公积金成房贷市场二等公民？多方呼吁公积金加快改革
在大多数人概念中，公积金是中国政府给居民购房和租房专款专用的一项福利，一方面拥有国家补贴，一方面享受远低于商业贷款的利率，是居民房贷首选。
但现实中，各地公积金管理和使用政策存在较大差别，不少地区公积金因审批繁琐复杂、放款慢、效率低为居民和开发商诟病。在房贷市场中，部分开发商和卖房者甚至明确拒绝公积金贷款，公积金贷款沦为房贷市场二等公民。
据住建部公布的最新统计数据，截至2017年11月底，全国住房公积金缴存总额12.3万亿元，提取总额7.2万亿元，缴存余额5.1万亿元。如此庞大体量的住房公积金，放任其低效运转将是对社会资源的极大浪费。如何提高使用效率，使其更好的用之于民，各界都在探索与试图改革。
多地多位购房者向21世纪经济报道记者表示，从政策上、利率上公积金贷款应该是个好东西，可买房时遇到的问题令公积金实际运用困难重重，并呼吁尽快进行公积金改革。
公积金处房贷链底端？
西安准备购房的李先生对21世纪经济报道记者表示，虽然在事业单位工作，公积金福利待遇不错，但并不会考虑公积金贷款，甚至不会选择贷款，而是全家合力全款买房。
“西安的楼市一片大涨，绝对的卖方市场。很多新盘当天的去化率可以达到100%，开发商都有心照不宣的‘潜规则’，全款购房者有权优先选房，商业贷款者次之，公积金贷款可能会更次之。这基本上就决定了要想买好楼层好户型，只能全款买房。甚至一些热门盘的小户型，即使是全款买房也需要摇号，贷款根本没有购买资格。”李先生颇为无奈。
深圳去年购房的王先生也告诉21世纪经济报道记者，他没有选择公积金贷款，而是选择了商业贷款。“我的公积金缴存金额比较低，一个月五六百。再加上申请比较复杂，感觉并不划算。就索性直接选择商业贷款。”
在二手房交易中，对公积金贷款的“歧视”更加明显，北京某知名中介房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，因为北京许多房屋交易环环相连，不少卖旧买新，对资金能否及时到帐要求较高。因为公积金贷款在流程、放款方面可能都存在一些不确定因素，有些业主会明确要求不允许公积金贷款或者优先考虑商业贷款和全款，甚至有些业主会要求用公积金贷款需要加价。
但有南部沿海某市银行信贷人士对21世纪经济报道记者表示，这种对公积金贷款的歧视非常态，也非普遍行为。他认为，对于购房付款方式有要求应该是对回款有一定的压力，而对于正规的、实力雄厚的开发商来说，这种压力应该可以控制，所有购房者无论采用何种购房方式都是平等的，楼市相对平稳是保证市场规范的基础。
效率低部分因提取越多地方收益越少
一位石家庄的购房者向记者直言，公积金提取效率极低。他称，“我去年申请提取公积金进行装修，申请3个月才有回音，拿到钱装修都结束了。”
前述房屋经纪人告诉记者，一些开发商和业主不希望购房者选择公积金贷款根源就是因为公积金效率低。他解释道：“公积金贷款流程复杂、放款周期长，直接拉长了房企回款周期，导致资金周转率下降。因此，追求高周转，规模快速扩张的房企对公积金贷款会产生抵触情绪；对于资金回流有要求，比如急于换房的业主也会拒绝公积金贷款。”
他还指出，对于开发商来说，按揭贷款合作方一般都是有固定合作的商业银行。商业银行愿意批给开发商额度，也是希望可以从中获得大量优质客户。所以开发商也希望客户更多选择商业贷款。
而对于公积金贷款效率低的原因，一位地方行政部门人员对21世纪经济报道记者表示，制度上来说收入分配机制确实需要改进。各地具体情况不同，但面临的问题类似。公积金产生的增值收益会上缴地方财政，属于地方政府收益，而收益的多少与提取量直接相关，提取越多，公积金产生的收益越少。且目前公积金的管理属于多头管理，部委制定政策，出发点是满足居民需求，而地方政府是实际执行人和受益人，从收益角度讲，效率过高反而会降低收益，诉求存在矛盾。
该人士还指出，此前全国不动产登记信息没有联网，公积金部门系统也比较落后，工作人员查询信息复杂、困难，而每年需要办理公积金业务的居民数量庞大，公积金部门也确实超载运行。从居民、到部委、到执行机构，都在期盼着公积金制度改革，效率得以提升。
各地改革进度不一
上述地方行政部门人士表示，去年以来，各地已经不断进行系统升级，努力实现全国联网。今年以来，相信很多地区公积金办理效率已大大提升。
珠海一位股份行信贷业务人士表示，传统来说公积金贷款主要有两种模式，一种是公积金个人住房委托贷款，一种是公积金贴息贷款。对于业务量不太大的银行，一般只有公积金委托贷款，也就是普通的公积金贷款或者混合贷款，需要等公积金到账后银行发放贷款。这种模式在过去效率比较低。
此外公积金贴息贷款是在公积金贷款放贷轮候期内，由银行先行向公积金借款人发放商业性住房贷款，公积金贷款贴息，待公积金贷款发放后再归还银行。该业务人士表示这种贷款方式效率比较高，但一般只有四大行和业务量很大的本地城商行、农商行可以做。
“在银行申请商业贷款一般2-3个工作日就可以告知审批结果，公积金贷款在过去一般需要一周左右。但是去年以来珠海公积金管理中心不断在升级系统，现在已经实现了和银行系统的实时对接，省略了银行代为审批、收集资料，交由公积金中心再审批的中间环节，银行只需要对自己签署的资料进行背书，一般隔日就能得知公积金审批结果，放款也更加快捷。”他称。
刚刚用公积金买房的深圳市民李先生对21世纪经济报道记者表示，他选择了商业贷款转公积金贷款，即为了效率先申请商业贷款，商业贷款发放后再申请转为公积金贷款。“没想到因为额度问题商业贷款排队排了三个月才放款，公积金贷款从申请到放款只用了不到一个月。”李先生称。
他认为，目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行个人住房贷款利率。以深圳的标准，夫妇两人可以申请最高额度100万的公积金贷款，如果期限20年，利息可以节省20多万，购房者应该最大限度的利用好公积金贷款。
但华北某市市民告诉记者，目前公积金效率依然较低。尤其在公积金提取方面，往往需要多次往返开具各种证明和材料。放款时间不定，提取比例也有限制，还希望更加便捷、惠民。
前述地方行政人士指出，随着部委出台《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，各地打击开发商对于公积金贷款的歧视行为，一方面房地产市场将更加规范，另一方面公积金制度改革相信也会逐步深入和推进。本文由宜心理财http://www.yixinlicai.com转自21世纪经济报道仅供阅读。
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4月12日，四大资产管理公司（AMC）之一的东方资产管理公司发布《中国不良资产市场调查报告》，这是东方资产第11年发布此报告，该报告在业内有较大影响力，本次调查回收的有效问卷受访者总数为391人，其中来自一线商业银行从业者201人，资产管理公司从业者190人，可见报告在反映金融界一线从业人员对不良资产市场的看法具有较强代表性。
相比于2017年度报告，本次金融受访者在对银行不良资产变化趋势、真实不良资产状况、不良资产市场变化以及房地产风险方面有明显变化，券商中国记者梳理出《报告》以下几大看点，给读者呈现未来一段时间内的不良资产市场发展趋势：
　　看点一：
　　银行不良资产迎拐点？看法分歧大
在针对未来3-5年银行业不良资产走势的看法时，来自银行业和资产管理公司的从业者呈现出不同看法。全部调查统计结果显示，34.3%的受访者预计未来3-5年银行业不良资产会缓慢下降，31.5%的受访者认为会缓慢上升，5.9%的受访者认为会加速上升
基于宏观数据的改善，部分观点认为，我国不良贷款率将触顶并迎来拐点，但从资产管理公司视角来看，此判断为时尚早。
《报告》称，从中长期来看，目前不良贷款率可能只是一次阶段性下探，未来3-5年仍将缓慢上升，有五个方面的原因：
一是造成此轮不良资产上升的重要因素尚未扭转，我国经济处于并将长期处于“L”形增长态势，结构调整阵痛继续，隐性不良资产规模巨大，存量不良资产出清的高峰并未到来；
二是从生成机制看，短期内不良贷款率的基本稳定，或存在机构人为因素影响，例如结合具体情况逐步释放存量不良贷款，有的甚至采取多种方法掩盖不良资产，这无法扭转经济形势造成的实际发展趋势；
三是强金融监管对非银行金融机构的影响仍在发酵，
尤其是大资管新规即将出台，势必会加剧类信贷资产风险的暴露；
四是供给侧结构性改革不断深化，
作为建设现代经济体系的主要任务，其在加速“僵尸企业”市场出清、去落后产能的同时，也降低了相关非金融企业应收账款的周转速度，增加了不良资产市场供给；
五是我国不良资产率相对较低，随着经济结构优化升级，尽管出现一定程度上升，但仍处于正常范围。
相比于上述资产管理公司的看法，银行业对不良资产变化趋势则更为乐观一些。调查结果显示，39%的银行业受访者认为，我国银行不良贷款见顶时间在2020年以后，认为在2019年的受访者占31%。可见，多数银行业受访者认为我国银行不良贷款率近期仍将维持攀升趋势。
　　看点二：
　　关注类贷款转化为不良或在2019年集中爆发
关注类贷款规模是考核银行潜在风险的重要指标，从不良资产迁徙角度看，关注类贷款最有可能转化为不良贷款。
近年来，我国银行关注类贷款规模快速增加。
调查结果显示，超过一半的受访者认为，我国银行关注类贷款中有
20%-40%会转变为不良贷款 。
截至2017年第三季度末，我国银行关注类贷款达3.42万亿元。如果转变为不良贷款的比例为20%-40%，不良贷款规模将增加接近6000亿-10000亿元。截至2017年第三季度，我国银行不良贷款余额为1.67万亿元，如果再加上可能转变为不良贷款的6000亿-10000亿元，不良贷款率可能会达到2.5%以上，需要引起重视和警惕。
在针对关注类贷款转化为不良的时间节点方面，有相当一部分受访者认为关注类贷款转变为不良类贷款在2019年达到一个峰值，之后逐年递减，这反映了这部分受访者认为2019年商业银行积累的不良贷款风险难以平滑，将存在集中爆发的压力。
　看点三：
　　受访者依旧认为真实不良率被普遍低估，但情况有所好转
尽管目前监管部门公布的银行业不良贷款率只有1.74%，但外界普遍认为，真实的不良状况被低估，甚至是银行从业者也如此认为。《报告》结果也显示，55%的银行受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被小幅低估，17.5%的受访者认为被大幅低估，两者合计占比为72.5%。可见，多数受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估。
上述调查结果与2017年类似，受访者都认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估，但与2017年调查结果不同的是，2018年的调查结果显示认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被“大幅低估”的受访者占比明显下降，这说明受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率相对客观地反映了商业银行风险状况，商业银行面临的不良贷款压力可能已经有所减小。
既然外界普遍认为真实不良率被低估，那么受访者预计真实不良率有多高？调查显示，40%的受访者认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%-5%。
与前几年调查结果相比，近两年调查结果显示，认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%以上的受访者明显增多，且多数集
中在3%-5%。与2017年相比，认为2018年真实不良贷款率超过3%、5%和
8%的受访者占比均有一定程度上升，这说明银行类金融机构不良贷款压力依然较大。
　　看点四：
　　房地产不良风险开始加速暴露，银行能承受20%-30%的房价降幅
房地产领域的不良资产也同样值得关注。
全部调查统计结果显示，32.8%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业为制造业，30.3%的受访者认为是房地产业&。
自2017年北京“3·17”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。《报告》认为，党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这一主基调下，预计2018年我国房地产市场会继续承受较大压力，涉房不良贷款规模也可能会增加。
不仅是金融业一线从业人员意识到了房地产领域的不良风险，经济学家群体也持相同观点。在受访的经济学家中，有64%认为房地产业的不良资产规模将会显著增长，其次是制造业。
年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，尤其是2015年，幅度达73%，《报告》预计2018年增幅不低于20%。
《报告》认为，尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低，但一直处于上升态势，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。
对于房地产风险所带来的威力，市场一直非常关心，作为“输血”房地产行业的主力军，银行能承受多大幅度的房地产价格下跌？
对此，《报告》调查结果显示，46.6%的受访者认为可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%-30%，29.2%的受访者认为是30%-40%。其中，商业银行受访者的判断相对乐观，约38.3%认为房价降幅超过30%才会给银行带来显著压力，略高于持有相同观点的资产管理公司受访者比重（32.6%）。
因此，《报告》认为，若房地产市场在密集政策下反应过度，比如房价下跌20%-30%，或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击，势必会对整体产业链条产生影响，届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发，强力冲击银行的风险底线。
　　看点五：
　　警惕不良资产包价格虚高导致二次不良潮
全部调查统计结果显示，45.1%的受访者认为2018年金融不良资产将以相对于账面价格三折至五折的价格成交，43.1%的受访者预计成交价格相对账面价格打五折至七折。
《报告》认为，不良资产包成交价格高企虽然与其质量提升有密切关系，但更多地是源于市场供需明显改变，存在供需失衡。从供给方看，随着“三期叠加”、供给侧结构性改革深化等，不良资产存量及增量依然较大，但商业银行的处置能力有所提升，存在一定“惜售”心理；从需求方看，四大资产管理公司回归主业、民营资本、私募基金、产业基金等也加大收购力度，市场竞争程度明显提高，大量主体和资金涌入不良资产市场，显著推高了不良资产包价格。
《报告》警告称，资产包价格虚高降低了行业投资回报率，对于高资金成本的市场主体而
言，盈利空间将受到大幅挤压，甚至引发风险。例如，私募基金对现金流和安全性有明确要求，若到期低价抛售不良资产，将面临较大亏损和兑付危机。杠杆的过度使用进一步加剧了这一风险，3-5倍的高杠杆大幅降低了不良资产的投资门槛，使各类公司甚至个人都能够进入市场，一些本来无法解
决债务问题的债务人或担保人也可以通过配资回购债权资产。一旦不良资产
价格逆转而下，将可能引发资金链条断裂，形成第二波不良资产小周期。本文由宜心理财http://yixinlicai.com转自券商中国仅供阅读，更多内容请关注网！
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。p2p网贷平台：资管新规落地在即，机构转型谋变
&日前，《关于规范管理业务的指导意见》(简称“资管新规”)获得通过。业内人士表示，一方面，券商资管在主动适应监管要求、及时调整现有业务的同时，大力探索发展新规鼓励支持且公司有比较优势的业务。另一方面，私募基金也在积极拓展个人投资者渠道，并预期新规将提升个人投资者对权益类产品的偏好，进而抓住发展机会。整体来看，资管新规将对资管机构带来多重影响，并将重塑行业生态。
　　合作模式生变
　　受资管新规影响，近日，招商银行宣布将设立资管子公司。对此，业内人士认为，这显示了银行打破刚性兑付的决心。所有的资产管理机构均将回归净值产品，具有良好市场口碑、投资业绩的机构将获得更大的市场空间。
　　海通资管方面相关人士告诉中国证券报记者，随着银行系资管子公司加入竞争，以往券商资管业务中的银行委外资产规模可能面临逐步下降。
　　记者了解到，目前相关影响已经显露。“受资管新规影响，银行业本身的理财规模缩减，委外资金也在减少，有些大行原来和公司关系一直很好，今年却告诉我们不一定能再投了。”某券商资管人士向记者表示。
　　华泰证券资管指出，凭借银行信用做资金池的银行理财将受到影响，多年来理财客户的投资习惯需要重新培养，有利于以资管净值类产品的需求增长。
　　上述券商资管人士表示，目前行业内报价型小集合固收产品在寻求改造成定期开放的净值型产品，这涉及到产品合同修改，要向客户发征询函等环节。这类产品的客户以银行等机构为主。目前来看，有些资管机构现存产品规模较大，所以改造起来工作量也比较大。
　　德邦证券认为，统一监管思路实施后，对于券商资管而言应该是利好。资管新规有望扩大券商资管产品的投资范围，促使券商往主动管理方向转型，包括投资端和投行端。新规下，银证合作不再是简单的通道合作，双方合作可能会在更多的投行化产品的销售等方面。
　　海通资管指出，公司和银行的合作将在渠道资源、投研能力上进行互补，并着力在券商资管较有特色的诸如ABS、股票质押式回购等细分领域突破，同时在基础资产挖掘、产品设计等方面逐步形成自身的业务特色，扩大品牌效应。
　　直面考验
　　对于即将落地的资管新规，来自私募行业的人士表示，预计将主要从多个方面带来影响。一是将大大收紧银行理财资金流向私募机构的渠道。二是随着招商银行率先拉开商业银行单独设立资产管理子公司的大幕，私募机构以往在商业银行委外投资的“黄金水道”，也可能将逐步进入“枯水期”。三是私募基金客户门槛的显著提升，将对私募机构提升资产管理规模带来显著不利影响。
　　业内人士也指出，银行理财、信托产品、类固收产品等资管产品刚性兑付的打破，有望间接提升投资者对权益类产品的偏好。这对于私募机构的发展而言，将构成长期利好。
　　上海泓信投资董事长尹克在接受中国证券报记者采访时表示，从资管新规的相关监管导向来看，无论是对新合格投资者认定标准的提高，还是银行委外业务的收缩，从短期来看，都将会增加私募募资流程的复杂性。而从长期来看，新规也将催化私募基金行业的分化和洗牌，促使行业集中度进一步提升。
　　此外，上海某债券私募机构向中国证券报记者表示，资管新规正式实施之后，私募机构面临的冲击，预计主要来自银行资金的大量外流。具体来看，“银行理财+私募FOF”的业务模式将终止，银行理财也无法直接投资作为非金融机构资产管理产品的私募基金产品。而在招商银行率先成立资管公司之后，未来以城商行为代表的商业银行，可能都会直接成立自己的资管公司，从而大大减少向私募等资管机构的委托投资。
　　而目前私募机构对于资管新规可能引发的权益类金融产品市场增长，则普遍抱有乐观预期。广州基岩资本副总裁黄明麒向中国证券报记者表示，整体来看，资管新规对于银行、券商、信托等机构的固收类产品的冲击比较大，而私募权益类产品反而可能在一定程度上受益。一方面，资管新规主要是要打破刚兑，以前刚性兑付的银行理财产品、信托产品、类固收产品等所受到的不利影响将较为突出。另一方面，以往投资者往往会更倾向于投资刚兑产品，而现在由于资管产品刚性兑付的终结，将使得许多投资者转而更加偏好私募等资管机构的权益类产品。
　　顺势而为谋转型
　　对于在资管新规实施后，券商资管与私募机构等如何在资管行业中保持和增强自身竞争力的问题，记者了解到，多家券商资管在主动适应监管要求、及时调整现有业务的同时，也在大力度探索发展新规鼓励支持且公司拥有比较优势的业务，加快向主动管理转型的步伐。而充分挖掘个人投资者客户、大力发展“类保本型”私募产品等，则成为许多私募机构的应对之策。
　　“公司已为新规实施做好前瞻准备，力求各项业务平稳发展。”华泰证券资管人士介绍，公司更加注重主动投资、主动管理、主动设计产品的能力，加强产品创新，构建具有华泰特色的金融产品库，提升产品业绩和客户服务能力，切实提升核心竞争力，进一步提升市场地位和品牌价值。
　　“今年公司将继续通过积极调整发展策略，逐步形成自身的业务特色。同时，要充分发挥与母公司的综合金融协同及业务联动效应，加强市场体系建设，深入挖掘客户群体的市场需求、细分客户偏好，做好产品储备及客户拜访等客户关系管理工作，着实提升客户服务能力，改善和优化客户体验，树立市场口碑。在投资理念方面，将着力于提升风险定价能力和风险转移能力，努力实现绝对收益，控制净值波动风险。”上述海通资管人士表示。
　　德邦证券表示，未来公司将继续深耕资产证券化领域，创新业务模式、扩大基础资产类别，在巩固现有细分领域竞争优势的基础上，进一步加大各类金融机构的信贷资产、消费金融、租赁、供应链金融、PPP项目、商业物业、公共事业收费权等领域项目的开发。坚持以客户需求为核心，通过提升研究能力，挖掘优质资产，打造从Pre-ABS基金到ABS发行再到ABS投资、定价等业务的资产证券化业务全链条。
　　上海某专注于量化投资的大型私募机构负责人在接受中国证券报记者采访时表示，自2017年商业银行委外投资开始收缩以来，该私募机构就持续感受到银行资金渠道收缩，带来的资产管理规模大幅下降压力。综合考虑到资管新规正式实施之后的银行资金渠道利空，该私募机构在2018年伊始，就确立了向个人投资理财市场发力的战略转型方向，并大力改变以往在渠道和品牌传播中主要面向机构客户的经营定位，以期待从低风险偏好的个人投资者客户上精准发力，确保公司资产管理规模不出现明显下滑。
　　而尹克表示，在国外成熟的理财市场，绝大多数的基金和理财产品，没有“保本”或“刚兑”的概念，随着资管新规彻底打破我国财富管理市场的刚性兑付，权益类或者浮动净值类产品将成为资管行业的长期发展趋势，未来发展空间巨大。在此背景下，在权益投资的盈利质量和盈利稳定性等方面具有显著优势的优秀私募机构，将在部分取代广义固收类金融产品的资管行业变局中，把握住重要发展机遇。本文由宜心理财http://yixinlicai.com转自中国证券报仅供阅读。
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