身。别仅看品牌，很多大开发商打着自己的牌子卖房，但是用于跟购房者签协议的是特别成立的公司――其子公司或以其控股的普通公司，此公司只为这个项目而存在的，但在法律上就是两回事了，其子公司或其控股的普通公司负债，母公司或控股公司一般只对投入的资产负有限责任，而此类项目中，开房商特意成立的公司把房子卖了基本就没有什么固定资产了，赢了官司却无法执行在现实中是常态。
　　二、需要明确合同条款和内容。一定要留意广告语出现的承诺，类似于“购房三年原价回购”，同时对比较有歧义的话如“回购时间”、“市价”这些模糊概念，最好签订合同的时候，有专业的律师在场。附条件的，明确降价的确定方式；附期限的，明确期限的开始和终止。另外，必须明确的还有交易的价格、款项支付的方式、支付的日期、通知送达的方式、装修、赎楼、担保、税费、违约责任、争议解决等条款。约定得越细，出现争议的可能性就越小，千万别怕麻烦，协议本来就是为争议而准备的。律师还强调，由于和购房者之间无正规的买卖楼房的合同，因此法院在执行的时候难度也很大。
　　“保值回购”与当下商场常用的“30天内无条件退换”一样，只不过是市场经济下的一个各取所需的新规则，仅此而已。我认为，一个理性的消费者，不会为商场打折或换三倍积分而购买不需要的商品，购房更应如此。
　　（参考资料：理财周刊，深圳特区报，广州日报）
(责任编辑：陈大伟)
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