买房、卖房怕被坑？中介的这些套路你要知道！
每当房价开始“发疯”，房产中介就成了最忙的群体之一。2016年是房地产市场的黄金年，房产中介趁此机会大赚了一笔。二手房经理人收入翻几番都不稀奇。有媒体报道，北京的一位经理人去年卖了23套房子，挣了40多万，而2015年他的收入只有13万。一、饱受诟病的房产中介但我身边的朋友，不管是买房的还是卖房的，说起房产中介来都有点头疼。有人甚至直言，房产中介在一定程度上成了房价不断飙高的“帮凶”。2017年开年以来，伴随着“去库存”政策的不断实施，加之“3·17”新政靴子的落地，又掀起二手房的购房狂潮。更多刚需人群逐渐将目光投向二手房市场，他们为解决需求问题，避免自己直接办理购买二手房过程中相关的麻烦手续，通过中介买房成了必经之路，本以为省时省力，殊不知中介为了促成交易，制造信息壁垒、提供虚假信息，增加交易杠杆，让消费者在购房过程中蒙受重大损失。巴菲特有句名言，说的是“千万不要问理发师你是否需要理发”，同理，千万也不要问房地产经纪人：什么时候买房最合适？因为他们的回答只有一个：现在最合适。二、中介坑你的十大套路不得不说：买房人和卖房人走得最多的路，大概就是中介的坑人“套路”！下面就是我们根据亲朋好友口述和公开报道整理的房产中介给的九大套路。套路1管它坑蒙拐骗，上了门再说！某房产中介发布信息：“最新房源出售啦！史上最低价格！”某购房小白：“哇塞！快去看看！别被别人抢了！”然而...现实是残酷的，接下来剧情的发展是这样的：“不好意思，这套房子刚刚刚刚刚刚成交，我们还没来得及把您看到的那条消息撤下来呢。”“您对房子有什么要求吗？”“我们这还有类似的房源，您不看看吗？”“要不然，您留个联系方式，有类似的房源我会及时通知您”‘“和您说一下，付全款才能享受一切优惠哦~”您看到了么，就像现在的美发店一样，进了门，还怕忽悠不了你掏钱吗？是不是中枪了。。。天上不会掉下馅饼。另外，低于市场价的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在买房软件上看到，就被秒了。套路2该配合你演出的我演视而不见中介最引以为豪的是，凭借奥斯卡级别的演技，让房主房客全都听自己的。某房产中介对卖家说：“买家说最多出100万，赶紧出手吧！现在不好卖啊！”某房产中介对买家说：“房主说110万就卖了，再不买就被抢了啊！快签吧！”托儿A：“你这房子朝西，客厅小，位置也不好，风水看着也不行，怎么可能值105万呢？”托儿B：“你买不买啊，您要不买我可就要了啊！我多出5万！而且我全款！赶紧的吧”要说现在这忽悠本领都是当年本山大叔言传身教给的啊！再加上现在福尔摩斯的洞察力，一忽悠一个准儿，卖一套签一套！在交易过程中，最坑爹的就是信息不对称，我说啥就是啥！吃多少差价那就看我的心情了，由不得你！套路3为赚更多中介费，怂恿卖家标高价挂牌价低于市场的房源有猫腻，那么，挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱？其实，这些高价房背后一般也有中介在捣乱。很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万，你要卖就挂550万，就算被人砍价，最后至少也能530万成交，轻轻松松多挣30万。”类似的说法，看似在为卖房者谋利益，实际上是给中介自己谋好处。以链家为例，他们一般按照实际成交金额收取2.7%的中介费（包括2.2%的居间代理费、0.5%的保障服务费）。如果成功怂恿卖家提价50万元，就能多收1.3万元中介费。套路4利用“店海战术”，垄断房源之前看房期间认识的一个资深中介表示，他可能要跳槽到链家了，因为他所在的公司能拿到的房源越来越少了，买房者都在链家上看房源。那么，链家是如何垄断房源的？高价！高价！还是高价！高价对于卖家有利，也能让链家吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，链家这一手段是有效的，对买家也是够狠。有一个朋友表示，她在换房时曾通过一家房产中介看中了一套房子，已经跟业主达成口头协议。但在即将签约之时，却被链家的中介给“撬”了，只因他们向业主承诺能卖更高。还有一些中介与业主签独家委托，承诺在一定时间（比如一个月内）高价格卖出，并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力，于是愿意将房子独家委托给链家。这种中介独家全代理的形式，很容易形成中介垄断。套路5“0佣金”噱头，未必真便宜“爱屋吉屋相比传统租房经纪，其实没有任何改变，除了把佣金降到了标准的1/2。”我爱我家一家线下门店的经纪人傲娇地表示，神情颇为不屑。不过，佣金虽然降低，但是房价却抬高了不少，羊毛始终出在羊身上。对此，证券时报曾公开质疑爱屋吉屋“同房不同价”的问题，就是同一套房子，爱屋吉屋给出的价格要高于传统中介。据我爱我家一位中介透露，他没有底薪，只拿提成，成交一单收取10%的提成，一个月工资过万，属于业绩很好的。而爱屋吉屋的工资构成是高底薪+低提成，其在网上发布的招聘信息显示，无责底薪6000元。“对于房产经纪人来说，这是很诱人的。至于低提成对于老业务员来说完全不是问题，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保证我在这家公司保持很好的收入，而不给公司带来任何创收。”我爱我家中介坦言。对此，知乎网友的一篇吐槽贴印证了中介的自信。该网友称其在爱屋吉屋上看好房，交完定金之后，被经纪人告知“签约的房子刚上，还没有录入爱屋吉屋系统。”“那怎么办?”“就说房子约过看过了，不满意没成交呗。”那么问题来了，房子没有录入爱屋吉屋租房系统，佣金哪去了?自然是进了中介的私人腰包。套路6两份买卖合同房价不一，玩转买家和卖家赵先生是一名拆迁户，他原计划拿到补偿款后，自己再补一点钱，在市区重新购买一套房子来居住。随后，赵先生某中介机构了解房源信息。“我看中了一套两房一厅的二手房，房子各方面都比较符合我的要求，所以我就让中介人员帮忙与卖家联系，商谈价格。”赵先生说，看完房后，他便与中介人员签订了《续交委托代售合同》。次日，该中介机构的工作人员告知赵先生，中介已与卖家谈好了，交易成功后，赵先生需支付房款的2%作为中介费。赵先生觉得，这个价钱在自己的预算范围内，遂于当天就与该中介公司签订了一份购房合同。在接下来的几天时间内，赵先生先后向该中介机构交付了1万元订金和所需首付款。但是，赵先生与卖家聊起房子交易价格一事时才发现，在他与该中介机构签合同之前，中介人员就已私下与卖方加价签订了买卖合同。赵先生感觉自己被该中介机构“欺骗”了，因此他来到该中介机构与工作人员“理论”。“他们当时解释，这1万元是卖方欠他们的。后来我向卖方求证这件事情，卖方表示并无此事。退一步说，即使这1万元真是卖方欠他们的，也不能用我的钱来填这个坑。”回想起这次交易，赵先生感觉很气愤。套路7“速销房”的秘密链家最凶猛的就是速销房，也就是前面说的独家代理。一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。链家在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这是传闻中链家“不能说的秘密”。比如，链家在将卖房者的房产以780万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%）。对于价格明显低于市场价的房源，链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。有朋友亲历的就是，看中一套，但觉得价格虚高，远高于小区近期成交价，链家告知朋友没有讲价空间了。但回头在别的网站一搜，同样的房子挂价就便宜几十万。朋友去问链家，被告知别人的那是假房源。但事实上朋友已经和另外中介去看了，价格的确便宜。套路8费外收费一些中介机构收费标准不透明，普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。此外，一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。过去天津市曾发生过，我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来，天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。套路9散播谣言一些中介机构甚至通过传播政策谣言，鼓动购房者“迅速出手”。一些中介机构会不定时在某个节点散播“政策传言”，声称将出台新政策，鼓动大家赶紧买房过户。有网友戏称，中央制定的任何新政、利好，都有可能成为中介炒作的理由。 套路10鼓动买房“假离婚”，甚至亲制假离婚证部分中介机构为促成交易，还诱导购房者办理“假离婚”，以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。天津市一位民政工作人员表示，从2016年至今，天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%，“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。有的房地产中介甚至利用民政局婚姻信息不与房管局联网的现状，替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局，并收取数百元的“工本费”。三、怎么选个靠谱中介？说了这么多，大家是不是对房产中介绝望了？当然了，中介业务员的压力还是巨大的，非常辛苦，庞大的中介业务员队伍中也有相对实诚，摸着良心工作的。房产买卖作为一种特殊的商品交易，因其金额大、交易周期长、交易流程专业复杂(签约、贷款、评估、过户、还贷、付款、交房等)，买卖双方很容易出现纠纷，最好还是要通过专业房产中介公司和置业经纪人来完成，那么如何选择一个好的房产中介机构呢？老编教你五招！看房产中介公司的整体形象。1、资源管理网络系统是否完善。大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广，手中掌握着丰富的客户信息和房源信息，能够满足多样化、个性化、特色化消费者的需求。专业房产中介拥有完善的营销体系，开展房地产中介业务，搜集信息并为客户提供快速、优质服务。2、看有没有专业素质的经纪人为客户提供优质服务。经过系统培训、考核上岗的经纪人，以其所具备的专业知识和丰富的经验，会在第一时间为客户介绍几套或多套符合其条件的房屋。拥有一套完整的员工培训系统，从礼仪形象、房地产知识到实际操作，都一一给予经纪人专业的培训，对他们提出较高的要求，以最完美的形象，最优秀的服务态度，最敬业的专业素质展现给广大客户。3、看是否有完善的服务。像品牌中介交易过程中，针对买卖双方业主的实际情况给出相应新的建议。4、看品牌内外形象是否统一。品牌中具备其加盖章的合法有效合同，能够保障买卖双方的交易安全性并使内外形象统一。5、是否拥有正规的营业执照、房地产经纪机构(或分支机构)备案证书。申办房产中介公司需要符合众多条件，其中介公司必须持有营业执照及经纪机构资质证书，才具备从事经纪业务的资格。不具备此资格的“假中介”存在逃避责任消除隐患。二、看房产经纪人的专业、职业精神。1、从业时间。二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产中介和房产经纪人不会是专业的。2、专业度。专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。3、历史成交记录。历史代表着曾经的辉煌，了解房产中介及置业经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。4、诚信度。房产中介和房产经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的房产中介及经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的房产中介及经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。5、谈判能力及技巧。经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。7、着装及仪容仪表。着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。8、口碑。房产中介及经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。三、看房产中介机构的实力与知名度。知名度的多少无疑代表了中介公司品牌的好坏。在购买二手房挑选中介之前，应当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况，比如实力是否雄厚，品牌形象是否好，相对来说这样的公司损害客户利益的几率会比较小。您可以从下面几个方面衡量中介公司的实力：1、注册资金选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障，如果注册资金太少，一旦发生房产中介卷款私逃的行为，客户的权益将很难得到保障。2、广告投放量广告投放量无疑也是衡量中介公司实力的标准之一，以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息，比如报纸、电视、网络、大型广告牌等，而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。3、看中介操作是否规范二手房交易中有很多专业术语和行规惯例。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)，最好是资深房产中介房产经纪人帮忙把关。业内专家表示，职业的房地产经纪人，能及时准确匹配，节约客户时间，同时为购买者控制价外成本，规范操作通过流程控制风险，以最快的时间帮客户办理过户贷款等服务。
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&买房套路深！买房需要注意的坑你知道吗？
买房套路深！买房需要注意的坑你知道吗？
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现在买房是一件大事，所以要谨慎对待，万万不可马马虎虎，但在买房的时候一些坑，我们一定要避开，让我们来看看，买房的坑吧！现在越来越多的房地产公司都是把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。这对于买房的朋友们来说，就不是一个好消息了，由于代理公司为了卖出去房子，可能会不择手段，房子附近没有学校，就硬说成学区。周围没有地铁站，就说步行十分钟就是地铁站！等等，在买房的时候要问清楚奥！“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。如1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主“赔了夫人又折兵”。注意房屋的的年限，商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到较后交房，时间至少有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?还有就是你如果在买房之后，你自己的身份信息已经是泄露了，购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都可能，但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了元一份。所以，遇到了这样的情况，只能是自求多福了！买房套路深，这些坑你注意了吗！&&&&& 总占地约332亩（约2万㎡），项目总建筑面积约50万㎡，地上建筑面积约38万㎡（其中可售住宅约27万㎡，临街商业约0.1万㎡，集中商业约4.5万㎡，酒店式公寓约6.5万㎡），地下建筑、物管与社区用房约12.6万㎡。项目总规划户数2418户，容积率1.7，绿地率30%，建筑密度27%。机动车位2775个，车位比达1.1。 众森红谷一品由高层住宅、花园洋房、酒店式公寓与办公写字楼、集中商业、商业街与幼儿园等多种建筑类型组成。户型主要有95-107㎡三房、117-123㎡三房、120-131㎡三房、148㎡四房。红谷一品地处红湾公路和会展路交汇处，3分钟到，5分钟到百新学校、5分钟到1号线卫东地铁站、10分钟到新建五中，仅1.8公里便可直抵市政府（几分钟的路程）。红谷滩东西中轴线、连接湾里与红谷滩的黄金走廊——红湾公路，将于年底全线贯通。红湾公路的开通将红谷一品拉近至红谷滩的核心核心。 项目内部黄家湖路连通昌九高速，打通了项目与城市南北连接的要道，项目北通机场、南达西客站，红湾公路东连市府，西连湾里景区。进而构筑了项目十字横纵便捷的城市交通网络。相关阅读1.2.4.5.6.7.&&&&& 9.
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按Ctrl+Enter发送买房的套路太深！一定警惕这13种无效合同
来源：快鸽按揭
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买房签订购房合同的时候，我们总是会在网上搜索下签订购房合同的注意事项。但很多人往往忽视了一点，那就是忘记核实自己所签订的购房合同是否有效。出现以下13种情况，个人所签的购房合同即为无效合同。1、开发商违反法律法规出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。3、交付房屋的套型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。4、房屋面积误差超过3%开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。5、房屋主体结构质量不合格房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。6、出卖人未告知买受人，房屋再次抵押签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。8、延期交房超过合理期限出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。9、出卖方原因导致无法办理房产证商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。10、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。这种情况在二手房交易中，比较常见。11、产权主体无资格导致的合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。12、房地分离出卖由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。13、侵犯优先购买权房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。
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