土地使用权到期后该怎么办 70年期限怎么算出来的？
不久前，浙江省温州市部分房屋20年土地使用权到期，有关如何续期的问题引发社会广泛关注。央视记者从浙江有关方面了解到，目前，国土资源部对温州住宅土地使 用权20年到期延长问题的调研己经完成。总体来说，目的各地对于土地使用权到期之后的房屋如何处置还没有统一的办法，需要等待国家层面出台措施进行处理。温州：过了年限土地证无法过户温州的王先生在前不久买房子的过程中遇到了住宅土地使用权到期的问题。据王先生介绍，他买了一套房子，双方签订购房合同后，很快办理了房产过户手续。不料，在办理土地证过户时，却意外发现原房东的土地证已于日过期。　　温州土地登记交易中心的工作人员表示，必须要足额缴纳30多万元的土地出让金，才能完成土地使用证的过户手续。温州的陈老伯也遇到了土地使用权到期的问题。去年9月，他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。但由于土地使用期限为20年，于日到期，银行不给贷款。陈老伯的房子最终也没能卖掉。青岛：居住照常 但房价出现下跌在温州出现土地使用权到期之前，青岛、深圳这些最早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区，也遇到过土地使用权到期的问题。69岁的薛玉刚住在青岛黄岛区阿里山小区，2001年他在这里购买了一套二手房，而这套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期。这些年，虽然并没有接到正式的通知，薛玉刚的居住也没有受到影响，但他依然对土地使用权到期这件事有些担心。　　同样住在阿里山小区的周连章，2008年花了34万在这里买了一套二手房。土地使用年限是40年，到2037年到期。虽然还有20多年，但影响已经开始 显现。“比如说以前这个小区的房价能达到一万，自从这个事情一出以后，这里应该是一个学区房，但现在房价降了不少，现在只能卖到七千，所以说老百姓的房子 （价值）缩水了。”周连章说。据了解，整个黄岛区像阿里山小区这样的房屋，住宅用地使用权期限在20年或者30年的房屋有 5000套左右。根据《物权法》规定，住宅用地使用权到期后，应该自动续期。但是，当时的《物权法》并没有对如何办理续期手续出台实施细则。于是，青岛相 关部门研究决定，对于住宅用地使用权年限到期的房屋，青岛目前不会收取延期费用，尚在等待国家新政策的统一出台。深圳：补交地价续到最高使用年期在另一个土地使用制度改革的试验田——深圳， 2000年以后也陆续遇到一批房地产土地使用期到期的问题。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved70年产权到期怎么办？国土部最新回应70年产权到期怎么办？国土部最新回应环球老虎财经百家号综合自：国土部网站、央视新闻等“3月8日，国土资源部部长姜大明在全国两会“部长通道”中回应了社会热点关注的问题。其中，对住宅土地使用权到期后的续期问题做了详细解答，来跟随小编看一看吧。”住宅土地使用权70年到期后怎么办？姜大明：采取“两不一正常”过渡性办法 ，深入调研推动相关法律安排。对住宅土地使用权到期后的续期问题，社会各界普遍关注。关于这一问题，姜大明表示，“有恒产者有恒心”，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）明确提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”去年底，为贯彻落实《意见》精神，妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法：一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。这一办法公布后，得到了社会积极评价和普遍欢迎。“对70年住宅土地使用权到期后的续期问题，我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护！”姜大明表示。促进房地产平稳健康发展的土地供应基础性制度怎么建？姜大明：明确住宅用地属性 ，因城因地分类施策。对这一问题，姜大明表示，要建立促进房地产平稳健康发展的土地供应基础性制度。首先，明确住宅用地本质属性，保障居民住有所居。根据“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积”，进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。其次，落实地方政府主体责任，因城因地分类施策。国家制定宏观调控政策，各地因地制宜抓好贯彻落实。再其次，坚持远近结合标本兼治，加快形成长效机制。保证总量，优化结构；规划引导，稳定预期；完善制度，防范风险。人大代表蔡继明：建议农村集体土地同地同权同价3月2日，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任、教授、博士生导师蔡继明2017“两会”议案信息说明会在中国经济网演播厅举行。建议农村集体土地同地同权同价过去国有土地有所有权、有使用权，我们对农村集体用地则没有明确的规定，它叫集体建设用地，但是它从来都没有和国有的、城市的建设用地同地同权同价。我们对农村集体建设用地施加了诸多限制。目前城市的国有建设用地，我们居民买了房子有两个证，房产证和土地使用权证，土地使用权证现在规定住宅是70年，70年当中你的房子可以抵押、可以出租、可以转让，还可以再卖，可是农村集体的建设用地就没有这个权利。因此，我建议，将《土地管理法》的第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”进行修改，改为“农民集体所有的土地{包括建设用地（含宅基地）和农地}的使用权，在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价，满足城乡建设中非公益性用地需要。”建议扩大农村宅基地使用权流转范围关于农村宅基地的流转问题，蔡继明表示，根据国土资源部提供的最新数据，农村集体建设用地面积高达19万平方公里，是城市建设用地的一倍以上，其中70%是宅基地；而全国总人口中只有42%左右的常住人口集中在农村，农村宅基地存在大量闲置。如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上，从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道，促进农村集体建设用地节约集约使用，而且会有效地遏制城镇房价的增长，有助于农民工进城落户，加快农民工市民化进程。房屋产权为啥有70年50年40年之分？“合理增加住宅用地”是否表示用于住宅建设的土地将增多？除了住宅用地外，还有其他用途的土地吗？他们之间有何区别？用途不同，土地使用权出让年限不同据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号） 第十二条, 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。通俗点讲，就是民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商业、旅游、娱乐用地最高为40年。70年、50年、40年的产权是如何算出来的？房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，所以买房者在买房时一定要注意，多数情况下，你真正入住或者使用的年限往往没有70年、50年、40年。举个例子。开发商A在2008年拿到某地块并备案，用了5年的时间把楼房建好，并于2013年通过竣工验收开始销售。小C于2014年从开发商A那买了一套商品房，装修后于2015年入住。那么小C的房屋产权是从2008年开始计算的，即2008年+70年，也就是说2078年到期。以此类推，50年、40年的产权也是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。土地使用权和房屋所有权有啥不同？看到这里不少网友表示疑惑，这样算下来，我们买的房子只是买了不到70年的房屋使用权？事实并非如此。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，40年、50年、70年之分是针对土地使用权来说的。房屋所有权是针对私有财产权而言。据《中华人民共和国物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。也就是说，房主永久拥有房屋所有权，但土地使用权是有使用年限限制的。住宅建设用地到期后该如何续期？问题来了，如果房子的土地使用权到期，但是房子还是完好无损的，这种情况下，房屋产权该如何界定？房子还是你的吗？根据《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。也就是说，70年产权的房子不用担心房屋土地使用权到期后，房子会被收回。需要注意的是，由于“自动续期”相关法律条文缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性。一般情况下，用于居住的房子不到70年就会拆迁，住宅还在，土地使用权到期的情况相对较少。非住宅建设用地到期后该如何续期？非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。续期如何收费？日发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。但具体实施办法各地没有统一规定。以青岛、深圳、杭州萧山区等这些较早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区为例。在青岛，对于住宅用地使用权年限到期的房屋，不会收取延期费用，尚在等待国家新政策的统一出台。在深圳，据2004年4月出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》显示，续期不是免费的，需要补交续期时段内的地价。萧山区根据《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（试行）》规定，符合续期条件的工业用地项目，可通过办理续期将土地使用权出让年限延长10年或20年。按现行基准地价的20%确定出让金基数，在这个基数上再按联审确定的续期年期进行修正。了解了房屋产权70年、50年、40年是怎么回事，大家在买新房和二手房时就要注意以下情况。一些开发商有意囤地、拖延开发进度，拉长楼盘销售周期，等房子真正到了业主手上，土地使用权已经被“空耗”了好几年，买新房时这种房子要注意；在二手房市场，避免买使用年限已经很久的房子，以防土地使用权过期而没法过户的情况出现。END本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。环球老虎财经百家号最近更新：简介:环球老虎财经，全球财经资讯的中文分析平台作者最新文章相关文章房产权到期之痒 如何办理续期
日14:51　&&&作者：郭云
　　　　“银行不肯办理抵押贷款给我，因为我的房子两年前已经到期。”一位业主告诉我们，这位业主所说的“已经到期”的房子是位于深圳市罗湖区嘉宾路的国商大厦，遇到这类问题的还有同样位于罗湖区人民南和莲塘两个片区的数十栋楼盘。 　　有关资料显示，这些上世纪八十年代初竣工入住的大厦当时获准的土地使用年期普遍为20到30年，国商大厦早在2001年便首先遇到房产到期的问题，从那时起，业主们的苦恼便已开始，不仅是无法用房产进行抵押贷款，就是出租也面临问题，由于有关部门都没有明确的规定，“虽然自己住在里面，但都不知这个还是不是自己的房子”，正常的租让合同也无法签订。 　　对于这些被房产到期困扰着的业主们而言，近日由深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》无疑是个好消息，到期房产的解决办法首次以政府公报的形式得以明确。解决办法是：到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，可按到期房地产续期的地价(土地租金)标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。 　　新的问题是，通过补交地价或支付土地租金的方式获得续期的具体标准如何确定？如果不办理续期又将会怎样？ 　　“在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价需一次性支付；土地租金则按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布，不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。而在土地使用权无偿收回的过程中，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。”深圳市国土资源和房产管理局有关人士解释说。 　　事实上，消息公布之后，在具体负责执行这些过期房产续期手续的罗湖区国土资源与房产管理局，每天都有几十位业主前来咨询有关办理手续，但在这里，工作人员却无法给出准确的答复，需要申请续期的业主在这里甚至找不到一张标准的申请表。国商大厦的这位业主被一位工作人员告之可补交地价至2051年，参照《规定》中补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。国土部门公布的该大厦所在地基准地价为2681元每平米，则应补交地价为938元每平米左右，100平米的住宅需补交地价款近10万元。而《规定》中明确的指出地价款应一次性付清，然后获得重新登记的房屋产权证。也就是说，已经住了二十年的房子，只有补交10万元地价后才能继续拥有，这笔需一次性交付的款项不是很小的数目，是不是非交不可呢？工作人员表示，“不知道，但最好还是交了可能会比较好，因为不交，(房产)可能会(随着土地使用权)被收回。” 　　对于不再办理续期的房产，《规定》指出“原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。而在土地使用权无偿收回的过程中，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿”，这就是说，根据《规定》，除了一次性补交地价外，业主似乎还有按期交纳土地年租金或者干脆不再续期等候补偿两种办法可供选择。 　　“年租金要付多少，目前还不知道，需要根据不同物业的情况专门计算，不再续期获得补偿的办法更加不知道，至少我们现在还没有收到相关规定。”罗湖区国土资源和房产管理局产权科的一位工作人员表示，具体计算办法以及如何办理目前都不知道，目前所能做的就是接受业主的续期申请，根据基准地价核算应补交的地价款，然后收款办理新的登记。 　　“情况将会非常复杂，并最终可能无法执行。”广东仁人律师事务所的兰天律师表示以上解决途径显然有些欠缺可操作性，一栋物业往往拥有多个业主，在这种多元产权的情况下，土地管理机关(在绝大多数情况下)所要面对的是一块土地存在诸多需要办续期的土地使用权人。要求业主统一集中申请，基本不可行；而倘若部分业主申请补交地价，部分申请支付租金，部分申请国家收回并补偿地上附着物，其执行难度和行政成本恐怕难以负担。 　　“到期房屋的问题实际上是产权问题。”深圳市国土资源与房屋管理局一位专业人士表示，应尽快解决，并以法律形式确定下来，而不是以这种地方规定的形式。因为这种产权不清的状况确实将给产权所有人带来很大的不便，甚至直接影响产权人利益。据了解，目前到期的房产是一些特殊情况，通常是早前行政划拨用地性质土地上的房产，土地使用年期20年到50年不等，现在这批到期的物业虽然不是很多，但渐渐会有越来越多的此类问题出现，而70年土地使用期的大量商品房也同样将面临到期问题。 　　“最好的办法是自动延期。”兰天律师表示。这种办法类似于香港现有的做法。国内的土地出让制度在很大程度上借鉴的是香港的官地批租制度。香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约(续期)条例》等法律规定，处理方式就是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，并在土地注册处登记簿上注明。另外，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准与市场地价相关。这种续期制度已在香港日臻成熟并得到广大业主的认可，而它形成的历史背景，是1973年九龙地区业主与政府因为续期补地价问题发生的冲突，不正确的处理办法可能导致严重的社会问题。
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本周热门文章土地使用权到期怎么办
来源：中国经济网
　　近日，温州市当地一部分市民正常买卖二手房后无法完成交易，原因是土地使用权到期了，如果要续期，必须再缴纳土地出让金，而这部分总额接近了房价总额约1/3。虽然相关部门随即对此消息进行辟谣，但此事还是在社会各界引发热议和关注。据悉，温州事件已经并非个案，预计未来这类房源也会越来越多，业内人士普遍表示，需要尽快完善顶层设计，制定好相关政策和法规。　　事件　　事情缘于温州市民王先生买房经历，今年3月王先生买了一套二手房，过户时才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，相当于房子总价的三分之一。虽然温州市国土局随后表示“收取几十万元出让金才能续期”是误读，但网上已经炸开了锅。　　4月20日，据中国青年报报道，在浙江省温州市区横河北新村、水心、上陡门等社区，部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始陆续到期。温州市主城区20年期限土地使用证到2017年年底到期有600多宗，到2019年年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等。　　据报道，浙江省委、省政府要求妥善处理温州房屋土地使用证到期问题，同时，国土资源部正在研究方案，要求浙江方面抓紧处理。　　答疑　　最高年限70年，为何20年就到期　　房屋所有权和土地使用权不同，房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。　　我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年，之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，据新华社报道，目前来看主要有三类原因：　　在政策范围内调整。上世纪90年代，温州市在土地出让政策开始执行时，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。　　方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。　　先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了遗留问题。　　除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年。　　到期了怎么办　　目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。　　不过，不少专家和法律界人士表示，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，对于如何自动续期存在不确定性，目前来说难以操作。这是因为土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。　　对此，业内人士的建议是，应当通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让如何续期的实施细则，缓解公众焦虑。对于买房人来说，在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。而如果你的房子“不慎”已经到期了，从理论上说，房子仍然属于个人，可以继续居住，但是如果涉及转让、抵押等方面，则需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。　　是否有到期先例　　事实上，在全国范围内，土地使用权到期的现象，温州并非个案。　　本世纪初，深圳市内多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。4月19日晚，深圳市出台方案，按有偿使用土地的原则延长使用年限，其中一种延长方式就是通过补交地价，在国家规定的最长土地使用年限减去已使用年限的剩余年期范围内约定年限期内，补交地价额度为相应用途公告基准地价的35%。　　青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，部分小区土地使用年限已到期。不过，青岛方面表示，目前并未对这些房源收取相关费用。　　具体到北京，据相关部门权威人士介绍，北京国有建设用地使用权出让始于1992年6月，按照商业用地使用期限40年推算，十多年后，土地使用权到期现象也会出现。　　国外土地产权的形式主要分为两种：永久产权和租借权。永久产权在购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者；如购买的是公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。不过，一旦永久产权实现，房产税的征收就不可避免，其幅度一般会比较大。　　京华时报记者潘秀林来源京华时报)
(责任编辑：Newshoo)
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