什么阻碍了城市化进程，是泡沫房地产泡沫是什么意思吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-04-16 19:35 标签： 什么是房地产泡沫
记录：日本城市化进程与房地产市场泡沫，日星期一。
记录：日本城市化进程与房地产市场泡沫，2016年7月25日星期一。
日本城市化历史经验：1）城市化率低于70%且人均GDP低于2万美元，不会出现系统性崩盘危机，而拐点峰值通常在70%-80%之间；2）工业化与城镇化快速发展的黄金时期，增速概约年均1%，六大主要城市房价年均增速20%，与北京近10年涨幅趋近；3）人口与产业聚集超级核心城市，世界城市东京持续增长，区域性城市停滞和地方性城市衰退，政策引导资源均衡配置各类城市是无效的；4）城市化率高于70%出现郊区化，因为大城市圈外的住宅区的开发，将大量市区人口转移到市郊，这一时期日本郊区化特征非常明显，1990年代&郊区化的终结&，重新&都心回归&；5）超级核心城市跌得猛涨得快：首都圈1991年开始下跌，持续下跌11年，2002年跌至最低点，平均价格最大跌幅达45%。2003年，日本房价又开始上涨，已较最低点上涨51.9%
日本的城市化进程：城市人口从1898年的533万增加到2005年的1.1亿，城市化率从11.75%提高到2008年的86.3%。
1.二战前的早期城镇化（明治维新到1920年代）
第一次世界大战，日本经济飞速发展，城市人口从1898年的11.75%提升到1920年代18.04%。
2.二战后重建初期城镇化（1945年到1960年代）
城市化率从1947年33%，提升到1960年64%。
人均GDP从美元，提升至美元。
在这一时期，日本的制造业高度集中在东京、大阪、名古屋、福冈这四大城市圈，特别是临海部，即所谓的四大临海工业带：1960年，占国土面积2%的四大临海工业待占据当时日本工业生产总值的30%以上。
（政策引导无效）为管理和调节东京人口增长以及制止其蔓延，以解决由人口和产业过度集中造成的问题，东京《国家首都区域发展法》，但是这一立法被证明是无效的。1959年出台《限制国家首都区域建成区内的工业和教育建设》。在北海道、东北、中部等规划了16个新城，尽管在国家层面上对协调行动有明确的需求，却收效甚微。
1945年-1964年建立150万套住宅，其中四分之三有私人企业建设，但许多贫民窟也应运而生。
加速城市化时期（1960年代-1970年代）
城市化率从1960年64%，提升到1975年代76%。
人均GDP从美元，提升到1975年代4484美元。
工业化与城镇化快速发展的黄金时期，城镇化水平年均增长约1个百分点，日本全国人口迅速向城市聚集。
日本的大城市以近域蔓延和同心圆式辐射为主，形成独特的圈层状大都市空间结构，即大都市圈。
20世纪70年代，东京都成功的完成了由制造业中心向服务业中心的转变。日本制造业进一步高度集中在东京-横滨，大阪-神户，名古屋-东海道的临海工业地带。
（这与我国当前城镇化政策类似？）当时的日本政府并没有充分认识到这一点，反而从国土均衡发展的理念出发，以&向地方圈进行工业分散&作为国土政策的首要目标。
年快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。
在年，日本土地价格在7年内上涨近2倍，年均复合增长率高达20.1%，原因有三，一是战后婴儿潮进入婚育年龄；二是由于住房抵押贷款的快速增长，；三是通胀因素，由于石油危机发生，出现了全球性的通货膨胀。
由于石油危机引发的高通胀，房地产和土地投机盛行，年达到顶峰，土地价格分别上涨了28%和26%，政府注意到了土地市场的泡沫，开始调控，主要的措施是通过土地政策和货币政策的调整实现，其中土地政策主要措施包括对法人机构短期拥有的土地转让征收重税，制定了国土利用计划法，以行政、经济等多种手段来制裁土地市场违法行为等；货币政策主要是应对通胀、收紧货币，1973年底，贴现率从1972年6月的4.25%提升至1973年12月的9%，这引发住宅贷款规模下降。在此背景下，土地和房地产市场出现了调整，时间周期大概在年初。
前面提到，日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点？
如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。
高度城市化后的完善晚期（1980年代-2000年）
城市化率从1985年77%，提升到2000年代79%。
人均GDP从万美元，提升至2000年代3.7万美元。
人均GDP发展速度仍较快，但城市化水平的提高速度已明显放慢。
由于城市人口的过度集中使得大城市过分拥挤，人们开始转移到三大都市之外的区域性城市。大城市人口的减少，而是因为大城市圈外的住宅区的开发，将大量市区人口转移到市郊，这一时期日本郊区化特征非常明显。
郊区化同时，日本都市圈化的趋势也越来越显著。人口再次向都市圈聚集，而城市和乡村的界限越来越模糊，都市圈半径不断扩大，特别是东京圈最终形成了巨型城市带。
年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速放缓。
年最后疯狂期，6年1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中年间年均增速高达24.6%，超过年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。
最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。
年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。
5.当下日本城市化的新动向（2000年-2015年）
城市化率从2000年78%，提升到2011年代91%。
人均GDP2000年代3.7万美元，提升至万美元。
世界城市东京持续增长，区域性城市停滞和地方性城市衰退。
东京人口持续增长：1990年总人口为1185万，2005年达到1246万。形成一个城市中心（东京）和六个城市副中心为核心的城市地域空间结构；临海副中心建设；修建筑渡快线（筑波科学城已不适应）；横滨新型港口城市建设。
区域性城市停滞：其增长是由于全国范围内企业分公司的集中发展形成的。随着大量就业人口的减少，导致区域性城市停滞发展。
地方性城市衰退：这些小城市，过去曾经作为精密机械工业的生产中心，现在该类生产基地纷纷向劳动力便宜的中国和越南城市搬迁。
&郊区化的终结&和&都心回归&：1991年以来的地价长期低靡是大都市圈人口&都心回归&的基本根源。日本大都市圈今后继续通过住宅建设向郊外发展的时代已经结束，就是&郊区化的终结&。
日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。见图1。大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%。相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半，而住宅用地价格年10年间年跌幅均不超过5%，累计跌幅21%。
日本房价1990年达到最高点，首都圈均价93.4万日元/平方米（约合4.84万元/平方米），1991年开始下跌，持续下跌11年，2002年跌至最低点51.3万日元/平方米（约合2.66万元/平方米），平均价格最大跌幅达45%。2003年，日本房价又开始上涨，当前首都圈的房价为77.9万日元/平方米（约合4.04万元/平方米），尽管已较最低点上涨51.9%，但仍未涨回最高点水平（见图1）。
错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势：由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势，暂且不论我们会不会重蹈覆辙，但其实，以美元计价的东京首都圈房价在年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价08年和12年都曾下跌过，美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了(真正只是下跌了两年)。
已投稿到：【图文】中国的房地产泡沫_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
中国的房地产泡沫
登录百度文库，专享文档复制特权，财富值每天免费拿！
你可能喜欢中国的房地产泡沫如何消除?-北京搜狐焦点
热门城市：
中国的房地产泡沫如何消除?
中国的房地产泡沫如何消除?
两会正在如荼如火的进行中,各种热点问题成了大家迫切关注的热门话题。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
报名成功，资料已提交审核
扫码关注 “焦点生活服务圈” 微信公众号
及时了解最新的楼盘动态
更多资讯，欢迎关注
血拼北京楼市
为您提供及时、准确的共有产权房新动态。
楼市相对论
我们只做有深度的房地产新闻报道。
搜狐焦点房谈
致力于为购房者提供专业的购房指导。
购房租房一站式资讯生活平台
点击加载更多
没有更多内容了
正在加载中，请稍后...
北京房地产网站。第一时间掌握北京楼市咨询，为您省时省钱并提供购房服务。
由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目，为行业带来最前线的楼市观察。
朱晓红：中国豪宅研究院院长，资深房地产专家
中国豪宅研究院是专家、学者密集型的咨询服务机构。包括开发要点的提炼，开发流程优化，融资模式的选择，項目选址，項目定位，用地必要条件的解读，以及交通组织、规划布局，业态组合，招商指导，资源整合利用的指导，以及风险规避的方法和路径。
看透北京楼市
聚焦地产，洞悉中国。
74000元/平米
900万元/套
80000元/平米
60000元/平米
1600万元/套
热门二手房
开放平台
广告服务
市场合作
帮助中心
微信公众号
扫码关注“焦点生活服务圈”微信公众号，您将获取更多最新楼盘动态。
电子邮箱：focuskf@vip.sohu.com
爱家热线：400-099-0099
每日9:00至18:00点
Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司

我要回帖

更多关于 什么是房地产泡沫 的文章

 

随机推荐