投资者如何投资房地产债券投资者如何投资房地产债券余丰慧百家号内容摘要：因为不管资产是通过抵押——信托协议物理地抵押给受托人，还是由公司持有但信用债券持有人对其有要求权，在实际操作中都没有太大区别。在通常情况下，信用债券有足够的合同条款保护，举债公司不能随意增加负债且需将自身资产的市值保持在债券面额的一定比例之上。抵押-信托债券！格雷厄姆说，它是一种由股票或其他债券为抵押的债务形式。在一个典型的案例中，抵押品包括举债公司自身的债券以及其下属公司的债券或股票。于是，这些抵押品的可实现价值在很大程度上取决于整个企业经营成功与否。但是就近年来出现的投资公司的抵押——信托债券而言，持有人可以被认为拥有被抵押证券市值的第一权益，所以有可能根据债务契约中的保护性条款，使债券持有人在股东血本无归的情况下仍能获得清偿。这种抵押——信托债券可以被认为与设备债券一样，是我们的理论——即债券投资者的安全性决定于企业的成功经营而不是抵押的资产的一个例外。
透过现象考察本质，我们可以发现在投资信托公司的信用债券时也有同样的特点。因为不管资产是通过抵押——信托协议物理地抵押给受托人，还是由公司持有但信用债券持有人对其有要求权，在实际操作中都没有太大区别。在通常情况下，信用债券有足够的合同条款保护，举债公司不能随意增加负债且需将自身资产的市值保持在债券面额的一定比例之上。例如：诚信管理公司1954年到期的5%信用债券就是这些保护性条款发挥作用的实例。整个企业的经营很不成功，其股票价格由1929年的69美元跌至1933年的1美元。如果对于普通股债券，股票价格如果如此大幅下跌，几乎肯定意味着违约和本金的巨大损失。但是由于公司资产容易变现，债务合同中的保护性条款的意义就体现出来了。它使公司可能并且被迫购回了超过3/4的债券，甚至迫使股票持有人追加资金使资产价值达到协议要求。其结果是该信用债券价格在1932年高达88美元，而当时其股票价格只有2.5美元。房地产债券！格雷厄姆说，比上述两种债券更为重要的是数量庞大的房地产抵押贷款和房地产抵押债券。后者个人参与大额抵押贷款提供了合适的规模。毫无疑问在此类案例中，被抵押的土地和建筑物的价值是至关重要的。一个有经验的投资者在提供一项房地产贷款时，决定其判断的只要依据是他对抵押资产价值的看法。但是在我们看来，房地产抵押的价值本质上是一个继续经营价值，他基本上决定于资产的实际或预期赢利能力。换句话说，被抵押资产的价值并不（像铁路设备信托凭证的抵押品那样）独立于企业的经营之外，而是与后者息息相关。
为了清楚地说明上述观点，我们举一个典型的房地产贷款案例：一个单身家庭住房抵押贷款。在通常条件下，一套成本价为10000美元的住房应该拥有每年1200美元的租金价值（对于自己居住者也有等量价值），扣除税收以及其他费用之后，应该有800美元的纯收益。一笔由储蓄银行提供的年利率为6%的第一抵押贷款，等于资产价值的60%，即6000美元，他得到的保护是正常赢利能力等于利息要求的两倍。换句话说，即使租金价值降低了1/3，仍然不会影响到借款人偿付利息的能力。于是抵押权人有理由认为：无论贷款人的偿付能力如何，他总能找到新的租户或买主，继续承租或购买这套住房，租金或房价足以支付他的60%贷款。（值得指出的是，一个典型的工厂厂房案例正好相反，如果它价值100万美元，其中60万美元为债务，如果举债公司破产，你不能指望将厂房出售或出租来支付年利率为6%的抵押贷款）。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。余丰慧百家号最近更新：简介:经济学家、华中科大兼职教授作者最新文章相关文章债实施分类监管，有35家发债房企被列入风险名单-乐居资讯中心
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债实施分类监管，有35家发债房企被列入风险名单
来源：经济观察报
企业债券实施分类监管后，一些不符合条件和风险类企业融资将变得更加困难，房地产行业或进入一个加速洗牌的时代
10月28日，上交所给债券承销机构下发的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》文件，要求对房地产、钢铁和煤炭企业发行债券实施分类监管，房地产企业发行债券将受到严控。
其实，在9月8日，证监会公司债券监管部已经下发了一份《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》的文件，对房地产企业发行债券进行详细的规定。两份文件内容思路基本一致，证监会文件更为详实。
两份文件要求，根据基础指标和综合指标对已发行债券的房地产企业进行审核，其中交易所申报的154家发债房地产企业中，有101家符合基础指标，53家不符合，交易商协会申报的发行债券房地产企业为137家。
与此同时，交易所和交易商协会根据各自范围内的房企制定出一份详细的评级名单，根据符合基础指标和不符合基础指标评定为正常类、关注类和风险类企业，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业发债将变得更加困难。
经济观察报记者根据名单统计，交易所和交易商协会申报的发债房企中合计有35家被列入风险类企业，上交所建议证券机构对风险类企业发债谨慎承接。
公司债分类监管
房地产企业发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标，首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别，并对纳入范围的房企进行分类，为证券机构提供参考。
关于基础指标，上交所要求，发行人为境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，而且主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控。
同时规定，存在以下三类行为的企业不得发债，一、报告期内违法“国办发【2013】17号”规定的重大违法违规行为，或经国土部门查处尚未整改；二、房地产市场调控期间，在热点城市竞拍地王哄抬地价等行为；三、前次债券募集资金尚未使用完或违规使用募集资金等问题。
基础指标方面，交易所申报的154家房地产企业中，有101家房企符合基础标准，其他53家房企不符合基础标准；另外，目前尚有28家企业发行人尚无主体评级，未来这些企业发债受影响最甚。
综合指标方面，则主要设定了5个标准，第一、最近一年末总资产小于200亿元；第二、最近一年度营收小于30亿元；第三、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；第四、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；第五、房地产业务在非一二线城市占比超过50%。
根据综合指标的5项标准，将房地产分为正常类、关注类和风险类企业，其中触发两类指标的被列入关注类，触发三项及以上指标的被列入风险类。经济观察报记者从名单中发现，绝大多数企业均已经纳入这一审核体系。
交易商协会已发行过债券的137家房企中，77家为正常类，44家为关注类，13家被列入风险类企业。交易所申报符合基础指标的101家房企中，74家正常类，25家关注类，2家风险类；53家不符合基础指标企业中，21家正常类，12家关注类，20家风险类。
符合基础指标的企业中，正常类企业发行债券受到影响较小，列入关注类企业需要在募集说明书中进一步披露更为详实的财务指标；对于风险类企业，上交所要求主承销商严格控制风险措施，审慎承接相关项目。
此外，上交所还对企业债券募集资金用途做出限制，只能用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，不得用于竞拍土地，并要求详细披露项目基本情况及进度，对资金使用情况进行定期披露。
哪些房企受影响最大
从指标而言，首先发行人无主体评级的房地产企业未来发债将受到影响，28家企业中，多数为地方国企，比如北京经开投资开发股份有限公司，有一些为中小民营地产企业，或上市公司，如宁波富达。
在有主体评级的企业中，分类监管考核实施基础+综合指标两个门槛。符合基础指标的企业，如果不符合综合指标，发债同样受到限制；不符合基础指标的企业，但并不意味着发债的大门完全被堵死。
一位不愿具名证券公司人士介绍，虽然各类指标是固定的，但企业审核分级名单并非一成不变，“比如一家企业现在主体评级不符合基础指标，但随着业绩改善，评级也会上调，相反现在符合的公司未来也可能就不符合了。”
在交易所申报符合基础指标的101家房企中，有2家被列入风险类，分别为江苏沿海东方置业有限公司和北京金泰房地产有限责任公司。说明这两家企业均触发三项综合指标不达标。
此外，交易所系统还有53家企业不符合基础指标，包括世纪金源、融科智地、鸿坤伟业和新希望地产等企业，其中的20家被列入风险类企业，包括珠海格力房产有限公司、西安紫薇地产等。
上述人士认为，20家不符合基础指标的风险类房企，由于同时不符合基础和综合两个指标，意味着不仅规模小、盈利能力差，同时财务状况也较差，如果存在违规行为，短期内发债成功的可能性不大。
交易商协会系统的137家企业中，有13家被列入风险类企业，其中10家地方国企、2家上市房企和1家央企。从名单中不难看出，1家上市房企为万通地产和华建集团，1家央企为电建地产控股的南国置业。
经济观察报记者梳理发现，A股上市的142家房地产类企业中，如果根据综合指标来判断，其中总资产低于200亿元企业有90家，营收低于30亿元的80家，净利润为负的19家，负债率高于65%的32家。
综合上述4个综合指标，A股上市房企中，触发3项及以上有36家，如果再加上“业务在非一二线城市占比超过50%”这一指标，列入风险类的企业数量将更多。未来这些企业经营业绩和财务状况如果不改善的话，其发债将受到影响。
上述人士表示，通常情况下房企融资主要有银行贷款、夹层融资和发行债券三类，银行对房地产企业贷款一直较为谨慎，在目前降杠杆政策下，将更为严格；银行理财产品和资管计划委托贷款为主的夹层融资未来也将受到严格监管。
其进一步指出，企业债券实施分类监管后，一些不符合条件和风险类企业融资将变得更加困难，房地产行业或进入一个加速洗牌的时代，“其实大开发商受到的影响也不小，起码在拍地时不敢那么任性了。”
行业或加速洗牌
对于开发商而言，足够的土地才能保证持续发展和不断做大，在房地产市场区域分化格局之下，一二线稀缺的土地资源成为开发商争夺的焦点，这也成为近年地王频现的主要原因之一。
据石榴地产总裁桑春华介绍，2016年该公司共参与南京10幅土地竞拍，光保证金就缴纳数十亿元，但至今没有取得一幅土地，不仅仅在南京，其在土地市场上几乎颗粒无收，与2009年一口气在北京拿下6幅土地形成鲜明反差。
此外，在企业融资方面，银行信贷通常更青睐央企、国企和大型民营上市企业，中小开发商通常情况很难直接从银行获得信贷，这也造成一部分开发商资金闲置，一部分开发商资金紧张，部分央企国企甚至利用闲置资金放贷。
上述证券人士认为，在这轮政策之下，中小房企融资将变得更加艰难，尤其是禁止信贷和企业债券资金参与拿地后，中小房企在参与拍地过程中的胜算几乎为零，“你想想动辄几亿、几十亿的土地出让金，基本把小房企淘汰了。”
在他看来，目前房地产市场格局下，一方面是一二线城市限购，一方面是三四线城市去库存，再加上在融资、金融政策收紧，房地产行业加速洗牌。
对于大型房企而言，一部分专业房地产企业开始修炼内功，提高产品竞争力和品牌影响力，近期，葛洲坝地产发布的“5G科技战略”、绿地与清华大学建筑学院合作等行为，即是试图通过提升开发流程标准和产品附加值来提高竞争力。
还有一部分企业实施平台化战略，进入三季度来，恒大一边控股嘉凯城、增持万科、廊坊发展，同时收购海外地产企业，一边又不断清空和减持手中非地产企业股票，使得战略进一步清晰。
还有一部分企业开始转型，其中万达已经明确房地产业务，向文化、旅游、娱乐等轻资产业务转型；碧桂园、绿地等企业也纷纷拓展新兴企业，探索转型路径。无论哪一类企业，这一波楼市热潮，使得其有足够的资本来支撑。
但对于中小房企而言则是另外一种命运，一部分布局在一二线城市的中小房企，在这一波楼市上行过程中积累了一定资本，可以通过业务转型来避免被淘汰，比如石榴地产已经在在创业股权投资和科技方面进行布局。
对于业务在三四线城市和负债较高、资金链紧张的中小房企而言，似乎只有两种选择，要么坚持等待被淘汰，要么被大型房企吞掉。“未来两三年内，整个行业将迎来大规模兼并重组。”
证监会公司债券部在文件中指出，虽然目前申报企业以大中型企业为主，总体资质较好，盈利能力较强，但随着经济增速下滑、需求放缓，行业潜在风险将逐步凸显，为了控制房企债券融资规模，防范市场风险，“会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。”
（原标题为：【内附全名单】公司债实施分类监管 35家发债房企被列入风险名单）
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举一反三：
与房地产权利的种类中，属于债权的是（）类似的试题有
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债券部函[号：关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）
关于房地产业公司债券的分类监管方案
（试&&行）
《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称《管理办法》）颁布实施以来，房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主，总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高，但随着经济增速下滑、需求增速放缓，行业潜在风险逐渐凸显。为合理控制房地产业的债券融资规模，防范市场风险，经会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。
一、房地产业公司债券分类监管的基本思路
遵循“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的总体原则，充分考虑与交易商协会房地产业准入标准的衔接，在此基础上强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围 综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。具体如下：
& & （一）基础范围。在交易商协会确定的准入范围基础上增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业；
& &（二）综合指标评价。通过综合指标评价，将基础范围内的企业区分为“正常类”、“关注类”和“风险类”，对其中整体资质较好、偿债能力较强的企业进行正常审核，对整体资质稍差、偿债能力相对较弱的“关注类”发行人实施重点监管，对“风险类”的发行人，要求承销机构强化风险控制，审慎承接相关项目。
& & （三）监管应对措施。对“关注类”发行人实施重点监管，包括执行差异化的信息披露制度、要求提供增信措施、强化债券契约条款限制、强化募集资金管理以及强化中介机构核查要求等方面。对“风险类”发行人，原则上要求承销机构强化风险控制，审慎承接相关项目。
（四）募集资金管理。针对房地产业公司债券整体规模较大且发行期间较为集中的问题，应规范募集资金用途，引导发行人合理、审慎确定发行规模，主要包括明确披露募集资金的具体用途及测算依据、强化募集资金存续期监管等方面。
二、房地产业公司债券分类监管标准
（一）适用对象
分类监管标准适用于申报公开发行或非公开发行的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。
（二）基础范围
支持资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，发行主体原则上限定于：
（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”规定的重大违法行为，或经国土资源部门查处且未按规定整改的房地产企业不得发行公司债券。
（三）综合指标评价和遴选
对基础范围内的房地产企业，通过综合指标评价的方式作进一步遴选。所选取的综合指标如下（指标选取的原则参附件1）：
指标及参数值
最近一年末总资产小于200亿
最近一年度营业收入小于30亿
最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负
流动性管理
最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%
存货中开发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比超过50%
综合指标分为整体规模和流动性管理两个类别，其中总资产、营业收入和扣除预收款后的资产负债率触发数量较多，属于主要指标，扣除非经常性损益后净利润和存货于三四线城市占比触发数量较少，属于针对特殊情况而设立的补充指标。
根据上述综合指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。根据对上交所164家房地产申报企业（截至2016年3月底）的测算，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。
（四）分类监管的具体措施
主承销商应按要求对拟申报房地产企业的综合指标进行尽职核查和专项说明，作为分类监管的重要依据。
1.风险类房地产企业的监管措施
对于风险类房地产企业，承销机构应当严格风险控制措施，审慎承接相关项目，交易所应当以适当方式与承销机构做好沟通协调，完善上市预审核（挂牌转让）工作程序流程。但此类发行人通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AA 及以上的，可按关注类企业进行审核。
2.关注类房地产企业的监管措施
（1）发行人应根据我会信息披露内容与格式准则、《监管问答》和交易所预审核业务指南等相关要求，对房地产业务相关事项作针对性披露，并对可能存在的风险作风险提示及重大事项提示。
（2）发行人应结合报告期内业务规模、营业收入、现金流等因素，量化分析偿债资金来源、偿债安排的可行性，并细化偿债安排。偿债安排测算涉及现金流预测的，应提供明细及预测依据。主承销商应对偿债安排的可行性和测算依据的合理性进行核查并发表意见。
（3）发行人原则上应对本次债券设置抵质押等增信措施，并在募集说明书和受托管理协议等文件中约定增信措施的具体细则，明确触发条件及相关责任人。
（4）发行人应对本次债券增加契约条款，包括交叉违约和预期违约条款，并根据企业风险特征和承诺事项设置具有针对性的限制性条款。针对房地产企业重资产与高杠杆的特点，可参考采用的相关契约条款如下：
a.限制性条款，通过防止公司信用质量下降从而为投资者提供保护措施：若最近一年末扣除预收款后资产负债率超过80%或累计公司债券募集资金规模（含公募和私募，包括已发行、核准未发行和在审额度）大于最近一年末净资产，建议发行人在募集说明书中约定债券存续期内有息债务总额不得增加；若最近一年扣除非经常性损益后的净利润为负，则发行人不得对外出让核心资产或对外进行大额投资等。
b.交叉违约条款，避免发行人选择性违约：如发行人及其重要子公司因无法支付其他债务本息发生违约，则视同本期债券的违约。
c.预期违约条款，若发行人存在可能无法按期兑付的情形时，如经营情况严重恶化或转移资产等，视为本次债券预期违约，可要求发行人提供担保或偿付债券本息，如发行人拒绝，则债券持有人可单方面解除合同，并要求发行人限期偿还债券本息。
d.投资者回售选择条款：如发行人实际控制人发生变更，对发行人业务经营和偿债能力影响重大的，则投资者有权选择将其持有的本期债券的全部或部分按面值回售给发行人。
（5）若发行人触发三四线城市存货占比指标，除应根据我会和交易所关于房地产企业特殊信息披露要求进行详细披露外，还应约定并细化存续期的持续信息披露安排。
主承销商应对发行人三四线城市业务开展情况出具专项核查意见，说明业务基本情况，项目建设投资及销售情况，对此的风险分析和判断等。受托管理人应完善存续期的持续信息披露安排。
（6）主承销商应出具专项核查意见，说明推荐理由、尽职调查过程、主要核查工作、内核开展情况、偿债保障安排和存续期信息披露安排，以及对公司债券风险和偿债能力的分析和判断等，并详细列明若出现违约将采取的相关处置措施。
（7）发行人应对已做出的承诺、未来的预测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。
受托管理人应做出存续期受托管理报告的持续信息披露安排。
三、房地产业公司债券募集资金规模
针对目前房地产业公司债券整体发债规模较大的情况，有必要对房地产企业募集资金用途和规模的合理性作出规范，以限制整体发债规模为重点，增加募集资金规模的合理性测算，强化募集资金用途的严格要求，完善募集资金使用的存续期披露。房地产企业的募集资金原则上仅应用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。此外，对所有申报公司债券的房地产企业募集资金使用提出如下要求：
（一）募集资金规模的合理性测算
发行人应结合报告期内业务规模、流动资金敞口、未来发展规划及投融资计划、募集资金用途等方面，说明募集资金规模的合理性。若涉及现金流预测，应提供预测依据。主承销商应对募集资金规模及其测算进行核查，对募集资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。
（二）募集资金用途的严格要求
1.募集资金用于还贷。发行人应逐笔披露拟偿还借款或其他债务的相关情况，及各项借款或其他债务到期情况。募集资金偿还银行贷款或其他债务后，发行人的债务篮子应当保持适当分散，保持债券（包括债务融资工具）和银行贷款存量的合理匹配，募集资金用于偿还银行贷款的，在偿还后公司债券、债务融资工具存量原则上不高于银行贷款存量，以保持合理的债贷比例。
2.募集资金用于项目。应符合如下要求：
（1）应符合《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》的要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。
（2）发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权机构决议、相关主管部门批准文件、签署的相关协议等。
（3）应设立募集资金监管专户，约定存续期的监管机制和信息披露安排，并提供相应的监管协议。
3.募集资金用于补充流动资金。发行人应明确用款主体，对流动资金进行测算，并在募集说明书中作出相关披露，解释说明测算选取增长率等指标的合理性。测算方法可参照银监会2010年发布的《流动资金贷款管理暂行办法》（具体测算公式详见附件2）。
原则上，补充流动资金的规模应不高于所测算的新增流动资金额度。
主承销商应对流动资金测算及其依据进行核查，对流动资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。
（三）募集资金使用的存续期披露
发行人应完善信息披露机制，在存续期定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况进行及时准确的信息披露。受托管理人应完善受托管理报告的披露机制，对募集使用等情况作出持续信息披露安排。
四、与交易商协会做法的比较
总体而言，通过上述分类监管安排，房地产业公司债券准入标准与交易商协会基本趋同。主要差异在于：（1）公司债券将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围；（2）公司债券更注重考察发债主体的综合资质（如财务状况，盈利能力、偿债能力等）；（3）公司债券通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。
在发债主体范围方面，交易所将部分大型优质非上市民营企业纳入，比交易商协会的发债主体范围有所扩大。但公司债券通过综合指标遴选后，还考虑了企业整体抗风险能力，预计可发债主体数量与交易商协会基本接近。
具体差异包括以下方面：
（一）以选取优质大中型房地产企业为出发点，对交易商协会准入的房地产企业范围作进一步筛选
交易商协会准入标准的定义范围较为宽泛，仅考虑发行人主体是否为AA评级、是否为上市公司或中央地方国企，部分主体AA评级的上市公司或国企整体资质一般或较差。但公司债券分类监管标准通过综合指标来选取优质大中型企业，相比交易商协会而言更加严格。
经选取2013年至今在交易商协会注册发行过债务融资工具的137家房地产企业为样本进行检验，结果如下（企业名单详见附件）：
协会准入类型
协会已发行的企业数量
分类监管检验结果
上市房地产开发企业
国务院国资委下属16家以房地产为主业的中央企业或其下属房地产企业
省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业
（1）公司债券对上市房地产开发企业要求更为严格。在交易商协会已发行的上市房地产企业29家，根据综合指标评分，其中24家为正常类、3家为关注类、2家为风险类。3家关注类整体资质一般，资产规模较小，资产负债率较高；2家风险类整体资质较差，资产负债率很高，盈利能力很差，其中一家最新评级展望为负面。
目前，上市房地产开发企业总共142家，其中符合交易商协会准入标准的房地产企业共69家。根据综合指标评分，该69家房地产企业中49家为正常类，19家为关注类,1家风险类，合计68家可在交易所申报发行公司债券。
（2）公司债券对央企下属子公司要求更为严格。根据综合指标评分，交易商协会准入的国务院国资委下属16家以房地产为主业的中央企业均属于正常类，可在交易所申报发行公司债券。但16家央企的部分下属房地产企业可能会被归入风险类。例如上表纳入风险类的1家央企子公司深圳赛格股份有限公司，整体资质较差，总资产仅26亿元。对于这类央企下属房地产企业，公司债券要求央企母公司或其他相关方提供担保，才能按照关注类企业进行申报。
（3）公司债券对省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业，要求更严格。
根据分类监管标准，98家地方国有房地产企业中44家属于正常类，44家属于关注类，10家属于风险类。纳入关注类的44家房地产企业，主体评级基本为AA，总资产在200亿以下，营业收入在30亿以下。纳入风险类的10家房地产企业，整体资质较差，规模较小且资产负债率很高，其中两家最新主体评级为AA-。
2.纳入部分大型优质非上市民营房地产企业
相比交易商协会，公司债券新增纳入部分大型优质非上市民营房地产企业的发行人。
3.公司债券审核标准体现区分度，审核监管具有针对性
分类监管标准将房地产企业分为正常类、关注类和风险类。对于关注类企业，提出了更加严格的信息披露要求，并要求增设增信措施或契约条款、加强中介机构核查和责任等。
五、过渡期安排
对于截至本方案下发之日尚未获得交易所上市预审核意见函的申请人，参照本分类监管标准对发行人进行综合评价。若发行人被纳入关注类，参照关注类房地产企业的监管措施；若发行人被纳入风险类，参照风险类房地产企业的监管措施。
对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人，应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保，并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。
& && && && && && && && && && &&&公司债券部
& && && && && && && && && && &日
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