房贷对账单能作为抵扣转让房产的个人所得税可抵扣房贷依据吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-16 18:33 标签： 个人所得税抵房贷
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房地产企业所得税汇缴中存在的几个问题
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你可能喜欢房贷利息抵扣所得税预期刺激 房产股大爆发
原标题: 房贷利息抵扣所得税预期刺激 房地产股大爆发
12月1日起，A股地产板块出现异动，龙头股万科A连拉两个涨停后，昨天再涨4.99%，报收19.15元，创2008年以来新高，市值达2095亿元，仅次于绿地。保利地产同样连续两日涨停，金融街、京投银泰则连续三天涨停，这些房产股都曾经被险资举牌。
本次大“躁动”，可能和近期市场上热传的一个消息有关：房贷利息支出可以抵扣个人所得税。不过业内人士认为，这个政策实施还面临不少障碍，房地产股集体爆发是因为低迷已久，估值低，在稳增长和去库存等政策刺激下，存在阶段性投资机会。
机构大举买入房产股
过去3天，有一家机构大手笔买入保利地产40亿元，而保利之前的市值为950亿元，40亿元占到了公司总股本4%，似乎是有意压着5%的举牌线买的，因为这样即使已经够格成为公司第二大股东，也不用公告。一位市场人士认为：“保利地产市盈率不到10倍，今年就没涨过，沉默得太久，也该爆发了。”无独有偶，三天涨停的金融街，之前也被险资举牌过。
不过，近三天买入万科A最多的并非机构席位，而是之前并不出名的西南证券滨河大道营业部，该营业部3天净买入万科A高达35亿元。而公司门口的“野蛮人”前海人寿否认近两日大笔买入万科。目前前海人寿和一致行动人钜盛华，合计持万科15.04%股本，接近公司第一大华润股份及其全资子公司合计持有的15.29%。西南证券深圳滨河大道营业部如此凶猛的扫货，成为近期万科A股价上涨的最大助推器。业内人士认为，可能是一笔新来的大资金在拉升地产股，“不排除主力资金介入沉寂已久的金融、地产股，在人民币加入SDR消息明朗后，在打新期间入市维护市场人气。”
在股价连涨三天后，上述房产公司昨天均公告，公司、控股股东和实际控制人不存在关于公司的应披露而未披露的重大事项，亦无处于筹划阶段的重大事项。
房贷利息抵税预期推动
事实上，就在11月30日，京投银泰被阳光人寿及阳光财险“举牌”，阳光人寿增持公司19.99万股，增持完成后，阳光人寿和阳光财险合计持有公司5.01%股份。统计显示，2014年至今被举牌的公司大多处于传统行业，其中房地产排在第一位。房地产正经受产能过剩、去库存压力和新兴产业冲击等多方面困境，被资本方举牌后，或重新注入资产重组或转型升级。
除了被举牌，年底房产板块崛起还因为一则房贷利息抵税消息，这是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分征收个人所得税。而这一计税政策今年上半年曾被提出。5月8日，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案。“个税改革的方向是将纳税人家庭负担计入抵扣因素，未来征收个人所得税或可与按揭贷款相抵扣。”财政部部长楼继伟曾公开表示。
早在1998年，上海就曾实行过购房抵个税政策。当时凡日至日期间购房的个人，可以享受抵扣计征税基的征税项目，抵扣对象为在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市缴纳个人所得税的个人。抵扣采用“先征后退”的办法，在购房行为确立后，购房者向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。
房贷利息抵税被一些人认为是楼市去库存一大杀手锏，但真正实行起来还需扫清诸多障碍。著名财经评论员刘晓博表示，按照什么比例抵扣、有没有上限，目前还没有看到具体方案。估计国家会给出政策空间，各地根据收入、房价的实际情况，来制定更详细的操作细则。整体而言，房价高、收入高、负担重的一线城市、强二线城市，购房者受益会比中小城市大。
去库存暖风吹来
近期高层也罕见密集提及房地产行业，去库存更是被提高到前所未有的高度。从习主席表态“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，到李克强总理的“以加快户籍制度改革带动住房等消费”，再到中央财办主任刘鹤考察时的“化解房地产库存”，中央已在11月连续喊话房地产行业去库存。房地产去库存也成为供给测改革重要的议题之一。
房地产政策暖风的背后是一系列疲软的行业数据。国家统计局最新统计数据显示，今年1-10月房地产开发投资完成额累计值为7.88万亿元，同比仅增2.0%，为2009年2月以来最低水平。广发证券乐加栋分析，今年四季度以来，在宏观经济增速下台阶的背景下，地产行业密集出台了一些列宽松的政策。同时，高层对于房地产去库存的表态，也催生了市场对于后续跟进政策的预期。至于“房贷利息或有可能抵税”的政策传言，短期抵扣个税的可能性不大，毕竟还涉及社会公平等非经济因素。但是，主流地产股的涨幅在本轮市场反弹中仍落后于大金融板块，存在估值修复与轮动补涨的可能。而且部分上市房企推出了再融资方案和员工持股计划，股价仍处于相对低位时，将产生一定的投资机会。
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个人所得税可以抵扣住房按揭啦！每月少交10000+
从个人所得税这项税收诞生开始，除了公积金和社保可以抵扣，还没有听说过有什么可以抵扣的。这让不少人有意见。一个MBA同学说，他个人月收入两万，可他太太不工作啊，这点钱要让一个家庭在上海生活并不容易，但是他每个月光税收要交3000，这样的个人所得税就要交3000元，如果加上公积金、社保的缴纳，到手收入只有15000元左右。这样的税收制度合理吗？不过，好消息来了！国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，即在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。对于广大房奴而言，最关注的莫过于住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，这意味着你在每月发薪的时候，房贷的利息部分可以免税，这省的可不是一笔小数目。不过，邦地产君了解到，市场对这个天大的“利好”并非一边倒的看好，有人认为这将是楼市迎来的又一个重磅级利好，也有人认为它会加剧社会分配不均。因此，这想法虽好，但最终何时落地、如何落地，还不好说......算一算：房贷利息免税能省多少钱？把房贷利息部分作为税前抵扣项，最直接的效果是降低了个税负担，从而达到变相降低月供负担的效果。到底能降多少？下面让我们举两个例子：A先生是白领一族，假设他购买的是150万元的住宅，通过商业贷款按揭七成供20年，如果他选择的是等额本息的还款方法，月均还款额约7312元，其中约4900元是利息支出。按照他的税前月收入为1.5万元计算，在扣除四金、税基等应纳税1284元。但如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，在其他条件不变的情况下，A先生每月将少缴税约963元，相当于利息支出的19.6%。B先生是企业高管，假设他在广州购买的是1300万元的住宅，通过商业贷款按揭五成供20年，同样是等额本息的还款方法，月均还款额约45265元，其中约30600元是利息支出。按照他的税前月收入为15万元计算，在扣除四金、税基等应纳税51366元，但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣，B先生每月将少缴税约25126元，相当于利息支出的82%！所以说，如果房贷利息如果真的可以免税，无论你是屌丝还是大款都能从中受益--只不过，越有钱的人获得的好处越大。楼市重磅刺激政策由于住房按揭贷款利息支出“免税”，相当于变相降低了贷款成本，一旦落实，对于楼市而言无疑是重磅级利好。根据新城控股高级副总裁欧阳捷的分析，政策首先利好的是一二线经济发达城市，这是因为这类型城市的中产阶层数量较多，较高的人均收入能从减税中获得更大的受益。从产品类型来看，改善型产品受益程度更大，这是因为他们的客户群往往月供金额较高，其次为首次置业型刚需产品，豪宅由于更多是针对企业家，买家一次性付款的比例较高，相对而言受益程度没有那么高。除了利好楼市，在目前我国经济下行压力较大的情况下，房贷利息免税有助于刺激居民消费，提高经济活跃度。前瑞银集团董事总经理张宁曾经撰文指出，目前我国的个人所得税偏高，适当减税有助于拉动内需，但减税的方向应该直接与拉动消费挂钩，房贷利息抵税无疑符合这一目标。对于无房者而言，要想成为这项政策的受益者，他们首先就要消费购房，这无疑会刺激相关的需求；对于有房者而言，他们可以直接享受减免个税的优惠，从而拿出更多资金用于消费，比如购车、旅游、休闲以及娱乐生活。怎么让政策公平是考验虽然将房贷利息纳入个税抵扣的好处显而易见，但正所谓“不患寡而患不均”，怎样才能让屌丝和大款都能平等受惠，考验政策制定者的大脑。欧阳捷指出，如果按照统一的标准给购房者减税，这意味着越有钱的人省得越多，普通打工仔省的相当有限，这与个税改革一贯坚持高收入者多缴税的原则是有冲突的。因此，免税的标准应该实施差别化对待。此外，除了新的购房者之外，之前已经买房贷款的怎么算，首套房和多套房又应该怎么区别对待，这里面也需要仔细的划分。由此可见，免税的具体标准怎么制定，怎样才是公平，又涉及到征求社会意见等复杂的工程，这无疑是加大了个税改革的设计难度。正因如此，虽然有媒体预测这项改革最早有望在2015年出台，但考虑到上述诸多难题，现在看起来可能性并不大，邦地产君作为一位苦逼的房奴，真希望政府不要让大家等太久。
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