二手房交易，买房人没有购房资格签订合同主体资格的合同有效吗？办理购房资格期间耽误的时间是否需要赔偿违约金?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-11 16:03 标签： 签订合同主体资格
我是卖家，签合同后方知买家并无购房资格，这个合同有效吗？(北京链家网)
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我是卖家，签合同后方知买家并无购房资格，这个合同有效吗？
提问者：13*******01&
时间： 11:52:38 &
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您好，感谢关注链家网！
首先说明一下：合同是有效的，并不能因为该购房人不具备北京市限购政策而导致合同无效，合同无效是有法定条件的。但是，如果该购房人不具备购房资格，显然是将导致给合同无法继续履行，不能够实现出售方的合法目的，也不符合诚实信用的原则，因而可以基于此，诉求解除该合同。
通俗地说，在签订合同时，只要符合合同生效的条件，双方意思表示真实、内容不违法、双方都有民事行为能力，该合同有效；因为购房资格是对网签已经办理过户手续产生阻却作用，因而不直接导致该合同无效。
我想问一个细节问题：当时签订买卖合同有没有约定购买人需要在什么样的一个时间范围内取得北京市购房资格？如果有，是怎样约定的？可以把这个情况跟我反馈一下。
谢谢你。因为签合同时买方并没有说明没有资格需卖房腾资格，否则本人可能不会去签这个合同。而本案买方可能到合同约定过户日期因连环买家周期太长都不能履约，本人是否可提出终止合同。买方因隐瞒是否构成违约。
我认为可以。通常在北京办理买卖交易的时候，应该是先对购买人进行资格审核，确定有购房资格。而且通常签约时会由买受人签署相关承诺书。基于买方不可能在合同约定的时间内具备购房资格，将直接导致该合同实际上不能履行，可以主张解除合同并追究违约责任。
小区均价：95260元/㎡
对购房资格核验结果有异议，可以向相关部门提出复核申请。
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二手房买卖合同签订后，买房人无购房资格，不能履行合同，违约吗
我有更好的答案
　　需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。　　合同法：第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务 的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
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算自动违约，合同条款中有规定解释买方有购房资格的条款算直接违约！
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遇到问题，先看合同，下面先给出一个二手房合同版本：第五条 权属转移登记和户口迁出 ( 一
)双方同意，自本合同签订之日起________内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并支付每天______利息作为补偿。(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。按照这个合同版本，买方是有权退房的，卖方还要退利息。这个合同版本是偏向保护买方的。你先看合同吧。在中国，有约定按约定，无约定按惯例。按照惯例，那就得打官司，上法庭，估计你们双方都不想这样闹。费时间，花钱。
如果无购房资格导致房屋买卖无法成交卖方应承担交易无法继续进行的责任。购房者不用负责任。可以签订合同，待以后具有购房资格再办理过户手续。购房资格指的是能够在房管局办理房屋登记手续，而非无权签订房屋买卖合同。购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
因买方原因导致合同无法完全履行，那么买方构成违约。买方应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。但是，卖方不追究买方违约责任的情况下，不受法律限制。
不算，既然没有购房资格，那购房合同也就没有法律效益。更谈不上违规。
这个属于不可抗拒的因素，不能算违约
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除了房价因素导致的购房困难外，各大城市的不断出台的限购、限贷政策也导致的购房困难也并不鲜见。由上诉原因导致的购房违约情况也屡见不鲜，层出不穷。无论是由于房价攀升还是政策原因引起的购房违约情况，我们需要一个行之有效的应对措施，那么针对二手房买卖过程中出现的合同违约状况，我们应该如何有效应对从而保护自己利益最大化呢？今天王维民律师就跟大家聊聊购房过程中出现的合同无法继续履行或者主观违约的应对之策。
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一般情况下，资质审核结果在签约前就知道，如果双方还没有签订有关合同，买方不用担责，但是如果在核验结果下发之前就已经签署合同，那么，卖方就有可能追究买方的违约责任。
比如，在《定金协议》或者《买卖协议》中明确约定的，买方违约，卖方可以不退还定金。另外，卖方可以根据约定索取赔偿金，签署《解约协议》，并要求买方配合注销网签，如果不注销，再出售就不能通过房屋核验，所以，如果买方不配合撤销网签，卖方可能会到法院起诉。
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其实，在房价基本是持续上涨的大环境下，买方主动违约的情况很少见，基本都是被动性违约，除了政策性的被动型违约外，剩下的被动性违约就是以房换房的被动违约了，在连环违约的情况下，因为自己的房屋卖不出去导致没有钱买第三方的房屋，这种情况下，处理起来比较麻烦，案中案诉中诉是必然的，但是，解决这类问题得根本出发点还是合同的相对性，具体案件具体分析。
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