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已签拆迁补偿安置协议可以不遵守
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All Rights Reserved.&&　案情简介：
日，朱某与某房地产公司签订了，对楼层系数、安置面积、还原面积等都进行了约定，且经洛阳市公证处进行了公证。朱某于2015年9月交付了房屋差价款。
2016年1月，在办理房屋入住手续时，朱某得知本来应安置给自己的房屋606室已被卖给他人，而自己被安置在了7楼。双方发生争议，朱某起诉，法院经审理查明后判决朱某胜诉。
案件分析：
拆迁当事人基于意思自治原则签订的拆迁补偿安置协议，具有法律效力，对双方当事人均具有法律约束力。无论是拆迁人，还是被拆迁人，都应当积极履行。补偿安置协议属于民事，依法签订的民事合同受法律保护。本案中，拆迁人将约定的卖给第三人，违反了诚信原则，应当承担违约责任。
为了防止拆迁人签订补偿协议之后违约，建议被拆迁人选择现房安置或者货币补偿的方式。如果被拆迁人选择了现房安置，拆迁人违约的，被拆迁人可以行使&同时履行抗辩权&。
针对这个问题，我国《城市房屋拆迁管理条例》、《合同法》、《民法通则》有如下规定：
1、被拆迁人作为拆迁房屋的合法产权人，有权利与拆迁组签订拆迁补偿安置协议;
2、拆迁补偿安置协议签订以后，没有法定的可撤销或者无效的情形，不得随意反悔。
《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人和被拆迁人应当依照条例中的规定，就补偿方式，补偿金额、安置面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人之间签订的拆迁补偿安置协议，法律性质上属于民事合同范畴，应遵循《民法通则》和《合同法》的相关规定。若没有法定的可撤销和无效事由，则属于有效合同，双方应按照协议的约定履行，不得随意反悔。
根据《民法通则》第59条、《合同法》第54条规定，具有下列情形的拆迁补偿协议可以撤销或者变更：
1、重大误解：因为重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
2、显失公平：如果拆迁当事人在签订拆迁补偿安置协议时显失公平，拆迁当事人的任何一方都有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下签订的合同、受损害方有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:热门推荐：分享到：131人有用70人有用93人有用326人有用为了公共利益的需要，长春宽城区政府印发了关于凯旋路北东地块(丙四十九路南、凯旋路东地块)旧城区（棚户望谟县人民政府办公室关于印发《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》的通知拆迁补偿安置协议签订后，对方不履行，我该怎么办？拆迁补偿安置协议签订后，对方不履行，我该怎么办？社会鹰百家号房屋征收过程中经常会出现在签订拆迁补偿安置协议后，被拆迁人又发现所签订的补偿安置协议的内容有失公平等情况而拒绝履行补偿安置协议所规定的义务，此时拆迁方以已经签订补偿安置协议为由要求被拆迁人限期搬离并进行强拆。遇到这种情形作为弱势方的被拆迁人难道只能听之任之吗？此外，也会存在拆迁方由于规划等情况发生变化在与被拆迁人签订补偿安置协议后不履行协议所规定的内容，而此时被拆迁人已经为拆迁做了搬离等行为，面对此种情形时作为被拆迁人的我们又有什么救济途径呢？我们先从拆迁补偿安置协议的本质来分析一下。拆迁补偿安置协议签订的主体并不同于民事合同中平等主体，其本质也不同与民法所调整平等主体所签订的合同。因此，当一方当事人在签订补偿安置协议后，由于各种原因一方主体不履行该协议，其行为的本质并不简单的等同于民法中的违约行为，其救济途径也不同于民法。但是对于行政合同的不履行行为，法律亦是有明确规定并给予守约方救济方式。如果拆迁方违反补偿安置协议内容不履行补偿安置协议，作为被拆迁人依照我国《行政复议法》和《行政诉讼法》，可以向适格的行政机关提起行政复议或者直接向法院提起行政诉讼，以追究拆迁方的不履行行为并承担其应承担的责任。那么如果被拆迁人因不满拆迁补偿安置协议的内容，违反所签订的补偿安置协议，拒不履行补偿安置协议所规定的义务时。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，此时被拆迁人在法定的期间内既不向适格的行政机关提起行政复议也未向法院提起行政诉讼，在拆迁补偿安置协议中规定的期限内没有搬离的情况。此时，拆迁方可能会直接实施强拆行为，那么这种情况下拆迁方是否有权利直接强拆被拆迁人的房屋？答案当然是否定的。此时，虽然签订了补偿安置协议，其被征收房屋的所有权仍属于被拆迁方。当被拆迁人签订补偿安置协议后拒绝搬迁，法律赋予拆迁方的救济权利仅仅是提起向法院提起民事诉讼或者申请人民法院强制执行。由此可见我国法律并没有赋予拆迁方运用国家强制力拆除被征收房屋。所以拆迁方若以被拆迁人签订补偿安置协议后因不满拆迁安置补偿协议的内容而不履行该协议，拆迁方要强制拆除被拆迁人房屋的行为是明显违法的。因此在面对房屋征收拆迁的过程中被拆迁人在签订任何文件尤其是拆迁安置补偿协议时一定要及时咨询专业的拆迁律师。如果在房屋拆迁过程中被拆迁人签订拆迁安置补偿协议后发现被骗或者协议内容有失公平等情况而不履行该协议，被征收人应及时寻求专业拆迁律师帮助，运用行政复议或者行政诉讼等通过合法的方式将补偿安置协议予以撤销。那么当被征收人在补偿安置协议所规定的期限内没有搬离，拆迁方要实施强制拆除房屋的行为，此刻对于此违法行为被拆迁人更应拿起法律武器捍卫自己的权利并及时寻求专业的拆迁律师帮助以维护自己的合法权益。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。社会鹰百家号最近更新：简介:我很喜欢每天都能看到你的这种感觉作者最新文章相关文章村委会有权签拆迁补偿安置协议吗?
村委会，基层群众性自治组织，由村民通过民主选举的代表组成，服务于村民，并协助乡镇人民政府开展工作。它并非行政机关更非一级政府，无权批准征地、启动征地程序;无权随意出售集体土地;无权私自收回集体土地使用权;无权强制流转村民土地;也无权私自分配村民土地补偿款......
但现实中，某些地方的村委会成员是这样的：白天带着不明身份人员游街串巷，各种嘘寒问暖;晚上则偷偷带人砸玻璃、堵锁眼;更有甚者强挖、强占农民土地、偷拆农民住房。做这一切的目的就是让村民签订补偿安置协议。那么村委会到底能否在关系着被拆迁户切身利益的补偿安置协议上签字呢?
一、村委会可以代表征收方与村民签协议吗?
根据《土地管理法》及其实施条例和《征收土地公告办法》的相关规定，征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门具体实施该征迁范围内的工作。根据上述规定，一般是由市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托部门作为主体与被征收人签订补偿安置协议。
那么在实践中，村委会可以代表征收方与村民签协议吗?这个需要分情况分析：
1、村委会接受征收方的委托，并有书面的委托书，经过合法的征收程序并无其他违法性事由的情况下签订的补偿协议有效，如果发生协议履行纠纷，可以追究委托方即征收方的违约责任。
2、村委会没有接受委托，并且在没有任何征地审批的情况下，自行组织协议征地、协议拆迁，与村民签订补偿协议。这是违反《土地管理法》相关规定的，村委会根本没有这样的职权，所签协议从性质上属于无效协议。如果村民签订了这样的补偿协议，可以起诉至法院确认无效，并可要求国土部门对其行为进行查处。
二、村委会可以代替村民与征收方签协议吗?
《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;安置补助费是对失地农民的保障，必须专款专用，不需统一安置的，需要直接支付给被征地农户。
《国土资源部关于印发&关于完善征地补偿安置制度的指导意见&的通知》规定，(四)土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
《村委会组织法》第36条规定，村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。
由以上法条可知，虽然农村集体土地属于村集体组织所有，但是土地征收的权益却主要归属于被征地农户个人，所以，签订补偿安置协议，应由被征地农户同意并签字。
如果村委会未经授权在村民不知情的情况下代替村民与征收方签协议，需要分析该协议的合法性，如果被撤销或者被认定为无效，村民可重新与征收方签订补偿安置协议争取合理补偿。
如果村委会拿着一份甲方是村委会的补偿安置协议来找你签字，不要轻易地签字，必须搞清楚是否有征收方的委托；如果村委会在你不知情的情况下替你和征收方签了补偿安置协议损害了你的合法权益，建议第一时间了及相关情况，尽早维权。
看完不要着急走
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承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力
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承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力&()
北京拆迁律师张仁藏：
为了简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人即便在知道被拆迁房屋存在租赁关系的情况下也仅与被拆迁人签订补偿安置协议，而将承租人的补偿安置事宜推给被拆迁人和承租人之间解决。而被拆迁人则在取得房屋拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后认为承租人应得的补偿应自行向拆迁人主张而拒绝支付或者少支付给承租人。承租人要想正确维护自身权益，认清拆迁补偿安置协议的法律效力如何便显得至关重要了。
&&&&实务中关于承租人未参与签订的房屋拆迁补偿安置协议的法律效力如何主要有以下三种观点：
&&&&&&（1）违反强制性行政法规，无效。理由是根据国务院颁布旧《城市房屋拆迁管理条例》，承租人是被拆迁人，是当然的协议主体。新《城市房屋拆迁管理条例》第十三条也规定&拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议&，该规定属于强制性规定，必须遵守。从福建省建设厅制定的《房屋拆迁补偿安置协议》示范文本也可以看出，签订拆迁补偿安置协议的应该是拆迁人与承租人、被拆迁人三方。
&&&&（2）处理了应属于承租人的权利部分，部分无效。新《城市房屋拆迁管理条例》第13条第一款规定（拆迁非租赁房屋）拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。新《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下（相当于非租赁房屋），拆迁人对被拆迁人进行补偿。此规定可看出承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系的。但是，被拆迁人是否已经妥善处理了与承租人的赔偿、安置事宜没有统一的判断标准，便容易出现被拆迁人与拆迁人签订协议时一并处理了属于承租人的权利而承租人最终得不到任何补偿。被拆迁人在签订协议时处理了属于自身的权利是合法的，但在未获授权的情况下行使了属于承租人的权利，应属无效。
&&&&（3）承租人仍有权向拆迁人主张权利，有效。新《城市房屋拆迁管理条例》第31一条、33条规定拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失，向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失的义务主体是拆迁人。被拆迁人根据其与拆迁人所签订的协议取得的款项有合同依据，被拆迁人从拆迁人处所取得款项不论是否包括了搬迁补助费、停产停业损失均与承租人无关。即使被拆迁人所获得款项超出其应得数额，有权提出返还要求的也只是拆迁人，而承租人应得的补偿款可另行向拆迁人主张。
&&&&&3、根据拆迁补偿安置协议法律效力的不同，在现有法律框架下房屋承租人可以采用的救济方式效果有限。（1）协议无效或者部分无效的，承租人可向人民法院申请宣告协议无效。在协议被确定无效之后，向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。这是目前的法律框架下承租人所能采取的通常途径。但是，在实际的拆迁过程中，行政部门往往根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第8条认为承租人申请行政裁决时所承租的房屋已经灭失或者拆迁当事人已经达成补偿安置协议而不予受理。对于行政部门作出的不予受理决定承租人可以提起行政复议和行政诉讼，但是人民法院根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定，对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查后难以变更不予受理的决定。
&&&（2）协议有效，承租人另行向拆迁人主张。在标的物已经灭失的情况下，承租人申请裁决只会换来不予受理的结果，必然走上行政诉讼之路。
&&&（3）承租人在申请行政裁决之前或者行政裁决不予受理之后直接起诉拆迁人或者拆迁人和被拆迁人，人民法院都会根据《房屋拆迁管理条例》第16条和最高人民法院法释〔2005〕第9号裁定驳回起诉。
&&因此，根据现行的《房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》以及最高人民法院法释〔2005〕第9号，承租人无法有效维护自身权益。
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