70年使用权到期了怎么办？解读土地与房屋权益三大焦点 08:48:21
来源：新华社
11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
意见的发布，将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号？新华社“新华视点”记者采访了权威专家进行深入解读。
70年住宅土地使用权到期了怎么办？
关键点：研究到期后续期法律安排
【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是到期后续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，意见提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理，要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。
如何遏制征地与拆迁导致的矛盾？
关键点：合理界定征收征用范围
【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。
【专家解读】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示，随着各地城镇化进程加快，土地矛盾日益凸显。
中国人民大学法学院教授刘俊海建议，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序，且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见，应由法院指定评估机构。如果评估有误，评估机构要承担损害赔偿责任。
农民宅基地权益如何保障？
关键点：落实宅基地的用益物权
【文件精神】深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。
【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求，是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”刘俊海等专家说，过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题，导致农民财产权利难以实现。
刘俊海、常鹏翱等专家认为，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。作者：&&&&编辑：见习编辑 胡碧玉&&&&
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我家的房屋被征用建设应该怎样赔偿
09-04-20 &匿名提问
房屋拆迁补偿知识 　 保护公民享有的私有财产权以及保护物权人享有的物权，从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度，其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心是补偿金数额的确定。国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。从宪法修正案保护公民享有的私有财产权的立法精神来看，目前的房地产拆迁补偿评估制度，包括补偿标准、评估的技术路线、补偿程序等，都有必要加以重构.　　 一、征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新　　 根据新宪法的精神，对于我国征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新，首先应当明确政府对于土地以及公民的私有财产实行征收，应具备三个要件：一是为了公共利益的需要；二是征收的主体只能是国家，征收的程序应当依照法律规定；三是征收应给予公平补偿。制度创新主要包括以下两个方面： 　　 一是对于依法征收的，要求征收按照如下方式进行：1.法律对于征收目的———“公共利益”给予尽可能清楚明确的规定；2.政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估，提出补偿标准的要约；3.被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出反要约；4.如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；5.对于达成补偿协议且其他符合法定条件的，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证；6.如果被征收方对政府方就征收行为符合“公共利益”举行听证后仍提出质疑，或者就补偿数额征收双方无法达成协议，被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段；7.进入司法程序后，如果政府方认为征收有紧迫性，为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前让政府提前取得被征收财产，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证；8.征收纠纷进入庭审阶段后，法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，政府方按照法院的生效判决支付补偿金额，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。　　 二是对被征收方的依法补偿，应是公平的补偿、足值的补偿和及时的补偿。具体来讲，主要体现在三个方面：1.补偿的范围不限于被征收的房地产的公开市场价值，还应包括被征收人因征收而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)；2.补偿的对象不限于被征收人，有权得到补偿的还应当包括被征收财产相关的收益人(如房地产的承租人等)；3.估价结果是征收双方协商或者法院裁判的重要依据，这就要求估价本身应当公平公正，估价的价值标准应当是公开市场价值；4.补偿应当及时，因为“迟到的正义不是正义”，不及时的补偿就肯定谈不上公平和足值。　　 二、商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新　　 日党的十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》要求：按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。宪法修正案强化了对公民享有的私有财产权的保护力度。因此，对于商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估，制度创新更加必要和紧迫。　　 制度创新的首要之点，在于严格区分征收征用与商业性开发，即只有依法确定是为了公共利益的需要的，才能适用国家有关征收征用的法律制度。因征收而拆迁，带有一定的强制性，属于“强买强卖”，即只要是政府为了公共利益的需要，依照法定程序并依法给予补偿的，被征收方只能将其财产“卖给”政府；而因商业性开发的拆迁，拆迁双方的行为属于平等民事主体之间的民事法律行为，应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”，即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”。　　 对于商业性开发的拆迁，拆迁评估制度创新还应当要求：一是与拆迁的有关程序法律制度应当进一步明确规定；二是应当绝对避免政府介入拆迁纠纷当中成为纠纷的一方，从而保持中立取得裁判地位，相应也就避免了被拆迁人对政府产生抵触的可能；三是补偿标准应当有别于征收的补偿，被拆迁人可以参加商业性开发的利润分配。具体来讲，主要包括以下两个方面：　　 一是对于商业性开发拆迁的程序方面，要求拆迁按照如下步骤进行：1.开发方聘请专业的房地产评估机构对拟拆迁房地产进行评估，提出补偿标准的要约。2.开发方与房地产财产的所有权人逐一进行协商，协商过程当中，房地产财产所有权人也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，并提出反要约；开发方与所有权人达成一致的，草签补偿协议(待政府有关部门颁发拆迁许可证之后生效)。3.如果草签协议的房地产财产的所有权人达到总人数的70%以上，并且草签的补偿协议涉及的被拆迁房地产总量占全部拟拆迁的房地产总量的50%以上的，在符合其他法定条件的前提下，由政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证，开发方支付补偿金后进入正式的拆迁程序；否则，拆迁程序终止。4.进入正式拆迁程序之后，对于未与开发方订立补偿协议的其他房地产财产所有权人，参照已经订立的补偿协议的标准，与开发方协商订立补偿协议；对于不能协商一致的，通过司法程序确定补偿金额。5.进入司法程序，不影响拆迁的继续进行，拆迁人可以申请强制拆迁，但拆迁人应当参照已经订立的补偿协议标准向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金。6.拆迁补偿纠纷进入庭审阶段后，法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，拆迁人按照法院的生效判决支付补偿金额。　　 二是对于拆迁补偿的范围和标准方面，即拆迁评估的技术路线，应包括：1.评估被拆迁房地产在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值，以及被拆迁人因拆迁而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)。同样地，补偿的对象不限于被拆迁人，有权得到补偿的还应当包括被拆迁财产相关的收益人(如房地产的承租人等)。2.按照拆迁之后新规划条件，评估商业性开发项目完工之后在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值。3.如果有必要，不动产估价师为拆迁当事人双方或一方测算被拆迁房地产可能参与分配的增值金额。对于该拆迁评估技术路线，值得说明的是，政府其实也参与了商业性开发项目的利益分配，只不过其形式表现为政府税收；其实，对于商业性开发的增值部分，土地、资本、劳动都应当参与利润的分配，因此，被拆迁人参与商业性开发项目的利益分配，可以理解为被拆迁人以其房地产作为出资参与了商业性开发而应取得的报酬。当然，因为开发方要承担开发风险，其应分得的份额应较被拆迁人为多，具体的增值分配数额由拆迁当事人双方协商议定；对于不能与开发方协商议定的少部分被拆迁人，也可以通过司法途径确定增值数额的分配。 城市房屋拆迁中补偿安置合同纠纷的法律实务处置一、对拆迁安置合同的效力审查对拆迁安置合同的效力审查，应从合同的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置合同的双方进行了主体的界定。作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位能否作为拆迁安置合同的主体问题，在审判实践中，看法各异。 拆迁安置合同的一方当事人，能否是其分支机构或被委托人的问题，应具体情况具体分析，不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置合同时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自己的名义订立拆迁安置合同引起诉讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。对于持有房屋产权证明的人是被拆迁人这点不容置疑，但是对于一些通过继承、买卖、离婚、赠与等形式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人来看待呢？ 答案应是肯定的。对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，即界定为具有房屋产权证的人，否则将不利于保护被拆迁人的合法权利，亦不利于房地产市场的商品的流转，对此应结合个案具体分析。对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置合同的，该协议因侵犯了他人权利，应认定为无效。对于通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的所有权人未履行房屋产权过户手续，但已与原产权人结清房款手续的，原产权人未主张买卖合同无效的，房屋买受人与拆迁人达成的拆迁安置合同有效，但应责令其尽快办理房产过户手续。对于拆迁合同内容的审查，主要要看拆迁安置合同的内容是否是双方当事人真实意思的表示，是否符合拆迁法规，对于其内容有悖于法律禁止性规定的，应认定其无效。 二、拆迁安置合同的产权纠纷处理根据《条例》规定，被拆迁人享有实行房屋产权调换的权利。实践中，大部分的拆迁安置合同都对新建安置用房的产权进行了约定。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。但对已进行了作价补偿的，就不能再进行产权调换。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。拆除房屋属违章建筑和超过批准期限的临时建筑，既不能作产权调换，也不能进行补偿。但是如果被拆除的房屋，当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划，只是做了罚款处罚，而房屋所有人又补办了有关手续的，该房则由违章建筑变为合法建筑，可以享受产权调换及补偿的待遇。对于拆除临时建筑物，如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物，拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇，但不享有安置待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。三、拆迁安置合同的补偿纠纷处理由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，这些部门的性质，决定其必须追求最大利润，因此，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或者违反拆迁安置合同没有进行有关补偿，这类纠纷诉至法院的也很多。对于补偿纠纷的处理，在审理时，如果拆迁安置合同有约定，应按照拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时也应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准，这里主要是指住宅用房和营业性用户。拆迁中如何认定房屋的使用性质，是当前拆迁安置中争议较大的一个问题。笔者认为应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。对于被拆迁房屋的承租人，在租赁期限未满时，则承租人对该拆迁房屋享有使用权，对此承租人有要求拆迁人和房屋产权人返还已付租金并赔偿其损失的权利。如果房屋所有权人进行了产权调换，承租人与原房屋所有权人之间的租赁关系应当继续维持。在过渡期限内，承租人自行安排住所的，拆迁人应当支付临时安置补助费。对于搬迁补助费和临时安置补助费应按城市市政府的有关规定执行。对于因拆迁人的责任延长过渡期限的，对此拆迁人除应承担违约责任外，还应当自逾期之日起增加临时安置补助费。四、拆迁安置合同的安置面积、地点、楼层、还建结算纠纷的处理拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。拆迁人以无房为由拒绝安置，而被拆迁人仍要坚持按原合同安置的，应判决拆迁人按合同约定的标准另行给付。拆迁人拒绝执行的，可采取划拨拆迁人款项，在房地产交易市场购置商品房交付给被拆迁人的方法，予以强制执行。拆迁人将同一房屋以产权调换形式补偿给数个被拆迁人，或安置给数个被拆迁人，致使发生补偿或安置房屋的权属发生纠纷的，应确认争议的房屋归最先订立协议的一方；如果订立协议的先后顺序无法认定的，可根据被拆迁人的需要房屋安置的紧迫程度酌情处理。对于已办理安置房的所有权手续，并已实际占有安置房，又有拆迁安置合同的，可适用物权优于债权的原则，首先安置已享有争议房屋的所有权和使用权的人，未取得争议房屋的被拆迁人，可对拆迁人另行提起诉讼，拆迁人负有另行补偿安置的责任。对于合同约定的地点、面积等不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的解释处理，对于还建结算问题有合同的按合同约定处理，没有约定的应按照《条例》和法规、政策的规定执行；对于违约延期付款或延期给付标的物的行为，违约方既要承担逾期付款或给付标的物的违约责任，又要承担价格风险的不利责任。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。城市房屋拆迁应注意证据保全由于城市房屋拆迁涉及拆迁人当事人的切身利益，牵扯范围广，情况复 杂，处理难度大，处理不好易造成矛盾激化。因此在房屋拆迁过程中，做好 证据保全工作，妥善处理纠纷至关重要。笔者结合几年来房屋拆迁案件中存 在的问题，认为在城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全。一、对代管房屋的证据保全。代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对 被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被 拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全， 如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证， 并办理证据保全。如果未就上述证据采取保全措施而拆迁，则为纠纷发生制 造了温床。二、对被拆迁人已向法院起诉的房屋的证据保全。在房屋拆迁过程中， 拆迁当事人对补偿、安置等裁决不服的，可以在法定期限内向法院提起诉 讼，在诉讼期间如果拆迁人未给被拆迁人作了安置或提供周转用房的，应当 停止拆迁。如果给被拆迁人作了安置或提供了周转用房的可以不停止拆迁。 对此种情况是否施行证据保全，没有法律规定，但笔者认为应对被拆迁人的 房屋进行证据保全，以防止进行诉讼时缺少必要的证据。三、对有产权纠纷的房屋的证据保全。拆除产权有纠纷的房屋，在房屋 拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方 案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，房屋 拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理 证据保全。四、对设有抵押权的房屋的证据保全。对拆除设有抵押权的房屋实行产 权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果双方在房屋拆迁 主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的房屋实 施拆迁，并进行相应的证据保全工作。五、对租赁房屋的证据保全。拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换， 原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。在审查租赁关系时应审查房产部门发放租赁许可证，对无证的不应予以保护。并应对原租赁合同，产权变更书，变更后的租赁合同等作必要的证据保全。动拆迁补偿款怎么拿，《关于房屋拆迁货币补偿安置资金支付和使用有关事项通知》正式公布。该规定对市民关注的特种存款单的使用、挂失和委托支付等问题均作了具体规定。　　被拆迁人(或房屋承租人)需要提取现金的，应持本人的特种存款单以及本人身份证至开具特种存款单的银行，填写支款凭条，申请将特种存款单款项以现金形式提取，银行应根据有关现金管理的规定，审核无误后予以办理，需要转存为储蓄存款的，比照办理。　　如转账支付的，被拆迁人(或房屋承租人)需要转账支付全部或部分商品房款的，须持本人的特种存款单、填妥转账款项及房产商的名称、帐号及开户银行等内容的“上海市个人住房安置划款证明单”、购房合同正本、购房合同复印件一份以及本人身份证，要求开具特种存款单的银行将款项转账支付给房产商，银行审核后办理转账；被拆迁人需要以特种存款单支付存量房款的，须持此单、签订的买卖合同以及本人身份证，至开具特种存款单的银行，将款项转账或以现金方式支付给另一方当事人。 　　如被拆迁人(或房屋承租人)支付商品房、存量房价款额低于特种存款单金额的，余额可由被拆迁人(或房屋承租人)提取现金或转存为银行储蓄存款。
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成都市人民政府办公厅转发市国土资源局 关于成都市征地补偿安置办法实施中有关具体问题意见的通知 成办发[2003]15号 颁布日期： 实施日期： 颁布单位：成都市人民政府办公厅 各区(市)县政府，市级有关部门： 市国土资源局报送的《&成都市征地补偿安置办法&实施中有关具体问题的意见》已经市政府第91次常务会研究通过，现转发给你们，请遵照执行。 二○○三年二月十八日 《成都市征地补偿安置办法》实施中有关具体问题的意见 根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省&中华人民共和国土地管理法&实施办法》和《成都市征地补偿安置办法》(以下简称78号令)的有关规定，为统一征地拆迁农房补偿安置标准，进一步做好征地拆迁房补偿安置及有关工作，切实解决好被征地范围内人民群众的住房问题，确保社会稳定，结合我市经济社会发展状况及征地补偿安置实际情况，现就实施78号令中征地拆迁补偿安置等有关问题提出如下意见： 一、农房安置方式 农房安置实行货币化安置或现(建)房安置，被安置对象可自主选择安置方式。允许被安置户部分人选择货币化安置，部分人选择现(建)房安置。鼓励货币化安置。 选择现(建)房安置的，严格按78号令的有关标准进行安置。安置房建设必须符合城市规划要求，相对集中选点修建。 二、农房搬迁及奖励 (一)选择货币化安置的，一次性按8000元/人奖励。 (二)选择货币化安置或现(建)房安置方式，自拆迁通知之日起10日内签订安置协议并交出旧房的，按3000元/人奖励；20日内签订安置协议并交出旧房的，按1000元/人奖励；超过20日的不予奖励。 (三)选择现(建)房安置需过渡的，按每人每月200元发给过渡费。被安置人员在农房拆迁单位的安置通知时限内未入住的，停发过渡费。 (四)一个安置户中部分人员选择货币化安置、部分人员选择现(建)房安置方式的，以原证载住房户的人均面积为基数，对其中选择货币化安置的人员按规定给予奖励。 (五)选择现(建)房安置方式的，原《农村房屋宅基地使用证》记载人均面积不足35M2的，仍按78号令及本意见的有关标准结算。在征地单位规定时限内一次性结清房屋补差款的，征地单位可按50%优惠结算该补差款。 三、农转非人员配偶的住房安置及婚嫁生育人口住房安置的确认 凡具有五城区及高新区非农业正住户口，持有《农村房屋宅基地使用证》，经所在单位证明未参加房改或在他处无住房的“农转非”人员的配偶，纳入住房安置人数计算，其补偿安置按下列规定办理： (一)实行货币化安置的，以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算： 原有住房人均面积不足35 M2的，按人均35 M2给予补偿，不足部分以相邻区位经济适用房标准价格扣减300元/ M2进行结算； 原有住房面积超出人均35 M2的，超出部分由征地单位按300元/ M2给予补偿。 (二)实行现(建)房安置的，以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算： 原有住房面积超过人均35 M2的，超出部分由征地单位按最高不超过300元/ M2的建设成本价给予补偿； 原有住房面积达到人均35 M2，但所安置的房屋不足人均35 M2的，不足部分由征地单位按600元/ M2予以补助； 原有住房面积不足人均35 M2而按人均35 M2安置的，超出部分按900元/ M2购买； 安置住房超出人均35 M2的，超出部分由被人员按当时当地的商品房指导价格购买。 (三)征地公告后，依法婚嫁、生育人口必须具有征地范围内正住户口，方可作为安置对象。其转非安置和住房安置的截止日期为征地补偿安置方案批准之日。 四、乡镇企业拆迁补偿及奖励 (一)拆迁征地范围内具有合法土地使用手续的乡、镇(含村、组)企业及私营企业的建(构)筑物，按78号令附表四“公共建筑物”的标准给予补偿。 (二)乡、镇 (含村、组)企业及私营企业， 自拆迁通知之日起15内签订拆迁补偿协议并交出土地及房屋的，除按78号令第10条规定的搬迁补偿标准执行外，另按该企业建(构)筑物补偿总额的3%给予奖励；25日内签订拆迁补偿协议并交出土地及房屋的，按该企业建(构)筑物补偿总额的1%给予奖励。超过25日的不予奖励。 五、执行时间 凡日后公布征地公告的，一律按本意见执行。 又找到一个早些时候的，你看看要得不＞ 成都市人民政府令 第78号 《成都市征地补偿安置办法》已经市人民政府第35次常务会议通过，现予公布施行。 市长：王荣轩 二000年九月二十六日 成都市征地补偿安置办法 第一章 总则 第一条 为保障征地的顺利进行， 维护被征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》等法律法规的规定的，结合成都市实际，制定本办法。 第二条 本市锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区（含高新技术产业开发区，以下统称五城区）行政区域内征用农民集体所有土地的补偿、人员安置、住房安置，适用本办法。 第三条 征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。 市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。 区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作。 第四条 征用土地经依法批准，并对当事人依法补偿、安置后，土地行政主管部门应当向被征地单位发出交地通知，被征地单位应当按通知规定的期限交付土地，不的拒绝和阻挠。 第二章 征地补偿 第五条 征用土地方案经依法批准并公告后，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书道土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，并在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿安置方案经依法批准后，由土地行政主管部门组织实施。 征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。 第六条 征用土地应当依法支付的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等各项费用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》规定的标准执行。 第七条 未经批准占用耕地成片栽种的花草树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。 零星栽种的树木和经批准的种养殖专业户按规定标准执行。 有标牌的古树名木，按照《成都市古树名木管理条例》规定执行。 第八条 下列情形之一的不予补偿： （一）不具有土地权属证书和其他合法权证的建（构）筑物； （二）经依法批准的征用土地方案公告之日起抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建（构）筑物； （三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上临时用地（含占地）上的建（构）筑物； （四）非法占用土地修建的建（构）筑物； 第九条 土地被征用后按规划需要保留的道路、水利设施由征地单位负责恢复。 第十条 征地拆迁具有土地权属证书和其他合法权证的建（构）筑物，按规定标准补偿。企业搬迁涉及的搬迁损失、搬迁运费及水、电设施迁改费用等，由征地单位按该企业建（构）筑物补偿总额的10-15%补偿。 第十一条 征用土地的各项补偿、补助费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付，并按下列规定管理使用： （一）农村集体经济组织的土地被依法全部征用、农业人口全部安置的，土地补偿费、安置补助费由安置单位用于土地被征后人员的安置；原农村集体组织的财产，应当造册登记，向农民公布，其财产和涉及的债权、债务由被征地单位的上一级组织或乡（镇）人民政府负责处理。 （二）农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由被征地单位安置的，土地补偿费支付给被征地单位，用于发展生产、安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助。其使用由村民会议或者村民代表会议决定，报乡（镇）人民政府批准后执行。安置补助费支付给被征地单位，由被征地单位管理和使用。 （三）农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由征地单位安置的，土地补偿费、安置补助费发放给被安置人员或支付给安置单位，或者征得被安置人员同意后用于被安置人员的保险费用。 （四）地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗的所有者。 征用土地的土地补偿费、安置补偿费和其他有关费用，任何单位和 个人不的私分、平调、挪用、截留。 第三章 人员安置 第十二条 农村集体经济组织的耕地被全部征用的，依法撤消该农村集体经济组织的建制，原有农村户口全部转为非农业户口；未被全部征用的，按征用的耕地（粮食地和蔬菜地）数量除以被征用前平均每人占有耕地的数量计算农业户口转为非农业户口（以下简称农转非）人数；按被征用的耕地数量除以被征用前平均每个劳动力占有耕地的数量计算需要安置的劳动力人数。 农转非人员的年龄，以依法批准的征用土地方案公告之日的时间年龄计算。 第十三条 常住户口在征地范围内的农转非人员，男性年龄18岁以上不满60周岁，女性年龄18周岁以上不满50周岁，能坚持常年参加生产劳动的，未农转非劳动力安置对象。 第十四条 对农转非劳动力安置对象的安置，可以实行自谋职业、单位安置等办法。 对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员 ，实行自谋职业安置。 农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费支付给安置对象；由单位安置的，征地单位应将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。 第十五条 自依法批准的征用土地方案公告之日起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置。 对已办理退养回乡的“轮换工”人员，属农转非范围的，只为其办理户口农转非，不再按本章规定安置。 第十六条 男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将每人共计16000元的土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。 第十七条 对农转非人员中的五保对象，征地单位应将其土地补偿费、安置补助费一次性拨给民政部门，由民政部门按规定安置。 第十八条 对原户口在征地范围内的现役士兵，征地单位应将其土地补偿、安置补助费一次性拨给其原户口所在地的民政部门，待其退伍回原籍后，由户口所在地的民政部门按规定安置。 第十九条 对原户口在征地范围内正在服刑或劳动教养的人员，征地单位应将其土地补偿和安置补助费一次性拨给其原户口所在地的劳动部门，待其刑满释放或解除劳动教养后由劳动部门按规定安置。 第二十条 不满18周岁的农转非人员，征地单位可一次性发给生活补助费6000元。 第二十一条 征地范围内未农转非人员的安置，按国家和省有关规定办理。 第四章 住房安置 第二十二条 依法批准的征用土地方案公告之日起，持有《农村房屋宅基地使用证》的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积（含楼梯间，下同）进行住房安置；住房安置方式实行货币化安置，有条件的可以实行现（建）房安置。 第二十三条 实行货币化安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，按下列规定，由征地单位与农转非人员签订货币安置合同，并在房屋拆除完毕之日起七日内结清货币安置款： （一）原有住宅人均不足35平方米的，按人均35平方米给予赔偿，并按相邻区位的经济适用房价进行结算； （二）原有住宅人均超出35平方米的，除按前项规定办法外，超出部分由征地单位按每平方米600元给予补偿。 第二十四条 实行现（建）房安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，结合安置住房的建筑面积，由征地单位与农转非人员按下列规定结算： （一）原有住宅人均超出35平方米，属批准面积由征地单位按自建的成本价，最高不超过每平方米300元给予补偿； （二）原有住宅人均达到35平方米，但安置住房面积人均不足35平方米的，不足部分由征地单位按每平方米600元给予补偿； （三）原有住宅面积人均不足35平方米按人均35平方米安置的，超出部分由农转非人员按每平方米600元购买； （四）安置住房超出人均35平方米的部分，由农转非人员按商品房价购买； 第二十五条 农转非人员将原住宅改为经营用房的，拆迁安置时仍按住宅拆迁安置。 第二十六条 土地被部分征用的，征地范围内持有《农村房屋宅基地使用证》且家庭成员未全部农转非的住户，其已农转非人员可按货币化安置方式给予一次性补偿，不再享有农村宅基地使用权；也可由征地单位向被征地农村集体经济组织按每平方米300元支付建房补助费后，择地修建，或由农转非人员自建。 土地被全部征用的，按本办法第二十三条、第二十四条规定办理。 第二十七条 拆除以继承、增与方式取得房屋产权的非农业人员住宅，按每平方米不超出600元一次性予以补偿。 第二十八条 原户口再征地范围内的现役士兵、在校大中专学生和正在服刑或劳动教养的人员，以及征地范围内回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人员，其房屋被依法拆除的，按本章有关规定办理。 第二十九条 被拆除住宅的居民择地修建的，其宅基地面积按农村宅基地管理规定办理。 第五章 法律责任 第三十条 违反本办法规定，构成违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》规定的，从其规定给予处罚。 第三十一条 征用土地，依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，由市、区土地行政主管部门责令限期搬迁；逾期不搬迁的经市、区人民政府批准，实行强制搬迁。对逾期不领取安置补偿费用的，由土地行政主管部门将其安置补偿费用交当地乡（镇）人民政府专户储存。 第三十二条 当事人对行政处罚、强制措施等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。 第三十三条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；；尚不构成犯罪的，依照有关规定给予行政处分。 第六章 附则 第三十四条 征用土地的各项补偿费及其他有关费用标准，由市土地行政主管部门会同有关部门拟订并经依法批准后执行。 第三十五条 国家和省、市人民政府的重点建设工程、项目对征用地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。 第三十六条 青白江区、龙泉驿区和县（市）人民政府，可以结合本地实际，参照本办法制定具体办法，并包成都市人民政府法制局备案。 第三十七条 本办法具体应用中的问题，由成都市土地行政管理部门负责解释。 第三十八条 本办法自公布之日起施行。 现在执行的仍然是这个标准，不是征地补偿是按土地年产值进行，就是被征用土地时前三边的平均年产值。应该在补偿额度方面有不同。对于安置补助费，现在已经打破最高补偿30倍数的限制。 土地征用补偿标不是每年调整的,是法律规定的。变化的因素有两个，一是年产值，二是生活水平。变化的标准以当地公布的统计数字为准。
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