任志强真敢说大实话，越出政策的地儿，越证明房价要涨-番禺区楼盘动态-智房网
任志强真敢说大实话，越出政策的地儿，越证明房价要涨
15:04:51来源：智房网
4月22日，退休大佬任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上，又说了一堆大实话。其实网络上这么多
4月22日，退休大佬任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上，又说了一堆大实话。其实网络上这么多所谓房产专家，小编看就任志强说实话，说真话，真话往往不好听，但是不要骗自己了，事实就是如此！任志强说的话太长了，咱们总结一下！1、从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。2、东北地区、西部地区，已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域。3、以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？4、大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？5、所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。6、我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想？要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了，所以，这就是一个很严重的问题。7、我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器，淋浴器，搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞，上头淋浴。刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。8、中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。9、有人老问，房产税出台，房产税出台了，也就是他们吹吹吧。10、　所以当一个政府试图用单一政策，出于好心解决某一单一问题的时候，通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价，你使劲按着，不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反，也不可能建立长效机制，我就讲这么多，谢谢。我再说一遍，你们千万别给我传出去，我都被问过了。
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房产又出新政策！开发商还能扛多久？
随这全国多个城市楼市新政执行，新一轮调控措施陆续出台，相关部门步步紧逼让不少开发商都哭了对于开发商来说，往年能收获颇丰的“银十”似乎过得有些煎熬。自国庆长假出台的政策调控后，相关部门还在陆陆续续祭出与之相关产业的新一轮调控措施。最新消息，继10月28日上交所明确房地产公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布相关标准，收紧房地产公司债。相关部门步步紧逼让不少开发商有“步履维艰”之感，业内人士指出，房企或如同西西弗斯的命运难以改变。公司债进一步收紧房地产企业公司债收紧的消息已持续发酵超过了1个月。日前，深交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。与上交所的规定类似，深交所同样对房地产“基础范围+综合指标评价”的监管标准，并规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。早在9月底，就有媒体披露沪深两交易所考虑明确房企发债条件，其初步方案亦与这两天上交所、深交所公布的标准内容一致。根据初步方案的附表信息显示，此前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准（包含12家风险类房企，25家关注类房企）；但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求。Wind资讯统计显示，按照发行起始计算，截至10月31日，今年以来公司债共发行2492只，发行额24869.71亿元。其中，房企发行公司债数量747只，占比29.98%，发行额7877.24亿元，占比31.67%。与去年同期发行237只债券，发行额2956.18亿元相比，出现大幅上扬。值得注意的是，从2015年下半年开始，房企的公司债发行额开始出现急剧抬升，而同期国内房地产市场也正出现走热趋势。招商固收认为，交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。此外，报告称，从存量公司债和新发公司债行业（申万行业）占比比较中可以看到，存量公司债中地产债占比最高，达到30%以上。针对房地产行业存量公司债占比高企，兴业证券也表示，随着交易所收紧房企发债，需要警惕地产公司存量债券违约风险。房地产新一轮调控降临种种迹象显示，自从国庆“劫”限购、限贷楼市新政之后，新一轮楼市调控正在全面上演，房地产全面降杠杆势在必行。如果说上一轮调控的重点，是20多个城市的政府跟央行分支机构联手，宣布了限购、限贷，那么正在上演的调控是：在央行、银监会的督促下，各银行开始收紧热点城市的房地产贷款；此外，房企发债融资、境外上市也受到限制。10月28日政治局会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这是继7月26日政治局会议提及“抑制资产泡沫”后，再次提及此话题。据华夏时报10月28日报道，最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。10月28日，据中央人民广播电台报道，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”，就是在购房中“父（母）债，父（母）子女一起还”；所谓“合力贷”，就是“子（女）债，父母子（女）一起还”。10月24日，据北京晨报报道，北京房贷审查趋严，部分银行暂停新增住房贷款业务。10月21日，银监会召开会议，要求“严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。”10月19日，25家中资商业银行被央行在上海约谈。此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人，各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后，上海传出多项收紧房贷的信息。比如，对于离婚后很快复婚的借款人，银行甚至会采取强制收贷措施。10月8日，上海市住建委、规土局下发意见，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。在7月底，证监会召开的保荐机构专题培训会议上，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。从上述一系列的表态和文件精神不难看出，决策层在房企资本金融上的监管决心和力度并不小。市场认为，今年以来地王频现的背后，正是受助于宽松的融资环境，帮助房地产企业实现多渠道融资。房企去杠杆难度几何？在层层监管和调控之下，部分开发商的资金来源或多或少有所影响。根据中信建投的统计，剔除上市房企来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，仅从开发端的渠道来分析，上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形较吻合。而从到位资金结构的纵向历史变化来看，银行贷款下降、自筹资金比例上升正是开始于调控趋严的2010年，之后信托、公司债大规模发行也奠定了当前自筹资金高占比的格局；另外，票据、债券等占比出现了显著的提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显调整。统计数据显示，龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%，而大部分中小房企的杠杆率仍然维持在高位。从数据上看，今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。据Wind数据，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。例如：10月23日，世茂股份的再融资方案被否，公告称收到证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。此前，世茂股份宣布拟向不超过十名特定对象发行7.5亿股的A股股票，募集来的66.7亿元将用于收购世茂房地产旗下的三个项目。根据世茂股份的公告，证监会主板发行审核委员会认为，世茂的非公开发行股票申请存在上市公司证券发行管理办法第三十九条第（七）项规定的情形——严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得非公开发行股票。目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过这并不代表货币政策转向。今年以来，房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为，未来，如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。而且绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些中小城市，依旧缺乏投资功能。昊江认为，就整体而言，绝大多数热点城市的楼市可以长期看好，房价依旧具有强有力的支撑。不过一些经济总量偏小，前期涨幅过大的城市，或许调整期稍微长一些。而至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市，由于没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，其楼市早就失去了投资功能，只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭，应该择机减持，转向其他投资或者到中心城市买房。由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大。既然资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产依然是泡沫里的洼地。若一二线城市楼市下行，资金不会回流至三四线城市。业内人士认为，资金的嗅觉灵敏，如果一二线城市下行，资金并不会回流至三四线城市。刘晓博认为，没有出台实质性调控措施的二线城市，比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调，这些城市楼市也将降温。随着各种融资渠道门槛的提高，小型房企资金成本将迅速提高，房企的收购兼并将加速，一大批中小房企将消亡。昊江认为，房地产企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。本文由金融经济学者（微信ID：cf467221）供稿，主要对天然气、白银、股票、外汇、期货等大宗商品贵金属行情解析有独特见解，讲真话，是财经爱好者不可多得的良师益友！非诚勿扰！
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新浪公司　版权所有房都没看就敢网签！深圳楼市出新政，有人连夜购房
二手房交易“三价合一”终于来深 昨夜（28日）深圳楼市爆出重磅消息▼传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文，称深圳建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。目前文件已经下发深圳各大银行。但注意啦！南都记者查询文件发现，在发文当日（28日）及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。简单说！3月28日24时前可“逃过一劫”所以，昨夜深圳出现连夜购房一幕▼地产中介不打烊哪套业主在签哪套赶在昨晚12点前抢签某地产中介加班打合同某地产中介按揭部昨夜人声鼎沸夜里的按揭部非常忙碌深圳中介李杰表示，得知新政落地后，有购房者马上电话他询问网签事宜。得知昨晚（28日）前网签按原政策后，对方决定网上看房后联系业主去网签，房子都没来得及看。深圳石厦某地产中介公司，经纪人昨夜在打电话给客户，并对同事表示客户正在来签单的路上。↓↓诺德国际楼下销售正在跟客户打电话解释“三价合一”。↓↓临近凌晨，不动产登记中心后面中介门店的灯还亮着。↓↓为啥他们这么拼？有网友这么说“三价合一”一来，我们购房的成本和门槛就更高了……真的是这样吗？我们先来了解一下到底啥是“三价合一”“三价合一”是这个意思简单来讲，“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。三个价格的定义1.真实成交价：由买卖双方敲定。2.网签备案合同价（过户价）：房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。3.银行贷款评估价：银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱，会做高评估价，这样可以多贷款，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。而“三价合一”的话，银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。以下是政策全文根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。这会对你买房产生怎样的影响“三价合一”会有怎样的影响？有专家认为，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加（但两种情况不会同时出现），对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。我们来算笔账哈！多交首付以一套实际成交总价为300万元的洋房为例（满两年首套普通住宅），一般情况可高评估价格至320万。☆ 按照旧政策：首套房首付为90万元（300万×0.3）-20万元（320-300万）=70万元。☆ 执行“三价合一”后：1､如不调高网签合同价格致成交价格：银行将按最低价格发放贷款，即网签合同价格（一般情况下，网答合同价格仅为成交价格七成）约200万，根据三价合一，以最低价格为准的原则，仅能从银行贷款140万，300万的房子首付得付160万元。（一般人不会选择该方案）2､如调高网签合同价格致成交价格：首付：银行将按300万总价发放贷款，即为210万，首付按正常支付，为90万。提醒：如果银行对物业评估价低于实际成交价，那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。多交税费☆ 按照旧政策：一般情况下，网签合同价格仅为成交价格七成，所以征税标准为参照200万的网签价格，需要交税4万。☆ 执行“三价合一”后：如不调高网签合同价格致成交价格，则税费仍为4万。但如调高网签合同价格致成交价格，网签价格与合同价格一致，按300万计算，税费为6万，增加了2万。● 如果不满两年，非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高，但是与增加首付款相比影响不大。● 如果买卖双方实际成交价更高，则首付款增加额会增加太多。so 得出结论要么多交首付！要么多出税费！掰手指算了算如果是千万以上的房子税费甚至要多二三十万不管你是想买房子的还是想卖房子的现在一定有一个很大的疑问▼多出来的税由谁承担？据广东华商律师事务所律师周争锋解释这部分并不是只由买方或者卖方承担而是要看双方博弈的结果据周争锋律师解释，打击阴阳合同导致税费增加，这不是第一次，在2011年深圳市出台计税评估价政策时，就已经出现过凭空增加税费的承担问题，这主要看市场的作用，是买卖双方博弈的结果。个人所得税和增值税的纳税主体本来就是出卖人，在政策利好情况下，房价也没有大幅的上扬，但是在2015年的330新政后，因为减少了税费，直接刺激了房价的上涨，而上涨的初期就是涨的税的部分。这次打击阴阳合同成功的话，作用力和330政策的相反，业主为了成交会承担一部分费用，抵消掉对买家的影响。但需要注意的是打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴，这对于在政策出台前签订买卖合同的买受人非常的不利，买受人应在合同中明确自己最高愿意承担的纳税金额，要对被超出部分作出约定，是各方依法承担还是按比例承担，或税费超出一定范围取消交易相互免责。所以在此提醒各位已签合约但又被此次政策影响的买房人▼网签合同的价格依法应是双方的实际成交价，在网签合同中不按照实际成交价填写，双方约定按照计税最低评估价填写，目的是为了逃税，而逃税是违法行为，不被法律认可保护。（也就是如果因此产生纠纷，或无法进行相关调解）。最近的房价会涨？会降？据深圳链家研究院院长肖小平预测短期或引发市场动荡据肖小平称，因目前实施细节还不清楚，只能等。但从短期来看，应该会引发市场观望，从而引起二手房市场成交减少。因为，买家期待市场降价，卖家也不会贸然降价，市场进入博弈期。这对于买家来讲，某种程度上会导致支出增加，所可以买家更强势一点。但对于卖家而已，让步也不是不可能，特别是深圳业主早期入手的物业，增值部份已经非常可观。另外急售的业主也可能做出让步。那会不会有买房者或卖房者因消息出台而违约？深圳链家研究院院长肖小平：这个消息传了很多，经过前置消化，违约的可能性应该不大，深圳的置业者也已经很成熟，再加上违约成本也高。而且二手房买卖有很多环节，需要买卖双方共确认才能交易。说到这里作为一个普通消费者你会怎么说？随机问了几位市民是刚刚凑够了首付，这次又增加首付，感觉买不起了！目前看来这政策只对二手房有影响，购买新房没有税费转嫁的因素，只有少量契税，因此对新房来说或许算“变相利好”。那这项政策为啥要出台呢？▼规范二手房市场1、可以避免“阴阳合同”导致的“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例；2、可以防止报低成交价来避税等。不管怎样！调控力度微“加码”似乎也预示着今年深圳楼市调控政策不放松希望深圳的楼市真的能降降温！对于深圳的房价你咋看？新政会影响你买房吗？南方都市报综合报道南都记者 冯少文 孙雅茜 邱永宽部分内容据深圳新浪房产
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当年房价大涨的时候，国家出台一个又一个政策限制，结果越来越高；现在房价刚开始下滑，国家马上出台一个又一个政策，是不是预示着将来的的不景气？
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二手房经纪人
每一轮的新政策必定带来许多的机会，成交量也在上涨。最新的数据表明，3月份70个大中城市住宅房价环比下降的城市数明显减少，新建商品住宅价环比下降的城市为50个，比前一个月大幅减少16个。机会对每个人都是均等的，有的人是先知先觉，有的人是后知后觉，有的人是不知不觉。
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二手房经纪人
一线城市不可能跌的
， 现在上海房价也没有下跌
二手房经纪人
房价什么时候真正的跌过，只是短暂的波动，观望历年房子一直在涨！
二手房经纪人
房产市场是属于刚需的一个市场，无论怎么打压，怎么鼓励，房价还是在保值的。比较股票，房产比较有稳定性，大家都说中国的房产市场属于泡沫市场，但是咱们有见过哪个泡沫市场一直在涨价吗。
二手房经纪人
我就不啰嗦的回答你吧！无论哪一年房价说跌，国家出任何政策！从2000年至2015年至今，房价是不是一直在升？房价一直在升，偶尔的下跌只不过的“振幅”而已！任何东西不可能直线上升，只有震动！所以说房价一直再涨，人民币一直在“跌”罢了！请注意查询2000年至2015所有地段楼盘的价格，你就能一目了然！
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