你所居住的房子是什么建筑样式？农村自建房又属于什么样式？ - 简书
你所居住的房子是什么建筑样式？农村自建房又属于什么样式？
随着我国城市化的不断推进，城市化率不断提高。如今人们的居住环境已经较改革开放初期有了天翻地覆的变化，住宅的建筑样式有多种多样，今天我们给大伙儿盘点一下住宅的建筑样式，看完之后你会知道自己所居住的房子属于什么建筑样式，建筑样式包含如下：一、单元式住宅单元式住宅又称为梯间式住宅，是目前我国多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。单元式住宅是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，其每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门。一般每个楼梯可以安排2-4户。不论是一梯2户还是一梯3户或者多户，单元式住宅的每个楼梯的控制面积都作为一个“居住单位”。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布;如果住宅的平面是条形(板式)设计，则一栋条形住宅可以有多个楼梯。因此，条形的梯间式多层住宅又称为连续单元式住宅，点式(墩式或塔式)梯间式住宅又称为独立单元式住宅。单元式住宅具有以下特点:①每层以楼梯为中心，安排户数较少，各户自成一体;②户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互于扰，又能适应多种气候条件;③仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系;④建筑面积较小，造价经济合理。单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰、拥挤不堪的落后状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业化生产的住宅类型。目前，它已成为当今住宅市场上最便于买卖、出租、交换和交易量最高的住宅商品。
二、公寓式住宅公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
三、花园式住宅花园式住宅也就是西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准。同样，花园式住宅的价格也不低，主要是高收人者购买。
四、独立式住宅独立式住宅是近几年才被中国地产界所熟识的建筑词汇，它源自英文词汇“Single Detached House"，即“一家一户，单独而立的住宅”。在欧美一些发达国家，中产阶级拥有的住宅80%为独立住宅。独立式住宅包括较经济的“小独栋”和相对豪华的别墅，现在农村居民的自建房实际上也属于独立式住宅。别墅可以说是独立式住宅里的高端产品。独立式住宅尤其是别墅，从性质上来说属于高档住宅，其最大的优点是“有天有地”，有一个私人的天空和土地，并且社区环境通常较好，甚至在每栋周围都有或大或小的花园。由于是独栋住宅，所以居住质量相对较高，一般每个房间都能拥有较好的采光，户内能够实现自然通风，基本上可以隔绝外界的干扰。独立式住宅的价格不菲，尤其是一些大面积别墅，几百万元甚至上千万元一套是很平常的，其目标对象主要是高收人群体。
五、Town houseTown house也称为联排别墅或联排住宅，一般由几栋2-4层的单户别墅并联组成，每户面积在150-200 ㎡，有自己的院落，但院子一般不超过50㎡，另外还有专用车位或车库，有的还有地下室或半地下室。离城区不太远，价格不算太贵，属于中等偏高的水平。Town house在19世纪四五十年代源于美国新城镇时期，目前在欧美十分普及。Town house的建筑密度较低，容积率一般为0.6-0.8。房间的使用率比一般塔楼或板楼要高，有的甚至实现零公摊。室内外空间布局更灵活，挑高客厅，错层、透天楼梯、各种飘窗、大面积南向采光。区位上一般位于城乡结合部，既属于城市范畴又不是市中心，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通、市政条件及各种生活配套设施。Town house的价格与独栋别墅相比明显较低，居住人群多为收人水平较高的高级白领或者企业家。
六、叠拼别墅叠拼别墅是另一类的Town house住宅，准确说应该是复式住宅，即所谓的叠排别墅、叠加别墅或者是空中别墅。叠拼别墅在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因为享有南侧或者北侧的部分花园，或者有以露台、阳台形式为主的空中花园，且每户各有自己不同的入户方式，如南北入户，所以在名称上仍冠以别墅。
七、退台式住宅退台式住宅又称为台阶式住宅，其外形类似于台阶，特别是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，减少的建筑面积成为一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅通常都属于中高档住宅。农村的朋友看完应该高兴吧，自建房和城里的别墅，都是独立式住宅。
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你是断了线的在狂风中掠过的风筝，，任凭我拼命狂奔也无济于事，我，我，我跑不动了无证自建房属于违法建筑吗？
无证自建房属于违法建筑吗？
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我来帮他解答
在法律领域，无证建筑不等同于违法建筑。所谓违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。而违法建筑所违反的法律，通常是指《中华人民共和国城乡规划法》。
我国物权法　第一百五十二条规定：“　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
第一百五十三条规定：“　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土可以的。 地管理法第八条 规定：“城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 第九条 规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 ” 根据您的情况在您对拆迁和规划不知情的情况下，是可以根据自己的意愿在宅基地内盖房的，至于维权，建议您先去当地土地管理部门咨询一下，实在无果的话再去找律师了解。
希望可以帮到你。
无证无审批的农村自建房：算违章建筑。
违章建筑，只要在盖的时候没有办理审批手续，都算违章建筑（这是一般情况，别说那些建国以前、建国初期那些有关建房的法律、政策还没出台前盖的另当别论）。至于如何处理，这就要涉及到法律的适用问题。具体问题需要集体分析。10年以前也就是2001年左右的的无证房子肯定是违章建筑。农村的房子可以按照土地法处理。
《土地法》第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
张清明&回答：喜欢就好，不必讲风格．讲风格就不自装．
小杰光&回答：我个人只能想到这么多把，违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑包括：1.占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；2.不按批准的设计图纸施工的建筑；3.擅自改建、加建的建筑；4.农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑等，其他的违法建筑可以去了解相关法律规定，如《中华人民共和国城市规划法》等法规，毕竟各个地方都有一些规定
繁华尽落&回答：甲方：
甲方在 建房屋一栋，建筑层数两层，一层约 平方米，二层约 平方米，由乙方承包施工。双方本着平等、互利、诚信原则，确保工程安全、优质、高效、低耗，经双方协商同意签订本俩，以期共同遵守：
一、承包方式
采用包工不包料方式承包。
甲方提供建房所需的材料，包括：红砖、河砂、碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等等一切建筑材料。
乙方提供劳务、施工技术、施工工具、及生产生活的一切用具等。
二、承建项目
乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门前台阶砼垫层；装饰室内粗粉刷、前沿外墙贴瓷砖、后沿外墙面粉水泥砂浆、卫生间地面及墙面贴瓷砖、安装瓷盆、下水管道、落水管；顶层层面加浆磨光，同时作好防渗透水处理。
三、承包价格
每平方米人民币大写： 元（），建筑面积按每层楼外墙计算。施工范围包括所有需要水泥砂浆抹面的墙体。
四、付款方式
合同签订完毕，工具进场，人员到位，预付30% ，完成第一层砖砌并捣制好楼面付到50%，完成第二层以及屋顶付到75%付款八仟元，工程全部完工，交验完毕付到90%， 预留10%为质量保证金，完工一年内无质量问题，清尾款。
五、双方责任
甲方负责水电到位供给及原材料及时进场，每日午餐
乙方必须保证工程质量和进度，按设计图纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。
六、质量要求
乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责或由甲方在乙方工程款中扣除。
七、注意安全
劳保措施，施工防护措施到位，安全施工。如果乙方施工人员因自身原因或乙方安全防护措施不到位出现工伤，或因施工造成他人损伤等事故，一切由乙方负责，甲方不负担任何责任和费用。文明施工，讲究职业道德，讲究清洁卫生。
八、工期要求
主体工程工期为75（日历天），从签订合同之次日起计算，乙方必须在 年 月 日前完成主体工程，遇天气原因顺延，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。遇乙方所需材料，应提前向甲方提出计划，以便及时筹备。
九、后期维修
因乙方质量问题所产生的维修费用由乙方承担，并承担由此发生的相关赔偿以及责任
其它未尽事宜，双方协商解决，按国家以及本地标准从严执行。
本合同一式二份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。
甲方签字（章）：
乙方签字（章）：
-丶-&回答：甲方：
　　乙方：
　　依据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国建筑法》及国家有关规定，为了确保甲方房屋施工顺利进行，为明确双方在建设项目施工过程中的权利和义务，本着双方“责、权、利”，经甲、乙双方协商，特订立本合同。
　　一：工程慨况
　　该工程位于（）砖混五层楼房，基础为铃筏形基础；一、二层为现浇板，其余楼层为预制板，构造柱，圈梁，木瓦屋面等。
　　二：承包方式
　　甲方以包料不包工的方式承包给乙方。
　　三：工程承包范围
　　按甲方提供施工图，乙方负责所有施工机械（木模，钉子，铁丝，脚平架等），从基础土方工程到房屋竣工中的瓦工，木工，钢筋工等所有施工内容。外墙正立面贴外墙砖，其它墙面为水利砂浆。五层楼地面贴地面砖，卫生间，厨房，楼梯踏步所有贴墙地砖。
　　四：承包价格及付款方式
　　1：价格：140元／平方米（建筑面积）。建筑面积按照国家规定计算方式计算，增减工程量按照市场行情，双方协商解决。
　　2：基础竣工后付款人民币5000元整；每一层主体盖板完工后付款人民币4000元整，内外粉刷完工后付款XX0元整，春节前无质量问题余款一次性付清，（如有质量问题返工达标后，另外赔材料）。
　　五：工期及安全责任
　　工期从日到日竣工。推迟一天罚款200元／天，由甲方在工程款中扣除。
　　施工期间1：本工程所有安全事项均由乙方负责，乙方应按工程的要求负责施工过程中的安全管理工作，因乙方及其员工原因造成的一切人员、财产损失均由乙方负责；第三人造成乙方及其员工伤害的，由第三人负责，与甲方无关。
　　2、施工中乙方不得从事与施工无关的事，专业施工人员持证上岗；高空作业部分必须在采取切实可行的安装措施下方可施工，地面必须安排适当监护人员，电焊作业注意防火等。
　　施工过程中本合同项下的任何权利、义务，乙方不得转让给第三人，特别是不得转包、分包否则甲方有权终止合同，慨不结算，乙方无条件赔偿。
　　以上合同望双方遵守各自责任，本合同一式二份，自签字日期生效。
　　甲方：
　　乙方：
　　年月日
刚好遇见你_8481&回答：必须属于违法，而且考虑房子的安全和邻居家的房屋安全还是不要乱改。建议找个正轨公司帮助设计，而且还要去物业要份房屋建筑图纸，建筑图纸中详细标注墙体是否是承重墙。如果是称重是严谨改动的。希望可以帮到你
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（共有3个回答）
（一）农民自建底层住宅
&& && && &&《中华人民共和国建筑法》第83条第3款规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建底层住宅的建筑活动，不适用本法”，而对“农民自建底层住宅”如何界定，相关法律并未给出确切的定义。1993年国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第21条规定“在村庄、集镇规划区内，……，以及2层（含2层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计”。1996年建设部《村镇建筑工匠资格管理办法》第12条规定“建筑工匠承包村镇建设工程的范围限于村镇两层及两层以下房屋设施的建设、修缮和维护”。2004年建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三款“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建底层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。2006年建设部《关于加强农村住房建设技术服务和管理的通知》，该通知是“就加强对二层（含二层）以下农民住房建设的技术服务和管理通知”，第六条规定“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”。从上述行政法规及部门规章可以看出，农村建房应以两层分界，两层（含两层）以下即为低层。
&& && && &&关于农民自建问题，最高人民法院民一庭在《中国民事审判前沿》中倾向性观点是：《建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或者建筑企业建设，都属于农民自建。
&& && && &&“住宅”的含义应为用于家庭成员起居的生活场所，该场所具有相对封闭性,供特定人员使用。
&& && && &&综上，笔者认为“农民自建低层住宅”的含义为农民为起居生活而建造的二层（含二层）以下房屋。
&& && && &&（二）除住宅外其他建筑物
&& && && &&随着我国社会经济的快速发展，广大农村经济得到了极大带动，大量农民在完成农业生产之余纷纷外出打工，或者从事各种商业活动，或者修建厂房进行加工、生产或养殖，或者从事饭店、宾馆等经营活动。另外随着政府新农居政策的施行，各个村庄纷纷兴建高层楼房用于农民居住。城镇化进程的不断加快，上述建筑迅速增加，尤其是新农居工程越来越多。这些在农村大量存在的厂房、饭店、宾馆、高层楼房建筑物明显不同于农民自建房屋，应合理区分其建筑性质，妥善处理各类农村房屋建筑纠纷。
&& && && &&三、农村建筑行业现行法律法规适用情况
&& && &&（一）现行法律法规缺位
&& && && &&《建筑法》第83条第3款规定，“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。农民在农村自建的低层住宅，量大面广、情况千差万别，目前仍以较为简易的居多，要将这类农村自建住宅都纳入国家的行政管理之中，目前难以做到，从执法成本考虑，也没有大的必要。因此，本条规定这类房屋建筑不适用本法规定。农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，能适用的有国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》这一行政法规。而建设部按照条例制定的《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对农村低层住宅的建筑工匠资质作出了规范要求，但该部门规章于2004年被废止，使农村建筑工匠资质审核无法可依。目前我国现行法律法规对农村建筑资质没有作出明确规定，即使有些规定，在现实操作上也缺少相应的程序性规定和权利义务约束。这是我国法律的缺位。
&& && && &&（二）适用法律的确定
&& && && &&农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，适用《村庄和集镇规划建设管理条例》。农村建房纠纷多年来一直存在将案由定为“建设工程合同纠纷”还是“承揽合同纠纷”之争，案由不同，适用法律不同，责任承担不同，各地法院裁判标准、结果不统一，一定程度上损害了法律的严肃性和法院的威信。最高人民法院2011年修订的《民事案件案由规定》将农村建房纠纷案由定为“农村建房施工合同纠纷”，列在建设工程合同纠纷之下，明确将农村建房纠纷界定为建设工程合同而不是承揽合同。故农村建房纠纷适用《村庄和集镇规划建设管理条例》及《合同法》中相关规定。
&& && && &&关于建设工程施工资质，我国法律规定了两个系列，分别是施工企业资质和建筑工匠资质。施工企业资质受《建筑法》和《建设工程质量管理条例》调整，建筑工匠资质受《村庄和集镇规划建设管理条例》调整。而最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定的施工企业资质不包括《村庄和集镇规划建设管理条例》第23条第2款中所指的建筑工匠施工资质。故农民自建低层住宅建筑活动中房主与无资质的建筑工匠签订的建房合同不适用《解释》。
&& && && &&两层（含两层）以下除住宅外其他如厂房、饭店、宾馆等建筑物的建筑活动，按照上文所述，该类建筑物不属于住宅，其容纳对象为不特定人，具有一定的共用性质，为最大限度保障人民群众的生命和财产，对这类建筑物的建筑活动应严格要求，必须由具备相应建筑资质的建筑企业建造。三层（含三层）以上建筑物的建筑活动，为保证建筑物及施工过程的安全性，更应适用严格的管理规范。故该两类建筑物在法律适用上均适用《建筑法》、《合同法》及最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。
&& && && &&四、农村建筑工匠没有资质与房主签订的施工合同的效力
&& && && &&按照我国建设工程施工资质的管理体系，对于没有资质的建筑工匠所签订的合同的效力，显然不能适用最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条的规定判断和认定。没有建筑工匠资质的个人承建两层以下的农村住宅建造，违反了《村庄和集镇规划建设管理条例》第23条第2款的规定，该规定属于行政法规强制性规定，那么是否就可以按照《合同法》第52条第5项的规定认定合同无效？笔者认为，该合同不当然无效。理由是：
&& && && &&1、法律、行政法规强制性规范进一步分为管理性强制性规范和效力性强制性规范。违反效力性强制规范的行为无效，违反管理性强制性规范并不导致民事行为无效。《村庄和集镇规划建设管理条例》规定审核办理建筑工匠资质的目的是为了保证工程质量，加强对个体建筑工匠的有效管理。故在农村建房合同纠纷案件中，建筑工匠的资质属于管理性规范，
&& && && &&2、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》规定了农村建筑工匠应具备相应资质的原则，建设部《村镇建筑工匠从业资质管理办法》具体制定了建筑工匠资质管理机构、审核程序，而该管理办法已被废止，之后再没有办理建筑工匠资质的规定，农村个体建筑施工人无法办理《村镇建筑工匠资格证书》。由于建筑行政主管机构、管理依据缺失造成的无法办理资质。
&& && && &&基于上述原因的存在，建筑工匠没有资质与房主签订的建房合同（两层以下）为有效合同。
&& && && &&五、与农村建房相关纠纷的法律关系及适用
&& && && &&建房过程中如发生人身损害事件，之前法律关系、责任承担及适用法律存在较大争议。主要有以下三种观点：1、房主与承建人之间是建设工程合同关系，适用《建筑法》或《村庄和集镇规划建设管理条例》，归责原则为由承建人独立承担责任，根据合同相对性原则，房主不承担责任。2、承揽合同关系，适用《合同法》和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，归责原则为过错原则。3、雇佣合同关系，适用《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，归责原则为房主与承建人的连带责任。
&& && && &&笔者认为，最高人民法院2011年修订的《民事案件案由规定》将农村建房纠纷案由定为“农村建房施工合同纠纷”，已然将农村建房纠纷案件已定性为建设工程施工合同，并非承揽合同，发包人与承建人之间建立的是合同法律关系，其他于此相关纠纷的处理均应以此为前提。
&& && && &&由于我国农村建房法律法规不够完善，所在审判实践中仍应以现行法律法规为依据，充分理解法律的精神，正确适用法律，公平、合理处理农村建房纠纷中发生的各类案件。
近年来，随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。以笔者曾供职的江苏省淮安市楚州区法院近年来的统计数据显现，2005年该院审理农村房屋买卖合同纠纷案件16件，2006年则上升至43件，月份则已受理了48件。
　　由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷，因此。审判实践中，对如何处理这类纠纷存在很大的分歧，认为买卖合同无效的有之（无效论），认为有效的有之（有效论），认为合同无效但房屋可不予返还的有之（无效不返还论），一时仁者见仁，智者见智。这使得很多法官在审理具体案件时感到无所适从，从而导致不同法院和法官判案结果呈现很大的差异性，这在一定程度上给司法公正带来了不应有的负面影响。因此，如何就现有相关法律、法规和政策规定对这类纠纷作出正确、规范、统一的裁判不仅是当务之急，也是势在必行。笔者有感于此，撰写本文，拟从目前审判实务需要的角度出发，就审理该类纠纷的法律适用问题作一粗浅探讨和思考，以供决策者参考。
　　一、关于农村房屋能否买卖的思维定位
　　对于农村房屋能否买卖这个问题，是审判人员在处理这类纠纷首先必须面对并予以解决的问题。如果这一问题认识模糊，案子就没法审下去。审判实践中，对这个问题一直存在两种意见；一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖；另一种意见认为，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，“法无禁止即自由”，只要双方合意，就可以买卖。笔者认为，要搞清农村房屋能否买卖这个问题，可从以下方面进行分析：
　　1、农村房屋能否出售。
　　我国《民法通则》第七十五条规定， &&公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产；《物权法》第六十四条也规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定，我们认定农村房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么从理论角度来说，作为农村房屋所有权人的农村居民 &&，完全可以依法对其房屋行使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。再从我国目前的立法精神和法律现状来看，据笔者所知，我国到目前为止，并无禁止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定；相反的，《中华人民共和国土地法》第62条中却有：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，从上面法律规定精神来看，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。那么，既然有卖就有买，因此农村房屋是可以买卖的。
　　2、农村宅基地不能转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让
　　农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让这个敏感的法律问题。农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋，对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利，它是我国特有的一种用益物权形式。 &&农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处置权。这在我国《土地管理法》第六十三条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的明确规定。由此可见，农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定，虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和我国传统的房随地走、房地一体的习惯思维，农村房屋买卖因此变得异常复杂起来。这种房随地走、房地一体的认识，使审判实践中不少审判人员将农村宅基地使用权能否转让当成了左右农村房屋买卖合同有效、无效的法宝，并以此作为裁判的依据。那么，农村宅基地不能任意转让的规定是否必然导致农村房屋也不能转让呢？笔者认为，虽然在物理上和人们的习惯思维上，农村房屋与农村宅基地密不可分；但是，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权却是分开规定的，他们是两种各自独立存在的权利，并无主从之分；而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行。人们之所以有房随地走（或地随房走）、房地一体的说法，是由于受《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及相关学者理论的影响。这其实是对农村房屋买卖的一种误解。因为，房、地同时转让、房地一体原则是我国城市房地产管理法针对“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易”而专门规定的特有原则；其他可参照此规定执行的情形，也只有该法第七十一条规定的“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理”这种情况。从上面规定我们可以看出，该原则所适用的对象和范围都是特定的，其立足点为国有土地和城市房产，并非农村集体土地和农村房屋。而农村房屋和农村宅基地不同于城市房产和国有土地的特殊性，自然决定了我们不能盲目地套用这种原则。因此，笔者认为，在法律、法规没有明确规定农村房屋买卖也必须执行房随地走、房地一体、同时转让原则的情况下，农村宅基地使用权限制流转的规定并不必然决定农村房屋不能买卖。
　　二、关于认定农村房屋买卖合同效力适用法律的原则
　　从上面的分析我们已经得出，农村房屋是可以买卖的。但是不是所有的农村房屋买卖合同都是有效的呢？回答是否定的。因为，根据我国《合同法》的规定，一个合同有效、无效不仅合同主体要适格，而且内容要合法。不能简单的以农村房屋是可以买卖的就轻率作出有效的认定。笔者认为，在适用法律对农村房屋买卖合同效力进行认定时，除依法适用我国《合同法》关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当坚持以下原则：
　　（一）分类适用，区别对待原则。
　　笔者根据自己所在的江苏省淮安市楚州区法院近年来受理的农村房屋买卖合同纠纷案件统计情况分析，目前我国农村房屋买卖合同纠纷按合同主体的差异大致可化分为两类：一类是农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷；另一类是非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，我们在适用法律处理农村房屋买卖合同纠纷时，就必须首先对纠纷进行归类，再根据不同的类型执行不同的法律规定。
　　1、农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷中合同效力问题。因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，故立法精神和国家相关政策也认可这种房屋转让行为。因此，审判人员在审判实践中，基本上形成了共识：本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上均按有效合同适用《合同法》进行处理。对此，笔者也无意持不同的观点。
　　2、非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷合同效力问题。审判实践中大多审判人员都认为，因法律禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，这类合同应一律认定无效。但笔者认为，不能简单的作出这样的结论。因为在这类合同所涉及的内容中有许多方面目前法律并未作出明确否定，有很多地方是值得商榷的；且目前我国正在大力进行社会主义新农村建设，鼓励农村村民进镇购房，因此，对这类合同纠纷不宜一棍子打死。笔者同时认为，对这类合同应根据相关法律、法规、政策的规定，结合目前农村房屋买卖的实际情况，将其进一步化分为两种情形，进行具体问题，具体分析，实行区别对待：
　　（1）购房者是非本集体经济组织成员的农村居民；我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定这类农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使，而应在审理案件中单独就房屋买卖行为是否有效作出客观公正的认定。这样做既不与法律、法规、政策存在冲突，又有利于农村居民对房屋处分权的实际实现，更能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要，从而维护地方稳定。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同，适用《合同法》有效合同规定进行处理，其效力不应受到农村宅基地使用权能否转让的影响。
　　（2）购房者是城镇居民；对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款就作出了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定；2004 &&年11 &&月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我《民法通则》 &&第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为无效合同，适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理。
　　通过上述分类处理原则，既能杜绝城市居民大量涌向农村，不造成农村土地大量流失，又能有效维护和稳定农村房地产市场的秩序。
　　（二）法律与政策相结合原则
　　关于农村房屋买卖合同效力的认定，理论界和审判实践中之所以会形成诸如“有效论”、“无效论”等很多分歧意见，就是由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷。因此，审判实践中，法院也好，审判人员也好，均是基于自身对法律的不同理解和对法学理论不同认识，从不同的角度进而得出不同的结论。他们的看法虽然也有一定的道理，但他们往往都忽视了我国特有法律原则，这就是我国《民法通则》 &&第六条规定的“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的法律与政策相结合原则。目前，关于农村房屋买卖的法律、法规虽然欠缺，但国家有关这方面的政策却不断出台。我国是一个有着十多亿人口的农业大国，农村集体土地便是农民立命安身的基地。国家要保障农民耕者有其田，住者有其屋，就必须维持农村土地的数量，严格控制包括宅基地在内的农村土地的流转。这种特殊国情决定了国家对农村房屋买卖制定专门法律的慎重和滞后。这就需要我们在审理这类案件中，遵循我国民法通则规定的法律与政策相结合原则，针对法律、法规没有规定的情况，按照国家政策的规定对民事活动作出恰当地处理；而不能在国家已有政策规定弥补法律空白的情况下，仍凭主观臆断对民事活动进行妄自菲薄。
　　（三）房、地分轨制认定原则
　　根据前文所述，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权是分开规定的、两种各自独立存在的权利，并无主从之分；而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行。因此，笔者认为，既然这两种权利是分开规定的、各自独立存在、又无主从之分的，那么对农村房、地完全可以实行分离处理原则。也就是说，房是房，地归地，房屋所有权和宅基地使用权可分属于不同的主体。反映到审判实践中就是，房屋买卖的有效、无效与宅基地的能否转让分开认定，各行其道、不搞联动。不过，在分开认定时应当注意的是，根据目前国家法律、政策的规定，农村房屋向城市居民转让无效，而宅基地则是向本集体经济组织成员以外的人转让无效。
　　这种房、地分离理念不仅在法律、理论上讲得通，而且在农村实际生活中也得到了充分的体现。如农村子女与父母分家析产，处于同一块宅基地上的房屋却分属于不同的子女的事实大量存在；而随着农村居民相对集中建房制度的开展，不少地方农村建起了商品房式的村民住宅楼，住在楼上的农村居民已不再拥有传统意义上的农村宅基地。农村宅基地对农村房屋的影响作用随着形势的发展将变得日趋式微，房地分离也势在必行。再从我国农村房地产权属结构实际状况来看，就是由宅基地所有权、宅基地使用权、房屋所有权三种权利组成的。这三种权利在法律上本身就分属不同的权利主体，宅基地所有权属农村集体经济组织，宅基地使用权、房屋所有权属农村村民，这本身就是一个房、地分离的状态。如我们仍僵化地一味坚持房地一体原则就变得没有什么实在意义。而从现行法律、法规规定来看，也并不排斥农村房屋所有权的单独转让，只是禁止宅基地使用权单独转让。因此，这种房地分离理念并不违反现行的法律制度。另外，从根本上讲，实行房地分离认定，也并未完全割裂房屋与宅基地两者的关系。因为，国家无论是在对宅基地转让还是农村房屋买卖单独进行立法或政策规定时，都已经揉合了保持两者相互关系的法律思想。因此，尽管法院是根据房、地分离原则对农村房屋买卖合同纠纷进行认定和判决，也不会对两者的制衡关系造成不利影响；相反，还能有效解决农村房屋买卖合同纠纷中诸多现实矛盾。
　　综上，笔者认为，实行房、地分轨制认定原则在我国是有充分的法律基础和现实基础的，是完全可行的。
　　三、关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律应当注意的其他问题
　　审判实践中，在审理农村房屋买卖合同纠纷中，审判人员还经常会遇到一些貌似农村房屋买卖合同纠纷但又不同于农村房屋买卖合同纠纷的案件。这类案件主要有：
　　1、农村中心村式房产开发中的房屋买卖合同纠纷。在社会主义新农村建设过程中，农村中心村规划建设是其中的一项重要举措。但由于少数基层村民自治组织在执行中心村规划建设过程中往往搞“搭车收费”动作，致使中心村建设在解决部分农村村民集中居住的同时，也变相搞起了房产开发。笔者就审理过这样的一个案件：某村委会以中心村建设为名，以为村民代建住宅为由，将工程包给包工头，由工头垫资，房屋建成后由工头向外出售。购买者有本村的，也有外村的，而村委从中收取一定的费用。当然，为了规避法律，村委会与工头在房屋售出后，帮助购买者办理了产权证和宅基地使用证。后来，有些购房者因房屋质量问题与工头产生纠纷，便起诉工头要求赔偿。案件受理后，对这个案件的定性和如何处理确实令人头痛。因为这个案件表面上看很简单，房屋买卖事实清楚，房屋质量确实存在问题，双方争议的也只是赔偿数额问题；但如仔细分析，一方面村委会与包工头违反国家规定变相搞房产开发，另一方面购房者原本就有宅基地，这又违反了一户一宅的法律规定。如从这些违法事实是法律禁止的行为看，应认定该房屋买卖无效；但从现实情况看，购房者不仅有产权证，又有宅基地使用证，且入住该房屋多时，如按无效合同处理，会带来很多社会问题。但如按有效合同处理，则是变相认可或放纵违法现象；因而使法官陷入两难境地。
　　2、农村城乡结合部的房产开发中房屋买卖合同纠纷。由于近年来城市房价不断看涨，农村城乡结合部所在地的少数农村基层组织受利益的驱动，便打起了房产开发的主意。但由于搞房产开发涉及很多法律审批程序及房产开发资质等问题，难以上马。于是，他们便以建设农民公寓或农民住宅小区为名行房产开发之实。而城市居民在市区高房价的巨大经济压力下，便也不顾国家规定，争相购买这些廉价房屋。很多购房者往往在入住多年后却无法办理相关房屋权属证书，由此房屋买卖纠纷也就不可避免。
　　对上述两类纠纷（俗称“小产权房”纠纷），有人认为，应按农村房屋买卖合同处理。但笔者认为，这两类合同纠纷不是严格意义上的农村房屋买卖合同纠纷。因为，农村房屋买卖合同纠纷标的物即农村房屋通常是合法存在的农民私有财产；而无论中心村式的房产开发还是农村城乡结合部的房产开发，产生争议的房屋并不是合法存在的农民私有财产；它与农村房屋有着质的区别。因此，他们不应纳入农村房屋买卖合同纠纷和适用农村房屋买卖合同纠纷的处理原则。
审判实践中，可以看出违反民主议定原则是农村土地承包合同被确认无效的最主要原因。根据法理，土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事，对重大承包事项必须经过民主讨论并获得绝大多数村民的同意，这就是民主议定原则。《土地承包法》在对此作出严格规定的同时，还明确了应当遵循的程序。
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