请问专家这个户型图的设计可以买吗？厕所等相关设计适宜居住吗？在线等，万分感谢！_百度知道
请问专家这个户型图的设计可以买吗？厕所等相关设计适宜居住吗？在线等，万分感谢！
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洗漱还排队，3个卫生间，就完全不科学。试想一下，一个卫生间够么？上厕所我不用看具体的设计，单看3室2厅一卫，常住人口基本上是在4-5人
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&买小户型四大常见误区 这些户型你要注意了
买小户型四大常见误区 这些户型你要注意了
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
人们购买小户型，因为经济实用，还可以保值投资。然而真正购买小户型的时候，有些问题我们是应该注意的，下面，咱们就来简单谈谈，购买小户型的四大常见误区。 误解一：小户型=小面积 打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。
一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。 受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间非凡注重，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。 照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。 所以看户型图的时候一定要注重旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注重就掉进陷阱了。 误解二：东西朝向、南北不通风 假如单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。
因为地理纬度、气候的关系，武汉住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。 有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。 要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的。 较好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。 误解三：户型不方正，使用率低 小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。 买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。 对户型图不熟悉的人，经常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判定一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。 看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。 比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前往返走动，这会带来什么样的感觉？ 误解四：露台、阳台、入户花园面积过大 一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠予面积甚至经常成为购房者选择某一个户型的主要原因。
但地方法规不同，有的城市比如杭州，公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定，根据这样规定，阳台、入户花园的面积假如超过8平方米，就要按全面积计算。 挑赠予的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。 这些户型再便宜也不能买 一、卫生间位于核心位置的房子
卫生间是整个家中最潮湿、异味最重的地方，如果将卫生间改造为卧室，那么居住在里面的人就很容易得风湿，影响人的身体健康。同样的，卫生间位于房子核心，其异味只能通过卧室或者客厅散发出去，会使得我们的居住的舒适度大大降低。 二、手枪型户型
户型形状好似一把手枪，整个户型严重缺角，寓意不吉，较好避开。户型的缺角，就像是人缺胳膊少腿了，每一个方位缺角都代表了不同的卦位与五行，与之相对应，不同的家庭成员以及身体器官等会受到一定的影响。 三、刀把形的户型
刀把型的户型在面积利用上会存在利用率低的问题，通往刀把的地方可能需要一个较长的通道。此外，房子成长条状，通风和采光也会受影响，中间部分可能只能通过灯光来采光了。 四、三角形的户型
三角形的户型有三个尖角，不好装修，也不利于家具布置，且容易造成面积浪费。平面上看，三角形户型在空间安排上让人心理不舒服，不如方方正正的平稳，人住在里面会感觉比较压抑。从风水上说，不易聚气，且在风水上尖角本身就具备形煞。 五、锯齿式的户型
这种户型存在很多采光和通风的死角，这些死角只能依赖人造光。 六、有尖角的户型
这种户型和三角形户型一样，存在面积利用问题。有的房子从平面图上看，形成了不同程度的尖角，这样的户型，本身就具备了形煞，会对居住者产生非常不利的影响。 七、走廊式户型
这种户型存在采光问题，中间走廊部分很难采到光，另外走廊也无法利用，只能浪费。房子比例不合理不协调，看着都觉得难受。 八、空气不流通的户型
有的房子窗户少或者小，再又加上有窗户的地方并不能形成对流，导致了通风不良，使得家里的污秽的空气不能流出，屋内的人难以吸收到新鲜的空气。 九、有穿堂煞的户型
“穿堂煞”是指气流从入户门可以直接吹到窗户或者阳台的户型格局，这种户型的对流比较好，如果是门朝北，客厅朝南，夏天会比较凉快，很多人也还比较喜欢这样的户型，但也要注意分清楚朝向。这种空气对流太旺的户型，老人一定不能住，容易引起头痛，对身体其他方面也不好。当然，也不是没有办法改造，可以在入户门处加个玄关，这样可以阻挡一部分空气的进入。 十、采光不好的户型
房间里面没有阳光照射进来，居住就会显得压抑，也会影响人的心情。对居住者的财运，事业运、健康运都很难产生好的影响。 十一、开门即见厨房
开门见灶，钱财多耗。厨房是家庭烹饪的核心，又象征着家中的财库，其布局关系着全家的财运与健康。厨房是家中的财库，而大门则是财气流动、家人与客人进出之地，如果开门即见厨房，外人站在大门口就能将厨房一览无遗，厨房中的财气就会跟着外人流走，也容易导致气场不稳定。 十二、入户门对着厕所
卫生间对着入户门，就形成了“上水”直通“下水”的格局了，是不利财的。传统布局结构不能卫生间门与大门、卧室门与大门成一条直线的。卫生间有独阴之气，门对入户门，会导致独阴之气冲射大门，自然是不好的。卫生间门正对入户大门是住宅房屋设计的第1大忌，现在这样的户型也还是比较多的，在后期装修的时候，可以在入门处设置一个玄关或者在卫生间入门处挂个珠帘。 买房选户型的时候，该注意的事项，我们还得注意，毕竟买房是为了舒适，甚至户型好坏还关系到家庭的运势，我们宁可信其有，不可信其无。有些有缺陷的户型易改造，但有些确实改造不得的，我们就要慎重考虑了。
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请问哪种户型更好 更适合居住
请问哪种户型更好 更适合居住第一个客厅面积比第二个大
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热死人了。从所处楼栋位置看，上面那个不会太热。下面那个西晒。。但是看上面的楼栋位置，貌似它应该是中间户。（楼栋分布图太小了，不应该会是那样通透的户型呢
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如果是多人居住的话建议第一个，单人的话第二个！！
第一个更好
第二个设计卧室出来的走道面积太浪费了，所以显得客厅比第一个小。
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购房考察篇&1．如何看房地产广告&
房地产信息中最直接且效果最明显的莫过于报刊电视广告了。如何在繁多的房地产广告中分辨真假，并初步挑选自己感兴趣的房源，需要从以下五个方面细心琢磨。
(1)分析楼盘的具体位置
看区域和地段是否符合自己的偏好(喜好)和目标，周围的环境和大配套设施是否齐全，该地段的交通情况是否方便本人和亲属的工作和学习，广告中有关地理位置的叙述是否确切。不要听别人如何讲得“天花乱坠”，要仔细分析，并亲自到现场进行核对。
(2)要注意广告上价位的标识．
现在打广告时价位的标识五花八门，并且常常只标最低价格，而这种价格往往是层次差、朝向差的房型，数量有限。你应通过电话或其他方式，问层次和朝向的递增或递减数额。另外，售楼处一般都有每套楼的单价表，可上门索取。让人确实爱不释手的楼盘加之广告媒介的推波助澜，往往促使许多人在价格最高时入市，价格越高，越要冷静。要特别关注周边楼盘的价格比较和政府规划现状及前景。
(3)关注开发商的声誉和品牌
客户选购房屋，尤其是选购期房时，应对开发商的实力和市场信誉多做考察，要从各种途径了解他们以往开发项目的市场反映情况，如果是新的开发公司，还要从注册资金、开发规模等各方面分析。房地产广告一般都注明发展商、投资商、承建商。客户购房，尤其是购买期房，要选资金雄厚、信誉高、经验丰富、实力强大的发展商所开发的房产，以避免风险。
(4)注意广告上的折扣方法
在阅读房地产广告时，还应该注意分析广告上一些优惠及折扣的方法，要根据广告注明的各种折扣条件，结合自己的情况，做出选择，不能仅仅因为折扣，赠送或其他优惠措施而匆忙下定，正所谓“羊毛出在羊身上”。有些发展商考虑前期已售出的价格，不宜降价销售，采用节日折扣、活动送礼品等变相降价促销的方法，对购房者来说，也是有利可图的。
(5)注意房地产广告的规范性依照相关文件规定，房地产广告不得含风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；宣传房地产项目位置，不得以所需时间来表示距离，应以从该项目到达某一具体参照物的交通干道的实际距离来表示；不得含有广告主能为业主办理户口、就业、升学等事项的承诺。不得有分割拆零销售，不得有升值或投资回报承诺，不得出现返本、变相返本，售后包租或变相包租的内容，不得出现减免或赠送若干年物业管理费的内容，倘若所做广告含有这些内容，其真实性就值得怀疑，承诺的兑现大多难以得到保障。&
2. 如何看售楼书&售楼书是每个购房者在购房过程中接收的重要信息资料，售楼书对楼盘的描述比房地产广告更为详细，可以为购房者提供所关注的楼盘的大部分信息。那么售楼书怎么看呢?
售楼书提供的资料包括图纸和文字说明。图纸有楼盘地理位置图、小区总平面图、效果图、各幢平面图、房型图(分室平面布置详图)等主要用于销售的图纸。这些图纸依据有关规划设计图绘制而成，但又区别于规划设计图，其特点是在尺寸、比例上不那么严格，一般情况下不标注尺寸。楼书上所提供的各种图的功能和作用是各不相同的，地理位置图表明小区所处区域的主要交通干道、周围重要住宅小区、公交路线、商业设施、教育设施、医疗设施和娱乐设施；小区总平面图是综观小区全局的图，能表明小区内的布局，各类建筑物的具体位置、道路交通分布、绿化布置、建筑物的间距、朝向和方位，同时标明绿地、面积、停车位等技术指标；效果图能比较真实地表现小区的外貌、建筑风格和立体效果；各幢平面图是表示楼层平面的示意图，必须标注朝向，提供整层多套住房的组合情况，反映套内平面布局、各功能空间的区隔等；房型图是详细表示套内各功能空间组合的示意图，能提供各类房型的总建筑面积、各功能空间面积，反映各功能空间的相互关系。
(2)看文字说明
一般来说，售楼书文字应包括以下内容；小区规模(土地面积、建筑面积)、各项技术指标(容积率、绿地率、建筑覆盖率、停车位)、小区内配套设施、建筑标准、房型说明和价格等内容。虽然各级工商管理部门对房地产广告有种种规定，但是，楼书内容夸大其辞、与事实不符的情况还是时有发生，所以在和销售人员洽谈时，应将楼书中的内容一一落实，并在签订合同时，要求将楼书作为合同的附件，或将楼书中您在意的内容直接写入购房合同或附件协议中。&
3．如何看售楼模型&期房的购买者虽然看不到现房，但可以通过看楼书、沙盘、样板房来确定是否购买。如何看模型呢?
(1)购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性
对于住宅建筑，在设计上必须考虑实际生活和各种功能需求，满足住宅建筑技术的相关指标要求。作为购房者在购买前应首先了解一些建筑的常识。以一个多高层结合的中型住宅社区为例，先要看社区生活功能区域的布局分配，如小区的绿化带分布、多高层彼此的间距、地上地下停车场的布置、人行道设计规划、露天娱乐休闲区域的布局与面积大小、社区公共设施的位置等，这些都直接关系到社区的生态环境和配套服务设施水平的高低，是购房的重要依据和物业品质的重要体现。
(2)购房者应该注意模型表示的所有内容的真实性
购房者要根据小区的占地、建筑面积和容积率等数据，结合模型比例对绿化率和楼间距来做一个预估，以免上当受骗。在公共设施的布置上，购房者必须详细询问走道口、垃圾箱等设施的位置，尤其是有碍观瞻的构筑物。还有些开发商为体现大社区的规划设施，欺骗购房者，在开发地块周边布置起二期开发区、三期开发区、学校、超市、医院、公园等，随心所欲，缺乏政府规划依据，购房者容易迷惑上当。
(3)购房者还要比较楼盘售价和沙盘反映出来的各种规划设施和建造成本，做到心中有底
一般来说，楼盘地段好，售价又便宜，其占地面积肯定有限。如果再花大成本投资公共设施，开发商的成本与利润比例就难以平衡。所以这种楼盘只会充分利用空间，用小、巧、全的规划设计布局，而沙盘上的大片绿地就很可能是“空中楼阁”。
总之，在购买期房时，看期房的沙盘是很重要的，要从沙盘上看出未来的小区到底是什么样的，是否值这个价，并且在购房合同或补充协议中千万把您所看中的又担心不能兑现的配套功能等写上，并可注明交房时配套设施的位置布局，且约定同时交付使用。&
4．购买期房如何看平面图&这里的平面图包括小区总平面图、各幢平面图和房型分室平
面布置详图等。在看平面图时，应从以下几个方面分析： (1)朝向
小区平面图中，一般都标明建筑物的主要朝向。如果平面图上未标明方向(南北向)，购房者可向现场销售人员询问。搞清楚了朝向，再结合本地区的地理特点和个人偏好来选择、确定。一般来说，坐北朝南的房间冬暖夏凉，方位最佳；东西向房屋的日照欠均匀，东向上午明亮下午日照差，西向则相反，并且夏天
西晒时间长，使用空调也较耗电；北向则房屋较阴冷。 (2)景观
通过小区平面图还可以了解小区内建筑组团方式及效果，交通组织情况，绿化布置，各幢建筑物前后左右的景观布置等。要注意想选的房屋能否看到远处和小区内好的景观，视野有无遮挡，周围是否有会产生噪声的交通干道，是否有配电站、煤气调度室、垃圾房等影响景观和环境的构筑物，并且了解开发商对之准备采取的技术措施。
(3)建筑物间距
建筑物间距是影响房屋通风和采光的主要因素，各地对建筑物间距都有明确的规定。一般来说，已办理预售许可证的楼盘，建筑物间距是符合有关规定的。购房者可以要求销售人员以书面形式确认建筑间距，并作为合同的一项内容，以防他们说一套、做一套。
(4)采光及通风
通过小区平面图、各幢平面图和分室平面布置详图，可以初步分析房屋的通风和采光情况，有时开发商还会提供通风示意图。购房者也可以用一种简单的方法来分析，就是看每个空间能否让风流基本没有阻碍地穿过，或者虽有阻碍，其影响程度如何。另外，要分析每个房间包括厨房、卫生间是直接采光还是间接采光，白天是否必须开灯。
(5)空间布局的合理性
分室平面布置详图可以分析室内空间布局的合理性。室内布局要能完整划分公共区(如客厅、餐厅)及私密区，各功能空间搭配要合理，面积要得当，占总建筑面积的比例要合适，室内交通组织要合理、经济。
发展商总是追求最高效益，在容积率户型设置比例上会考虑市场需求，因此，一个楼盘的各层、各朝向总有优劣之分。一般朝向好的价格也略高。&
5．如何看样板房&样板房分两种类型，一种是在售楼现场临时搭建的样板房，一种是在预售的楼层里装修的样板房。多数人购期房前，会参观样板房。购房者在参观样板房时要注意以下几点：
(1)目的明确
看样板房不是看“装修样板房”，而是直观地对各功能空间及其组合进行分析。因为开发商设置“样板房”是以展示促销为目的，为保证样板房的整体视觉效果，往往不考虑装修费用，而一般人收房后也不大会如此装修。所以，目的明确不易被误导，建议您尽可能看一看在建的毛坯房。
(2)尺寸复核
看样板房时应该带上卷尺和纸笔，对层高和各功能空间的开间、进深等有重点地进行实地测量，并做好记录，看看是否与楼书资料相符，分析房型、布局等是否合理、经济，是否能按照自己的意愿布置各区域空间。
(3)厨、卫管道勘察
要注意厨、卫的管线、烟道井和管道井洞的位置及上下水的位置，是否会破坏厨房、卫生间的整体性，影响厨、卫设施的布置。样板房出于完美装修的考虑，一般不会(或者不会完全按图)设置厨、卫的管线、烟道井和管道井洞等，对此，购房者应向销售人员问清楚具体位置，以免今后影响正常使用。
门窗及配套设施(如洁具、灯具)的品牌是否与楼书资料一致，样板房门窗位置，大小往往与交楼时有区别。大多数样板房中设门套而不装门。因此，在看样板房时要问清楚到交现房时的门窗和配套设施是否也是这些牌子，并且要写进购房合同。
(4)强电、弱电等设施的配置是否与楼书资料一致
应该仔细察看样板房插座的数量和位置、电话线接口的数量和位置、有线电视接口和宽频网络接口的布置及开关布置等，将这些和楼书上的有关说明一一对照。如楼书上无这方面的说明，则一定要问清楚，并落实在购房合同条款中。
(5)注意关灯查看
所有的样板房的灯光布置都非常温馨柔和，让人受其感染又全然不知，关掉灯光后，很多房型就会顿时黯然下来，如果样板房为临时搭建，购房者还要考虑朝向的采光区别。
样板房对购房者仅供“参考”，不能理解为“克隆”，要带着怀疑的眼光去看样板房，应该把对楼书资料的疑问在看样板房时一一搞清楚，以便进行房型比较和签合同时使用。&
6．如何挑选户型&挑选户型有四个原则：
(1)合理的面积配比
如今的购房者已懂得住房面积并不是越大越好，关键是合理的面积配比。一般辅助房间的总面积比为：厨房面积占房间总面积的11％～13％，贮藏空间的面积占房间总面积的10％，卫生间占套内面积的8％～11％。
(2)合理的户型结构
结构观念是评价住宅优劣的重要标准之一，同样面积的住宅可能会因其结构的不同而大相径庭。一般情况下，起居室、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅结构的五项基本要素。这五种要素有其低限面积标准。一般小康住宅的标准为：起居室及餐厅15平方米，主卧室双人卧11平方米，次卧或单人卧7平方米，厨房5平方米，卫生间4平方米。有这样一个面积标准并不意味着将它简单相加便是一个紧凑而不失舒适的居住环境，还需要进行优化组合，其中还有布局问题，如动静分区、使用率等。
(3)功能区合理分开
户型房间须动静分开、污洁分开。客厅、餐厅、卫生间和厨房，这些活动频繁的地方为动区，而工作学习的书房和睡眠休息的卧室则为静区，因此“前厅后卧”或“下厅上卧”应视为一种良好的户型结构。卫生间和厨房要经常用水、排弃污物，是供水排水的集中空间，即为“污”区，故厨房应尽量安排在靠边出口的地方。
(4)户型的可持续发展
购房者须注意今后使用中有可能出现的人口变化，以及居住设施的发展。即使现在所买的房型是比较超前的，也应考虑随着变化因素的出现，户型功能结构是否有继续改进的余地。只有可持续发展的住房，才能随着时间的推移，不但能保值而且还有升值潜力，不但能保证目前的居住水平而且还能适应未来形势的变化。&
7．怎样选择复式户型&(1)要看房屋平面设计是否合理，要考虑各功能区间划分是否清晰
一般说，复式住宅由于上、下层自然分区间隔，往往下层安排公共活动区间，如客厅、餐厅、客人卧室、厨房等；上层则安排主人卧房。这主要是考虑到主、客分区，使主人活动区间保持一定私密性。
(2)要看房屋立面设计是否合理
主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多空间，同时也不应破坏室内整体性，便于以后装饰布置。一般室内楼梯都靠近墙边，离客厅、餐厅比较近，楼梯下部空间尽量不占主要空间，如装修后设计成储物空间不会太影响整体布局。另外，对于上层空间来说，如果居室处于顶层，很多情况下都设计成坡屋顶，购房时一定要看清楚坡顶最低点的净高，尽量避免弯腰、碰头现象发生。购买期房的客户，往往在销售图纸上只能看到房间平面部分，在选购房屋时最好能问清楚，如能看到房间立面剖面图，则是最准确无误的。
(3)选择复式住宅要看卫生间的安置是否方便
有些房设计时在复式上层没有卫生间，在使用时就会出现一些不便。另外，如复式住宅面积较大，应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间。
挑选时要看有没有露台，一般顶层复式住宅都带有比较大的露台，销售时是赠送的。挑选时顶层如有类似的大露台，又有较好的景观，在装修时稍加改装，就可成为“后花园”。&
8．如何选择小户型&小户型因房款低、按揭供楼轻松、适合单身居住，越来越受到年轻人的喜欢，且因容易出租、租金相对较高，也受置业投资者的欢迎。选择小户型，应优先考虑交通便捷的位置和方便实用的户型格局，具体应注意以下四个方面：
高层住宅特别是小户型由于公共交通面积等公摊面积较多，通常实用率偏低，作为小户型项目，实用率保证在80％以上或更高比较理想；
(2)采光通风
小户型由于一个大平面内单位多，采光面有限，不可能使每个户型的采光通风都最佳，故应注意具体户型的采光条件是否良好，是否能做到明厅、明房、明厨、明卫，是否有良好的通风条件，如有多个朝向的通风更佳；
(3)厅房面积 客厅、卧室的开间进深、使用面积是否能保证家具摆放及日常生活的基本要求； (4)实用面积
目前大型凸窗、转角凸窗非常受到购房者的欢迎，增加采光面、增加套内实际使用面积而不增加销售面积。&9．如何选择地段&
(1)看所选地段的交通是否方便交通的方便与否可以通过地理距离和时间距离两个概念来衡量。地理距离决定一个地段的好坏，地理距离是指在地理上该地段距离市中心有多远，要调换几次车才能到达；时间距离用来衡量一个地段的交通便利程度，就是用从该地段到城市核心区所需的时间来衡量一个地段的交通便利程度。
一般而言，如果该地段周围有高速交通通道，如地铁、轻轨或者高架道路，那么即使离市中心有一定的距离，所费时间还是很短的，因而可以说该地段的交通也是便利的。
(2)在该地段附近购物和文化娱乐是否方便
购物的方便程度包括两方面的内容：其一是附近各种购买生活必需品的超市、商店和菜场是否完备。其二是看该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区，或者到这种商业区是否方便。
(3)看该地区环境是否安静
住宅要求周围环境很安静，不能有太大的噪声。因此购房者要看所选的地段周围是否有大型的工厂、剧院等，或者是否贴近菜场、学校或交通要道。
(4)看它是否有升值的可能性
不同地段之间的变迁是不确定的，我们应该用投资的眼光选择一个有较大升值空间的地段。一个地段能否升值，关键是看这一地段在未来的城市中将扮演什么样的角色，目前的城市规划对此又是如何确定的。例如，按照规划将来该小区周围会建设大片绿地或者大型投资项目，则该小区将来必然会升值。
(5)看该地段的文化教育环境
如何才能给孩子一个好的人文环境，这是购房者在选择住房时必须慎重考虑的。购房者应该看该地段附近有无重点小学、重点中学，甚至有无大学，因为一方面自己的孩子以后有可能会在这些重点学校里学习，另一方面一个好的人文环境对于孩子成长的潜移默化作用是无法估量的。
(6)考虑所选地段与原来生活圈子的联系
人们长期生活在一定的社交圈子中，突然离开居住生活了几十年的环境，与熟人失去了联系，会有很强的失落感，这在老年人中尤其明显。所以选择地段最好能和原来的生活圈子离而不远，“藕断丝连”。
最后，还要看这一地段是否有好的医疗设施。人是难免要生病的，尤其是有老年人和孩子的家庭，附近没有医院或者医院水平不高，就会对家庭生活带来很大的麻烦。&
10．怎样考察配套设施&住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。
(1)基础设施按规范要求
按规范要求，每户用电负荷设计功率应在6千瓦以上，每户一表，水表应在20毫米以上，煤气功率小于4立方米／小时，电话线路、闭路电视到位。许多新建商品房住宅还配有智能化住宅系统，通信、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些区还配有净水设备，采用专用管道输送饮用水到户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。
(2)居住区功能的综合性
现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能的综合，应包括居住、工作、学习、办公、休憩、交往、服务等功能，因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。车位是面向21世纪的住宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位不应少于户数的30％，自行车、摩托车、助动车的停放空间也应当安排好。目前车位不足已成为许多小区的突出问题。
(3)商业网点设施的配套
对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定，开发商必须按规划要求配建商业网点。每建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求配建托儿所、幼稚园、小学和中学等教育设施。每建成住宅15万平方米，必须有托儿所、幼儿园各一所。每建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。
(4)现场看楼宇环境
如果有条件，可以到现场看楼。看看周围的配套设施，同时观察一下附近有没有污染的工厂、产生噪声的设施等对生活、休息不利的因素。其次，我们要察看一下小区内部的环境，小区规模大小，小区围墙高低是否适当、安全，小区道路人车是否分流，幢距是否规范，日照是否充分，绿化面积的大小，有无宣传品中未标明的建筑物等。&
11．如何考察社区环境&一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境，如何从这两个角度看环境？
(1)住在城里方便但不安静
传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好，该地段具有社交、生活、用于出租等方便的优点；同时也有污染大、不安静等缺点。因为价格较贵，短期内不会有太多的升值空间。应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。
(2)郊区住宅适合休闲
另外一种人需要的住宅在郊区，郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜，但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置度假。
(3)城郊结合部升值潜力可观
对于目前只有能力购置一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折中选择。这类地段目前价位不高，交通还算方便，最令人心动的是，随着城市的不断外延，5～10年之内这里会日渐繁华，成为市区。
(4)谨慎选择社区周边小环境
周边小环境如何，很容易被购房者良好的第一印象冲淡，以至于直到人住后才叫苦不迭。两个项目相隔不过1000米，也许一个喧哗不宁一个闹中取静；有的项目虽然紧靠主干道，要想进出小区却不容易。所以，一定要记住：弄明白哪个是最想要的，再做出选择。
(5)如何考察小区环境
考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。容积率和绿化率这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯赚钱的角度来考虑设计一个社区。好的居住区容积率不能超过5％，绿化率不能低于30％。这两个数据基本决定了社区绿化环境的好坏。最好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化。考察居住密度的标准是一个标准层的户数。居住轻松、空间适度，是好的社区标准。&
12．如何考察小区环境绿化&根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察：
(1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。
(2)要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不应低于30％，旧区不低于25％，绿地指标不应该低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米从；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民活动的要求，所以成片的绿地应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。
(3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用。
(4)绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。&
13．购房前如何考察物业管理&(1)购房者应了解未来的物业管理公司
购房看在买房时，应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家，是否有物业管理资质合格证书，过去的管理业绩、社会形象如何。
(2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么 一般来讲，物业管理提供的服务包括三种：
公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；代办性服务，如代收水电费等等；特约性服务，如室内维修、代送报纸等。
购房者对各种服务的标准也应了解，清洁，物业公司一天扫几次；是否有楼内保安；急迫性维修，物业管理公司承诺多长时伺到现场等。这些服务标准和购房者所追求的生活品质有关。
(3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度
房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理公司如何管理，看起来十分简单，其实也容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房者必须考虑的因素。
(4)物业管理收费问题
有的收费高却服务差，近来物业管理与业主之间的矛盾日益突出，物业管理进一步规范是当务之急。一般有一定品牌的物业管理相对较好。&
14．怎样考察采光条件&一处称心如意的房子，采光条件十分重要。采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗中，依靠人工照明，对人的身心健康十分不利。
采光可分为直接采光和间接采光。直接采光指采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊(一般为外廊)。有的厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光，并至少有一个主要房间朝向阳面。&
15．选择楼层有哪些讲究&选择层次要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况；生活的便利程度；环境要求；家庭人口年龄构成及健康状况；住宅楼的总层数。
一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。
哪些层次属于好层次，同样也与住宅楼的总层数有关，同样是四五层，在多层住宅中属于高层次，而在高层住宅中又属于低层次。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。如六层住宅以三四层、十八层楼以六层至十二层为最佳。此外对层次的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，不喜欢13、14等。
一般来说，住宅楼的首层由于受遮挡的可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好、供水不足、上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。&
16．选多层还是选高层&现在市场供应的住宅，主要就是普通6层的多层住宅和25层左右的高层住宅，其他还有别墅、10～12层带电梯的小高层等。那么，在购房时究竟选哪一类型更适合呢?
(1)建造成本上讲，普通多层住宅多为砖混结构，每建筑平方米造价约在800～1000元左右；而高层住宅通常为钢筋混凝土结构，每建筑平方米约为元。由于成本对价格的制约，一般情况下，高层建筑的住宅价格较高。
(2)从面积和实际使用率看，多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，故而实际使用率低。所以，有些客户为争取到更多的实际面积，往往选择多层住宅。
(3)从建筑质量看，高层建筑由于全为钢筋混凝土现浇，抗震性能好，折旧年限长，如将建筑物在银行抵押，高层建筑应得到更多的抵押贷款。
(4)从房型格局看，目前多数新建住宅的户型设计都有长足的进步，另外，由于建造上的原因，多层住宅往往南北通风、室内无效面积少，室内布线合理，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅往往采用框架剪力墙结构，室内户型往往较局促，且不易装修。
(5)从物业管理收费来看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。
从上述几个方面看，购买多层住宅还是高层住宅各有利弊。&17．选择高层应注意什么&
(1)注意房屋的户型格局和朝向
由于高层住宅现浇混凝土和框架剪力墙等特点，户室之间不能打通，户型格局不易改变。所以在挑选时，要注意房屋的户型和朝向，以满足居住后的舒适。
(2)注意整栋楼的总户数和电梯数量以及电梯的质量。层次越高、户型越多，电梯也应略多几部。一般讲，20层以上应配备2～3部电梯，如少于两部电梯，则该楼总户数和层数不相配，故不应购买。
(3)注意是否“二次加压”，供应自来水进水压是否够，尤其是夏天用水高峰期是否会有断水时间。
(4)注意周边地区的未来规划前景。高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气新鲜，如果未来高楼前再拔起几座高楼，则要影响视线景观。
(5)注意楼内的物业管理。由于高层住宅通道多，所以，在安全保卫上应特别注意。&18．买期房还是买现房&
(1)买期房有什么好处
①先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚开始，开发商所能提供的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。
②价格都能给予较大的优惠，一般为10％左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。
③付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时，付定金和首期房款，一般仅付1～2万元的定金和总房款的10％左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的60％；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者，也可选择按揭付款。如果一次性付款将会获得更大的优惠。
④工程质量随时可见，便于监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去观看工程进度，对于房屋结构、墙体构造、电路、管道等情况，建好以后不易看到的部分这时都可以一览无余。
但是买期房也不可避免地存在很多问题： ①根据图纸买房，看不到实物。看到的只是房屋的户型图、整个物业的效果图，而不是实物。
②有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为您描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎么样，一切还只是纸上谈兵。
③对开发商情况不易把握。若开发商在建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失，购房成了负担。
④市场行情和价格涨跌难以预测。 开发商会拿出样板房给你看，但是样板房与最终的实物房肯定有差距。 (2)买现房有什么好处
①房子就在眼前，直观。随时都可以进房子里看一看，选中了买下便可。人住便利。房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相关房屋的宣传材料相比较，又可与实物一一对照。
②家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作方便等等，都要以拿到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。
尺有所短，寸有所长，买现房也有不利的地方：
①付款吃力。要在短时间内拿出一二十万元甚至更多的钱用于买房，大多数人都有难处。价格较高，难以优惠。
②隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过一定时间的使用期后才会知道是否有缺陷。
应当说在经济条件允许的情况下买现房比较保险，特别是已经有人人住的现房。当然，在小心谨慎的前提下，买期房也不失为一个好选择。
总之买期房还是买现房，还要由您根据自己的情况权衡利弊后做出决定。&19．选房要注意层高和过梁&
按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.4米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数，如果小于这个距离，就会影响室内采光、通风和居民之间的生活等。
但是，目前有些房产开发商为了牟取暴利，在设计、建造房子时，使房子的室内高度小于国家建设部规定的标准。比如有的房产商将房子的室内高度设计得只有2米左右，由于买房者当初没有留意到这一点，等住进去后才感觉到有一种压抑感，特别是经过装修、吊顶之后，感觉上更是如此，很不方便也不舒服。居民间的生活互相干扰，难掩隐私，造成不少矛盾，而房产商在减低每层楼的高度以后，就可以省下很多成本，获得更大的利润。比如本来只够6层的高度却被建成了7层，房产商就可以从中多赚一层楼的钱。同样，有些房产商在设计时将楼与楼之间的距离留得过小，在一定范围内，就可以多建一些楼栋，赚取更多的非法利润，严重妨碍了居民的正常生活。这些房产商正是利用了人们在买房时只注意价格、面积因素而忽视室内空间高度和楼间距的弱点，从中牟取暴利的。因此，在选房时，楼距、层高也要看仔细。过梁是因房屋设计的需要，在室内不能因装修而拆改的承重梁。承重过梁会影响房屋装修设计，一般房产设计非常重视承重过梁的位置，尽量与墙一致，但也有些过梁无法避免地突出在顶棚面上，因此，购房者在选房时应多加注意。&
20．如何选有升值潜力的房产&大凡买了房子的人，心里不免嘀咕：买得值吗?如果要判断
买得值不值，可从三个方面分析。 (1)看地段和质量
房地产行业流行一句话：评价物业的前三个指标是地段、地段、地段；对于质量，最重要的是考察发展商的实力和信誉。有实力自然会保证质量，做出的承诺也能兑现。
(2)看供应套数及售价与付款方式
若以自住为主，建在城郊的普通住宅以大型住宅区为好，大型住宅区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所，意味着业主出租以求回报时竞争更少，意味着更精致、更珍贵。售价及付款方式方面所需考虑的问题是，售价高固然不划算，按揭的成数和年数也很重要。为什么现在的部分业主急着出租?因为他们大多拿的是五成5年、7年、10年的按揭，每月还贷压力太大，而七成20年按揭的压力就小得多。
(3)看社区文化背景和物业管理
中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业水平。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一家得力的物业管理部门也许能给以后的出租带来很多方便。&
21．购房时如何选择开发商&一般购房者都认为：要买到理想的住房，就是要选择好的房屋位置、交通、户型、价格等。其实不然，购房者还忽略了一个非常重要的因素，那就是还应选择好的房地产开发商。在日益活跃的房地产市场，很多信誉不好的房地产开发商常常混杂在众多的房地产开发企业中，他们在倾销他们的劣质“产品”时设置各种各样的陷阱，使购房者上当受骗，叫苦不迭。因此，在考虑了一些关键因素之后，购房者还要选择一家信誉良好、实力雄厚的房地产开发公司，购买这些公司开发的住房，会减少很多不必要的麻烦和苦恼。深圳“黄埔雅苑”开盘前就抢定成潮，深圳万科“四季花城”备受青睐，均是发展商品牌魅力在起作用。那么，好的房地产开发商又如何选择呢?这里主要介绍三个选择途径：
(1)背景调查
购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。一般来说，房地产管理部门对房地产开发商的经营能力、信誉程度等都是比较了解的，所以购房者可以亲自到有关房地产管理部门，对房地产开发公司的开办时间、曾经开发过的房地产项目、资信情况、工程质量等方面的情况进行咨询。通过行业管理部门人士掌握的情况分析，就可以得知房地产开发商是否可靠，其开发的项目是否能够购买。
(2)现场考察
为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察。在这些已经出售的居住区里，购房者可以先看看周围的环境状况、居住区内的环境状况和居住区的物业管理状况。同时购房者还可到居住区住户中去探问，假如房地产开发商开发的项目的住宅质量好，物业管理得力，收费合理，那么它在住户中的口碑一定是很好的。另外，一般人住后的房屋经过一两年之后，其缺陷和质量问题很容易被发现，所以购房者不妨到已经人住几年的房屋中去查看住房质量和情况到底如何。从现场考察中，购房者可以确定所考察的房地产开发商开发的住宅是否可以购买。
(3)态度分析
购房者可以对购房过程中所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。好的房地产开发商除了实力强大、信誉良好以外，一般都注重保持企业本身的文化修养，还会拥有一套规范的工作制度和一批高素质的企业员工。购房者可以在实际的购房过程中观察和分析一下房地产开发公司的销售员工对销售工作的严谨态度，因为每位员工的工作态度都代表着公司的形象，是展示企业面貌的窗口，购房者可通过这一窗口看到整个公司的情况。对顾客负责，对工作认真应该是房地产开发商对消费者最直接、最有效的承诺。&
22．怎样鉴别施工质量&房子施工质量的好坏，可以通过以下一些细节作大致判断：
(1)考察地面。先看是否平整(可通过倒水后的水流方向来验证平不平)；对于厨房、卫生间的地面还要通过注水查看防漏性能如何。
(2)对墙体和墙面，一要看设计的隔音效果如何，关起门做个测试即可清楚；二看工艺包括墙角线是否平直、均匀，墙面抹灰是否均匀光滑(若有较大、较粗的颗粒或明显印迹，说明粉刷质量低)；若是喷塑，要看墙面整体性，色点大小均匀为好，墙纸、墙布上要不留气泡，纸与纸，布与布的交接处以平整为好。
(3)对门窗主要检查关闭是否严实、开启是否自如，以及玻璃与窗框的附着是否牢靠。
(4)管道设备要看其是否通畅、有无锈迹、气管是否接通等等；插头、插座除了检查通电情况，还得用试电笔看看是否漏电。&23.怎样鉴别商品房整体质量&
鉴别商品房质量最好采用六看： (1)雨天看。经雨水淋后的房屋，哪里漏雨、渗水，一览无余。
(2)看墙角。墙面的平整光滑与否是显而易见的，最容易出问题的墙角是否平整及有无龟裂、渗水。
(3)看做工。装潢的质量主要表现在每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细，这些皆是购房者讨价还价的筹码。
(4)看窗外。要把窗户打开，看窗外通风、采光、排气是否有障碍物。
(5)看楼梯。如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯(安全梯)是否畅通无阻。要知道如发生大火，楼梯是唯一的逃生之路。
(6)看厨卫。厨房、卫生间是家庭居室的内部器官，水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。
除以上六看外，鉴别商品房质量优劣，还要看其设计水平的高低。优秀的设计，不但符合国家规定的建筑设计规范要求，还要看其是否做到了充分合理利用平面空间，使用率是否达到了75％以上，内部布局是否考虑到了今后家庭人口的变化，有没有更多的壁柜、吊柜，房间内电源插座是否充足等等。
总之，购房前要去房间内认真观察，千万不要只看样板房。结构工程质量是商品房质量中最关键也是最不易了解的部分。要与发展商明确建设部发布的《建筑工程质量管理办法》中规定的保修期限和保修范围，以防患于未然。&
24．怎样辨别开发商土地使用权的合法性&根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的)简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。须经依法征用并依法出让，农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。为了明确开发商的用地是否出让土地，买方应重点审查下列文件：
(1)《国有土地使用权出让合同》和／或《国有土使用权转让合同》； (2)《国有土地使用证》； (3)缴纳地价款的有关凭证。
需要明确的主要内容有：土地位置、面积，土地用途，地价款(包括土地出让金和市政基础设施建设配套费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。
应特别注意的是： (1)正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；
(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；
(3)土地证不得擅自涂改； (4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；
(5)注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。&25．如何看门厅&
进门人户就到了门厅。门厅是户内户外过渡空间。门厅是家庭生活的起点，是家庭自入口到其他房间的过渡空间，也是宾朋来访的起点。门厅的基本功能是起过渡、缓冲作用，是人们出入家门时换鞋、更衣、整装和存放鞋、帽、衣物、雨具、手袋的场所，也是迎送客人的场所。
普通住宅的国家标准中，没有必须设独立门厅的硬性规定。在住宅面积标准较低时，门厅可同起居厅空间合并，是起居厅的延伸；也可把门厅稍加扩大，门厅就可兼做用餐空间。
门厅进口分户门的设置位置应特别注意。进口大门不可直接正对卫生间门(洞)、卧室门、起居室门，即人户门不可直视私密性要求高的空间，否则会削弱门厅空间的过渡、缓冲功能，不能起到心理上的调节作用。所以门厅在住宅套内布局中实为关键之所在。&
26．如何看餐室&餐室除供家庭成员进餐以外，随着生活水平的不断提高，餐室功能向多功能、多样化发展。除供进餐，还可供亲朋团聚和家庭成员休息、交谈、做家务、育儿教育、学习娱乐、看电视等，这就成了第二起居室(第二活动中心)。餐室的长宽和面积应根据进餐人数以及餐桌、座椅尺寸决定。餐室的大小，仅仅是餐桌和座椅能够摆放下还不够大，还要考虑放其他家具和人行走道等。如果餐室不是独立的，而是同起居厅、门厅或厨房合并的，可共用周边空间，相对占用面积就小些。
因为有些普通住宅面积较小，所以普通住宅的国家标准中，也不强调必须设独立的餐厅。解决就餐空间设置的一般方法主要是：就餐空间同门厅、起居厅或厨房合并设置。这样的设置，必须了解餐室同相关房间的关系，在处理好餐厅同其他房间关系的基础上，确定适合的方案。
餐室与厨房之间是直接联系的关系。按照这种关系，餐室与厨房也可各自独立设置，还可以和餐室及厨房合并为一体化设置。从防噪声污染，食品运送路线长短，餐后整理、清洁，厨房操作同其他人员交谈等诸方面分析，“独立型”与“一体型”各有优缺点。如果一体型既能保持优点又克服了缺点，更加符合我国当前实际情况。
餐室与其他有关房间之间的关系中，较为主要的是与门厅、起居室(厅)、洗衣间的关系。通常是门厅、起居室(厅)与厨房餐室联系密切，属于家庭共同生活圈；其中的洗涤、备餐等家务活动，有的联系密切，又同属于后台性的家务。通盘考虑这些关系，可以设想多种设置方案，如“门厅、餐室、厨房一体型”、“起居室、餐室、厨房一体型”。各型各有其优缺点，应根据具体情况选择。&
27．如何看起居室&起居室(厅)是供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。按普通住宅的国家标准，每套住宅都应设起居室(厅)。起居室(厅)在现阶段的住宅套型中，已成为必不可少的居住空间。设起居室(厅)，构成“起居型”住宅套型的主要特征。
家庭公共生活是家庭生活内容的中心，而且主要是在起居室(厅)内进行。所以起居室(厅)应是住宅套内空间的中心。起居室是家庭中最实用，功能最多，面积最大，活动时间最长、最频繁的空间。家庭团聚、交谈、娱乐、看电视、会客、交友、家务、餐饮、宴会等，均可在起居室(厅)内进行。起居室的功能多而复杂，其中主要的还是交谈和视听。起居室与起居厅是不同的。起居室是独立的起居空间，不包括组织户内交通空间的内容。即起居室空间不被户内交通穿越，不穿套其他房间，能够保证起居活动的安定性。起居厅是包括组织户内交通作用的起居空间。即起居厅空间被户内交通穿越，穿套其他房间。我国普通住宅设独立客厅的不多，绝大多数住宅套型是起居厅兼客厅。&
28．用哪些标准来衡量起居室(厅)是否适用&起居室(厅)在套内的布局应处在住宅套内的前部，靠近门厅、餐厅，且占有较好的朝向，朝南最优，直接采光的明厅更好，要有自然通风。
国家标准规定普通住宅：“起居室(厅)应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12平方米。”“无直接采光的厅，其使用面积不应大于10平方米。”“起居室(厅)内布置家具的墙面直线长度应大于3米。”只有保证3米以上直线墙以布置一组沙发，起居室(厅)才能有一个相对稳定的角落。起居室(厅)面积要根据其生活活动行为占有需要、家具摆设需要而确定。面积如能达到18平方米以上，就较舒适了。起居室(厅)的最小边长，由影视和音响功能确定。观看电视的最佳距离通常为荧光屏对角长的6倍左右。还应兼顾视听效果和视觉美观。最小边长如能达到3米以上，则更为舒适。
要保证起居空间的安定性，尽量减少交通穿越干扰。起居空间的户内交通要流畅合理便捷。起居空间内的门布置应综合考虑使用功能的要求，尽量减少直接开向起居空间的门的数量。门的位置在靠短边的一侧为好。
应做到按公私分离、动静分离的原则合理分区，尽量避免户内视线、噪声、烟气的干扰。卧室的门不宜直接开向起居室(厅)，主卧室的门不可直接开向起居室(厅)，至少是卧室的门不直接面向起居活动区，以保证卧室的私密性；尤前室的卫生间的门不直接开向起居室(厅)，厕所和浴室的门不可直接开向起居室(厅)；厨房的门也不宜直接面向起居活动区开口。
综合全面审视，起居室(厅)空间如能达到方便灵活，有较强的应变能力，可弹性利用，个性突出，适于自我表现，就是好的设计。&
29．如何看卧室&卧室是供居住者睡眠、休息的空间。卧室是以寝卧(睡眠、休息)生活为主要内容的特定功能空间。但卧室的功能不仅是睡眠和休息，还兼有读写、贮藏和化妆等功能。寝卧生活是人类生存发展的重要基础。没有充分的睡眠休息，人类不能保持旺盛的精神和体力进行劳动、工作学习和其他社交活动。没有寝卧生活，人类不能繁衍生殖，也谈不上家庭和社会发展。所以，寝卧是卧室空间的主要功能。
寝卧对卧室空间的环境气氛有特殊的要求，在睡眠休息的时间内不能有视线、光线、声音等的干扰，睡眠环境应能使居住者身心得到真正的松弛。从这种需要出发，卧室应是住宅中私密性和安静性最高的空间。卧室的其他功能不必多叙。但要注意的是，睡眠休息功能和储存功能(主要是储存衣物)是卧室必须具有的功能，而读写功能和化妆功能不是必须具有的功能。但在当前住宅标准条件下，往往卧室要兼有读写功能和化妆功能。
卧室按使用功能特性及使用对象分类为： 单人卧室(小卧室)：包括子女卧室、老人卧室、客房、保姆室；
双人卧室(小卧室)：供兄弟、姐妹、祖孙等两人居住。 主卧室(大卧室)：家庭户主夫妻使用的双人卧室，主卧室是每套住宅必备的卧室。
卧室的大小是由睡眠休息、储存、化妆和读写等功能的需要而决定的。国家标准规定，普通住宅卧室的使用面积不应小于：双人卧室为10平方米；单人卧室为6平方米：兼起居室的卧室为12平方米。以上是基于普通住宅普遍兼有学习读写功能，要布设书柜、衣柜、写字台等而设定的；在供主干户家庭居住的两代居套型中，常有一间卧室兼起居室，双人卧室再增设一组沙发，还要多占用2平方米。考虑要使卧室的舒适性好些，那么双人主卧室使用面积不小于11平方米，最小净边尺寸为3米；一般双人卧室使用面积应不小于10平方米，最小净边尺寸为3米；单人卧室使用面积应不小于7平方米，最小净边尺寸为2.4米，近年来大量上市的商品房卧室的使用面积均能做到不低于国家标准。
必须注意，近年通常所说的“大厅”与“小卧”一般都是相对的，所谓“小卧”，并不是卧室可以随意的小，“小”是与以往居室型住宅的居室使用面积规模比较而言的。保证卧室的数量达到人均一间，是近年的发展趋势。
卧室的重要地位，对其舒适性、私密性、安静性要求较高。卧室的设计，还要注意以下几点：
(1)卧室要有直接采光和自然通风。住宅设计应千方百计将外墙留给卧室，使卧室与室外自然环境有直接联系，确保采光、通风和观景等。
(2)主卧室应有良好的朝向(力争朝南)。应保证每天有不小于3小时的日照。
(3)卧室空间尺寸比例要恰当。一般开间与进深之比不要大于1/2，进深尺寸不应小于2.4米。
(4)卧室一般布置在住宅套内的后部。应将卧室集中在个人生活区内，达到公私分区要求。如因条件限制，个别次要卧室也可布设在外区。
(5)卧室的门窗位置要合适。卧室家具布局，要注意家具位置转换时也能适应。&
30．如何看厨房&厨房是供居住者进行炊事活动的空间。是住宅家庭烹饪行为的工作间。随着人们生活品质的提高，厨房已成为社会文明和生活水准的标志，是家庭活动的“第二中心”，其越来越受到人们的重视。可以说，厨房是住宅的“心脏”。由厨房及卫生间组成的住宅服务部分，是住宅的重要空间。服务部分内设备的合理与完善程度，是衡量住宅功能与质量的重要因素。住宅服务部分所反映的住宅功能质量与居民生活行为相适应的程度已成为衡量人们生活水平的主要指标。
随着现代化生活的发展，也推动厨房的作用向着多功能和多样化发展。这主要表现在：要使厨房不单是一个家务劳动的工作空间，还要具有社会交流性。厨房操作者可与家庭其他成员和来访客人交流，以消除孤独感；厨房要具有多功能，提高使用效率，可以接待客人，照看儿童，洗整衣物，接听电话，进而要能够看电视、读书写字等，成为第二起居空间。
现代生活要求厨房除具有交流性和多功能性以外，还要具有舒适性，自动化以及互换可调性多样化特点。这也是决定厨房使用面积的主要依据。国家标准规定一类和二类普通住宅厨房使用面积不应小于4平方米，三类和四类普通住宅不应小于5平方米。这是因为，根据对近年来新住宅小区的调查表明，厨房使用面积普遍能达到4平方米以上，若小于4平方米，就难以保证基本的操作要求。一般厨房使用面积4.5～6平方米以上为宜。总体上，厨房使用面积约占全套使用面积的10％左右。
由于中外习惯不同，中西餐所用设备、火力、电力有所不同。国内不同地区饮食习惯和口味也有些差别，甚至于不同家庭还有特殊要求，中西餐所用设备、火力、电力有所不同。不同地区饮食习惯和口味也有些差别，甚至于不同家庭还有特殊要求。但厨房的基本功能是一致的，其作业内容和程序也差不多。一般厨房内的布局首先是解决好冰箱(储柜)、水池、炉灶三者关系，三者之间距离要适中。常见的厨房平面布置方法，有单列型、并列型、L型、U型、岛型等五种形式。单列型也称单排型，设备、家具靠一侧墙面呈一字型单列布置，家庭人口少，空间较小的厨房多采用此种形式。国家标准规定，普通住宅单列型厨房，其净宽不应小于1.5米，考虑操作人员下蹲打开柜门，抽屉所需的空间或另一人从操作人身后能过的最小极限距离即为1.5米。并列型也称双排型，设备、家具靠相对的两面墙布置，适合于人数较多的家庭，国家标准规定，普通住宅并列型厨房其两排设备的净距不应小于0.90米，这是按一个操作的活动尺度确定的；如两人操作，则以0.9～1.2米为宜。
L型设备、家具靠相邻两面墙布置，其布置方式作业面较大，操作线短，空间利用比较经济，是较多采用的形式。U型是并列型及L型的发展型，设备、家具靠三面墙布置，操作路线短，效率高，作业面大，但占有空间较多。岛型是国外较新的布置形式，主要特点是炉灶位于厨房中心地带的岛上，最适合于多人一起参加操作，可以活跃厨房内的气氛，这是最佳布置形式之一，但由于炉灶位于“岛”上，管道布置及抽排油烟机需要特殊处理。中国人烹饪特点之一是油烟太重，城市住宅厨房不宜采用岛型。
厨房在住宅套型中的位置要适中。一般是设在阴凉的北向房间，又连接服务阳台。更理想的设置还要做到：厨房与餐室有直接的方便联系；厨房采光、通风良好，视野良好，私密性又要有保证。国家标准规定普通住宅的厨房应有直接采光、自然通风、排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10米。厨房应有直接对外的采光通风口，保证基本的操作需要和自然采光、通风换气。根据居住实态调查结果分析，90％以上的住户在炒菜时使用排油烟机，其他作业如煮饭、烧水等基本靠自然通风，因此厨房应有可通向室外并开启的门或窗，以保证自然通风。厨房布置在套内近入口处，有利于管线布置及厨房垃圾清运，是套型设计时达到洁污分区的重要保证，有条件时应尽量做到。国家标准《城镇燃气设计规范》
(GB50028—93)规定，当厨房的体积热负荷超过0.58KW时，必须设置机械排气装置。按一个双眼灶和一个燃气热水器计算，同时使用热负荷约为18Kw，厨房体积小于32立方米时，体积热负荷就超过0.58Kw／立方米。一般住宅厨房的体积均达不到32立方米，因此均必须设置排油烟机等机械排气装置。&
31．如何看卫生间&卫生间是供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。是住宅中所有家庭生活卫生和个人生理卫生专用的空间。卫生间的基本功能主要是便溺、洗浴、洗衣等。住宅卫生间的定义仅仅是厕所的单一空间已过时了。我国住宅卫生间的状况与国外发达国家比是比较落后的，独用厕所、卫生间的住宅比例低。且存在问题较多，如面积偏小，不能满足基本功能需要，一般无洗衣机位置；设备洁具水平低、品种小；通风换气不通畅，串声串味严重；照明差及电源插座少，不能满足化妆、吹发、刮须之需要；采暖不足，冬季洗浴困难。
国家现行标准中关于普通住宅卫生间的设置要求比原规范标准已有大幅提高。要求每套普通住宅应设卫生间，第四类住宅宜设两个或两个以上卫生间(注：第四类住宅居室空间数不宜小于4个，不包括阳台之使用面积不宜小于68平方米)；要求“每套住宅至少应置三个卫生洁具，要求套内应设置洗衣机的位置。”关于不同洁具组合的卫生间使用面积最小值为：
“设便器、洗浴器(浴缸或喷淋)、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；设便器、洗浴器两件卫生洁具的为2.5平方米；设便器、洗面器两件卫生洁具的为2平方米；单设便器的为1.1平方米(注：以上使用面积不包括洗衣机的位置面积)。
那么卫生间的面积要多大才较为理想呢?卫生间的面积取决于使用功能，主要设备、洁具及布置，人体活动空间，卫生间分组分间等。卫生间必须满足便溺、洗浴、洗衣等要求，还需要有适当的分间。一般其基本布置方案是：妆、便、浴集中于一封闭空间；洗衣洗漱于半敞空间。专家学者们认为：其最小面积(包括洗衣机位置)为3.15平方米；总体把握，卫生间面积以3～6平方米为宜，当然将便、浴集中于一封闭空间；洗漱、洗衣置于半开敞空间的最低标准布置方案，仍是不够理想的。如有条件，应设置独立厕所，洗衣机还应置于干燥、通风和开敞(半开放)的空间。所以，再好一点的是分设两个以上的空间，宜将洗浴和厕所分开设置；如能将洗浴、洗面、便溺、洗衣分别设在两个以上空间内，另外再增设一个厕所或卫生间，那将是最理想的设置了。
卫生间的平面位置要适宜。国家标准中有一条硬性规定是“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室(厅)和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。”这是因为：卫生间的地面防水层因施工质量差而发生漏水的现象十分普遍，同时管道噪声、水管冷凝水下滴等问题也很严重，本条规定不得将卫生间直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层。允许将卫生间布置在本套内的卧室、起居室(厅)、厨房的上层时，指的是跃式住宅。
我们可暂时对跃式住宅做以下理解：跃式住宅套内分上下两层，即楼上楼下是一套，住一户一家。跃式住宅楼上卫生间干扰影响楼下的房间是自家内部的事情，不涉外。实际情况是，即使是跃式住宅，也极少见楼上卫生间直接设于楼下卧室、起居室(厅)和厨房之上的，只有别墅房多见。卫生间应处于家庭生活区，属于自用区，应靠近卧室，为便于客人使用，有时也安排在公私区之间的位置，这也是卫生间的最佳位置，并尽量靠近卧室区，同时又与厨房相邻，管道集中有利于合理布置管线。同厨房位置综合考虑，理想的是厨房在住宅入口处，而卫生间则靠里，卫生间要兼顾夜间和白天使用。
在卫生间设置中，还有卫生间与其他房间的关系及管线设置问题比较重要。首先应注意，要避免浴室、厕所的门直接开向餐室、起居室(厅)或厨房。国家标准规定：
"无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅)或厨房。”无前室的卫生间，其门往往直接开向厅或厨房，是前阶段住宅套型面积指标较低的过渡性办法。实际调查发现，这种布置方法问题突出，“交通干扰”，“视线干扰”，
“不卫生”等缺点较多，所以规定要求杜绝出现这种设计。管线布置是影响厨房与卫生间美观的共性问题，要求管线要隐蔽，最好是有管道井，既美观又便于检修。&
32．如何看阳台&阳台是供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。阳台是室内与室外之间的过渡空间，阳台不仅是进行户外活动观光的地方，还具有晾晒衣物、种花、贮藏、生活服务等多项功能。合理设置阳台，可把自然环境引入室内，促成室内外环境交融。阳台在城市居住生活中的作用越来越重要。阳台可分为挑阳台、封闭式阳台、直线型、转角型、折线型、弧型等若干种。国家标准规定普通住宅每套应设阳台或平台。
由于我国对阳台的设计及设施往往不够重视，存在问题较多，现行国家标准做出如下必须执行的规定，主要内容有： (1)
“阳台栏杆设计应防儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米；放置花盆处必须采取防坠落措施。”因为阳台是儿童活动较多的地方，栏杆(包括栏板局部栏杆)的垂直杆件间距若设计不当，容易造成事故。根据人体工程学原理，垂直栏杆件净距应不大于0.11米，才能防止儿童钻出。同时防止因栏杆上放置花盆而坠落伤人，故要求可搁置花盆的栏杆必须采取防止坠落措施。
(2)“低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米，中高层、高层住宅的阻台栏杆净高不应低于1.10米。中高层、高层寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。”参照有关建筑设计规定，阳台栏杆应随建筑高度而增高，本条要求低层，多层住宅的栏杆净高不应低于1.05米，中高层、高层住宅的阳台栏杆不得低于1.10米，这是根据人体重心和心理因素而定的。对寒冷、严寒地区的中高层、高层住宅阳台，提倡采用实体栏板，一是防止冷风从阳台门灌入室内，二是防止物品从栏杆缝隙处坠落伤人。此外，寒冷、严寒地区以及中高层、高层住宅封阳台的现象普遍，透空的栏杆难以封闭。
(3)“阳台应设置晾晒衣物的设施，顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。”阳台是住楼房的居民晾晒衣物的最佳场所，设计上应留设施以便住户拉线架杆，否则住户在自装过程中常造成顶板漏水、滴水、遮挡下层住户阳光，影响下层住户的问题。
顶层住宅阳台若没有雨罩，就没有晾晒衣物的条件，阳台上的雨水、积水容易流入室内，故规定顶层阳台应设雨罩。
各套住宅之间毗连的阳台分隔板是套与套之间明确的分界线，对居民的领域起保证作用，对安全防范有重要作用，在设计时明确分隔，可减少管理中的矛盾。
(4)“阳台、雨罩均应做有组织排水，雨罩应做防水，阳台宜做防水。”阳台排水处理的好坏，直接影响居民生活，实际表明，由于阳台及雨罩排水组织不当，造成上下层的干扰十分严重，如上层浇花、冲洗阳台弄脏下层晾晒的衣物甚至浇淋到他人身上的事故常引发邻里矛盾。阳台是用水较多的地方，晾衣、浇花均有很多滴水，阳台地面如不做防水处理，阳台裂缝时容易漏水，对下层住户十分影响。本条规定阳台宜做防水，阳台的雨罩应做防水。我国南方是多雨多台风地区，阳台做防水更为重要。不仅仅是阳台，有的地区连外墙都要做防水。&
33．住宅燃气应注意的事项有哪些&(1)
“使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。”规范规定了住宅每套的最低设计燃气用量，即使设有集中热水供应系统，也应预留住房选择采用单户燃气热水器的条件。当前，除别墅和高档次豪华住宅，很少有用四眼灶的，一般普通住宅用的均为双眼灶。至少按一个双眼灶和一个燃气热水器确定燃气用量，可以满足住房生活需要。
(2)“每套应设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利用厨房设备的合理布置。”
“当燃气表装在燃气灶具上方时，燃气表与燃气灶的水平净距不得小于30厘米。”采用远传燃气表户外计量方式或IC卡，可以抄表不入户，最为理想。
(3)对住宅套内安设的燃气热水器是否能够保证安全，应特别关注。其设置应符合下列规定：
①除密闭式燃气热水器外，其他燃气热水器不应设置于卫生间和无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内；
②安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞；
③燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接人同一管道，单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》(GB16914)的有关规定。当前燃气热水器有五种，即直接排气式、烟道式、强制排气式、平衡式和强制给排气式。直接排气式燃烧产生的烟气就地直接排在室内，应严禁设置于卫生间和其他无自然通风的部位。烟道排气式燃烧产生的烟气虽可通过烟道排至室外，但往往因烟道长度、风压等因素不能有效排气；强制性排气式靠机械由烟道排烟；这两种形式其燃烧所需空气取自室内，当房间体积较小时或通风条件不良，很易造成缺氧窒息事故，因此不应设置于卫生间和其他无通风的部位。平衡式和强制给排气式燃气热水器的给气口和排烟口都在室外，燃烧产生的烟气排至室外，燃烧所需空气也取自室外，可以设置于卫生间和其他无自然通风的部位，但应紧靠外墙，或近外墙处使给排气管道短捷。
烟道式和平衡式燃气热水器的排烟作用力小于排烟机的排气作用力，如合并接人同一管道，会产生倒流而发生安全事故，因此应单独排出室外。直排式已开始淘汰。&
34．购房者的六大权益是什么&如何安全、有效地在购房中达到实现房屋的价值、规避购房风险、减化购房难度、维护自己的合法权益，知晓消费者权益是前提。要知道这些权益是我们购房时应有的，而不被任何开发商自定规则所改变。所以，大家一定要谨记在心，以此为武器指导我们和开发商之间的交易，避免吃亏上当。
购房过程中，消费者首要考虑的是房屋的质量问题，这关系到入住后的安全，所以，作为开发商有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用的方法。
现在购房者都知道购买商品房要查看五证，确认经营者的主体资格，审查对方的营业执照等合法条件及房屋的基本情况，这是消费者应有的消费权利。那么，经营者有义务将房屋的真实情况提供给购房者。不得作引入误解的虚假宣传或弄虚作假欺骗消费者。
(3)自主选择权
选到合适自己的房屋这不是简单的事。有这样一个案例：一对夫妇精挑细选选中了一套高档物业，在能言善辩的售楼小姐的怂恿下，义不容辞地交了3万元的定金。要签正式购房合同的时候，这对夫妇有些顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师事务所进行了合法性调查，结果发现此项目土地已被银行抵押，银行未同意对外销售，如果购买了该房屋，开发商若不能如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目进行拍卖等形式获得价款进行偿还。在听取了购买该房屋存在较大风险的意见后，这对夫妇放弃了购买该房屋的计划。但开发商以交了定金为由告之，如果不买，3万元定金不予退还。经营者这种不合法的强制行为，剥夺了消费者自主选择的权利，作为购房者，有权对所选择的房屋进行鉴别，如确认是不合法项目，开发商应无条件返还消费者所交纳的定金。
(4)公平交易权 在购房过程中，质量问题、面积问题是最多的。防范因质量问题造成的购房风险的最有效方法是加强自我保护措施。
我们知道，房屋的设计图纸的面积与房屋竣工后实际测量所得的面积是有误差的。如果是现房，购房者可以直观地看到所购房屋的面积，或者当购房者在购买现房时，该房屋的实际测量面积已经测出，出现面积误差并不普遍。但在通常的商品房销售中，发展商大多销售的是期房，所以在销售合同中涉及的面积只能是暂测面积，而暂测面积与实测面积的差额常常成为发展商与购房者纠纷的起因。
如何更好地解决可能出现的争议，避免不必要的纠纷，经营者能做到公平交易是前提，但作为消费者也应加强法律意识，通过协议的形式约定不能预知的风险。现行的北京、上海、广州、杭州、深圳、重庆等地，购房合同都有国土规划部门或房屋主管部门的格式合同，建设部也有格式合同版本，但对面积的表述不尽—致。对此，《商品房销售管理办法》中对面积误差责任有明确的表述，购房者应仔细阅读，并落实到购房合同中。
(5)获得赔偿权
发展商违约行为应依法承担法律责任。购房者除受《消费者权益保护法》的保护外，还受到《产品质量法》、《价格法》、《计量法》及相关法规如《中华人民共国城市房地产管理法》等法律、法规的保护。
违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是要求承担违约责任、赔偿责任的法律依据。与开发商签订购房合同时，购房者应在合同中对房屋质量、房屋面积、逾期交房等方面作具体的约定，这就需要在合同中详细写明卖方如违约应承担什么责任，付多少违约金及计算方法。违约金由法律规定或双方约定，如果经营者明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，购房者可以在履行届满之前要求其承担法律责任，也可以要求违约方继续履行合同。
(6)获得有关知识权
1998年5月，建设部发布了建房[号文件，决定自日起，在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。保护我们消费者的权益取决于两方面：一方面是国家通过立法、执法、司法活动，另一方面是消费者的自我保护。&
35．购房十大原则是什么&(1)要认准开发商，选择有实力、信誉好的开发企业。
(2)要认准房源，不能只看广告或听信开发商的一面之词。在购房前必须查看坐落位置，它的地段、环境、交通、人文、配套设施、房型设计是否与广告相符，不仅白天看，还要晚上看；不仅晴天看，还要雨天看。
(3)认清购房合同的每一条款，最关键的是履约时间、付款方式、质量标准和违约责任。认真填写室内面积、公用建筑面积，约定如何处理商品房实际面积与销售面积的差异。买方一定要要求卖方写清楚套内建筑面积、应摊的公用面积。
(4)确定房屋价格。同一个地点附近商品房往往价格差异较大，要多考察几家楼盘，多与开发商谈论价格，许多开发企业借交易会推出优惠措施，在选购时要在价格上下功夫。
(5)考察房屋质量。住房消费是家庭的重大投资，同时也是时间最长的投资，所以，对选定的住房一定要细心考察房屋质量。购买期房的住户可以从土建阶段就到工地现场考察，在不同时段监督房屋质量。如有可能，应要求开发商提供阶段性质量监理报告。
(6)追求理想房型。在确定位置、价格后，理想的房型应该体现人居第一的思想。在厅堂的布置、设备的安装、采光、通风等方面都要考虑周全。
(7)选定房屋朝向。选定朝向要具体考察房屋位置，一个好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直接照到室内，南北向的住宅空气流通，可保持居室空气清新，使住宅冬暖夏凉，最大限度地利用阳光，对居者的身心健康十分有利。
(8)选好房屋楼层。选择楼层要与购房者实际需要相符合，一般说楼层高，遮挡少，采光好，能避开低层楼内外喧哗环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合在家生活时间较短的中年人居住；楼层低，上下楼方便，适合老年人居住，可增加室外活动的机会。
(9)环境配套设施。新建成的小区环境与配套设施十分重要，一般都要拥有30％左右的绿化率及相应的花园，有便捷的交通，同时要有中小学、幼儿园、派出所、邮局、停车场、商贸设施及健身娱乐设施。
(10)要有健全完备的物业管理。买房是一生投资，物业管理是长期投资，物业管理的好坏、收费的多少直接关系到今后居住生活，尤其不能大意。住户应选择有实力、信誉好的物业管理公司。&
36．什么是智能住宅&智能住宅系指将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种确保居住安全、环境健康、信息灵通、经济合理、生活便利、服务周到，使人感到温馨并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能住宅。
(1)安全防卫自动化系统； (2)身体保健自动化系统； (3)烹调自动化系统； (4)文化、娱乐、信息自动化系统。
以上四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化系指家务、管理、文化生活和通信的自动化。所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；所谓文化生活，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；所谓通信是指利用通信网络和外界联络以及咨询服务等。
要注意电脑化和智能化是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪器仪表、装备或系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化的。必须采用某种或某些人工智能技术和方法，使该仪表、仪器、装备或系统具有一定的智能功能，方可称之为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是全部条件。智能化住宅小区(建筑群)是指以一套先进、可靠的网络系统为基础设施，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理。其重点还在于提高家庭教育水平和住宅安全水平。&
37．购房前应考虑的六个方面&购置房屋已列入众多公民的家庭生活和投资规划中，购房前应着重考察以下六个方面：
(1)测算自己的承受能力。购房消费一般都采用贷款的方式，所以购房者必须要考虑今后每月付款(还贷款、付物业管理费用等)对自己日常经济生活的影响。如果忽略个人的消费能力，盲目追高，反而有可能会降低生活质量，对于经济比较宽裕的人来说，应考虑物有所值；对于用于投资的人来说，则应当考虑投资回报的预测与风险。
(2)选择区域。根据自己及家人的工作生活实际需要，如公共配套设施、周边环境、交通等，以及发展需要，如将来再转售、换单位、孩子的教育等，用发展的眼光选择合适的区域。
(3)选择房型。根据自己及家人的生理、心理特点，生活工作需要，如生活空间、工作空间、公共空间，支付能力等，选择房型、面积、层高、朝向等。
(4)框定单价。结合上述条件大致框定可承受的心理价位。
(5)收集信息。收集有关楼盘信息和相关法律政策信息等，做到心中有底。收集信息，可找中原、世联等知名中介推荐，也可以通过报纸广告、上网查询，如搜房网，北京、深圳、广州、上海等大中城市均有房地产信息网。
(6)眼见为实。对积累的资料进行综合比较，初选后打电话探听虚实，然后必须到现场看房，并且要在时段、气候、人文、自然环境等各种条件下进行全面比较和了解。实地考察时，最好请有购房经验的朋友、同事等陪同，多听取意见，切不可匆忙下定。&
38．买房要花哪些钱&对于我们消费者来说买套商品房前前后后所要花的钱不只是房价乘上平方米数，按照前后顺序可以比较直观地分为五个大项：首付款、贷款相关费用、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用。
一般情况下，首付款占到总房款的20％～30％。另外，余款(剩余的70％～80％房款)中10000元数额以下的零头，一般也要求在首付款缴纳时一次付清。需公证的，交公证费(总房价*0.25％)，公证费的收取各地有所不同。
(2)贷款相关费用
评估费：经济适用房500元；20万元以下(含)1500元；20～50万元2500元，50万元以上3500元，评估费因所在地及评估公司的不同，也有变化。
抵押登记费用：每建筑平方米0.3元；或贷款额* 0.01％(以百元为单位按整数收取)。
保险费：房屋财产险=贷款金额X贷款年限*0.08％人身险：贷款金额*(主险保险费+附加失业保险费率)寿险：每五年交一次
办理商业贷款时经常发生的四项费用：
律师费：贷款定额的0.3～0.4％，每单最低100元，由律师事务所收取；保险费：房价X年费率乘缴费系数，由保险部门收取；印花税：贷款额*0.005％，由税务部门收取；评估费、登记费、印花税有些由开发商承担，而保险费、律师费一般由购房者承担。
(3)交房钥匙时要交的费用 根据建设部《住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法》的规定，一般会发生以下费用：
物业管理费：一般是收半年到一年的费用，0.70～4元每平方米，根据楼层而收费不同，高层相对较高，一般由当地物价部门核准收取。
有线电视入网及年收视费：300～500元 装修抵押款：500～5000元 物业保证金：一般为3个月的物业管理费； 宽带费：150元。
(4)办理合同登记和产权证件时缴纳的费用 契税：房价的1％ 产权登记费：(合同总价*0.1％) 印花税：5元。
产权证工本费：100元。 (5)房屋装修费用 房价款的15％～60％
当然，根据不同小区的具体情况，费用肯定会有出入，上列各项费用的收取标准，也为预估，各地略有差别。而且，根据楼层的好坏，还会有一定差额费用要支付。&
39．购房投资的最佳时机&对于购房者来说，选准时机购房就等于赢利，然而购房者如何选择购房的最佳时机呢?
(1)在大量楼盘上市而市场吸纳量不大时，楼市营销策划通常推出能引起轰动效应的让利方案。一些房产公司为了使购房者获得心理价位的满足，激发他们的购买热情，会采取各种让利销售的措施，这时入市购房可以获得较大的购房实惠。
(2)在新楼盘开市时，房产公司为了吸引人气，通常会低价开盘，走“低开高走”的道路。如开盘时房价为每平方米3600多元，楼盘一时热销，随后的第二批房价就为每平方米3800多元以上，并仍有上涨趋势，使第一批购房者从中得到了实惠。
(3)在楼盘销售收尾之时，楼盘中所剩套数不多，房产公司为了不拉长销售期，减少人力物力的浪费，会降价出售，这时购房不但价位优惠的幅度大，而且大多是现房。
(4)在某一区域重大市政建设方案出台之前入市购房，由于成本低、价位有优势也成了购房的好时机。
购房者在购房时不但要具备一定的房产知识，货比三家，还应持一种发展的眼光，适时地选择好的楼盘，在安家置业的同时获利。要提醒购房者的是，遇到理想的楼盘时不要犹豫不决，一些购房者往往抱着“等等看”的想法，房子到处看，待到决断时，房屋已名花有主，实在让人惋惜。另外，市场总是两极分化，滞销楼盘的房价会下跌，但品质好的楼盘的价格只会上扬而少有下降的可能。&
40．土地用途及使用期限的相关规定有哪些&根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地70年； (2)工业用地50年； (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； (4)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或者其他用地50年。
土地使用权期满，土地使用者可申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。&41．什么是住宅的建筑面积，建筑面积的计算范围和方法&
住宅的建筑面积也称建筑展开面积，是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
建筑面积的计算范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
(2)多层或高层住宅建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其地层按建筑外墙勒脚面上外围水平面积计算，二层或二层向上的按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及其相关出入口的建筑面积，按其上口外墙外围水平计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2米的，按架空外围层的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物的门厅、大