手把手教小白买房！2018武汉还值得投资吗？哪个区域最值得买？
扫描加数据君微信（wuhandate3） 手把手教你买房上周，数据君应邀做了一个问答专场，今日特挑选了几个比较典型的问题，跟大家分享。问：老师你好 有准备想在武汉买房定居 对于买房子这块完全是小白，不知道该怎么去看怎么去踩盘，对于我们这种完全没经验的，希望老师给些意见 ：1、首付家里只能拿出40万左右?2、买房过程中怎么避免成接盘侠?3、有哪些楼盘可以推荐的？感谢老师！
数据君：这个我之前写过一个基本的攻略，在这里分享出来武汉数据君手把手教你买房！ 写给小白2018伊始，数据君感觉到忽然又有一批“刚需、刚投”清醒了，要买房，想上车，但真心是之前完全没有关注过房产的小白！人也不在武汉的，武汉房价到底多少的，武汉买房政策到底是怎么样的，武汉到底哪些区域好的，可以说是一头雾水。上来咨询开口就问：”数据君给我介绍一下武汉楼市，哪些盘性价比最高，要学区好，地铁盘，方便，不要太远“通常情况下，数据君会先问一句预算多少？当然每个人预算肯定是不一定的，不是说预算少就歧视的，预算高的就重视！而是对一个从未蒙面的购房者初步判断！在这里必须重点说一下，买房是个技术活，买房更是个辛苦活，特别是在武汉买房！别指望问几个问题就能买到自己心仪的房子！比如，刚刚那个问题，我给你回答得再详细，你钱再多，你不去看怎么知道适不适合自己，不去登记，自己不留意通知，极有可能连参与的机会也没有，就算参加了开盘，网开也不一定能抢到。所以，数据君认为，不管你多小白，多没有时间，离武汉有多远，要买房必须要先做一下功课，下面讲一下最基本的方法。首先，下载买房神器”房天下app“，这个app新房、二手房都有，每个楼盘的信息都特别详细，动态也特别及时，可以按照区域、按照加格、按照关键词等等来搜索查找楼盘，特别是搞不清楚区域的，没事了就点开这个app多看看，每个盘的详情页里面都有地图，多看看，看多了自然心中有数。二、恶补一下至少半年，不限于半年的武汉楼市行情。这个看似工作量有点大，有点无从下手，其实蛮简单，关注微信公众号武汉房天下、房天下特价房，查看历史消息，狂刷个半年的，基本上对武汉楼市最新的行情可以了解个80了，另外还可以关注一些大v号这是一个承上启下的工作，了解至少半年的行情并且获得最新楼市动态的推送，经过一段时间，自然买房没有那么没头没脑了！三、加上几个大v，多关注他们的朋友圈，这个基本上还是保证自己能及时获取到有用的信息，同时加一些购房群，需要加群的私信数据君即可。实在没有时间看群的，就加一下圈子，圈子基本上重要的信息都会发布，最主要可以帮你过滤掉很多无用的信息，节省很多时间。四、咨询加持！前面三步都是获取信息，但确实不是每个人瞬间都能成为买房专家的，做好准备工作，最重要的是避免自己踩坑。同样咨询也是，特别是在自己要做决策，摇摆不定的时候，不妨问问大v，这个时候通常问的问题也会比较具体了，不会那么笼统，大方向走对了，踩坑的几率就小了。五、多实地看看，多关注信息，多登记，多与置业保持联系。现在的楼盘套路太多了，买房除了有钱，还要看自己的用心程度，很多时候，都要开盘了，价格也特别好，结果购房者竟然发现自己没有登记，因为之前了解的信息房价要比实际开盘价格高出不少，或者是各种原因而错过，所以现在的行情之下，广撒网不失为一种方法。这也就是前面说的，买房是个辛苦活。40万首付可以考虑东西湖、江夏、盘龙城、蔡甸等区域。只要不瞎买公寓说明的，就不会成为接盘侠。东西湖融创观澜壹号，江夏当代运城，中海光谷锦城等可以重点看一下。
问：如何看待最近武汉放宽落户限制政策？是否意味着本轮武汉楼市调控已提前结束？
数据君：放宽落户一是为引进人才！有人才有发展，参考光谷！武汉正直发展红利期，不能因为限购而耽误了。再一个提高房产的购买力。但这个跟政策放开，结束调控不同，因为，就算有武汉户口，最多也只能购买2套，相比之前的不限购，说明调控是一直在的，而且限购还会一直延续。虽然武汉很机智的避开了限售，但不表示2018年绝对不会限售，还是存在这个可能，这就要看市场的变化，市场是否在可控的范围之类了，一旦市场超出预期，踩过红线，依然会继续收紧调控。
问：大师，1)武汉房产从09年已经涨了两，三轮，现在还值得入手么？2)武汉这么大，您觉得在哪个区域投资，未来的投资回报高呢？就是纯投资。3)有具体楼盘推荐么？多谢指点迷津！
数据君：首先，值得！目前一二手倒挂比较严重的热门区域，关山大道，光谷东、白沙洲都是投资热区，核心区依然是比较稳比较值得投资的，汉口二七滨江豪宅区被认为是会最快早破10万的区域。推荐具体楼盘的话，看亲的预算。白沙洲加装修13000左右，光谷东现在已经1了，关山大道22000左右，二七滨江绿城黄埔湾备案价极有可能破4万。另外汉阳的话毛坯盘还有城投四新之光。建议亲根据预算，先大致了解一下意向区域和意向楼盘，再进一步具体咨询。
问：临空港经济开发区，中法生态城，长江新城，三个地方，老师认为从现在开始5年内，哪个区域发展更快？
数据君：这几个区域的发展都尚须时日，现在基础最好的算是临空港经济开发区，黄陂盘龙城这几年的发展没有怎么落下。基础最差的是长江新城，目前仅限于规划，还要经历很多年的实施建设才行，而且能不能发展起来，政府班子很重要，不换届，不换人搞，发展只是时间问题。5年内，最好的估计还会是临空港，10年必然是长江新城了。至于中法，自求多福。问：想问下2018年武汉楼市会是个什么趋势，银行利率还会上浮吗？适合购入房产吗？
数据君：2018年房价会平稳上行，但不会大幅暴涨，但不排除个别区域个别楼盘出现一些极端现象。银行利率，目前来看没有好转，不加息的情况下，依然会上浮，只看上浮多少的问题。如果你是刚需就买，如果你是投资，尽量挑热区购买。问：数据君，2017年买房经历太心酸了，接近年关也依旧没上车，请教下春节过后还有啥好的楼盘投资没有，均价20000左右可以接受，再着，明年房价趋势如何，看很多地方限购政策都松动了，会不会大涨？谢谢。
数据君：首先别被自媒体骗了，限购政策其实并没有松动，这个政策会继续持续，落户放开什么的就更会持续限购。2018年房价会平稳上涨，不会出现大涨，但不排除个别楼盘出现异常。20000左右楼盘汉口这边还有汉口传奇，武昌青山招商一江璟城，关山大道，光谷东绿地光谷中心城，汉阳的话，你都可以买。还有，看你区域有什么要求，面积有什么要求，结合自己的需求来。问：老师您好，现在各大二线城市都有留人政策，基本上本科生把户口迁过去就有购房资格了，请老师从投资收益角度分析一下，同样200万左右的房子，武汉、成都、苏州哪个城市上涨投资空间更大？
数据君：这三个城市都还不错，成都最便宜，苏州发展也不错，武汉现在依然非常有机会，几乎没有什么风险。同样价位的情况下，则对比具体房源的相对位置，武汉也不是所有的房子都值得投资，比如片区的最高房价楼盘，性价比高的也不一定能买到。这3个都算强二线，下一轮城市红利都可以享受到，非要排序的话坚持先中部再西部，先省会再非省会的原则进行，则为武汉、成都、苏州。
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——网友@泥鳅王子
买房之难，难于摇号。
“摇号时代，成都的房是越来越不好买了。”的确，现在成都的房是有点不好买，有钱有资格不说，你得还要有运气。说到运气就要提到中签率了，一个字，低。特别是那些热门楼盘，人多的简直不说了，摇中就是天选之子。
当然，还有一个原因是房源供给分配不均匀。从成都房协所公布的拿证项目来看，近郊远郊区域的项目较多，主要区域拿证项目较少，主要区域房源量略显不足。
主城区新盘本身就少，而天府新区、高新区这些热门区域又抢手得很。像最近比较火热的招商中央华城，416套房，43953人抢，摇中率只有0.94%。而之前的一些热门盘，也多数是低中签率。
（仅供参考）
但话又说回来。
在成都买住宅真的有弄老火？买房不难，只不过你要买到你满意的，还要升值空间比较大的住宅就不容易了。
投资，是买房人的永恒话题。有钱有资格的投资炒房客就不说了，刚需群体看房的时候估计都得在心里想一下：万一以后要换更好的，这个房好出手不？
但其实，成都目前的市场来看，炒房客的路难走，刚需的要稍微好点。在这样一种形势下，不少人把目光转向了公寓。
那么就有人问了，住宅和公寓哪一个更值得投资？
这个提问很尴尬。
住宅和公寓是不同属性的产品，而且每个人的需求和实际情况不一样，你怎么比？住宅是大部分人的选择，公寓随后，投资住宅比投资公寓要来得划算。这会是大部分人的回答。
但现在情况不一样了，整个成都楼市发生了翻天覆地的变化。从“全款”到“摇号”、从“不限”到“四限”、还有“破万”的地价。这个时候，你还喊我投资住宅，我可能要先看看自个在热门区域有没有购房资格。资格都没有，还谈投资？就算有资格，摇号也是个难题。
公寓有啥子优势喃？
不限购，不摇号
能买到升值空间比较大的住宅盘当然好，但如果想转向公寓市场也是可以考虑的。因为成都现在的公寓产品比较多，况且租售同权的风口已经吹向了成都。很难说在以后，不会有更多的年轻人选择公寓产品。当然，更重要的是，公寓不限购、不摇号。
确实，现在成都的公寓越来越多，越来越多的品牌房企在打造公寓项目，服务式公寓也逐渐地走向市场。
（近期即将入市的公寓项目）
解冻周期短、买到就是成品
从去年开始，成都出台限购了政策——《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》。通知中提到，即日起在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。
其实，成都楼市限售、限贷后，对于投资者而言，住宅短则需要4年半长则7年的时间才能转让。这不仅降低在市场的流动性，还同步增加持有成本。如果买来自主还行，但要买来投资的话，这就要慎重考虑了。
况且现在成都楼市坚持“房住不炒”，房贷利率上浮趋势明显，调控政策日趋严厉。而反观公寓，所受限制就没有那么多了。解冻周期短，交易灵活，买到就是成品。现在的公寓大多是精装，领包入住是常态。到手后不管是自住、转手、出租都非常方便。
如何选择公寓？
区位、品牌、配套设施这三个应该是首要考虑的因素。大品牌、大保障，区位价值和配套价值更是加分项。说到公寓项目，就不得不提一下绿地中心468的公寓。绿地集团，世界500强企业，品质有保障，而绿地中心468这个区域的区位价值也非常值得肯定。
据悉，这里将打造出国际化综合性产业体。在未来，天际艺术餐厅、五星级铂瑞酒店、468行政办公、超高层甲级办公、468锦峰甲级写字楼、468星曜摩天行政星领地、8万方伊藤亚洲新概念店等，都将一一呈现在这片土地上。
去年绿地中心468星朗公寓项目几乎推盘就售罄，而今年，绿地中心468又将推出一个公寓产品——468星曜摩天服务式公寓。以国际豪装标准悉心选材，打造奢阔空间尺度，金属漆、LOW-E玻璃落地窗，视线无遮挡。一席星曜，聚摩天荣耀，468星曜VIP卡限时限量申领中...
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岁月是什么？ 是蕾丝的粉红公主裙，是一丝不苟的黑色工装，是圣洁幸福的白色婚纱，是腰上的围裙和手里的抹布，是包裹新生命的襁褓，是拿不稳汤勺衣角沾上的污渍。 时光有一把刻刀，精挑万物锻造。台灯下堆着一沓沓紧要的文件，孩子手里画着红叉的试卷，厨房洗碗槽里油腻
成都第四城想买房就别一直等：房子不是股票 居住并不总是投资
[导读]满眼都是人民日报“房价疯了”、“70大中城市9成上涨”，以及“杭州一天卖房5000套”的刷屏。谁要为不适当的去库存政策负责？　　 满眼都是人民日报“房价疯了”、“70大中城市9成上涨”，以及“杭州一天卖房5000套”的刷屏。　　 如果你们看到我之前的两篇文，也许并不意外。一篇是上海深圳3 25同日出台调控政策打压楼市《深圳楼市调控靴子落地了！全深圳的记者和地产人也都等残了！》，一篇是4月我谈到市场形势会从去库存快速走向防过热《这届人民不行？别扯了！从“去库存”到房价猛涨，他们只用了1个月！》。　　 谁要为不适当的去库存政策负责？　　 到今天，我也看不懂了。　　 昨天有位叫齐俊杰的仁兄发了一篇文，批判我之前的一篇文《比楼市崩盘更可怕的，是你一直没买房》。　　 他的标题是《长期上涨，并不代表什么时间都能买》。里面重要的是这段话，我把它原文列上了：“长期看房地产没问题，所以每个点进入都没问题？你拿100年肯定是能赚钱的，所以你现在就没必要考虑，就应该买进去，别怕亏！100年之后会涨回来的……把一个人的幸福和几辈人的资金都套在房地产里几十年，这几十年如果做个普通投资，大概已经能翻5倍到10倍了吧，而幸福感怎么算，几十年都这么压抑的活着，只因为笃定100年后会涨回来？”　　 我看了他的一些文，明白他的逻辑了：1、这位仁兄认为10年内房价会暴跌。他在2015年说，“房价短期内还能不能涨，真心不是很清楚，但坚信未来10年内，房价一定会暴跌”。2、他认为我们现在的楼市和日本很像，似乎预示中国要重蹈日本覆辙。所以才会说，“一个人的幸福和几辈人的资金都套在房地产里几十年”？3、现在市场很危险，有多远离多远。　　 我想他的这些看法，是必须要建立在这样的基础上的：首先中国的房价要崩盘，其次，现在距离崩盘的时间不会太远，第三，萧条会很久。　　 坦率说，我并不认同他的逻辑论证，也不认同他的观点。因为这些数据、理论、结论，都在过去10几年里看了太多次了。再拿出来一回，也没看到有什么新鲜的，还不如去看李迅雷老师的公众号。说到底，我对这种自以为是上帝实际更像是问天打卦的表演，已经很腻歪了。　　 一、我那篇文是在3月11日写的，到现在已经有半年光景。这半年过去了，天朝的大好河山，又全部沦陷于房地产之手。如果3月份看完我这篇文，在杭州在郑州在合肥在武汉买一套房，那么现在至少心情不会太恐慌。　　 我写这篇文的背景，是在3月份深圳楼价暴涨1倍的情况下写的，因为当时人们又一次热烈谈论会不会崩盘，一如我看到的2007年、2009年。　　 看这篇文的标题就知道，我是写给那些一套房子还都没有买的刚需者的，写给那些需要房子，却担忧房价崩盘而左右摇摆，却并不是要鼓动大家都去炒房。　　 二、不要一下子看10年那么远，三五年最有用。　　 在去年3.30之前有谣传二套房政策会放开，然后央行辟谣，在3月29日那一天我参加盐田山海四季城一个发布会，我在会上发言说：政策会放开，市场也可能会好全年。　　 但这么明摆的事情他说不知道房价短期会不会涨，而对于大家都不知道的未来10年的房价走势，他说会暴跌。　　 我看不了10年那么远，这是一句毫无意义的废话。如果能看3-5年，对于吃瓜群众来说最有指导。　　 10年内何时暴跌呢？房价在暴跌之前还会涨到多少钱呢？如此长的时间，足够你做几轮大抉择了。比如四大城市，从现在算起，房价每年涨10%，7年就会再翻倍。到时候暴跌，你依然有安全边际。　　 如果他说房价明年暴跌，好吧，我服气，你血性，是条汉子。　　 还是地产圈那句流行千年的老话：房价涨跌，你坚持一种看法，永远都有对的那一天。　　 三、房价调整和大崩盘是两回事，房地产崩盘，基本上都是一个经济体发生了严重的经济危机。　　 房价调整，上涨过程中下跌一些，高位震荡，这是常有的事情。这样的时点，对于炒房的会比较在意，但对于刚需来说，真的不重要。比如在1997年到今天的香港，房价也时有波动，尤其从去年9月到现在，香港房价也下跌了1成。　　 但我们知道的那些楼市崩盘的经济体，2007年的美国、1991的日本、1997的香港，哪一个不是严重的经济危机？不要太迷信美国，好像人家的房地产在国民经济中不重要，看看金融危机之前美国次贷占到贷款总量的比重就知道，你被忽悠了。　　 我说这个的意思是，如果中国发生了楼市崩盘，那一定是经济危机。这不是绑架，而是过去地球上其它发达经济体已经发生过的事实。　　 四、我们现在去观察中国房价的走势，有意无意总是要和日本放在一起，有意无意总是在传达这样一个信号：中国房价会像日本一样崩盘。以及，如果崩盘了，很阔怕，像日本那样20年不涨，你一辈子砸里面了。　　 首先要厘清：日本房价崩盘和日本陷入“失去的20年”，这是两个问题，很难说日本“失去的20年”，是房价泡沫崩盘导致的。　　 推荐大家看这本书，这本书的观点是：日本楼市的崩盘，根本原因是日本经济基本面出了大问题，这从根本上导致了楼市崩盘，并最终导致了日本陷入了“失去的20年”。日本在石油危机前后，处在经济转型升级的关键时刻，但是失败了，没能从投资驱动的经济增长转型生产力驱动的经济增长。　　 已经有很多分析师对比分析出，我们现在大城市的情况正如同日本1970年代的水平，经济也开始进行转型升级。这几年来提出的“双创”，以及深圳、杭州这些以创新闻名的城市的房价的暴涨，背后有这样的因素。　　 在1973年石油危机之后，日本的经济增长率掉了一半，但房价又涨了17年。然后是大崩盘。我当然不是说，天朝楼市还会继续涨17年。而是说，如果房价还有更大的疯狂，那么，殷鉴不远，上帝给了我们时间去消化这个泡沫。　　 另外一个要意识到：日本陷入“失去的20年”，这种现象几乎全球唯一。而同样是严重的经济危机，美国百年一遇的金融海啸，用5年的时间走出了萧条。再如经历过亚洲金融风暴的香港，在sars事件之后房地产也复苏并且再创新高了，时间大概也是5年左右。　　 有没有人去认真研究过：中国的房地产到底是会成为日本，还是会成为美国？我认为，会成为美国，而不是日本。　　 既然都崩盘了，你谈它未来会不会复苏，重要吗？很重要。这决定了你会不会陷入长期的绝望，要不要跳楼。　　 五、泡沫多大、会否崩盘、何时崩盘，这是非常复杂的研究，我搞不懂。　　 我们现在主要集中讨论的是三大都市圈的房价，有没有泡沫？泡沫有多大？　　 说它没有泡沫那是假的。但是不是非常大，现在没有定论。　　 和国外去比，北上深的确已经赶超了国际发达城市。如果你再告诉我：国外都是套内面积计价、精装修卖楼、土地私有。哎妈，那泡沫更大了，得马上崩。　　 但既然要比，咱就比个全的。你不能光说人家套内面积计价、精装卖楼，你为什么不看看，你天朝的房地产没有房产税、没有遗产税，你的物业管理费是人家的1/10，这些你为什么不比？想想看，如果明天开征遗产税，税率累进制，结果会怎样？　　 还有，诸位看文的小伙伴，如果你有房子出租，谁站出来告诉我，你交了税？在国际上哪个发达城市，你租房子获得租金而不用交税？　　 还有，哪个国家的土地像我们这样是二元制，大量的集体用地上的小产权房无法流通，我们只用单纯的国有用地上建起的房屋来满足全国人民旺盛的购房需求，有人真正的讨论这个问题吗？对比纽约香港东京那些国际大都市，哪个城市的居住用地比例都是我们四大城市的一倍以上。　　 这些不是成本吗？你为什么不比？ 　　 泡沫会不会崩盘？　　 我在文里说，会崩盘，那实际上已经是属于比较粗暴而不科学的表达。准确一点应该这样说：是泡沫，都会破灭，但破灭的方式会有不同。一种是火星撞地球，硬着陆了，呼啦啦大厦倾，崩了。一种是高位震荡，等待经济好转和收入提升，逐渐消化泡沫。　　 但谁能说他知道什么时候崩盘？你不能跟我说10年内一定会，10年真的太长了，深圳的房价从不到1万涨到现在的5万多，也不过只用了10年。　　 美国金融海啸之后，巴菲特在接受国会听证的时候说：这是我有生以来见过的最大泡沫，我也没有预知到。　　 这样一个搞了一辈子投资的老头，天天抱着可口可乐瓶子睡觉的老头，被全球人类视为天神的老头，他没有预知到泡沫破灭。　　 我的看法是：如果泡沫总会破灭，那么我们真正要关注的是如何认识泡沫，如何与狼共舞，以及如何控制风险。以实现在泡沫破灭的时候，损失小一点。　　 泡沫崩盘了，什么样的人会跳楼？是那些风险没有控制好的。　　 在目前的市场，如果有你多套房，你当然可以选择出一些，不去赚那最后一个铜板。但如果你一直没买房呢，你要不要买，还是继续等，等待一个你都不知道什么时候会崩盘的市场去抄底？　　 我不建议你选择一直等，因为和极少人能成功逃顶一样，能够成功抄底的也是极少人。人性骨子里的贪婪和恐惧，决定了我们就是这样一群非理性的经济动物。如果你能支付，能供得起的话，就可以买。原因很简单，房子不是股票，居住并不总是投资，深圳也不是中石油，控制好风险，就算是房价下跌了，你还能够拥有自己的一套房子。　　 是泡沫都会破灭，但什么时候破灭，我看不懂。谁说他看得懂，我也不信。　　 当初，爱因斯坦不相信量子力学的学说，说了一句名言：上帝是不掷骰子的，来否定量子力学的随机性。但在泡沫何时破灭的经济学问题上，上帝是不掷骰子的，吗？　　 薛定谔的猫到底是死的还是活的，只有你打开盒子才知道。　　 虽然我很不爽凯恩斯，但他有句话说的非常有道理：“长远”往往会误导对时事的判断，长远看，人都是要死的。这句话教我们：做人做事，不要总是看得太长远了，活在当下是最重要的。
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