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房地产信贷资金的主要风险及特点
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房地产信贷资金的主要风险及特点
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3秒自动关闭窗口& 房地产开发商提供阶段性担保有什么风险？对此有哪些建议？
房地产律师业务中常见的案件类型之一就是房地产开发商为购房人的银行贷款提供阶段性担保而引发的诉讼。下面就来探讨一下开发商阶段性担保的风险，并提出相关建议。
1、房地产开发商阶段性担保案件的常见模式 &
实践中，银行与购房人、房地产开发商签订《个人住房贷款合同》，由购房人向银行借款，用来购买由房地产开发商开发的房屋，并以所购房屋为上述贷款合同设定抵押担保，房地产开发商对此合同项下的贷款承担阶段性连带保证责任。
合同签订后，购房人未按期偿还银行贷款，于是银行向法院起诉购房人和房地产开发商，要求购房人偿还贷款、利息以及诉讼费、律师费等费用，并要求房地产开发商承担连带责任。
2、房地产开发商阶段性连带保证责任的含义 &
在银行与购房人、房地产开发商三方签订的《个人住房贷款合同》中，开发商作为保证人，其保证责任常约定为阶段性连带保证责任，即自借款发放之日起，至借款人（购房人）取得房地产权属证书，并办妥以贷款人（银行）为抵押权人的抵押登记手续（贷款人取得他项权证）之日止，开发商为借款人的债务承担连带保证责任。
但是，对于银行取得他项权证之前发生的债务，虽然银行已取得他项权证，但房地产开发商作为保证人仍须承担保证责任。
3、阶段性担保的风险 &
房地产开发商提供的阶段性担保不能及时解除，所以在购房人违约还贷时，导致了银行追究开发商担保责任的风险。
该风险源于开发商在与银行谈判时地位的不平等以及整体经济形势的变化。由于提供阶段性担保时银行方面的强势地位，导致开发商的担保期限一般到办理完房产证、抵押证之日止，而因经济下滑，发生贷款违约的概率大幅增加，从而增加了房地产开发商承担保证责任的风险。
4、对于阶段性担保的建议 &
（1）在签订按揭贷款担保合同时，应尽量减短担保期限。
（2）在房屋具备办理房产证的条件后，开发商应尽快督促银行、购房人办理房产证和抵押证，从而尽快解除开发商的担保责任。
（3）在解除担保责任前，开发商应密切关注购房人和银行的动向，根据情况提前采取查封、保全、解除商品房预售合同等措施。
（4）一旦发生购房人违约导致开发商被追究担保责任的情况，开发商应与银行协商，采取积极应对措施，尽量减少损失。
所以，房地产开发商来在提供阶段性担保时要保持警惕、提高风险意识，做到防患于未然。&&
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&房地产中介公司面临哪些风险
房地产中介公司面临哪些风险
来源：吉屋综合整理 &&发布时间：
房地产中介面临的风险许多人会认为房地产中介公司仅作为“顾问”提供服务，又不涉及投资，并没有什么风险需要承担，因此在居间业务中进行风险管理没有现实意义。事实上，许多中介公司失败的原因却并非其把握商机的能力不足，而是其缺乏风险管理意识或风险管理措施不当等缘故。因而，对房地产居间业务必须进行有效的风险管理。房地产中介所面临的风险中，主要分为外部风险与内部风险。外部风险属政策变动给行业带来的经营风险，是不可控的；而内部风险属于企业管理范畴，只要认真总结、控制，是可以防患于未然的。(一)外部风险：宏观政策、法律法规的风险目前我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，房地产消费也是事关国计民生的大事，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规。这必然使得房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中，这就是中介业面临的政策、法律风险，其直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营核心。所以，为了把握或应对各种可能的政策不确定性，中介公司应把握和洞悉行业发展规律、各阶段特点和存在问题。只有这样，才能有效地预测国家政策的变化时机及程度，预见性地做好相应对策，化被动应对为主动适应，化风险为机遇。(二)内部风险：业务管理上的风险1、房源资讯调查不准确引起的风险房源资讯调查不准确指的是中介公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、入市许可等问题，因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚，而一般的中介公司是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。比如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均为影响房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在销售后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。2、经纪人乱承诺引起的风险在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺，这些承诺有时看似不难兑现，但却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。再加上目前很多经纪人的法律、法规意识较弱，在与客户签订服务协议时，往往一味地迎合客户的要求，做出无法兑现或其它不适当的承诺或在协议中写下某些难以兑现的承诺条款。而一旦客户要求兑现该条款，就会令中介公司陷入非常被动的境地，甚至最终引起客户的不满和纠纷，有时甚至会带来不必要的经济损失，也给中介公司的形象带来损害。3、房屋保管带来的责任风险在独有代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。因此，经纪人在接受房屋的钥匙时，一定要谨慎，并做好家具电器等物业查点工作。4、交易资金监管不当引起的风险如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。因为房产交易不像其他商品交易那样可以当场“一手交钱一手交货”，必须由买卖双方在签订房地产买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门办理产权登记、审核、过户等手续。在交付房款至房屋过户完毕这个过程中就形成了时间差，极容易导致合同欺诈行为的发生。为保障交易安全，房地产经纪人通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百，多则几十万、上百万，对于经纪人而言，依法正确、有效地监管这种代收代付资金非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也会给经纪公司带来损失。5、不良客户带来的风险中介公司在与客户打交道时，也常会因不良客户的不当行为而发生风险事件。有些严重事件给企业带来的不仅是名誉、金钱方面的损失，有时也会牵扯到刑事案件。比如有些客户利用伪造证件诈骗，经纪人如果防范心理不强，或是业务操作不规范，就有可能让他们诈骗成功，从而给公司带来损失。因此，中介公司应对产权人身份等进行确认，以防止某些业主虚报其物业权属资料等，从而给交易造成不便或令交易失败。再有买卖双方联合“跳单”给经纪公司造成的损失。如经纪人带买家去看房，因业主也在物业现场，因此买卖双方就有了相互接触的机会。这种时候，有些客户为了逃避支付服务佣金，会谋求私底下达销售易。这样不仅公司收不到服务费，就连经纪人付出的时间、精力及电话费、交通费等成本都无法得到补偿。6、经纪人道德风险有些房地产经纪人为了个人的利益，会置中介公司的利益于不顾，做出一些损害中介公司的利益与形象的行为。这种经纪人的道德风险也是中介公司要核心防范的，尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司，经纪人的“可乘之机”较多，风险发生的机会也就较大。经纪人的道德风险主要表现为：私自收取客户房款后逃跑；为了自己个人的利益，将房源或客户资料外泄：利用中介公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金；私自抬高房源的售价，赚取其中的“差价”等等。其中，尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源，中介公司所掌握的房源或客户资料越丰富，其市场竞争力就越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料，会用金钱买通竞争对手公司的经纪人，让他们为其提供需要的资料。对经纪人道德风险的防范，要求中介公司一方面要不断完善各项管理制度，另一方面则要不断培养经纪人对公司的归属感、忠诚感，提高其道德修养。二、经纪业务的风险防范服务质量风险来自于中介企业的专业化水平。一方面，中介作为服务业，不能像制造业那样，在产品销售前有严格的质量检验，所以中介的服务质量具有很大的不确定性和因人而异的波动性。另一方面，中介员工的专业水平和服务态度会在很大程度上决定交易是否可行、是否顺利。如果缺少必要的专业知识，交易很可能由于某种本应避免的障碍而无法进行，造销售易双方的损失和对中介的不信任。而作为人的情绪的一种表现，服务态度也会有很大差异，而这种差异所带来的不确定性是中介服务不得不面对的风险。首先，经纪人要树立风险防范意识，这是提高风险识别能力的基本前提。和所有服务类企业一样，房地产中介企业营销的第1对象不是客户，而是员工。从这个角度来看，管理风险其实就是管理员工。而管理员工不仅仅着眼于“管”，还要关注于“理”，这个“理”就是员工的心理和理念。从员工的发展角度来管理员工、培养员工，将员工的风险和企业的风险连接起来，必然会促使员工主动去发现风险和规避风险。其次，经纪人要对可能发生的各类风险有所认识，加强自己的各项专业能力。这一点通常要依靠中介公司的宣传，以及经纪人自己的信息收集。再次，经纪人的业务操作流程要规范化。规范的业务流程本身就具有防范风险发生的作用。化解信用风险和服务质量风险的有效途径之一，是实行中介服务的标准化、程序化。通过服务全过程的标准化使得承诺、担保和服务质量得到统一，也将可能存在的交易障碍和交易双方的信用风险提前加以规避。要实行中介服务的标准化、程序化，就必须制定合适的标准和流程、加强对员工的培训和服务督察。中介提供的任何一种服务都有其内在的服务链，要有效地控制服务过程中可能发生的风险，关键在于评价服务链上各服务环节的地位和作用、扼守核心环节，使得各种风险在核心环节得到及时的预防或消除。
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