成都写字楼商铺过剩开发&折射全国商业地产空置困局
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原标题：成都写字楼商铺过剩开发 折射全国商业地产空置困局
　　据中国之声《新闻纵横》报道，沿着成都二环路高架桥兜一圈，几分钟就能见到一个购物中心或百货商场，就像珍珠项链一样串起了整条二环路。有数据表明，中国的商业地产发展到今天，已经拥有世界上规模最大的商业物业，2013年全球新建的购物中心中，面积排名前十的城市里，中国占九个。
　　“井喷式”发展至今，商业地产在不同城市已经两极分化。在北上广深，热点地块的写字楼、商铺供不应求，在众多二线城市，商业地产空置率居高不下。
　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。而成都商业地产的空置率远高于20%。
　　春熙路，成都著名的商业街，汇集了众多大型商场、高端品牌，国际金融中心（IFS）和远洋太古里去年相继开业，更让春熙路商圈的商业中心地位进一步提升。和国际金融中心仅一街之隔，第一城购物中心却遭遇着冰火两重天，这座五层的购物中心有大量商铺空置，商场正在重新招商，谋求转型。
　　记者走访时询问了商家，第一城皮具向记者介绍，这里许多商家都倒闭要走了，很多空铺子。一直以来都不太好，下半年就更糟了。
　　从事了十几年商业地产开发的叶先生谈及成都的商业地产发展现状，不住地感慨存量不断增加所带来的激烈竞争，让他倍感压力。叶先生说，综合体供应量太大了，店面都是最大的，写字楼不论销售还是未来的招租都很难。
　　根据戴德梁行华南及华西区2015年第三季度报告显示，成都第三季度购物中心新增供应面积超过7万平方米，购物中心总量超过500万平方米。戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司总经理巫保民介绍，包括在建的项目在内，成都的大型购物中心数量已经破百。
　　巫保民介绍，各种统计的口径不同，范围是从一百到两百个之间，不包括百货购物中心。
　　而在写字楼方面，根据戴德梁行的数据显示，今年第三季度，成都甲级写字楼市场存量在170多万平方米，空置率达到36.28%。而南部天府新区写字楼的空置率更是达到53%。基本特征，第一，供应量太大，存量跟新增的都很大；第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。
　　巫保民表示，目前成都甲级写字楼租金呈现两极分化的趋势，由于目前写字楼空置面积较大，加之去化速度较慢，未来租金下滑风险仍然存在。
　　所谓的“去化速度”，简单说，是指某地区现存楼盘全部卖完的速度。在外人看来，成都有着全国“最会消费，最能享乐”的消费群体，又背靠西南区域市场，是商业成都地产的福地，但如此高的的空置率怎么消解？
　　面对持续增加的商业地产供应量，能否从规划上进行总量控制？成都市规划管理局详细规划管理处副处长李磊表示，作为规划部门只能确定商业用地布局，对于购物中心或写字楼的选址和业态的选择还是以开发商的市场行为为主。
　　李磊介绍，比如拍卖商业用地，拍卖以后究竟建什么，业态是什么，招商引资过程中商务局会有些介入，但真正还是由市场行为本身来决定，政府只是一个用地性质的规划。
　　李磊介绍，对比历年商业用地和居住用地的供给量，数据上的变化并不大。在编制《成都市城市总体规划（）》时，对商业用地比例进行了合理控制，中心城区规划商业金融业用地总面积36.03平方公里，这一总量控制符合国家标准。
(责编：李强强、高红霞)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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by www.people.com.cn. all rights reserved罗元均：成都写字楼市场供过于求，未来或呈现U型上涨|界面新闻 · JMedia
扫一扫下载界面新闻APP数据显示，成都市销售型写字楼存量高达484万㎡，需要5年才能完成去化，远超其他二线城市。与此同时，租赁型写字楼租金水平自2012年第二季度开始已经连续16个季度下跌，目前全市平均租金约为98元/㎡/月，已低于2005年的基准水平。随着供应的持续高企，短时间内成都写字楼市场将面临巨大压力。
基于此，房观察于9月7日邀请到第一太平戴维斯项目及开发顾问部董事罗元均在房观察智库微信群开展了一场主题为《从写字楼市场来探析成都房地产市场供过于求的现象》的主题交流会。
第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事 罗元均
罗元均谈到，成都市销售型写字楼存量约484万㎡，去化周期为60个月。而重庆361万方存量去化周期为33个月，南京175万方存量去化周期为23月。与其他二线城市相比，成都市销售型办公物业市场存量较大，且去化周期长。
其中，经过2010年，年的集中供应，截至2015年年末成都市甲级写字楼市场存量为225万㎡，相较于重庆160万方，南京85万方，成都甲级写字楼存量极高。
在租赁型写字楼方面，受集中供应影响，甲级写字楼租金水平自2012年第二季度开始已经连续16个季度下跌，目前全市平均租金水平约为98元/㎡/月，已低于2005年的基准数据。
此外，至2018年成都甲级写字楼新增供应至少超过130万㎡，接近于年145万㎡的新增供应量。同时，受宏观经济形势影响，成都甲级写字楼吸纳情况并不理想，目前整体空置率约为40%，空置高企租赁压力较大。自2014年以来进入&低吸纳周期&，是甲级写字楼空置率高企的重要原因之一。
罗元均总结到，从以上数据我们可以看出，成都的商务物业的保留量在全国名列前茅，特别是在西南地区，稳居前二。结合现在去化及空置率，整体市场去化压力偏大。面对高企的库存，罗元均认为可以考虑以下4种方式应对：
1 政府宏观有效引导
目前成都市政府对商业地产越来越关注，在商务楼宇方面也在积极思考对策。如高新区在今年年初着力推出《专业特色楼宇培育机制和专项优惠政策》，以促进楼宇专业化，提升楼宇入住率。
罗元均认为，在政策上应该按照区域不同的能力及实力，个性化地设计去满足相关片区的需求。比如天府新区或锦江区，针对金融业来做的话，在金融创新、金融孵化等不同金融领域的政策必须比其他区域的力度更大。
同时，在配套相关的行业及产业上也需要有相关的政策支持。像高端人士自身的居住需求，其子女在区域内就学的优惠政策，是需要考虑的要素。
2 新型金融工具的使用
写字楼产品证券化，即REITs便是其中一种方式。REITs是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为流动性强的资本市场上的证券资产的金融交易过程。
写字楼产品的证券化运作可为开发商提供一种良好的退出方式。如国内首支REITs&鹏华前海万科REITs产品，是将万科前海公馆写字楼项目打包做成REITs产品，该产品发行3000份共募集约30亿资金，对于开发商来说此举可以促进投资资金的快速回笼，缩短了投资回收期。
同时，资产证券化也是有效推动盘活资产的途径。但是在中国市场因为相关税收、法律的问题可能会造成重复征收税项，目前这种模式在国内尚不成熟。
3 新兴写字楼产品
在新兴市场形势下一些新兴写字楼产品开始出现，也是一个良好的途径。在新兴写字楼产品中，现在最流行的是联合办公空间。
在双创背景下，一些以小微企业、创业团队或自由职业者为主力目标客户的联合办公空间开始出现。对于部分项目来说，也是一种很好的去库存的方式。同时，联合办公空间还能吸纳到一些常规商务楼宇不一定能够吸纳到的人群。如航天科技大厦引入侠客岛，租赁面积7000平，成为航科的一大主力租户。
但是联合办公空间的覆盖面有限，而且从某种程度上来说它还是会与原本部分租客形成竞争关系。
4 大宗交易出售于投资资金及投资者
通过大宗资本市场的交易将相关的楼宇出售或出让给投资资金及投资者，包括人寿、保险、国内外基金体。但是多数情况下相关的投资者都有特定需求。例如人寿和保险基金会追求固定的收益回报。因此出售相关资产的时候也需要考虑到满足他们的基本需求，才能有成功的机会。
罗元均总结到，新兴写字楼产品、新兴金融工具等的出现，在一定程度上也反映出在当前市场低迷的情况下，只要愿意积极地去思考、创新，去化写字楼库存还是有一定的市场机会。虽然成都商务楼宇去化压力较大，但是通过不同的去化手段，加上吸纳量稳步往上升，市场可能会出现U字型的发展路径。
以下为房观察智库群在线互动问答交流实录
问：将写字楼产品证券化作为房地产投资信托基金，对于写字楼产品开发商的品牌，资金实力有无要求？
罗元均：任何资产证券化，或者对任何公开市场的投资者而言，他们不仅仅是关注项目自身，也在关注项目后面的资金链和企业自身能力。实际上房地产信托，或者类似的REITs产品，对后期业主方的交接及管理有相当的实力要求，所以资产证券化这条路并不是所有的开发商都能去做。
问：如此说来，也只有那些资金实力雄厚，品牌影响力大的开发商可以去操作？
罗元均：实力相对较弱的开发商，也许可以组成抱团的方式来进行操作。比如说将项目的资产打包共同拿出去，团结也是一种方式。
问：国内首支REITs&鹏华前海万科REITs目前也几乎没有声音了。除了政策方面的原因，还有哪些原因导致了REITs推行受阻？
罗元均：标准REITs的基本特征中，税收优惠是很重要的一点。因为国内尚无税收方面的优惠支持，甚至存在重复征税，所以这成为了影响REITs投资收益的重要限制。
其次，产品的标准化也很重要。这意味着基础资产是可带来稳定收益的房地产项目，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。在标准REITs中，收益的绝大部分会用于分红，即必须将至少90%的应税收入分配给股东。最后，较低的投资门槛和较好的流动性可吸引广大中小投资者参与，且为良好的流动性提供保障。
在鹏华前海万科REITs中，税收和产品的标准化没有一定的准则，对投资者产生了较大压力，也没有机构做评分准则，这才是REITs受阻的最大原因。
问：按照区域不同能力及实力去个性化设计满足相关片区需求，前段时间成都首例商改教在花样年得到实行，现在高新区不少项目在积极调整规划，如何看待这个现象？
罗元均：这个方式其实治标不治本。本来在整体规划上就应该提前考虑到商业过剩的问题。现在所谓的商改住（教）都是在后期没办法下想出来的去化方法。对区域内的人口和公建、交通、医疗卫生都会带来全方位的影响。例如，在高端商务区内规划两个学校，那么片区内人流的混合，会给交通、配套设施等带来新的压力。
问：今年联合办公成为写字楼新拓展的对象，成都当前联合办公发展情况是怎样的？
罗元均：在大众创业、万众创新的背景下，成都联合办公空间在2015年下半年集中出现，主要分布在商务核心区、人民南路和天府新城，面积平均在㎡左右。本土和全国性的运营都有，运营模式主要有两种：纯办公空间租赁模式和办公空间租赁+企业孵化模式。
前者主要是以办公空间、场地空间和相关服务租赁为主要利润来源，例如Walnut、方糖小镇和Working等；后者是在办公空间租赁的基础上，引入企业孵化的相关服务，代表项目有侠客岛和MFG。
问：在成都目前商业环境下，对于联合办公+购物中心的发展怎么看？
罗元均：这种方式在国外有先例，例如旧金山的WestField就是其中一个成功案例。但是在国内考虑到联合办公的使用者和购物中心的客群有差异，所以要看购物中心的客群是什么定位，才好判断联合办公空间在这个项目能不能存活。
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人民网去库存系列报道
成都商业地产库存惊人&4成写字楼无人入驻
日10:36&&来源：
　　北京3月22日电（卢志坤） 中国商业联盟联名理事长顾云昌在近日发表了一个观点，那就是商业地产的库存远比住宅更为严重。顾云昌作为商业地产领域的知名专家，此次在成都举办的中国商业地产年会上发表此番演讲，不得不让人重新审视成都这个西部重镇的商业地产存量问题。
　　成都的商业地产存量到底有多严重？尽管业界已经就此争论许久，但恐怕谁也难以统计出一个标准的数据。不过，无论是哪家咨询机构，恐怕都会得出这样一个结论：在此前数年的开工建设热潮带动下，不断推出的写字楼、商场已经导致成都的商业地产积压严重，进而推高了当地商业地产的空置率，租金水平则不断降低。
　　来自仲量联行的统计数据显示，2015年成都甲级办公场总存量攀升至约260万平方米。但受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，成都甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落，仅达约20万平方米。这是什么意思呢？这说明去年成都新出租或者出售的甲级写字楼数量不到总存量的十分之一。
　　由于过去几年成都、武汉等中西部城市大量兴建超豪华写字楼与购物商场，但这些城市的需求量却没有快速提升，导致城市商业的吸纳量下降，空置率明显提升，拉低了写字楼的整体租金水平。
　　在成都商业地产发展的鼎盛时期，甲级写字楼的租金水平能够超过130元每平方米，但随着供应量过剩，当地的甲级写字楼租金水平经历了两年的持续下跌后，在去年第三季度遭遇断崖式下跌。甲级写字楼的租金水平从2013年第一季度的大约130元/平方米降至去年第三季度的99元/平方米，租金水平较高位跌去近四分之一。
成都甲级写字楼租金在经历两年的持续下跌后，于去年第三季度遭遇断崖式下跌
成都甲级写字楼总存量较2013年一季度增加70%
　　如果说甲级写字楼代表的高端商业物业无法与成都作为二线城市的实际租金水平相符，那么我们用另一个更具代表性的指标――优质写字楼（这一统计数据包含甲级写字楼与较低档次的写字楼，通常用来显示一个城市主要写字楼的整体状况）主要数据来看，情况也同样严峻。
　　从上图中我们能够明显看到，自2013年第一季度至今，成都优质写字楼的租金水平在持续下降，尽管没有遭遇甲级写字楼去年第三季度的断崖式下跌，但其跌幅也接近2成。
　　正如我们在前文述及，成都写字楼市场的供需失衡导致了当地租金水平的大幅下滑。面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，业主方不得不加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等。免租期、装修期的增加和佣金费率的提高加剧了业主租金收益的下滑。
　　最明显的体现是优质写字楼空置率的大幅上涨。从2013年开始，成都的优质写字楼空置率不断攀升，并在2014年2季度达到45%的峰值，这意味着当年成都的优质写字楼中有接近一半处于空置状态，而如果算上那些没有纳入统计的小型写字楼，情况或许更加悲观。尽管此后优质写字楼空置率有所下降，但截至去年底空置率依然接近40%的水平。
　　如果将成都的优质写字楼空置率与北京相比，我们将能够看到更为直观的数据。虽然北京的优质写字楼空置率过去两年也在持续上涨，但它的空置率仅从2013年的2.6%上涨至去年的6%。这意味着在100个写字楼里面，成都有接近40个是无人入驻的，而北京则只有6个是空的，成都的空置率是北京的6倍以上，但北京的经济总量仅是成都的2倍多。
数据来源：wind资讯，人民网制图
　　这对于当地企业的冲击很明显。一是不少商业项目被迫停工，此外银行也纷纷收紧对商业项目的贷款。
　　从去年开始，我们就不断从媒体报道中看到成都多个购物中心停工的消息。一些当地的中型房地产商由于玩不动商业地产项目，都纷纷向大企业转手项目。比如成都的房地产商华人置业公司，去年就把公司的几个项目打包卖给了恒大地产，出让的理由很简单，就是当地的商业项目太多了。
　　华人置业在公告中是这么说的：“随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩。”
　　去年曾有媒体报道说，成都市3环内至少10处商业地产项目处于停工状态。更有当地行业人士认为，约30处项目处于停工或者半停工状态。
　　而一些项目则主动打出了降低物业管理费的牌子，如成都滕王阁物业管理有限公司主动贴出一则通知――“结合同类业态和本项目周边市场的租赁形势以及对物业管理费的了解和分析……物业管理费由原来的15元/平方米统一下调为：已入住户物业管理费10元/平方米/月；空置户物业管理费7元/平方米/月。”
　　一个可能的好消息是，成都的购物商场空置率明显比写字楼低。截至去年3季度成都购物商场空置率在9%左右，保持在相对平稳的水平。但需要警惕的是，成都购物商场的总存量面积这几年依然经历了大幅上涨，去年3季度末时的总面积已经较过去两年增长超过50%。
　　此外，优质零售物业的租金水平已较2013年时腰斩，如今依然保持在较低水平，尚无上升势头。
　　（注：本文数据来源于wind资讯）
(责编：卢志坤、孙红丽)成都出台加强商业、办公类建设项目管理的通知
中华写字楼网　发布日期： 16:00:39
编辑：1004
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新闻提要 &&&
　　《通知》表示，其一、商业、办公类建设项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。
&&& （）：成都出台加强商业、办公类建设项目管理的通知
　4月21日，市房产管理局、市规划管理局、市国土资源局、市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，严禁商业、办公类项目改变为居住用途。
　　《通知》表示，其一、商业、办公类建设项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。
　　其二、商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计。
　　同时、商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米；商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的，层高不应大于4.6米。
　　其三、商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。
　　其四、对商业、办公类建设项目，开发企业和机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。
　　其五、商业、办公类建设项目登记的基本单元是固定界限、可独立使用并且具有明确唯一编号的房屋或特定空间。房屋测绘机构应按照建设工程规划许可和审定的施工图对商业、办公类建设项目进行测绘，开发企业及机构应根据建设工程规划许可、审定的施工图和已备案的测绘成果等制定预售（销售）方案。禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售。
　　《通知》还表示，开发企业、设计单位、机构等违反规定的，依法予以查处，并纳入市企业信用信息系统。
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成都首次为商务写字楼评等级 18栋商务写字楼被评甲级以上
（原标题：成都首次为商务写字楼评等级 18栋商务写字楼被评甲级以上）
楼宇经济时代来临，作为成都市推进楼宇品牌化、国际化、专业化的一次尝试和创新，4月7日，成都市商务写字楼等级评定授牌仪式在通威国际中心隆重举行，8栋高端楼宇被评为超甲级商务写字楼，10栋楼宇被评为甲级商务写字楼。
成都市人民政府副市长傅勇林、商务部驻成都特派员办事处特派员方蔚、市政府副秘书长、市政府办公厅主任廖成珍、市商务委主任郭启舟，市级相关部门分管负责人出席活动并为参评楼宇企业授牌。据悉，这是成都市首次为商务写字楼评定等级，主要目的是积极营造成都市商务写字楼的良好运营环境，大力宣传成都优质楼宇资源，促进楼宇“二次招商”。
14项程序严筛选18栋商务写字楼被评甲级以上
4月7日，在成都市商务写字楼等级评定授牌仪式上，成都市商务委主任郭启舟宣布了成都首批甲级商务写字楼、超甲级商务写字楼名单。全市首批18栋商务写字楼获甲级以上等级授牌，其中8栋被评为超甲级，10栋被评为甲级。
据悉，此次评选经过了14项程序严格筛选,全程历时4个多月，全市共36家企业、38栋楼宇自愿报名参评，市、区20余个部门、行业机构参与协作，评定范围覆盖高新、武侯、锦江、青羊、成华等主要城区。入围首批超甲级商务写字楼名单的有仁恒置地广场、成都国际金融中心、银泰中心、中海国际中心、华润大厦、通威国际中心、百扬大厦、中节能大厦等8栋高端楼宇，同时，还有明宇金融广场、富力中心、中海大厦、中环广场、平安金融中心、华宇·蓉国府、锦江国际大厦、明宇大厦、摩根中心、平安财富中心等10栋楼宇入选成都甲级商务写字楼名单。
“这次评定，既有形式创新，又有制度创新，是深化改革、转变职能，强化监督、科学引导的一次积极探索和实践。”成都市副市长傅勇林表示，成都的楼宇经济发展虽然起步晚，但后劲足、创新多、亮点纷呈，下一步要进一步完善行业标准和服务规范，让楼宇标准体系更好地遵循城市发展规律，适应市场发展需求，真正服务于企业、服务于市场、服务于城市。
推动行业健康发展成都商务写字楼首次评等级
2015年12月底，成都市商务委启动了成都商务写字楼等级评定工作。据了解，这是成都市首次为商务写字楼评定等级。
此次评定，成立了成都市楼宇等级评定委员会，指导监督评定工作；建立了成都市楼宇经济专家库，邀请国际国内商业地产领域权威专家、行业精英担任评委；委托成都市楼宇经济促进会担任评定工作执行单位，通过政府监督、行业实施、企业参与等方式组织评定工作实施。
成都市商务委副主任、市楼宇等级评定委员会主任尹建表示，此次楼宇等级评定，在坚持地方标准的基础上，充分吸收了行业的经验和做法，在考虑指标的可量度、可测评性基础上，兼顾了指标的代表性、普遍性，相当于对全市参评楼宇进行了一次免费的“全身体检”。
“我们在打分的同时也提出了改进建议，还上门为企业‘把脉问诊’开出药方，帮助业主对照行业规范，找差距、补短板，真正发挥等级评定‘树标杆、立示范’，促进行业健康发展的作用。”
尹建告诉记者，成都市楼宇等级评定委员会将加快优化楼宇等级评定标准、评价指标体系，积极稳妥地推动地方标准与国家、国际标准接轨、与市场环境接轨、与行业潮流趋势接轨，逐步实现行业标准由政府主导到行业自律的转换过渡。
参评专家说法：
作为此次受邀的专家评定组成员，第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华说，“ 受邀作为专家评定组成员，参与到了整个评选的过程中，感到非常荣幸。”
胡裕华表示，这次评选，将区位条件，客户品质，业权状态，楼宇设计以及软件服务都纳入了评审体系，是一场非常公平公正的评选活动。近些年里，成都市场内的新建高端写字楼的不断涌现，为了促成有竞争力的写字楼成为行业标杆，推动整个写字楼市场的规范化，国际化的进程，举办这样一场甲级写字楼评定是非常有意义的事。
企业代表声音：
作为成都首批超甲级商务写字楼企业代表，仁恒置地（成都）有限公司总经理黄中兴表示，“仁恒置地被评为成都市超甲级商务写字楼，既是一种荣誉、一种标准，更是一种要求和责任。”
黄中兴建议，政府在维护楼宇的经营环境和良性的竞争环境的同时，有必要有针对性的给予政策支持激励，引领企业不断创新管理，提高租赁价值；企业也应内外兼修，不仅仅追求一种标准和荣誉，更要把获得良好的租金回报作为更高的标准去实现，共同分享成都快速发展的经济成果。
华西都市报记者谢燃岸
成都市首批超甲级商务写字楼中海国际中心ABE座通威国际中心成都国际科技节能大厦银泰中心仁恒置地广场百扬大厦成都国际金融中心华润大厦成都市首批甲级商务写字楼明宇大厦明宇金融广场中环广场摩根中心平安金融中心富力中心中海大厦锦江国际大厦平安财富中心华宇·蓉国府
本文来源：四川在线-华西都市报
责任编辑：黄欢_NN1650
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