为什么澳洲房地产或进入盘整阶段？_百度知道
为什么澳洲房地产或进入盘整阶段？
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全澳洲的房地产价格都被中国买家给炒起来了，澳洲本地的居民当然有意见。华人一去海外就终生为房子奋斗，买了房安了家才算踏实。现在墨尔本的房价比2年前上涨了30%多，很多本地人都买不到房子了。这样下去澳洲居民肯定有意见，所以澳洲房地产现在开始盘整，一方面调整购房政策，另一方面开始限制海外资金的流入。
大家去澳洲买房子就是看着会涨，有很多也是奔着投资去的，不知何后面情况会怎么样？但是永久产权这个的确很诱惑国人。
永久产权是有代价的。很多澳洲的当地人买的起房但是住不起，房产税要交，管理费也要交。美国底特律破产的时候不是出过1美元一栋的房子吗？一样是永久产权还不是没人买。
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全国房地产市场进入“价滞量跌”的盘整阶段
日 08:51:13
　住在杭州网
　　如今的房地产市场似乎进入了“价滞量跌”的整理阶段。记者日前走访一些楼盘发现，剔除各种明折和暗折因素后，房价基本处于“停滞”状态，而且一些项目出现推迟开盘的“捂盘”现象。专家认为，楼市的这种调整将持续一段时间，调整时间和力度不仅受奥运因素影响，还要看货币政策和宏观调控的具体情况。
　　北京：价滞量跌
　　根据国家发改委公布的数据，5月北京房价环比上涨0.4%，4月环比上涨0.2%，而1-3月环比涨幅分别达到0.7%、0.5%和1.0%。从数字上来看，不同于深圳等城市的房价已经明显调整，北京房价依然在缓慢地上涨。但显然，进入二季度北京房价增速进一步放慢，加上促销折扣等未被统计考虑的因素，北京房价基本处于停滞状态。
　　中原地产董事总经理李文杰表示，虽然从统计数字上看，北京房价体现了“稳中有涨”的趋势，但值得关注的是，由于市场观望情绪浓重，不少新开楼盘调低了开盘价格，这部分价格变动并未体现在统计中。
　　经历了年初时的“价涨量跌”，对于如今的“价滞量跌”，人们不禁会问，北京楼市未来是否会出现“量价齐跌”的情况？此前高盛发布报告认为，北京房价未来有可能出现10%-15%的跌幅。对此，在保利百合花园看房的王阳先生说：“北京是首都，各类人群的购房需求还是比较旺盛的。我个人不认为北京房价会经历一个急跌的过程，如果房价比现在低5%，我就会立刻考虑买房。”
　　业内人士认为：“今年可能是北京楼市的一个拐点。整个城市房屋价格增长速度将明显放缓，一些前几年非理性上涨的区域，甚至会出现绝对价格下降。这样的趋势将在北京没有了奥运预期之后的下半年更加明显地体现出来，唯一的疑问在于放缓和下降的程度会有多大。”
　　广州：价格还在探底
　　年初至今，广州楼市滞销已成为不争的事实，无论是高价的市区成熟社区盘，还是景色怡人的郊区大盘、别墅项目大都如此。刚刚过去的端午小黄金周显然并没有给开发商带来“黄金”。
　　广州的楼市有很浓的“价格战”的味道。碧桂园、万科、中海、保利地产等大开发商纷纷“跳水”。许多有购房需求的人，都选择了观望。
　　观望的原因主要还觉得价格没跌到位。现在购买方主要看价格，降价特别明显的，销售火爆。降价不太明显的，销售冷清。开发商也抱怨，现在定价太难了。
　　不过，即便是降价，广州的房价依然未跌回到大涨前的水平。像保利林语2004年一期开卖时售价是4600多元，碧桂园凤凰城最早售价是2000多元。这些盘子本来成本就低，所以就算是降价，也还是有得赚。只有那些高价拿地的开发商，现在日子很难过。
　　上海：持续谷底徘徊
　　约半年以来，上海市场成交量能始终处于低位。量能持续在谷底徘徊、购买力长期萎缩，是各方看淡上海市场中短期表现的主要因素。
　　上海易居房地产研究院最新报告指出，4月28日~5月4日一周，商品住宅新增供应量18.02万平方米，环比减少12.23万平方米，减幅40.43%；商品住宅成交量17.46万平方米，环比下降8.3万平方米，降幅32.23%。值得注意的是，该周商品住宅成交均价15714元/平方米，环比上涨2240元/平方米，涨幅16.62%，主要缘于市中心中高价住宅物业成交比重增加拉高均价。但市场真正的主力中端物业的成交量持续低靡，购买主力观望明显。
　　也就是说，在量能始终无法释放的行情下，成交均价的标志意义被进一步弱化，而真正预示市场走向的是量能指标。
　　只是，约半年以来，上海市场成交量能始终处于低位，导致市场整体上攻乏力。佑威房地产研究中心主任薛建雄透露，今年4月(截至29日)上海楼市的成交量与上月同期相比微幅下降，但新增供应量却下滑明显。
　　青岛：买卖心理博弈加剧
　　与国内楼市的基本面相比，青岛楼市确实有点特别，无论是需求群体的开放性，还是气候、环境等特质的优越性，直到如今，青岛楼市也没有同其他地产城市那样出现明显的降价现象，这也让很多本土地产人的期望中，加注了青岛楼市“独善其身”的念头。
　　但近日公布的5月房产成交数字，却出现了明显的同比和环比下滑，“红五月”的神话不再，青岛地产并没有逃脱全国大势的影响，奇迹并没有到来。
　　其实，在4月份成交可喜回升的时候，“红五月”还是被楼市赋予了“突破口”的重要意义，然而在“突破”落空的事实面前，青岛的开发商也和他们的国内同行一样，感受到了突围的紧迫性和必要性。开发商前所未有的迅疾反应，各种促销手段现身楼市。地产买卖双方的“心理博弈”在加剧。
　　-延伸阅读,国房景气指数持续回落
　　全国房地产开发景气指数(下称国房景气指数)自去年12月起已持续6个月回落，5月，相比去年11月106.59的高点已回落3.25点，与去年同期基本持平。
　　国家统计局6月18日发布的5月国房景气指数显示，5月，国房景气指数为103.34，比4月回落0.73点。国房景气指数自去年4月开始持续上升，至去年11月共上升3.94点，此后开始回落。从回落曲线来看，近三个月较前三月速度有所加快。
　　从分类指数来看，5月，房屋施工面积指数和商品房空置面积指数回落速度较快，环比分别回落1.03点和1.58点，但仍高于去年同期水平。资金来源指数和土地开发面积指数则环比分别回落0.74点和0.46点，同比也分别出现1.06点和1.35点的下降。
　　统计显示，1月~5月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.02亿平方米，同比增长4.3%；房屋施工面积19.57亿平方米，同比增长24.9%。完成开发投资9519亿元，同比增长31.9%，实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%，其中，国内贷款为3423亿元，同比增长21.5%。
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　　研究人员说，2009年开始，悉尼和墨尔本房价已经上升了50%，公寓市场受到投资者青睐，墨尔本过去一年房价上涨了11.5%，但是城区公寓过剩仍然让市场痛苦。
　　按揭贷款的投资者审批总额已经炸了总价贷款审批的40%，也达到了10年来最高。悉尼和墨尔本房价上涨，或略超过了通胀率上涨。
　　其中，一个重要原因是低利率，因此，分析师预计，接下来12个月，抵押贷款利率开始上升。预计至2016年现金利率上升约1个百分点。抵押贷款利率可能会从5.95%上升到6.8%。
　　悉尼接下来两年价格增长更缓，墨尔本未来三年累计增长预计大约只有5%。看起来，澳大利亚房地产市场或已经开始降温。
　　预计到2015年，房价上涨幅度放缓，投资者推迟不急于购买，也一样会有很好的机会，接下来一年，市场走势进入盘整阶段。
　　墨尔本是一个特别细分的市场，在中央商务区，码头区和南岸公寓等持续出现供过于求，甚至有个风险是，墨尔本公寓价格可能下降5%至10%。
　　无论是黄金海岸，还是矿业城的新房，房地产商比较担心海外投资者。他们希望海外投资者购买高层数量。
　　首次购房者需要考虑税收和融资，一些投资者利用税收优惠的负杠杆来减少投资成本，比如物业租金，税收优惠等差额来减少总投资支出。
　　相对来说，价格较低物业有较高租金收益，但也要考虑到利率有可能从目前低点开始上升，投资者要确保有足够现金流来支付按揭贷款或房租。年轻投资者以最小账户借贷最多资金，年老投资者鼓励规避风险，投资顾问担心，很多投资者可能会将遭受损失，当然，每个投资者具体情况不同。
　　“红橡树是广州红橡树投资顾问有限公司旗下领先的澳大利亚投资顾问咨询机构，业务横跨澳大利亚房产开发，房产营销，房产租赁管理，物业管理，商业买卖。凭借其在各个领域积累的丰富经验、广泛能力以及对澳大利亚市场的深入研究，红橡树与客户携手合作，帮助其成功投资澳洲。
　　公司位于中国、澳大利亚墨尔本，业务与分支机构遍及中国大陆，香港，新加坡，柬埔寨等亚太各地。
　　基于我们在澳洲房产开发，房产营销，房产租赁管理，物业管理及商业买卖等各领域的专长，我们致力于成为“您全天候的投资理财专家”，帮助投资者实现卓越绩效，为投资者创造可持续的价值。”
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