农村房屋继承与宅基地使用权的关系及法律问题分析
我国目前大多省市还实行着“二元化”城乡户籍管理制度，即还存在着农村户口和城镇户口的区别。那么，被继承人的农村房屋城镇户口的继承人是否有权继承，农村户口的继承人其身份是否应限定在本集体经济组织内。在农村房屋与宅基地使用权的关系上，房屋须依附于土地而存在，即“房随地走”。而另一方面，农村房屋的所有权与土地的所有权又是相分离的。继承了农村房屋，宅基地使用权是否随之移转,我国现行法律没有明确规定。对此，本文对此问题予以阐述，以期立法的完善。
农村房屋及其所依附的宅基地使用权是农民的安身立命之本和基本生活保障。自上世纪八十年代以来，因就业、升学、转干、婚姻等，数以千万计的人也由农村户口转为城镇户口。父母去世后，遗留的农村房屋如何处置，已成为一大社会问题。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，关于农村房屋的法律地位、性质及宅基地使用权的移转相关法律规定很不完善，立法上紧靠《》、《》等极少规范进行调整。
2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国》，该部法律是规范财产关系的民事基本法律，明确并保护私人的继承权及其他财产的合法权益。但该法对农村宅基地的行使、转让等问题只是作了衔接性的规定，给进一步深化土地管理制度改革留下了空间，因此实践中也不便于操作。
案例：1985年2月，刘某的父亲一家四口人（刘某父母、刘某及其妹）名义，向村委会申请宅基地建房。1992年刘某考上大学后户口随之迁出，毕业后分配至县直机关工作并生子居住在城内。1996年6月，刘某的妹妹出嫁，嫁给本村一王姓男子并有自己的住宅，家里的老宅就由刘某的父母一直居住。<span STYLE="FonT-FAMiLY: 仿宋_GB年3月和同年的12月，刘某的父母先后去世，老宅已无人居住。2003年10月，村委会通知刘某，因其父母已去世，村里按规定将其老宅的宅基地收回，要求刘某将宅基地上的房屋及附属物拆除清理或按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民。刘某认为，其父母留下的房屋连同宅基地应作为遗产由其继承，不同意村委会的意见。双方争执不下，于是村委会将刘某诉至法院，请求依法判决刘某向村委会返还其老宅的土地使用权。
（一）农村房屋与土地的关系及宅基地使用权的性质
1、农村房屋为私有财产,农村房屋的所有权为农民个人所有。&&&&
农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋（本文所指不包括农村集体经济组织和乡镇企业等所有的房屋）。农村房屋都是建立在农村集体经济组织特定的土地之上的,涉及到房屋及其所使用的土地。有关房屋和土地的关系,《德国民法典》将房屋与土地视为一物,其中土地被视为主物,房屋被视为从物。日本则认为土地和定着物都为独立的不动产,定着物可以独立于土地而存在,并不是附着于土地的财产。我国法律对土地和房屋的关系则没有明确的规定,但从《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律规定来看,我国的归国家所有或者农民集体所有,房屋则可以成为公民的私有财产。也就是说,土地的国家所有、集体所有与房屋的公民个人所有之间是可以并存的,即我国法律承认农村房屋所有权与土地所有权可以分离的原则。
2、宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有，是农民安身立命的基本生活保障，带有社会福利性质。
宅基地使用权是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。本文所述宅基地使用权仅指农村宅基地使用权。我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。
宅基地使用权具有如下的特点:&1、农村的宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用；2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。权利人可以对宅基地长期占有、使用，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施；3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。
（二）农村房屋继承现状及其主体
《中华人民共和国土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据该规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，不得超量多占。而事实是，目前一户拥有两处以上宅基地的情况现实中普遍存在，其中相当一部分是因继承而取得。根据宅基地使用权是基于农民特定身份而享有的性质，城镇居民是无权享有宅基地使用权的。而现实生活中，城镇居民因继承而受让农村房屋的情况也不在少数。这些房屋有的被长期闲置，没有处理；也有的被城镇居民翻建或年长后回去居住。对此，所在村集体往往不予过问，事实上变相继承了农村房屋的宅基地使用权。
我国目前大多省市还实行着“二元化”城乡户籍管理制度，即还存在着农村户口和城镇户口的区别。那么，被继承人的农村房屋城镇户口的继承人是否有权继承，农村户口的继承人其身份是否应限定在本集体经济组织内？
笔者认为，并未对继承人的城乡身份进行区分，只要是被继承人合法建造的农村房屋，无论继承人是农村户口还是城镇户口，也不论其是本集体经济组织的成员还是非本集体经济组织的成员，继承人在符合法律规定的条件下都应有权继承。
（三）理论与实践对因继承而所涉宅基地使用权的认识
房屋离不开土地而独自存在，继承了农村房屋是否也当然取得了该房屋所依附的土地使用权？
对于该问题，理论及实践中一般有两种认识：
一种观点认为，宅基地使用权作为一种特殊的物权，与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，如户口已迁出，即不再是本集体经济组织宅基地使用权的主体，不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。因为，农村村民一户只能拥有一处宅基地（《中华人民共和国土地管理法》第62条）；任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地（《中华人民共和国宪法》规定）；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外（《中华人民共和国土地管理法》第63条）；《省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”因此，&宅基地不能作为遗产继承，应返还给被继承人所在村集体。持此观点的占大多数。
另一种观点认为，根据《中华人民共和国继承法》第3条的规定，农村房屋作为遗产可依法继承。根据“地随房走”的原则，因继承而取得了房屋的所有权，宅基地的使用权应当随之转移。持此观点的以王利明教授为代表。2000年年底，以其为负责人的课题组在起草《物权法》草案时，第301条规定：“宅基地使用权不得转让，但房屋所有权转移的，宅基地使用权应当随之转移”。&&&&
笔者倾向于后一种观点。
（四）农村宅基地使用权可随房屋而转移有法律基础，利于和谐社会的构建，符合物权法的立法精神。
农村房屋继承在本质上应属因法律事件而发生的财产转移行为，可作为房地产转让的形式之一。现行立法未明确规定在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权也禁止转让。从《土地管理法》第63条之规定可看出，集体土地使用权是可以依法转让的，只是禁止非法转让。从《中华人民共和国继承法》第3条的规定可看出，农村房屋作为遗产可依法继承。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定；第155&条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或注销登记。《土地管理法》第62条中规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”1990年12月5日颁布的《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(修改稿)》第131条第二款规定:“房屋所有权人出卖农村私有房屋,买卖双方自愿立有契约,交付了房款,并实际管理和使用了房屋,又没有其他违法行为的,应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的,按当地规定办理。”由此可见,法律允许农村房屋依法继承、买卖，只是禁止宅基地使用权单独转让，而房屋又不可能脱离土地独立存在，因此，农村宅基地使用权应随房屋一并转移。&&&&
在当前一户多宅和城镇居民拥有农村房屋普遍存在的情况下，单纯采用将宅基地收归集体或要求将宅基地上的房屋及附属物拆除清理等手段，不但不利于和谐社会的构建，而且也不符合物权法的立法精神。允许农村宅基地随房屋继承而转移不会侵害农村集体经济组织的土地所有权,也不会影响乡镇土地利用总体规划。因为继承人在取得了房屋所有权的同时成为了宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。同时由于宅基地使用权的不可移动性,决定了权利主体的变更不会也不可能影响乡镇土地利用总体规划。&如果禁止宅基地使用权随房一起移转，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，实际上是损害了权利人对房屋所有权的完全行使。虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，其身份属性主要在申请时体现出来，而基于法律事实所发生的权属变动则不应受到限制。这如城市居民取得房改房、经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易一样，只是在交易时应有一定的附加条件。
（五）农村房屋继承中宅基地问题的两点思考
1、尽快完善立法，建立宅基地使用权登记制度及农村房屋流转制度，规定农村房屋宅基地使用权可随房屋而移转。宅基地使用权是一种重要的用益物权，从长远发展来看，对宅基地使用权的设立、变更和消灭进行登记，既有利于加强管理，又有利于确认物权，减少争端。但宅基地使用不应是永久的，可参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》居住用地最长年限为70年的规定，如享有宅基地的被继承人已经使用了50年,那么继承人所享有的宅基地使用期限则仅为20年。同时规定，农村宅基地因继承而随房移转应附条件。如：在继承房屋使用期限内的，宅基地的移转可不需经村集体同意，但应在村集体备案；如继承房屋超出使用期限，则应自行清除或补缴补交土地费用等。
2、可借鉴法定租赁权理论处理农村房屋与宅基地使用权之间的关系。我国地区民法债编第425条规定：“土地及其他土地之上房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推动在房屋的使用期限内，有租赁关系”。借鉴此规定，因继承而享有农村宅基地的，如继承人不具备申请或再申请宅基地的条件，可推动其与房屋所在的集体经济组织间建立了土地租赁关系，继承人应向该集体经济组织交付租赁费。
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农村宅基地能否转让
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一、农村宅基地的特点
农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：
第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。
第二，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。
第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。
二、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况
&& (一)国家立法&&& 1、宪法&&& 《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。&&& 2、法律&&& 《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”&&& 该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”&&& 该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”&&& 关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。&&& 3、行政法规和部门规章&&& 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。&&& 1995年，国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》。其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权……。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”&&& 1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”&&& 4、司法解释&&& 关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中。其中第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据，较为常用。&&& (二)地方立法和政策&&& 国家虽然对涉及农村房屋、宅基地买卖做了一些规定，但较为原则，实践中的地方性法规、规章乃至按照政策制定的章程、规约成为调整上述纠纷的主要依据。&&& 如上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。《苏州市宅基地管理暂行办法》规定进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民，同时鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅，进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。该办法还规定购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”&&& 从上述规定来看，一般认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。此外在各农村组织的规约、章程中也体现了这一精神。&&& 另对于农村房屋买卖，一些地区也规定了农村房屋须在特定主体间转让。如《上海市房地产转让办法》第13条第1款第2项规定，集体所有土地上建成的房屋需转让的，居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。该条第2款规定，集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(2)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可依照本办法的规定办理转让手续。&（三）、对相关法律法规的思考&&&1、规定原则，层次较低&&& 调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量少，且效力层次较低，很大一部分依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规范数量就更少。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从国家立法上，仅靠《民法通则》、《土地管理法》中的极少规范进行调整。国务院虽于1993年颁布了《村庄和集镇规划建设管理条例》，但其仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》虽然直接调整农民宅基地的使用，但其效力层次较低，对房屋的流转和登记同样未作规定。与丰富、成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且内容也比较粗浅。&&&2、内容不明，冲突严重&&& 由于法律及法规的规定原则及效力不高，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。&&& （1）、关于宅基地单独买卖&&& 根据前述法律规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定，但在具体如何转让方面，《土地管理法》只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规范建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。&&& （2）、关于宅基地和房屋抵押&&& 根据《担保法》规定，宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。当房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押，《担保法》未作规定。实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围，但按照我国目前“房地一致”的原则，如果禁止宅基地使用权抵押，则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。&&&（3）、关于宅基地能否连同房屋一起移转&&& 《土地管理法》第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。&&& 如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权，则不利于宅基地使用权的管理，且受让人很可能违反《土地管理法中》中关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋买卖取得宅基地使用权，进行房地产开发投资，使宅基地的原有功能发生改变；如果要对买受人资格加以限制，那么应该如何限制？法无明文规定。有人认为，应限制在本村范围内，因为只有本村农民才是本集体土地所有权主体的成员，才有权享有宅基地无偿分配使用的福利。也有人认为，应限制在本乡范围内，因为在一个乡范围内政府对农民宅基地实施管理最为有效。还有人认为应限制在本县范围内，因为农民宅基地的地籍管理的最大可控制范围为一个县境内。认识上的不统一必然导致做法的不一致。&&& 如果不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合法有效，但又违反了“房地一致”原则。
通过以上规定可以看出，宅基地使用主体仅限于农民，不得向城镇居民出售，但须满足下列条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房；（2）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（3）转让行为征得集体组织同意；（4）宅基地使用随房一并转让。
三、农村宅基地上房屋转让合同的效力及处理原则
从前文可以看出，宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，单独转让宅基地使用权的情形非常少见。因此，实践中多见的是因宅基地上房屋转让而引发的纠纷。根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
对于农村宅基地上房屋转让行为发生后如何处理的问题，审判实践中通常存在以下几种情形：
第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
第五，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
&& 四、司法对策&(一)宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件&&1、履行相关审批手续&&《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移&&& 2、受让人主体资格应受限制&&& 宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。&&& 3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”&&& 《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。&&& (二)上述条件不应影响房屋买卖合同的效力&&& 1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。&&& 有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记；根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。&&& 应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”&&& 首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权；再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。&&& 2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力&&& 合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据；而《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行；经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办；未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。&&& (三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定&&& 农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认定合同有效。农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。
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