“首例车库之争归业主”系谣传，二审已改判，律师表示仍有问题
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“首例车库之争归业主”系谣传，二审已改判，律师表示仍有问题
一则关于车位的法院判决　　在许多公众号和业主群里疯转！这则疯转的网帖标题多为《你还在买车位吗？法院都判决了 居民应免费使用，开发商无权售卖》。文中声称，全国首例小区车库之争一审落槌——开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。看到这则消息很多业主表示很兴奋很激动但是要提醒大家的是这则消息是假的到底归谁，二审判决告诉你所谓的“全国首例小区车库之争”新闻这则朋友圈内疯转的网帖称，南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”“文章里又是说胜诉，又是意义解析，又说开发商将退款的，听起来头头是道，让人一开始差点儿就以为是真的了！”原来，“小区车库判归业主”是误传南京晨报就此事进行报道澄清：全国首例小区车库之争确有其事，但“小区车库判归业主”是误传，该判决并未生效。之前微信中疯传”车库判归业主“的消息，是有人断章取义，不负责任传播的结果。事件真相是，这件全国首例小区车库之争案，一审判决早已被南京中院撤销。这条被疯传的微信，内容并不假，只是这份判决发生于2003年。一审宣判后，星汉公司不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。”重审结果：开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回。　　法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。综上，2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。车位归属到底该如何认定？鼓楼法院介绍，随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》出台后，根据第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最少6个）的车位为业主保留。本案中，加上超出规划的23个车位，原告总共应有29个车位。但被告目前已经将35个车位售出，原告实际享有24个车位，因此被告应向原告移交5个车位。一份未生效的判决为何疯传？该案的一审判决于2003年11月作出，最终生效判决于2014年9月作出，相隔了近11年。为何未生效的一审判决11年后被疯传？法律界人士认为，两次判决间隔时间太长给了谣言空间。此案一审判决时，我国《物权法》尚未出台，直到日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。没有可以依据的法律和相应的司法解释，是很难做到公正准确的。而正因为这个原因，此案相隔了这么多年才作出最终判决。案件能在网络疯传，是因为车库权属关系所有业主的利益，关注度高可以预见，而该案在一审时就被冠以“全国首例”，也让它更加令人关注。但如今，旧闻被人挖出炒作，晒出的却是一审未生效判决，其中目的不得而知。这也暴露了自媒体时代网络传播的一个严重问题，不分真假、不问真假，不考虑后果地随意转发。法律界人士提醒，有的自媒体和网络大V为了博取眼球、赚取点击量等，往往擅自发布未经证实的信息，甚至恶意杜撰信息进行发布，如果网民不问真假、盲目跟风炒作，会助推谣言的传播，扩大谣言的危害。殊不知，随意发布和转发网络谣言是要承担法律责任的。（来源于南京晨报、金陵晚报）&根据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》的规定，本案最终落下帷幕，业主和开发商尊重法律法规，不再上诉。&然而，判决后也有了另一个声音：鼓楼区法院两次判决均不符合法律规定曾为《物权法》的相关司法解释建言，多项意见被最高人民法院采纳的某集团原首席律师对南京市鼓楼区法院两次判决进行了剖析。“一个车位官司，两次荒唐判决”最近，一个关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的判例在网上疯传，说“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”。很快，鼓楼法院公众号发文声明，澄清说，流传的是并未生效的一审判决，被告上诉后，南京市中级法院撤销原判，发回重审，2014年9月鼓楼法院作出重审判决，大家应以重审判决为准。细看本案的两次判决，我认为都堪称经典教材，不过是反面意义上的。第一次判决，业委会全面胜诉。然而看了审判长盛皓谈的四条判决理由，没有一条能成立。1、“南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务”。这是第一个低级错误。1套房屋配0.2个车位是规划要求，规划要求本质上是行政许可，是对建设规模的管理与控制，建设单位有遵守规划的义务，但建设行为本身是权利而不是义务。如果把车位配比说成法定义务，那商品房建设也要遵守规划，岂不是开发商建设商品房也成了法定义务？按规划建设的房屋也不是建设单位的财产？2、“建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用”。啥叫“公配设施”？哪里规定车库是“公配设施”？啥叫“建筑物的辅助设施”？这是法律概念呢还是专业术语呢，或者是法官自己臆造的新词？区分所有建筑物中，只有专有部分与共有部分之分，规划内的车位属于专有部分，建设单位有权出售、出租、附赠，这是法律早就明确了的，何来“应交付建筑物的所有人共同使用”之说？3、“小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权”，土地作为业主共有部分，由全体业主享有，但“全体业主”包含了商铺、车位、摊位的业主，因为这些也是专有部分，其所有权视同房屋，当然也分摊土地。开发商的房屋、车位未卖完之前，它也是全体业主中的一员，“开发商不再享有该小区的土地使用权”，那它还剩10套房子、100个车位没有卖出，难道都不属于它了？4、“根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。”成本与所有权无关，这是一个基本的常识。成本是会计学概念，是用来衡量收益的，与所有权一毛钱关系都没有。车库的成本如何分摊，那是建设单位的经营问题，与买房人有什么关系？我卖豆腐收回了全部成本，豆浆就不能再卖钱了吗？持上述荒唐观点的法官并非等闲之辈，百度了一下，盛皓早就是南京鼓楼法院副院长，“多次立功受奖，连续两年被评为法院的‘明星法官’”。明星法官都是这个水平，其它法官我都不敢想了。这个判决被中级法院撤销，说明上诉还是有意义的。鼓楼法院重审后认为，星汉花园规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉花园业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款50万元；二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉。判决生效。重审判决把原审法官盛皓谈的四个观点全部否定。同一件事，翻云覆雨；明星法官，情何以堪。重审判决仍然存在严重的低级错误。它根据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，判决开发商应把规划内属于自己的车位移交业委会6个，这个试行的规定是什么东东？无非是南京市政府甚至是下属部门的红头文件，这个文件有什么权力规定，建设单位的财产要白送给买房人？这是剥夺所有权啊！从法制体系来讲，涉及赋予或者改变所有权的事项，只有法律及行政法规可以规定，地方政府的文件规定了也是无效的。法官不了解这个法律常识已经令人惊讶，关键是最高人民法院关于区分所有权纠纷的司法解释第十八条就明确说的是这个问题：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”重审判决还引用了这个解释的第六条，再往后翻一页，不就看到这个重要内容了吗？说这是个低级错误，因为它违反了法律常识和明确的法律规定；说这是严重错误，因为它给被告带来了50万元的损失，更鼓励了违法强占他人财产的恶劣行为。这个判决不仅未能依法维护物权秩序，反而搞乱了物权秩序。可悲的是，鼓楼区法院至今也没有意识到自己的错误。它在公众号文章中沾沾自喜地说“综上，鼓楼法院的生效判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。”物权法公布实施已经9年了，区分所有权纠纷的司法解释公布实施也已经7年了，都不是新法律，也都没有创设新的法律规则，只要稍微学习一下，或者具备基础的物权知识，就不会犯这样的错误。然而这样的错误竟然出现在明星法院、明星法官身上，令人对我国法官的专业水准、敬业精神、学习态度，扼腕叹息。来源：颜雪明& 大雪冷饮&　　那么，什么情况下车位归全体业主所有呢？　　物权法：占有公共空间改造的车位才归业主　　这个被推崇为“典范”的案例为何改判？&&& 开发商和业主，小区车位到底归属于谁？　　北京大学法学院房地产法研究中心主任娄建波告诉成都商报记者，该案例第一次审判发生在物权法颁布之前，而2007年《物权法》的出台，对此类争议具有明确的指导作用，所以重审依据的是第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定——　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&&&&也就是说，规划本来是车位，还没有卖给业主的，一般就是属于开发商。　　娄建波解释称，小区的道路、 绿化等，是大家都享受到的不可分的配套设施，但车位并不是每个人的必须。如果将车位算到公摊分摊给了每个业主，那么对于没车不需要车位的业主是不公平的，所以理论上车位不应该算入公摊。而在实际操作时，就要看个案，比如本来是公共道路或绿地来改造的车位，就是已经算入公摊了，那就是业主的。　　争议：房屋出售价格已包含车位建设成本　　但即便在物权法出台后，有关小区车位归属的争议仍持续不断。　　豪德公司与业主委员关于车位所有权的争议，辽宁省朝阳市中级人民法院于2013年一审以车位的面积包含在总建筑面积之内，属于豪德广场的公共配套设施为由，判定归全体业主共有。但2014年辽宁省高级人民法院再审认为证据不足，中止了原判决。　　豪德广场业主方现在的代理律师高洪刚告诉成都商报记者，业主认为，既然规划车位面积已经包含在建筑面积内，其建设成本也应该包括于房屋价格之中。因为从土地成本来看，不管是地上还是地下车位，使用的土地都是小区土地；从施工建筑上讲，也都是小区整体建筑的一部分，其工程预算不可能不包括车位。　　对此，娄建波认为，开发商卖的不是土地面积，而是一个个独立的建筑空间。车位在空间上也和地上住宅的房间一样，是个别的、独立的存在。开发商只卖给业主其中一个空间，那么其他空间包括地下的也就不是业主的。　　至于建设成本，娄建波表示，开发商的卖价比成本高得多，从理论上说，肯定是什么都卖了，但从法律来说，商品房是市场定价，这种想法不符合商品交易规律。“比如卖切糕，假使整个成本只需要80元，但是切成一块一块卖，可能卖了4块成本就收回来了，那么剩下的就不卖了吗？”　　★一种可能：除非证明车位面积已计入公摊　　娄建波认为，全体业主不一定是指全体小业主，因为开发商并非把所有东西的产权都转让给了小业主，在这个意义上，开发企业也属于业主的范畴。所以除非能够证明车位面积已经计入公摊，否则车位所有权就是归属于开发商。　　但高洪刚表示，由于是业主起诉开发商要求重新确定车位的归属，根据“谁主张，谁举证”的原则，业主必须证明其车位面积已经按全体业主共有面积分摊到每户业主的公共面积内。他们一直在搜集相关材料，希望能够上诉，但因为这些工程资料都掌握在开发商手里，信息屏蔽，业主方难以获取。　　高洪刚称，按照正规程序，只有在法院立案后，代理律师持相关材料和证件到城建或规划局查阅，或者通过法院向相关部门进行资料调取信息，普通业主是无法查询的。但在具体执行过程中，相关部门也可能以种种原因而未公布相关信息。　　在不少业主看来，在商品房交易中，开发商处于强势地位，业主在合同约定中信息不对称，缺少选择权。“比如同样是市场定价，这个商场的东西太贵，我可以去另一个商场，但是买车位就只能买自己小区的，不可能有其他选择。”高洪刚认为，对于车位这样的特殊商品交易，是否该按一般规律执行，值得商榷。　　他建议，应该呼吁有关部门做到信息公开，政务透明，比如将这些与房产有关的一揽子信息全部放到房产交易中心，让需要了解的人能够一目了然。“特别是像房产这样关系人们切身利益，政府的信息和政务更要让公众方便了解。”　　而娄建波认为，地方政府仍负有调控房价的任务，同时物权法也对开发商有所限制——建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“业主可以坚决不买车位，而开发商需要优先满足小区业主，就不能卖给别人，这是一个博弈的过程。”&来源《成都商报》
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喜欢该文的人也喜欢律师说：小区内地面停车位应该免费｜中盾律所律师说：小区内地面停车位应该免费｜中盾律所名人名家百家号 现在的中国，在所有的城市里，特别是大中型城市中，小区内的停车位那是“一位难求”！车位价格和房价一样，一路高歌猛进，车位租金也是年年提高。 老百姓就纳闷：我的车位在哪里？我的地盘我停车，为何物业要收费呢？苦苦冥想不得其解。 今天北京市中盾律师事务所主任，张建锋就此事专门讲讲，以解大家的疑惑。 小区内的地面停车位究竟是属于开发商、物业公司所有，还是属于全部业主共同共有或特定业主专有呢？ 总的来讲，小区内地面停车位都应该是免费的，因为这些停车位的使用权和所有权属于全部业主共同共有。除非地面停车位，在小区楼盘开始建设时，在建委、规划局的规划中有地面停车位的车位规划，并且此规划的地面停车位在小区开始建设前就已经得到了建委和规划局的批准了，也就是规划车位不属于全体业主共同共有。 但就实际状况而言，很少有建委和规划局同意开发商在小区内地面上规划停车位的，小区内的空地一般都规划为绿地，停车位一般都规划为地下。特别是2007年以前建的老小区，当时小区建设之初，根本没有要求停车位的配套规划，更不可能有地面停车位的规划了。因为地面停车位不是规划车位，所以说2007年以前的老小区的地面停车位属于全体业主共同共有，一般是没有争议的。 第一、根据法律规定，小区内的车位，如果是小区刚开始建设时，通过建委和规划局备案的规划车位，包括地面车位和地下车位，开发商物业是有权出租出售给业主的，开发商通过出租出售的约定确定车位的所有权和使用权归属。如果不是建委和规划局备案的规划车位，而是占用小区道路，小区空地而是物业自设的车位，就像90年代建的这个小区的停车位一样很有可能不是规划车位，那么车位的所有权和使用权是属于全体业主共同共有的，开发商物业是无权出租出售的。 第二、如果确认了车位不是规划车位，而是把原来规划为空地的场所改变为了停车位，就属于改变了原来的用地规划，那这些车位就是属于全体业主共有的车位，物业加装的地锁是可以拆除的。也就是说业主可以起诉物业，要求物业拆除地锁。如果法院判决物业拆除车位地锁，物业不于执行法院判决不拆除地锁。业主可以申请法院强制执行，法院会找专业拆除公司强制拆除地锁，强制拆除的费用由物业公司承担。 具体来讲， 首先，从时间上来划分，2007年《物权法》的施行是一个分界点。日，《物权法》正式施行，国家首次从法律层面规定了如何确定停车位的归属，即《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发商与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约。地面停车位如占用业主共有的道路或者其他场地的，归业主共有，占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。 《物权法》实施之前，对于小区车位的归属缺乏相应法律规定，
实践中往往从以下几个方面来判断车位的所有权归属：1、是否将车位面积分摊到业主专有部分；2、车位的建筑成本是否分摊到全体业主；3、是否改变了原有的规划，是否系将原规划为业主共有的停车位改为出售、附赠等。如果符合上述一项或多项条件，法院一般会判决车位归全体业主共有。不过，由于2007年以前建成的车位距今已经使用较长时间，在考量上述条件的同时，还应尊重车位使用的历史现状，不可简单处理。其次，从空间维度来划分，小区车位分为地面停车位和地下停车位，其权利归属有所不同。 一、地面停车位分为两种类型，一种是地面露天停车位，另一种是建筑物的首层架空层车位。1、关于地面露天停车位的归属。根据物权法第74条的规定，地面车位又存在占用业主公共道路形成的停车位和规划停车位两种。74条明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。其中，占用业主共有道路的停车位比较容易界定，而其他场地界限比较模糊。根据物权法规定，小区规划区内除属于城镇公共道路、公共绿地和业主专有部分以外的部分，均应属于业主共有部分，占用城镇公共道路、公共绿地和业主专有部分以外的部分用于停车的停车位均应属于业主共有车位。2、关于利用建筑物的首层架空层用于停放汽车的车位，其权利归属应当按照架空层的权利归属来确定。若架空层属于全体业主共有，则架空层车位属于全体业主共有，否则属于开发商所有，开发商可以通过附赠、出售等方式与业主约定权利归属。从现实情况来看，一层架空层的权利归属非常复杂，其纠纷和车位车库所有权归属纠纷一样很常见，其处理原则与物权法施行前车位所有权纠纷的处理原则类似。 二、地下车位也分两种：一种是专门规划用于停车的地下车位，一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。1、专门规划用来停车的地下停车位归属于开发商，其理由分述如下：《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。据此，建设用地使用权不再是平面上的概念，而是一个立体的概念，地下空间土地使用权首次为法律确认。地下车位（库）占用的土地可以单独取得使用权，地下车位可以取得独立所有权。日起实施的建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第25条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”也就是说法律认可开发商投资并且拥有所有权。 日建设部关于印发《商品房销售面积计算及公式建筑面积分摊规则》(试行)的通知的第9条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公共建筑面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。”既然不计入公共建筑面积，也就是说它并不属于公共用地，是独立于地面的建筑用地使用权存在的单独的建设用地使用权。因此利用地下空间规划建设的停车位（库），其土地使用权可以单独取得，开发商有权取得地下车位的土地使用权和车位所有权，此后其可以出售附赠给业主所有，也可以自留出租。如果业主未能通过购买等方式取得地下规划车位的所有权，则所有权应当属于开发商所有。2、关于地下人防工程开发利用的停车位，按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定归属。日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。(第1款)国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第26条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第29条规定：“平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”以及第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。”对于这种平时用于停车的地下人防工程车位是不计入公用建筑面积的，因此不是共有部分。按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，地下人防车位通常由开发商投资建设，所以其权利归属于开发商所有，开发商可以向业主出租，在满足业主需要的前提下，还可以对外出租。不过，人防车位的使用是受到限制的。在战时，这些都要归人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件的服从，不得阻碍和干涉。 张建锋 2017年2月于中盾律所本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。名人名家百家号最近更新：简介:最新最全的影视和娱乐资讯相关文章律师：停车位属业主共有 勿跟风买地面停车位
来源：广州日报
住宅小区的停车问题是小区业主们关注的焦点。
　　勿跟风买地面停车位
　　住宅小区的停车问题是小区业主们关注的焦点。
　　“现在突然说要收停车费，还接受外面车辆进来停车。这算不算侵犯我们业主的权益？我怀疑物管公司就是想赶在《物权法》实施之前多捞一点钱！”家住禅城某小区的陈先生给本报打来投诉电话。
　　据记者了解，在佛山，作为公用设施的地面停车位一直是开发商的经营项目，无论是租是买业主都得掏钱，而10月1日起开始实行的《物权法》有望改变这一状况。
房产律师特别提醒，为了躲避《物权法》冲击，有的开发商会赶在《物权法》实施之前降价出售车位，购买车位的市民切勿跟风，今后此类车位是否合法有效尚值得考量。
　　文/图 记者黄露
　　陈先生告诉记者，之前小区没有划车位，业主们都把车停在小区路边和绿地旁边。现在进出小区的车辆越来越多，小区物管于是就划了车位，并收取停车费。
　　最让小区居民气愤的是，在宣布要收取停车费之前，物管公司并没有征询业主们的意见，而是采取直接贴通告的形式。关于车位收益的去向，物管公司也并没有做出解释。业主们的担心也是显而易见的：随着外来车辆的增多，小区管理也会更复杂，如果外来车辆越来越多，小区居民的车位能否得到保障呢？
　　小区车位普遍收费
　　记者通过调查发现，目前佛山小区的车库管理主要是采取两种方式：车库直接由开发商管理，收益归开发商所有；开发商授权物业公司管理，收益两者协商。也有部分楼盘的停车位只租不售，还有一些旧小区在开发时没有建造地下车库，只在小区道路上划分了停车位。但不管采取何种方式，业主都需要花钱租赁或购买车位。
　　房管部门：
　　国家未对小区停车作明确规定
　　佛山市禅城区房管部门的有关负责人表示，目前国家和地方均未对住宅小区机动车停放和管理问题进行明确规定，只要发展商确实拥有小区车位的产权，他们就可以自由决定车位是出售还是出租。
　　律师：
　　地面停车位属业主共有
　　广东志成达律师事务所的律师马强认为，地面停车位在法律上是属于业主共有的，小区物业如果要收取停车费必须要经过三分之二以上的业主同意，收取的费用在扣除物业公司相关劳务及开发车位和购买附属设施外，归全体业主共有。
　　“根据即将实施的《物权法》，小区车位必须优先满足业主，地面停车位开发商没有权利出售。更有的业主同时购买多个车位，这样是否合法有效都值得考虑。”马强说。
(责任编辑：宛振宏)
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