为什么要开这篇帖子,因为我在淘宝上几经周折，买到了一套还算满意的房子，只花了市场价的六点几折。对于苦逼的我来说，节约的钱，够我工作两年以上。把我总结了一年半的经验和教训分享给大家，献给有需要的盆友。　　我在成都，工作清闲，没事的时候就在淘宝上东点点，西逛逛。几年前就看到了淘宝的“司法拍卖”这个版块，点进去看看，拍卖的有豪车，房产，商铺，地皮...很多东西，和我也没什么关系，也就没再关注。直到去年，家里商量着要按揭一套小户型，我前期的任务就是网上查楼盘信息，实地考察，售楼部咨询，后期任务是筹首付，办手续，还贷款（仔细想一下，好像所有任务都是我的，呵呵！）。看了很多楼盘，要么太贵买不起，要么位置不好户型不好，突然一天，想起淘宝上有个司法拍卖，房子比较便宜，立刻点进去看看。　　司法拍卖，其实就是法院强制执行的资产。比如你有套按揭的房子价值100万，欠银行10万元贷款，还不起月供了，银行就会向法院起诉你，起诉成功后，法院就强制执行拍卖，拍卖以80万成交，还掉银行10万元的贷款，剩下70万你就拿走，整个流程结束。表面上看起来很简单，我们就去购买被拍卖的房产，付款，过户，就可以了，实际上，第一个猫腻，也是最难处理的猫腻出现了。如果你是被执行人，你心甘情愿被赶走吗？但是你又还不起银行的10万元贷款，怎么办呢？没有办法，只能眼睁睁看着自己的房子被拍卖，被过户，但是（这里有一个但是），但是你不搬走，法院把你没办法，家里有个七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢来拉你一下，买房子的人就更没办法了。房子就这麽住着，法律还规定，如果被执行人名下只有一套房产，没有其他可供居住的地方，是不能被强制执行搬迁的，意思就是说如果你想让被执行人搬走的话，你还得跟他租一个房子，让他有个住的地方。但事情都闹到这一步的话，你就算去租个别墅，被执行人不搬你也没办法。法院理论上是有义务帮你清空房屋的，但是现在法院来一句“我们也没办法，你再等等吧”。据说有人就这麽一等，就是几十年...所以，我们第一步就是要实地考察，搞清楚，这个司法拍卖的房子，现在是什么居住情况，清水房最好，装修过没人居住也成，如果房主还在住在里面，那可就要小心加小心了！一不下心你花了大价钱买房子，结果你只买到了一张房产证。　　第二个情况，就是房子现在租给别人。这种情况最多，商铺的话这个情况更麻烦。法律上有这么一说，租房子和买卖房屋没啥关系，意思就是租房子的人和上任房东签了租房合同，现在还没到期，现在房子卖给你了，你不能把租房的人赶出去，还得等合同到期。这个时候如果租房人一次交了一年的房租，上任房东都被执行资产，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么赔违约金赔房租才能把租房的人请走，但是有的房子的租约一签就是20年啊，特别是一些商铺和酒店式公寓，上任房东把该拿能拿的钱都拿走了，法院说我拍的是房子，房子过户给你了，关于租约合同，那是另外一件事情了，你可以起诉他。完了！你买到的，又是一张房产证，要用房子，先赔钱，要么再等20年。所以，这个关于房子现在是不是在租赁的现状，在下手前也要先调查清楚，这些都是有人花了几十上百万买回来的血的教训。　　这两种问题都不存在，那可以开始进行拍卖流程，什么保证金，什么报名，付尾款，淘宝上写得很清楚，我就不再详细说明了。下面来说另外一个陷阱，银行贷款，这个一不小心就会带到沟里面去。在参与拍卖前，你去咨询法院能不能贷款购买，大部分法院都会说可以用银行贷款来支付尾款。好了，正式进入拍卖程序，你交了保证金，你拍成功了，你去法院办手续，你向银行申请贷款，银行同意你的贷款申请...天空是那么的晴朗，事情是无比的顺利。当你还沉浸在喜悦的心情中的时候，银行需要你去房管局办理房屋抵押，房屋抵押给银行后，银行就转款给法院，整件事情就结束了。当你去房管局的时候，窗口上的美女就会告诉你，房子还不在你名下，怎么办抵押，你要先去法院把房子过户到你名下才能办理。于是你又去法院，法院那名有些谢顶的法官就会告诉你，款都没打到法院，我们怎么能把房屋过户给你呢。咦？他们说的好有道理，我们竟然无言以对！保证金也交了，拍卖也成功了，这下款贷不下来，怎么办？这究竟是个什么情况，仔细分析，原来是最开始咨询法院的时候误导我们说可以贷款支付，你再去找那个略微谢顶的法官，他会告诉了，法律规定拍卖资产是可以用贷款支付的，没有说错。银行这边再咨询，这种情况是可以同意申请贷款，但是必须要房屋过户后才能放款出来，也是符合规定，据说银行这种情况通过贷款申请而没办法办理抵押放款的资料堆了一柜子。这就是一个巨坑，怎么办？怎么办？怎么办？你只能找亲戚朋友筹款，但这么大一笔钱，谈何容易。于是没有办法，只能去用其他资产抵押贷款，或者找民间借贷，过桥资金，还有高利贷...这种情况这么破，只能在拍卖前，先有个心理准备，能筹集到全款资金，把法院的手续办完后，就能在房管局过户房产证，过户完后，再向银行申请抵押贷款，再把之前你筹集资金的时候欠的债还了，慢慢来还月供。　　第四个问题，通过法院等多种渠道了解该房屋及被执行人的其他欠债信息。有的被执行人，在北京有债务该房屋被北京查封，又在天津有债务被法院查封，还有民间借贷，高利贷等等（这可谓祸不单行，到处都有查封，哈哈！）。但是不能北京和天津的法院搭伙拍卖这房子呀，那怎么弄呢。这就是优先处置权，谁先起诉谁先拍卖，比如北京法院先起诉，那就先拍卖，拍卖得来的钱，还掉北京的债后，有剩下的，再给天津法院。民间借贷和高利贷那就靠后站了。比如你拍到北京法院处置的这套房子，那天津法院就靠边站了，这个可以忽略。问题是民间借贷和高利贷，他们是不会按常规出牌的。房子你拍成功了，所有手续都完成了，搬进去了，这个时候民间借贷的人找不到被执行人，只能找到这套房子，那天天来闹事，泼油漆....那就麻烦了。这个查询主要从法院，银行征信系统，公证处等地方入手，事情没有弄清楚，千万不要手痒就去拍了。另外还有该房屋的水电，物管卫生等等费用，不要小看这笔费用，有的房子好多年没交过物管费，还有的商铺什么的，物管费一个月一平米几十元，拖过几年不交，那可是很大一笔钱哦。法院是不管这些事的，一句话“所有费用由卖家承担”，责任全部撇开。上面的问题都解决了，接着就是重头戏，税费。很多拍了房子的同学，表面上好像占了大便宜，六折七折就买到了，到房管局过户的时候，税费最高的花了成交额的40%，我的那个天呀！最后算下来比买新房子都贵的多，到那个时候进退两难，这时你就能感觉到掉在巨坑里面的酸爽。首先注意的是个人所得税（这中间还包含遗产税什么的），个人所得税分两种，先说第一种，网上有人拍了一套房子，房子是在一个年轻女孩名下的，这套房子是这女孩父母赠与的，到了过户的时候，赠与的房产的个人所得税是20%，其他税费另外算。我的天！100万的房子20%就是20万啊，20万的税是什么概念....所以这个情况再拍前一定要弄清楚啊。另外一种个人所得税是被执行人除了这套房子之外还有另外的房产，需要交纳3%的个人所得税，这个每个人都需要交纳的。本来这些税都是应该由被执行人交纳的，但是明显找不到人了，所以法院由来一句“所有费用由卖家承担”，又解释清楚了。契税3%，另外房产证办出来2年以上的免交营业税，如果没有达到两年，还得有个5.6%的营业税。所以最便宜的情况下应该就是11.6%的税费了，这个也一定要搞清楚　　以上就是在淘宝司法拍卖中遇到的主要的几个大问题，这些问题，淘宝给了你一个月公示期的时间去甄别，去准备。其他的小问题还有很多，什么法院的电话打十次只能接通一次啊，房管局的冷面美女爱理不理啊，跑断腿办各种各样的手续啊，这些我就不再详细介绍了。总的来说，司法拍卖是一个很好的渠道，仔细观察，慢慢研究，真的能买都很便宜的房子。有的朋友在拍卖过程也会遇到讲道理的房东，也很配合的。上面举的例子都是比较极端的情况，能躲过这些情况，那就万事大吉了。　　另外还有在拍卖过程中，有很多的诀窍和方法，能尽最大努力去降低最后的成交价，拍卖过程中经常会看到两个人相互抬价，最后把成交价抬高了几十万的都有，这可是真金白银拿来相互伤害啊，有的时候我们是可以想办法把这些问题避免掉的，具体的我们在下面回帖中交流。
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　　学习了，一直在看，没敢下手！??　　
　　@豆腐块123
12:45:42　　学习了，一直在看，没敢下手！??　　-----------------------------　　下手要谨慎，好多人都掉在坑里面去了，能避过这些坑，基本就能下手了，前期得做很多调查
　　学习了
　　结婚买房子，这是刚需，没办法，社会风气。最主要的是没有稳定的工作，相应的医疗教育呢？现在34线城市普通工人一个月多少钱知道吗？我没本事，有牛笔的一年能挣一套房
　　@少女情怀欢
18:58:07　　结婚买房子，这是刚需，没办法，社会风气。最主要的是没有稳定的工作，相应的医疗教育呢？现在34线城市普通工人一个月多少钱知道吗？我没本事，有牛笔的一年能挣一套房　　-----------------------------　　呵呵，牛逼的人才不会花那么多时间精力去研究这个司法拍卖的房子。但是我们这样苦逼人才会去买，但是这也是一个机会，如果能避开这些雷区，节约几万到几十万都是可能的。努力吧！
　　谢谢楼主，本来我也有点动心。可这大坑小坑谁敢保证能绕过去？就算运气没掉坑里，也得掉多少头发。楼主功德无量……
　　楼主，怎么处理关于贷款那个坑呢？求指教
　　感谢楼主细致的分享！关于最后一段你提到的有效避免哄抬价格的问题，怎么避免，能传授下吗？最近看好一套房子，距离拍卖只有3天的时间了，想尽快了解下，谢谢！
　　你好 最近准备拍几套房子，微信加一下方便吗　　
　　清房一般报警换锁，对方不搬找流氓直接和他们一起住，天天白晚两班倒打麻将，不让屋里人睡觉！不断找麻烦激怒对方，对方稍微动手，报警，验伤，全身检查，如此反复！　　
　　楼主为什么看到房子不去了解，这么信任某宝，这世道，谨慎为妙　　
　　望楼主半忙之中抽空回复我一下 我最近也在考虑买拍卖房 有好多问题想咨询一下
　　我也是成都的，现在成都限购，我这大成都户口又没购房资格，看了看司法拍卖，想着这个不受限制，现在看了你的帖子，还是觉得买新房或者二手房比较靠谱。
　　学习了，谢谢楼主
　　楼主可否留下联系方式，我也在成都，为了孩子上学准备买房子，也是没钱，看了司法拍卖，还没敢下手
　　楼主真是大牛，能淘拍买房子的人本来就少，还写了攻略。恭喜大牛发财！求怎么避免两人抬价
　　楼主写的很详细，很受用，最近就是想买司法拍卖的房子，应为我们这里限购了，有熟人告诉买拍卖的房子不限购所以想从这个渠道买到房子，但是我不是从淘宝上拍，是直接找人在拍卖公司操作，之前不了解现在看了你的帖子要好好的研究一下在下手了　　
　　楼主可否留个微信，交流下
　　北京法拍房,市价7折起拍，3成款即可参拍，法拍房可以先垫资，后拍卖。我们帮助客户对房源前期进行调查！报名,成交,文件对接,交税,过户(房本清晰).保证业主安心入住，法拍房范建军
　　怎么防止抬高价格？又什么招
　　学习了
　　清房一般报警换锁，对方不搬找流氓直接和他们一起住，天天白晚两班倒打麻将，不让屋里人睡觉！不断找麻烦激怒对方，对方稍微动手，报警，验伤，全身检查，如此反复！　　顶你!
　　写太好了，学习了，我也是在成都，也在打算拍一套
　　楼主，看中了一套拍卖房产，目前房拍网的描述是空关，抵押给银行，产证满两年。是否可以考虑入手？
　　markmark
　　写的太好了
　　楼主啊，我掉到个坑里了还能怎么补救下啊！
　　这个帖子太有价值了，一直听说司法拍卖，就是没有真的去接触了解过，这里一看，全明白了
　　真是良心贴
　　不是毛坯最好别拍
　　辛苦了
　　学习了
　　@豆腐块123
12:45:42　　学习了，一直在看，没敢下手！??　　-----------------------------　　@xyz6-11-30 12:52:56　　下手要谨慎，好多人都掉在坑里面去了，能避过这些坑，基本就能下手了，前期得做很多调查　　-----------------------------　　好多天涯网友上当了，集中在税金方面，拍卖的税金需要自己缴纳的
　　见识了
　　淘宝司法拍卖上写着：请与XXX法官联系。可是除了拍卖公告上写的，其它情况法官基本上不会告诉你什么的，他们都是官场上经验丰富的人，不会多说一句话多担一丁点责任的，你的事没有好处想叫我告诉你？做梦！除了付款，其它事你就自己去折腾吧。　　而拍卖公告上很多情况并没有公告出来，付完款你就可能陷入一个坑，很可能就进入上面这位先生说的情况。　　你不付款，则也已经难以脱身，保证金被扣不说，有可能还要强制你补缴其它钱！　　你没法告法官不作为，法院公告没说明等等，因为法院拉，法官拉是不能作为被告的。
　　请问楼主，司法拍卖的开发商抵押的房子，是不是土地增值税 增值税 企业所得税也要竞买人来出？这个很关键，土地增值税太高了
　　@xyz1982999 ：本土豪赏1个赞（100赏金）聊表敬意，对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝。【】
　　我现在也是想在成都买一套房子，但是限购买不了，了解到法院拍卖的房子不限购，看了很多案例不敢下手啊，新房二手房又买不到，纠结啊，好想赌一把
　　@xyz1982999 ：本土豪赏1个赞（100赏金）聊表敬意，对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝。【】
　　联系不上
　　求大神支招，如何避免相互抬价
　　@甜甜-06 13:51:16　　你好 最近准备拍几套房子，微信加一下方便吗　　-----------------------------　　专业司法拍卖威信
　　房产证今天刚到手，一路过来心累，接下来的要跟租客好好聊天。
　　你好。我想在司法拍卖上买厂房。要注意什么情况，如有三角债是不是很麻烦了，因为我要买的厂房在外市
　　他这个说的很笼统不是个人经验　　淘宝司法拍卖需要自己去考察了解，网上有很多亲生经历，最简单的就是拍卖找银行原告起诉执行的，那种比较干净，债券清晰，第三方责任债权纠纷的最好别买　　怎么辨别看拍卖介绍，有的有案件号，自己去司法网公开案件搜索，搜索不到的根据年份和执行人姓名或者拍卖房屋地址搜索，基本都能找到安检剧情判决执行原因。亲测~~~　　这种有个问题就是当你付款之后房子银行解压，然后到你过户这段时间有个真空期，就是原房子已经洗白可以再次抵押，房产证在原房主手上的他要再次抵押你就完了，这个属于漏洞，要注意。　　然后就是付款问题，付款自己借款或者全款，或者找银行自己贷款，不要走房屋贷款突进，你必须在10天内或者规定时间内全款，不然就玩完　　然后就是户口问题，户口问题很烦，原房主是不可能配合你的，如果没户口迁入还好，学区房就不要想了，肯定有户口，这个最麻烦　　综合而论自己看着吧，毕竟漏洞很多法院只管卖，过户你自己跑，其他问题自己解决　　小产权不要买无法过户，司法拍卖里面有人住的不要买，原户主在里面有老人的不要买　　只找银行起诉执行那种，比较干净　　自己注意乱七八糟的什么税费计算房屋2年还是5年，物业欠费那种要注意，托管租赁的要非常小心！！！！！　　各个地区法院不一样，有的资料齐全有的就随便糊糊自己小心
　　你好。我想在司法拍卖上买厂房。要注意什么情况，如有三角债是不是很麻烦了，因为我要买的厂房在外市
　　热心的楼主！顶
　　@tylt-07 14:51:14　　他这个说的很笼统不是个人经验　　淘宝司法拍卖需要自己去考察了解，网上有很多亲生经历，最简单的就是拍卖找银行原告起诉执行的，那种比较干净，债券清晰，第三方责任债权纠纷的最好别买　　怎么辨别看拍卖介绍，有的有案件号，自己去司法网公开案件搜索，搜索不到的根据年份和执行人姓名或者拍卖房屋地址搜索，基本都能找到安检剧情判决执行原因。亲测~~~　　这种有个问题就是当你付款之后房子银行解压，然后到你过......　　-----------------------------　　很有用，学习了，谢谢！
　　这个帖子很有参考价值！谢谢楼主！
　　有用，收藏了
　　实用技术贴
　　最近也在看成都拍卖 突然感觉水太深，算了玩不过他们，我还是买不限购区域吧 哈哈
　　他这是非法侵占 让他坐牢去 70岁也可以刑事追诉 不用扯什么民事纠纷
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)司法拍卖的房子价格低，你敢买吗？(图)
（原标题：司法拍卖的房子价格低，你敢买吗？(图)）
在淘宝上拍卖的宁波房产，起拍价普遍低于市场价 网络截图　　东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价约308万元，网上司法拍卖的起拍价只要169万元。这么实惠的价格，你是不是动心了？不过，记者在此要提醒市民：司法拍卖大多需要一次性付款，想“捡漏”便宜的房子，不仅要考虑经济承受能力，还要注意税费成本。记者 周阳
　　宁波有三家法院涉水网上司法拍卖
　　已拍卖、变卖12568次财物
　　目前，全国各地的法院陆续和淘宝网合作，开通了网上司法拍卖。淘宝司法拍卖平台“免中介、零佣金”，房子、车子以及各种因涉案被查封并进入强制执行的财物，全部公开拍卖。
　　宁波法院不少房产拍卖通过淘宝网进行，这些房源起拍价低，成交价也普遍低于市场评估价。记者了解到，2012年11月北仑法院率先尝试淘宝司法拍卖房产，成为宁波首家做此尝试的法院。目前，宁波涉及网上司法拍卖的资产处置法院有宁波市中级人民法院、北仑区人民法院和鄞州区人民法院等三家法院。目前已经网上拍卖、变卖12568次拍品，这些拍品包括了房产、机动车、资产、土地、无形资产等标的物。
　　司法拍卖的房子价格低
　　有的成交价只有市场价的五六折
　　司法拍卖房产，最吸引人的，当然是远低于市场价的价格。
　　据法院的工作人员介绍，一套房子最多拍卖3次。一般情况下，第一次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价；第二次拍卖价在第一次拍卖价的基础上下降10%-20%；第三次拍卖价在第二次拍卖价的基础上下降10%-20%，但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。三次拍卖不成功，再进行一次变卖，直接以保留价进行网拍，若不成功，暂不处置。标的物为不动产的公告期必须满15天，所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说，竞买人有15天的时间去了解该房子，准备保证金。拍卖前，竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时最少有两人报名才能竞价，变卖一人即可。
　　房产网拍中，起拍价低于市场评估价的情况很常见。如日拍卖的东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价在308万元左右，而该房产经过一拍、二拍无人竞拍后，三拍起拍价只要169万元，只有市场价的54折。
　　同样一套龙湾银都178平方米的房产，市场价在250万元左右，而司法拍卖三拍起拍价才148万元，最终7轮竞价后以160万元成交，这个成交价只有市场价的64折。
　　●提醒
　　司法拍卖的房子缺点也不少
　　●大多需要一次性付款
　　低于市场评估价的司法拍卖房源，确实吸引了一部分市民的注意。海曙区的李先生最近打算在淘宝网上参加司法拍卖，不过他看了规则以后打了退堂鼓。“我看中的这套房子250多万元，需要一次性付清全款，吃不消。”李先生说。
　　记者查询淘宝司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。一次性付款，成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。
　　记者注意到，在法院处置的淘宝拍卖房产上，有的房源后面有贷款支持的电话。记者随后通过电话联系了对方，有些机构可以帮竞拍人短期贷款，但是短期贷款利息非常高，比银行贷款高50%以上，而且还款期限也只有几个月或者一年。
　　●所有税费均要买家承担
　　司法拍卖的房子、车子都比市场价便宜很多，但是还有一笔费用往往被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用等。
　　众所周知，在我们普通的房产买卖中，契税是由买方交的，营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖，因为原来的房东不可能到现场，所以，所有的费用均由竞拍人来承担。不少拍卖房是开发商产证没有办出的，在此涉及二次过户的问题，即契税交2次。
　　“差不多20%税费，真是贵死了。”余姚网友“会跑又会跳”向记者表示。他曾经拍了套某企业破产被法院强制拍卖的二手房子，方便儿子读书，本来也以为跟普通的买卖过户费是差不多的。结果，去房管所过户时，傻了眼，一套50万的房子，杂七杂八的费用加上过户费竟然高达20%。他当时拍的价格也只比市场价便宜15%，把税费加上去后，竟然比市场价还贵。“退又退不掉，家里
　　父母又每天埋怨，这日子过的真揪心。司法拍卖，一定要三思而行。”该网友表示。
　　●买房人看房不方便
　　一般市民购买二手房都是可以仔仔细细多次看房，而司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便。
　　市民周先生最近看中了周一司法拍卖的一套房子，周五下午电话打过去，工作人员表示周六、周日他们都是休息的，没时间带去看房，建议周先生自己在网上看看图片和视频。记者了解到，如果竞买人浏览网页，没有实地看样、调查，很可能会碰到存在瑕疵的房产。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院对房子的瑕疵不担责。
　　●容易惹上其他债权纠纷
　　一位慈溪市民在网上反映，他朋友前些时候也拍过司法拍卖的房子，前房东隔三岔五来砸玻璃窗，这种房子买了，住进去也头痛死了。
　　有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他的受害者会和竞买人来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险和可能性。
　　“有的房子还可能存在其他债权人，有些司法拍卖的房子要谨慎。”宁波一位律师向记者表示，从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。该律师还表示，虽然只是个案，但确实是有，有一些不明真相的债主会上门泼油漆，还有拍卖的房子仍然有住户居住，尤其是有户口关系的话，户口不迁出等麻烦的事情比较多。
本文来源：现代金报
责任编辑：黄欢_NN1650
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不做嘴炮 只管约到
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司法拍卖的房子 拍了可以马上卖吗
我有更好的答案
只要买家接受二次过户的费用：可以拍卖，签订了委托拍卖合同，不等于就是卖出去了。委托拍卖合同和货物买卖合同不同：委托拍卖合同是帮拍卖物品。请注意可能，不代表就是成功卖掉了；货物买卖合同才是卖掉
采纳率：86%
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