北京降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住_网易房产频道
北京降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住
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（原标题：调查｜降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住）
5月下旬，业主王女士频繁接到中介经纪人小邓的调价电话，“去年，我们同小区业主卖房接二连三涨价，如今轮到自己卖房，却被频频告知下调挂牌价，行情反差也太大了。”王女士心有不甘。小邓的内心其实更为煎熬。临近月末，业绩表成交一栏仍然挂零，虽然他所在的门店本月总共只成交了1单，但个人月成交零单却是他从业两年多来的首例。不仅如此，新增客户量、电话咨询量等指标相较新政出台前也遭腰斩。在北京“史上最严调控”步入第三个月的节点上，二手房市场持续萎缩已是不争的事实。链家研究院数据显示，5月二手房成交10801套，环比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，处于2015年以来的最低点；二手房成交均价环比下跌2.3%，是市场在保持17个月上涨势头之后，连续两个月下跌。云房数据提供给和讯房产的成交资料显示，5月，北京二手房成交量下滑前20位的小区环比降幅均在87%以上，其中，朝阳区新街坊小区跌幅达94.12%，高居榜首。业内人士表示，在这波价（、、）整中，受住房消费升级影响，高品质物业优势日益凸显，而房龄老、小区品质较差的房子在市场上劣势明显，在这一轮降价潮中，率先扛不住，价格最先松动。此外，业主存在资金压力的抵押房源，也更容易对价格做出一定让步。　　老旧小区的窘境家住海淀区五道口的王女士近来计划换房，令她没想到的是，曾经引以为傲的“宇宙中心”的房源挂出去一个多月竟然遭遇买家毁约。据了解，王女士的房子建于上世纪80年代末，户型落后，外立面老化，车位紧张，除了地段优势，可以说是典型的“老破小”小区。不过，在房价疯涨的时期，哪怕是这样的老旧房源，都曾是被哄抢的对象，房价也一直居高不下。不过，就在这两个月，形势开始急转直下。“从4月份挂出房源，虽说前来看房的人不少，但真正有意向的少之又少，绝大部分是看过之后就杳无音信了。”王女士告诉和讯房产，“不仅如此，即便她忍痛降价30万出售，但好不容易谈定的买家最终还是毁约了。”王女士颇有几分无奈。在此情况下，经纪人小邓不得不多次劝说王女士下调报价，以迎合市场需求。“市场行情不好，想出手卖房的人越来越多，所以目前成交的房源价格大多低于市场价。”小邓坦言，“现在二手房市场已经变成买方市场，去年一套二手房都是4、5个客户在抢，现在也就一两个客户在看，价格高、品质差的房源客户根本不关注。与王女士的遭遇不同，住在天宫院的刘女士卖房过程异常顺利。刘女士所售房源临近地铁四号线首站，房龄仅3年，社区规划和环境品质高，挂出不到20天，刘女士的房子便以355万总价出手，“虽然较360万的挂牌价降了5万，但相比动辄降价百万卖房来说，我已经很知足了。”刘女士称。链家研究院提供的数据显示，从房龄看，房龄越大，降价房源占比越大。这意味着2016年以来,改善性的换房需求成为主流，品质溢价开始凸显，调控下楼龄老的物业更多需要降价才能实现成交。市场下行状态下，老旧小区的交易窘境正愈益凸显。云房数据提供的资料显示，建于1990年的石景山古城路小区5月份成交量仅为1套，较4月份14套的成交量下滑92.86%，同时期建成的海淀区皂君东里小区5月成交量环比跌幅达九成。对此，有业内人士分析认为，二手房价大部分进入下行通道，市场可供选择的房源较多，市内的老旧小区房源户型或者小区环境较差，不少置换型购房者的需求为品质更好的小区，在此情况下，购房者更为挑剔，老旧小区备受打击，此前还在观望的业主压力陡增，议价空间也逐渐打开。抵押房主怕了朝阳区业主张先生最近很是心累。去年房地产行情好的时候，张先生通过两次房产抵押获得贷款，加杠杆进行投资，正当张先生的炒房“事业”进展得风生水起之时，调控靴子落地。面对近10万元的月供，张先生惴惴不安，"资金链实在太紧张，现在只求有客户能赶紧出手，以解我燃眉之急。"迫不得已，张先生将团结湖附近的一套近千万元房源售价下调到现在的800多万，直降100多万。同样焦急的还有面临20%违约金的杨先生。杨先生的住房升级过程恰好横跨北京楼市调控，为了赶在约定期限内补齐首付款，杨先生以900万元价格挂出一套（、、）住宅，但让杨先生没有想到的是，经过4次议价，买家已经将总价拉低至800万，对此，杨先生表无奈示，“只要能赶紧套现，价格可以接受。”来自机构的统计数据显示，目前北京市场二手房房价平均跌幅为2%-5%。区域成交方面，在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价下跌，仅有4个区的价格上涨。其中跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度达20%。
对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，心理上涨预期减弱，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为必然趋势。亚豪机构市场总监郭毅分析称，全国范围内的楼市政策收紧趋势仍在延续，而“候补”政策也依然充裕，在步步施压下，楼市整体成交将继续维持在较低水平盘整。而在这一波楼市下行趋势下，风险最大的就是品质不佳、价格虚高的老旧小区，以及在房价疯涨时期以房抵房的房源。它们是最先绷不住的。而接下来，这种市场胶着状态，还会继续传导。
本文来源：和讯网
责任编辑：汪瑞杰_NO7469
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许家印说一线城市房价很难下降，我也有种感觉，国家一直在调控房价，但房价都不见降价。房价跌了我们就能买起房了，但房价跌了，会不会影响经济？？这不是矛盾么？
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二手房经纪人
感觉银行是小儿子,军队是大儿子，国家会整自己儿子嘛，按揭贷款跟银行签，所以一线房价不会跌，只会用三线救二线，二线救一线！
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
一线城市房价虚高，国家出政策，旨在控制房价，而非打压房价。房价一时有波动，时间一久，房价还是稳定上涨，如果想国家打压房价，除非国家不要房地产这块蛋糕。
二手房经纪人
很多客户说房价会跌，
在此统一回答。
目前房价是百姓希望跌
开发商不想跌，
银行不敢跌，
政府不让跌。
理论上必须跌，
经济上不能跌，
成本上没法跌。
真要跌了你不买，
涨了你又买不起，
不跌不涨你又不急。
所以请依据自身情况，
该出手时就出手！
专业回答望采纳
二手房经纪人
其实这个问题很简单 房价确实是国家调控的 为了促进经济增长和税收
二手房经纪人
是很矛盾的，经济在下滑
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二手房经纪人
什么是调控？
今年房价1万，明年1万5，涨50%，
国家开始控制；
今年房价1万5，明年2万，涨33.3%，
调控效果显著；
今年房价2万，明年2万6，涨30%，
调控已见成效；
今年房价2万6，明年3万3，涨26.9%，
房价涨幅在控制内；
二手房经纪人
跌了肯定会影响经济，毕竟房地产影响的行业还是比较大的。
二手房经纪人
一线房从2010年开始调控，可越调越高，一线城区房价下跌是不可能的，因为人民币越来越不值钱，人民收入在增加，国家又在推行城镇化，所以有钱就要买一
二线城市的房子！
二手房经纪人
中国买房观念导致房子就是必需品，价格近几十年都会涨吧，除非经济转型人民观念改变
二手房经纪人
房价过快上涨导致民生怨起，国家的所谓调控政策只是安抚民心的手段，但也并不能说完全没有作用，至少能在短期使房价趋于平稳。降价？那是不可能的，1、韩首长需要政绩，政绩始于GDP，GDP的大头来自于房地产行业。2、开发商不会愿意看到房价降低的（异位思考）3、同小区同户型童面积的上下楼，楼上房东老王挂880万出售成交了，你觉得楼下房东如果卖房子，他会低于楼上老王的价格出售吗？
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房价过快上涨导致民生怨起，国家的所谓调控政策只是安抚民心的手段，但也并不能说完全没有作用，至少能在短期使房价趋于平稳。降价？那是不可能的，1、韩首长需要政绩，政绩始于GDP，GDP的大头来自于房地产行业。2、开发商不会愿意看到房价降低的（异位思考）3、同小区同户型童面积的上下楼，楼上房东老王挂880万出售成交了，你觉得楼下房东如果卖房子，他会低于楼上老王的价格出售吗？
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！请联系张先生！
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房价明明在涨，为什么我的房子降价都卖不掉
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虚涨。大部分想买房的开始观望了。真买的少了。
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来源：九个头条网
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你一定想，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。房价便宜了跟我有什么关系？”　　What？！竟然如此的天真！我现在就来揭开这个银行不愿意告诉你的惊天秘密　　房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房！房产贬值，银行要你补足抵押以一个购房者为例，故事是酱紫的：“1997年的时候我买了一套价值126万的房子，从银行贷了96万，可这间住宅到2003年就只值70万元了。”赵先生最终由于无法拿出更多现金，来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，还欠下银行20多万。这是怎么回事？　　明明保证月供、按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约呀。但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”房价腰斩，房没了还惹一身债！这次的例子是酱紫的：刘先生2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价猛跌，这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。最终刘先生还是拿不出19万，去补齐抵押差额刘先生犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，现在上哪去凑19万呢？　　最终，银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！　　现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧！已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。　　看了这些，你还期待房价暴跌吗？房价一直以来是老百姓关注的重点，是涨是跌都会有很多人在争论。对于刚需族而言，高房价确实是他们的心头大患，祈祷房价下跌始终是他们的最大心愿。确实，房价下跌能够直接降低购房者的买房门槛，但是换个角度来说，也会给社会经济带来难以估量的隐患。祈祷房价下跌没有错，但是要知道，多年屹立不倒的高房价总有它延续的道理，不是说降就能降的。举个例子，2008年下半年，全球金融危机蔓延到中国，房地产大降价了，结果各大售楼处人满为患，都是要闹事的业主;不久之后，越来越多的开发商也顶不住跟着降价，于是全国性的“房闹”事件就上演了。回想那时候，你想着趁房价下跌而赶紧置业吗?不，那时候你担心的是会不会被炒鱿鱼，被炒之后如何承担家庭开销，担心的是公司会不会破产……转眼当下，中国房价连涨数年，短期来看，丝毫不用担心下跌的问题。然而让人唏嘘的是却是当下房价涨了，房产库存也涨了，这着实是一个病态的楼市现状。2015年至今，中国楼市利好不断，这是导致房价上涨的原因之一。利好政策的集中效应，一方面带动了楼市的需求，一方面也催涨了房价，但这样的局面并不适合房地产健康、长远的发展，去库存应该独辟蹊径，着眼于房地产市场的长远、健康和可持续化，而不只是依靠政策补贴的推进。所以，就房价下跌一事简单分析，一旦出现下跌的势头，就意味着我国的经济将全面受创，人口失业情况加剧，住房体系无法正常实施等。类似的恶性影响接踵而至，届时，就算购房者有了买房的底气，也未必见得会有买房的心情。下面，小编整理了几大房价下跌的重要危害，进一步加强购房者对房地产市场的认知。危害一：中小房企将面临倒闭房地产一直都是中国的支柱产业，全国目前有数万家大大小小的房企，其中许多中小房企都是半路出家，没有强大的资金支持。如果出现房价腰折式暴跌，那么这些没有强大资金作支撑的放弃，为了降低损失，大部分房企都是申请破产。只要房价暴跌，那么这种倒闭现象绝对不是小范围，而是波及全国，企业将会纷纷申请破产处理。危害二：经济衰退，银行倒闭房价下跌，意味着中国经济受挫，房产专家分析：“从国际经验上看，房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性，如果房地产崩盘，中国经济肯定崩盘。”另一方面，我国经济与金融机构息息相关，因此，不难联想，房价一旦急挫也将会是金融机构的噩梦。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，显而易见，银行受挫巨大，而一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。危害三：房产相关产业受挫，人口失业情况加剧房地产是个大行业，也是一个大市场，不仅有着许多线上线下产业，更为我国人口就业做出了巨大贡献。就好比相关产业，世人熟知的有钢筋、水泥、建材等房产原材料，此外，还有装修业、家具产业以及家用电器等，这些生活中随处可见的行业，与每个市民的生活息息相关，更是与房地产有着唇亡齿寒的关系。假若房价一旦下跌，而这些行业也将会陷入泥潭，从事这些行业的市民，工作将得不到保障，我国失业人口将进一步扩大，经济方面也会迎来灾难性的影响。危害四：货币贬值严重房子的保值性没有任何意义了，资金就会外流，再加上国家不会让国有银行倒闭，拯救银行的办法只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样，货币贬值就会更加严重。按照正常来说，五年时间，货币购买力将下降近一半，钱也就开始不值钱了。危害五：住房保障体系无法正常实施房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，支出本来就十分困难。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。危害六：市民“暴走式”抢房造成恐慌2011年日本核电站爆炸，我国因此兴起了“抢盐风暴”、2016年4月山东大蒜涨价，又掀起了一股“全民抢蒜风波”......诸如此类的“抢购”行为，到最后无不是弄得啼笑皆非。消费者对待小商品已是如此疯狂，如果房价一旦下跌，出于房产的必要性，各大房企的门槛肯定是要被购房者踩榻。殊不知，房价下跌后的房产热销，并不是什么好事。房价下跌说明房产贬值，而想要投资房地产的市民，无疑是“抢”错了投资商品，而对于自住型的购房者而言，房价下跌，未必就能抢到房，就如在超市抢盐、抢蒜的风波一样，等你反应过来时，好货早已抢空，留下的货终归不值得去“抢”。综上所述，购房者千万不要以为房价暴跌就是好事，你永远也不知道房价下跌带来的后果是不是你能够承受的。只要期盼房价能够回到合理的、大众能够接受的价位，这才是社会和经济发展的需要，也是民心所向。上天堂OR下地狱？2016年下半年中国房地产索命的11道坎！1、信贷资金坎4月份大幅回落的新增贷款，在5月份如期出现大幅反弹。央行昨日发布数据显示，5月份人民币贷款增加9855亿元。而M2增速继续回落，为11.8%，比上月末低1个百分点。维持一季度的天量已经不可能，后续信贷资金如果在下半年出现平稳，房地产市场就会出现资金问题。2、资金外流坎本周前三天内，人民币对美元汇率中间价累计贬值545点，较英国退欧后创下的低点再跌329点。最近三个月，在岸人民币兑美元汇率，以及离岸人民币兑美元汇率也贬值了3.25%。年初至今，人民币兑一篮子货币汇率已经贬值了5.9%。中国企业外债去杠杆仍在延续，“走出去”意愿进一步升温；一些境外投机势力加杠杆做空包括人民币在内的亚洲货币，也给人民币汇率带来了一定贬值压力。整体看，资金外流的风险和趋势在加大。3、城市分化坎城市分化在去库存政策下，并没有降低，反而加剧了。2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17万，同比涨幅高达31.2%，刷新了上半年的历史最高纪录。54个城市中，50个城市成交量明显上涨，包括、南京、扬州等城市成交量上涨超过100%。一线城市中，上海、广州成交面积分别上涨了14%、27%。北京与深圳有所调整。二线城市涨幅惊人：除几个涨幅100%的以外，济南、杭州、、厦门、武汉、南昌等城市涨幅均超过40%。从6月单月看，整体成交量有所环比下调，单月成交量为31.7万套，环比下调了2.1%。同比则明显上涨。整体看，二线城市在，而一线城市成交有所调整。重庆降幅最大为42%，厦门、三亚也下降近3成。4、政策收紧坎从调控政策看，虽然大部分地方政府投鼠忌器，但在一二线城市房价暴涨下，依然出台了一些约束性政策，比如上海、深圳等城市地区出现了一定的效果。二线热点城市厦门、南京、苏州等地，6月以来新房成交量较5月同期均有明显回落，其中既有政策收紧而降温的原因，也有市场高处不胜寒而成交动力趋乏的因素。目前南京、苏州和合肥相继收紧政策，厦门楼市仍一枝独秀，市场压力日益升高，短期市场成交仍将有所受制。5、需求萎缩坎从市场成交走势看，部分城市需求已经出现萎缩，成交量放大乏力。6、顶豪遍地坎以北京为例：五环内普通商品房成交均价61948元每平米，单套成交金额达到了990万，接近1000万。五环内已经普通住宅稀缺。四五环之间北京商品房住宅均价也达到了5.3万。整体看，出现了一线城市+杭州的100个顶豪项目，累计半年签约金额高达1488.2亿，刷新了历史纪录，去年同期只有800亿左右。豪宅卖的最贵的在上海，项目卖的最好集群在深圳！2016年上半年是中国房地产历史上第一个顶豪年，一二线城市豪宅频繁出现，一线城市动不动发飙刷新20万+一平米，而二线城市也在纷纷想突破10万+。7、地王预期坎2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。从城市分布看，219宗高总价地块，其中从城市看，武汉11宗、14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。以北京为例：北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截止日，销售额只有224.8亿。而从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。8、投资回吐坎从市场走势看，部分区域已经有投资需求开始获利回吐，包括当下的京津冀一体化区域，二手房市场开始房源增加。9、民企投资坎从过去的半年房地产投资看，国企化是一个非常明显的特征，这种情况下，而民企话语权降低，将影响未来房地产市场走势。从房地产投资角度看，虽然国企投资比例增加，但民企的资金成本提高，也降低了未来的发展潜力。10、库存增加坎在商品房销售高速增长的带动下，房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市3、4、5月末待售面积分别比上月末减少63、226和394万平方米，减少量逐月增多。但如果看，分区域，实际剔除一二线城市减少的库存，全国其他区域商品房住宅库存依然处于增加过程中。去库存的目的不是经济结构转型，而是再卖地。11、商业地产坎非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。5月末，住宅待售面积比4月末减少721万平方米；办公楼增加7万平方米；商业营业房增加105万平方米。转自财富大管家
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