安纳瑞项目组收到意向购房人卢女士来电询问，每到节假日，一些风景优美的度假场所往往奇货可缺，前来游玩的人常找不到住的地方。于是她对既可自住，平时又可委托管理公司帮助出租挣钱的产权式酒店非常感兴趣，但又不太清楚作为投资型买家，买这种回报率很高的物业类型时，应该怎样规避风险？”　　我们梳理了一些事关投资产权式酒店的问题，为持有相关疑问的投资朋友一并解答。　　　　投资者：何谓产权式酒店？　　安纳瑞：　　产权式酒店由“时权酒店”演变而来，起源于二十世纪六十年代法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。　　产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。此类产品一般依托于高档星级度假村和生态环境一流的名胜，同时在产品的设计上又结合自然生态环境，迥异于普通的别墅、公寓，符合现代人性化居住。　　　　　投资者：产权式酒店有没有发展前景？为什么被称为“第三居所”？　　安纳瑞：　　一般我们将主要用于日常居住的住所称为第一居所，而将并不经常固定使用的郊外别墅类住所称为第二居所。现在，专门依托于郊外度假村和生态旅游景点而建的产权式公寓，并不完全以普通的居住作为惟一的功能，因而也被称为“第三居所”，主要是让人们休闲娱乐，放松身心。　　在国外，依托于度假村或风景名胜的产权公寓已发展得很成熟，在美国，被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。　　　　　　投资者：作为投资买家，在选择产权式酒店这种物业时，应该怎样挑选？　　安纳瑞：　　权式酒店应该具备以下两个要素：一是自然要素，要有国家级风景区的大环境；二是产品要素，项目自身优势独特。同时，地段为王也是产权式酒店制胜的首要因素。　　　　以安纳瑞大酒店项目为例，酒店位于西马来西亚波顿德申市的丹绒端，享有得天独厚双面海景，被各界风水大师称为龙脉福地。这里气候温和，常年保持在21——31摄氏度。　　酒店西侧为著名丹绒端度假胜地，南北环海，东边为古老皇室行宫。酒店周边配备有军事博物馆，各式本土美食餐厅，游艇会，水上动动项目和4家高尔夫球场。相较于风情万种的东南亚海景，安纳瑞项目以A、B两栋，619套各式观海套房与30套梯田别墅组成的产权式酒店及稳定可靠的投资回报而言，前景引人侧目。　　　　投资者：购买产权式度假酒店能保证买房人的投资收益吗？采用什么方式让买房人获得收益呢？　　安纳瑞：　　产权酒店的经营模式通常是专门聘请专业团队打理，确保资产增值。产权酒店与旅行机构长期合作，可以确保稳定客户网络，保证良好客源。　　另外，有的产权式酒店还有国际酒店资源互换资格。加入酒店联盟的酒店相互换房、换时间。此外，投资者不仅拥有时空转换权，还可以通过分享出租收益的方式，与物业管理者分享出租收益。　　
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　　还真是不太了解这一新鲜事物，想要进一步去了解它
　　现阶段还不现实的~
　　机遇与风险始终并存，对于购房人和开发商都是如此。
　　想要整个产权式酒店也不是那么容易的，　　有钱的人才是想要才有可能的
　　@黑色唇线 4楼
17:45:55　　“产权酒店”是酒店销售方式的一个创新　　-----------------------------　　前景非常好，投资的首选啊，相当的吸引人
　　谢谢楼主分享，终于懂得了产权式酒店是什么概念。
　　这就是产权式安纳瑞酒店的种种优势啊。
　　我对那个产权酒店业主所展开的住宿互换比较感兴趣。
　　@爱上天堂的翅膀 9楼
09:53:07　　想要整个产权式酒店也不是那么容易的，　　有钱的人才是想要才有可能的　　-----------------------------　　我们也只有看看的份，没有钱如何投资。
　　安纳瑞酒店可是真正的产权式酒店哦
　　重要是这里有这方便的交通，还有良好的学习机会值得关注的好项目
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)投资产权式酒店小心五大风险――中新网
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投资产权式酒店小心五大风险
　　“成都一环内，超商铺收益，购买后委托知名酒店经营管理，租期十五年，年收益回报高达8%，享住宅70年产权。”面对这样诱人的广告语，能不动心的投资者很少。成都房地产市场上近期有多个项目均有产权式酒店公寓产品销售，包括名人国际公寓、索尔龙舟、鸿锦汇、都市领峰等。一时间，产权式酒店公寓产品在成都楼市风生水起，关注颇高。
　　但是，产权式酒店公寓真的是一劳永逸的高回报率投资产品吗？答案显然是否定的。产权式酒店公寓引发的各种纠纷时有发生，投资此类产品需要更加谨慎。那么，在投资产权式酒店公寓时该如何来甄别和选择？该注意哪些风险，该如何来维权？针对这些问题，成都商报记者采访了专业人士与知名律师，希望能为购房者提供帮助。
　　高回报率很难保证
　　在住宅市场低迷的当下，作为“边缘系”的产权式酒店公寓，与商铺、写字楼等商业物业的投资门槛相比相对较低，还有酒店公司对其承担保值、增值的经营职能，因此以产权式酒店公寓为代表的商业公寓等“边缘系”投资产品开始走俏。其中，最为吸引购房者的是产权式酒店公寓开发商承诺的高收益率，但是高收益的兑现却存在疑问。
　　2004年轰动全国的北京金山假日酒店公寓纠纷案，起因就是开发商承诺的10%的回报率、每年上万的收益，最后兑现的却是每年几百的回报，因而引发了300多名业主集体对开发商与承租方提出诉讼。那么，到底开发商承诺的高收益率在当下成都实现的可能性有多大，不妨来算一笔账。
　　位于成都北门大桥旁的某产权式酒店公寓，现在售价约为16000元/平方米，面积最小为50平方米。开发商承诺将委托某知名酒店集团统一管理，打造准五星投资型酒店公寓，业主拥有客房70年住宅产权，15年稳定回报的租金，享8%以上年收益率。
　　就以该产权式酒店公寓为例，按照投资50平方米、16000元/平方米的单价计算，其总价为80万元，按照CRC(商业地产投资顾问)联盟监测数据显示，目前该片区此类型物业租金约在50元/平方米/月。50元/平方米/月×50平方米×12个月=年租金收入为30000元，回报率为3.75%。从承租期15年来看，共能收回约45万元成本，如果将80万元的成本全部收回需要约27年。这样的测算相对保守，但就算是加上每年的租金上涨率，也很难保证整体回报率达到8%，这样的承诺看上去更像是谎言。高玉林律师也认为，开发商与购房者的购房合同中一般不会承诺具体的回报率，而是采用酒店承租方与购房者再单独签订合同的方式，这就为购房者后期收益的保证埋下了隐患。
　　投资需慎之又慎
　　根据2001年6月国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店公寓在操作上实际涉嫌违反上述规定。
　　“早几年开始，成都就出现了不少产权式酒店公寓，但也衍生出不少问题，当时在新津、青城山、峨眉山等地有产权式酒店公寓都变成了烂尾楼，最后不了了之，有不少购房者被困其中。”高玉林认为，对于大多数青睐产权式酒店公寓的消费者来说，吸引他们的是开发者承诺的种种高回报，他们的初衷是“通过短期投资，获取长期收益”。“但应该认识到，面对如此高回报，也会伴随同样的高风险。”高玉林进一步解释说，对于产权式酒店公寓来说，购买者能够自始至终保证自己利益的前提就是消费者所购房源的这家酒店要一直经营良好，让经营者有足够的利益，进而保证消费者有像当初开发者卖房时所保证的、持续性的“高回报”。
　　“这就是消费者在购买之前，必须考虑到的产权式酒店公寓的经营风险。”高玉林表示，根据以往经验，一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善，那么，可能会导致开发者或经营者中途“退出”，这样一来，消费者的权益就无从保障了。“消费者即使决定投资产权式酒店公寓，也要注意除了要与开发者签订销售合同以外，还要与其管理者签订相应的收益合同，即达成日后的服务约定。”高玉林最后提醒，投资产权式酒店公寓有风险，消费者要慎之又慎。
　　它隐藏五大投资风险
　　日上午，位于成都北门大桥附近的某产权式酒店公寓发生了业主与开发商之间的纠纷，开发商保安与前去交涉房产证办理事宜的女业主之间发生了摩擦。无法办理产权、无法回收承诺收益等等问题是产权式酒店公寓纠纷的焦点问题。面对这些问题，泰和泰律师事务所合伙人高玉林提醒购房者可能面临以下“如贼剪径”的风险：
　　风险一
　　一些开发商在推销产权式酒店公寓时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。
　　风险二
　　由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店公寓。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。
　　风险三
　　即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店公寓的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店公寓配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商？其产权在法律上存在模糊性。
　　风险四
　　由于产权式酒店公寓产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，酒店的经营管理往往容易陷入开发商与管理公司的地下操作中。
　　风险五
　　正因为产权式酒店公寓产权上具有依赖性，这就导致如果酒店经营不善，消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后很难全身而退，其预期的高回报很大程度上取决于酒店的经营好坏。
　　名词解释
　　产权式酒店
　　产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其是酒店的衍生产品，统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持物业的整体租价。
　　成都商报记者 熊沙杉
【编辑:位宇祥】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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产权式酒店与酒店式公寓的区别有那些？
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房分割出独立产权分别出售给多个业主，业主通常委托开发商或酒店管理公司统一经营，并享受一定的分红，业主每年拥有一定的时间段免费入住，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。提供酒店服务，而部分物业产权出售给一些投资者业主的，那么这样的物业项目都称之为产权式酒店。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，通俗的说是提供的酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。更多关于产权式酒店和酒店式公寓的行业知识，你可以上易度网进行了解。
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什么是产权式酒店 产权式酒店投资
什么是产权式酒店 产权式酒店投资
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摘要：产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。本文从何为产权式酒店、产权式酒店投资的三大风险来源、发展产权式酒店需注意的问题、产权式酒店的运作模式和风险4大方面入手，为您详细介绍产权式酒店的相关知识，教您如何投资产权式酒店，赶紧来看看吧。
什么是产权式酒店 产权式酒店投资
一、何为产权式酒店?
产权式酒店的本质，是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
产权式酒店作为一种新型的融资方式，房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者不仅能够实现高于银行利率数倍的回报率，而且不需要自己寻找租赁方，较为定心。最为关键的是，即使一分钱不赚至少投资者还有一份属于自己的物业。
产权式酒店常见的收益方式主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到一定数额的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签10年以上;另一种是委托物业公司出租经营收益法。按照10%到30%的投资回报率计算，按照房值不用收益略有不同。需要指出的是，这种方式有高回报但也有一定的风险。
二、产权式酒店投资的三大风险来源
1、诚信风险：主要来自于开发商和酒店管理公司。开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。另外，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。这些配套设施一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。当然，投资者只是购买了单个客房，根本无法有效干预整个酒店配套设施的更改，投资者权益很难得到有效保护。
2、市场风险：主要来自于物业的价格和产权酒店业的市场环境。主要指在酒店经营过程当中，相关政策出台、产权业的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应。
3、法律风险：主要是项目本身、操作方式和操作流程缺乏相关的法律约束。首先是项目本身及操作方式不合法，比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等。其次是合同条款不合法，即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用。《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，开发商为了规避这一规定，在与业主签订《商品房买卖合同》时，往往会委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现问题，就与开发商没有直接关系。最后是担保机制不合法，即所提供的担保为无效担保。开发商通常以企业的相关收入或产权作为担保。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。另外，以产权作为担保内容的，必须到有关房屋管理部门进行登记备案，登记之后，其担保方能生效。部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年，这都是开发商不想承担责任的表现。
三、发展产权式酒店需注意的问题
目前，在法律规范尚不健全的情况下，发展产权式酒店需注意以下问题：
1、产权式酒店与商业房地产的性质界定问题
在建设用地、销售等方面能否适用房地产的相关政策对产权式酒店影响重大，可以说，如何界定产权式酒店的性质是直接关系产权式酒店发展的关键。例如：《珠海市国有土地价格管理规定(香洲区部分)》(珠府[号)的第十一条规定 “产权式酒店、酒店式公寓用地为住宅用地功能，可分割销售及登记发证，其地价按同级别住宅用地功能计收。公寓式酒店用地为酒店用地功能，不得按公寓单元分割销售和登记发证，只能作为酒店项目整体登记发证，其地价按同级别酒店功能计收。”
2、产权式酒店的运作和管理问题
良好运作模式是产权式酒店成功开发的关键，而品牌的管理公司则是产权式酒店发展的生命线。只有成熟的运作管理团队才能够搞好酒店经营，确保投资者的利益。国内产权式酒店发展的经验表明，缺乏高水平的经营运作和管理是产权式酒店发展受损的重要原因。
3、产权分割和权属登记问题
产权式酒店进行产权分割和权属登记是体现投资者拥有产权的重要特征之一，如何科学进行产权分割是产权式酒店发展的关键问题。目前，我国还没有产权式酒店产权分割和权属登记的规定，各地在执行过程中方式和内容不一。如上海市明确规定，整体酒店应有独立的产权证，产权不允许分割。因此，产权分割存在着较大的法律风险，影响产权证的办理，直接影响投资者权益。另一方面，酒店是具有综合服务功能的经营实体，除开客房以外，还有餐饮、娱乐、车库、游泳池等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。
4、产权流转问题
产权流转是体现投资者拥有产权的另一重要特征，也是最容易产生纠纷的环节。目前产权式酒店产权流转有两种渠道：一是建立产权退出制度。产权式酒店退出制度是指当产权式酒店开发商业或者经营公司经营不善亏损，难以兑现回报，产权投资者可提出退出产权，开发商或者经营公司应该履行回购协议，确保投资者的权益不受损害。二是进行产权流转。经过合法的权属登记，产权式酒店可以通过正常渠道进行交易，进行转售、转让和交换。
四、产权式酒店的运作模式和风险
1、产权式酒店的运作模式
一是确立产权关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同，并支付购房款依法取得酒店房间的所有权。二是确立租赁关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同，将房屋出租或委托给酒店管理公司，约定由酒店管理公司负责酒店经营管理，投资者收取租金或分享经营利润，并且获得一定时限的免费入住权。三是建立担保制度。开发商引入专业担保公司为投资者的收益提供一定条件的担保，消除投资者对产权式酒店的经营风险的疑虑。约定在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。四是建立产权退出机制。签订房屋买卖合同双方约定，投资者购房后满一定年限的，可以按约定价格转让给开发商或酒店管理公司，同时开发商或酒店管理公司应该确保回购，消除投资者的风险顾虑。
2、发展产权式酒店的风险
任何投资都会有风险。产权式酒店的投资风险主要体现：一是法律风险。发展和投资产权式酒店尚未健全的政策和法律加以规范，这是制约产权式酒店发展的瓶颈因素。具体而言，由于产权式酒店兼具旅游、房地产开发、酒店管理等诸多特征，难以实现行业归口管理。出现纠纷和问题，无法援引相关法律法规和政策进行维权。二是诚信风险。诚信是当前发展产权式酒店的关键因素。诚信风险主要来自开发商和经营公司，对于产权式酒店而言，发展商的实力背景和社会公信力是产权式酒店的两大保证。三是市场风险。相关政策的调整、市场变动和自然灾害会给产权式酒店带来风险。事实上，宏观调控对投资、投机型购房的抑制，影响着产权式酒店的发展。
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<a class="kefu fff" href="javascript:void(0);" id="kefu" onclick="if($('#chatbox').length产权式酒店法律问题研讨 - 酒店管理论文
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您现在的位置：&&>>&&>>&&>>&&>>&正文阅读次数：人次产权式酒店法律问题研讨1.VIP俱乐部2.查看资料3.订阅资料4.在线投稿5.免费阅读6.会员好评7.原创检测8.教材赠送9.联系我们10.常见问题
一、产权式酒店概述
（一）产权式酒店的定义
产权式酒店是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（一般拥有产权证），分别出售给小业主。小业主将客房委托酒店管理公司统一出租经营，并且享受酒店的经营利润分红或者是固定比例的投资回报，同时享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。①
（二）产权式酒店的发展
产权式酒店由“时权酒店”（timesharehotel）演变而来，兴起于上世纪70年代，酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转售、转让或者交换。②经过长期的发展，产权式酒店又逐渐演化出两种类型：退休住宅及有限自用的投资型酒店公寓。前者是一种所谓留后路的退休住房投资方式，后者则是本文所指的产权式酒店，是一种“分时度假+房产投资”的旅游地产。
二、产权式酒店中存在的法律问题
（一）产权式酒店中法律关系
产权式酒店经营模式中存在四方主体，或称四方利益集团。一方为投资者，即购买酒店单个房间的“所有权人”；二是酒店管理者，即对酒店的经营进行管理的主体，其往往同时是酒店整体的所有权人，即开发商；三是消费者，即入住酒店的客户；四为政府有关部门。第一层法律关系是存在于投资者与酒店管理者（开发商）之间的房屋买卖法律关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同，购买酒店中的一间或几间房，投资者由此而取得所购房间的所有权。第二层法律关系仍存在于上述二者之间，双方再行签订房屋租赁合同，投资者将所购房间出租给酒店管理者，出让酒店房间的占有权、使用权。出租不是目的，目的在于发生第三层法律关系，即委托管理关系。第三层法律关系是投资者委托酒店管理者负责酒店所有房间的整体经营管理，投资者不但可以收取租金，还可以采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，同时获得一定时间的免费入住权等。第四层法律关系发生在消费者与酒店管理者之间，消费者入住，与酒店管理者签订租赁合同，存在租赁关系。但是消费者在与酒店管理者签订租赁合同的时候并不知道客房的真正所有权人，而实际上也的确没有与真正的房产所有权人发生交易往来。
（二）产权式酒店中的潜在问题
1.产权式酒店的建设用地性质错误前文所述的产权式酒店经营模式四主体中包括政府，但并未在法律关系中展开论述，是因为政府被笔者视为主体之一缘于酒店建设时在用地申请上，涉及规划局对其是按商业用地批准还是住宅用地批准。产权式酒店在进行立项时是以酒店项目立项，这是理所当然的，既然是酒店，是参与市场经济运行中的主体，其商业性质便是与生俱来的，但是产权式酒店最终取得的房屋所有权性质却是住宅性质而非商用性质，之所以会出现这样的情况，是因为产权式酒店的经营是有违我国现行相关法律的。根据《商品房销售管理办法》和《房地产广告发布暂行规定》等相关法律法规及规范性文件，开发商是不可以将酒店以商品房形式进行销售的，实践中为了能够将单间客房出售给投资者从而满足产权式酒店的经营模式，各开发商都以住宅项目进行酒店建设立项，但是在后期的运用上以酒店方式进行经营，因此取得的是住宅性房屋所有权证书。这样的运营模式如果严格按照规定，是无法合法生存的，而实际却如此执行下去，虽然这时一种带来财富的新型经营模式，却也不得不说是对现行法制的一种破坏。
2.投资者无法取得房屋产权证对于投资者，之所以加注双引号称之为购买酒店单个房间的“所有权人”，是因为该“所有权人”的权利是存在瑕疵的。虽然投资者与酒店原所有权人的确签订了房屋买卖合同，并履行合同义务出资购买，但并不能够取得房屋产权证书。原因在于，根据我国相关法律规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设立空间的商业用房间。③即酒店整体按照法律规定已取得了“大产权证”，而这一产权证是不可以分割成一个个单独房间的小产权证的。所以投资者虽然事实上支付了相应的购房款，并按合同约定可以对房屋进行占有、使用、收益，却无法取得合法的产权证书，无法符合法律规定的进行处分。最大的问题在于，按照我国物权法及相关规定：“不动产所有权采取登记生效主义”，即不动产所有权的转移必须经过变更登记，不登记则不发生所有权转移的法律效力。这就意味着，投资者在出资后得不到房屋所有权证的情况下，仅享有对酒店原所有者的债权，一旦发生法律纠纷，则只能通过《合同法》来调整。可是根据物权优先于债权的基本原理，如果发生“一房二卖”的情形，即开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后，再将酒店所有权整体出售第三人，而第三人是完全可以依法取得酒店整体房屋所有权证的，是不存在任何法律规定上的障碍的。那么投资者就只能依据债权向开发商主张违约责任赔偿，而不得向第三人主张物权。
3.回报率承诺之风险开发商对于投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律之规定。投资者之所以对于产权式酒店的经营模式倍感兴趣而积极投资，主要是受其高于银行利率数倍的回报率的吸引，但这种高回报率同样意味着高风险。产权式酒店的经营利润在出售房屋时是按照80%—100%的入住率计算的，这种乐观估计使得经营过程中一旦实现不了，则会出现亏损的局面，投资者不但没有利润可分，前期投资的成本也将收不回来，并且因无法取得房产证而无法出售，最终将被彻底“套牢”，只能寄希望于酒店管理者能够经营有方，尽早营利。此外，国家工商行政管理局1998年颁布的《房地产广告发布暂行规定》中明确规定“，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有固定投资回报的承诺”，由此可见，购买产权式酒店时，以高额固定回报收益吸引投资者存在集资之嫌，有违国家相关金融监管规定的要求。一旦发生纠纷，投资者往往会因交易中存在此类条款而被认定合同无效，那么其所期望的利益自然无法得到法律保护。
4.投资者与开发商之间法律关系混乱在产权式酒店经营中，投资者是从开发商手中购买房产，后发生租赁关系和委托管理关系的对应主体也应是开发商，但此两种关系的发生往往通过一个合同而建立，实践中往往在签订租赁合同中约定由开发商进行管理或由开发商再行委托管理者进行管理，按期给予投资者一定的回报。这就产生了两种甚至多种法律关系杂糅到一起，并存在混乱的部分。如果是租赁合同，那么承租人是需要支付租金的，但合同中并无租金的约定，而是在设立委托管理关系时约定了对投资者的回报，这笔回报究竟是租金性质还是仅为吸引投资者的条件，或是委托经营管理中的费用，其性质是不明确的，这一问题不明确将导致合同性质以及签订合同主体之间的法律关系不明确。而且，在租赁合同框架下，合同终止后承租人是需要返还原物的，开发商和投资者之间可以约定回购，但是如果不回购，实际上投资者根本无法收回房间物尽其用，客房单独不能发挥起功用。④这就有违租赁合同的本质，说明投资者与开发商之间实际发生的是委托管理关系。
三、促进海南产权式酒店发展的对策建议
（一）立法规范产权式酒店的建设用地使用权
既然根据现行的法律法规，产权式酒店经营的建设用地性质问题不存在合法性依据，那么对此问题的解决上，要么严格执行法律规定，维护法制权威，严禁产权式酒店经营模式的运营，或者在立项时便不以酒店整体立项；要么通过立法为产权式酒店的建设用地性质留有生存空间，新增专门的针对性规定。笔者赞同后一种方式，因为产权式酒店的经营在海南已经发展得红红火火，而且引起了一定的关注。实践中也的确存在很多使各方主体共赢的成功运作，因此，完全禁止难以现实有效实施，倒不如通过立法为其广开通道，也有利于规范管理，促进其长远发展。
（二）完善退出机制
按照现行的规定，投资者无法取得房屋所有权证书，针对此问题进行立法改革不尽现实，所以有效维权的手段是建立完善的退出机制。即当酒店经营状况不佳，无法收到合同约定收益，或者出现“一房二卖”情况时的救济方式。对此问题，笔者认为，既然这已经是众所周知的现实情况，那么可以在购买房屋合同中明确约定退出条件，特别针对“一房二卖”情形拟定特殊条款，由此防范投资者的损失。
（三）引入担保公司为经营主体
目前的经营主体仅限于除政府以外的三主体，但是为保证投资者稳定的收益，防范因酒店经营失败而导致投资者血本无归，笔者建议引进担保公司，为酒店经营提供一般责任担保或连带责任担保，可以只保本金，也可以只保收益，如此不仅为投资者提供了保障，也为酒店的经营减轻了压力。产权式酒店已在海南大量存在，但是由于立法的滞后性和投资市场不断变化的影响，其在面临客观收益的同时也面临着巨大的风险。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品，其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然，这一过程必不可少的则是采取相应的法律措施进行规范，使其得以推广发展。
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