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我家的宅基地在我妈没签字的情况下，我爸签了买卖合同，但没过户，合同有效吗
我家的在我妈没签字的情况下，我爸签了买卖合同，但没过户，合同有效吗
律师回答地区：北京-东城区咨询电话：帮助网友：4711 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，涉及无权处分，属于效力待定的合同，如果你母亲不追认，合同无效。但对方可以就违约责任提起诉讼，宅基地允许村集体成员以外的人购买，也违反法律法规强制性规定。 19:31地区：北京-海淀区咨询电话：帮助网友：110091 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。
　　有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。 19:39地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：115513 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_64 人您好！宅基地不能买卖。如需帮助，可来电咨询。 19:50地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：436868 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_17 人如果登记你父亲，对属于善意，属于有效 20:23地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：72985 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人按照合同约定处理，协商不成，诉讼解决。。。。。。。。。 19:54地区：北京-东城区咨询电话：13031***帮助网友：421200 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_42 人你同意就有效，反之 20:01
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400-400-400-宅基地转让协议书有没有法律效力_百度知道
宅基地转让协议书有没有法律效力
我有更好的答案
　　宅基地属于农村集体土地，只能在村集体内部流转。　　虽然没有全国性的统一规定，但是各省市均有类似规定，以河北省为例，依据《河北省农村宅基地管理办法》　　第六条 农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。
　　未经审查批准。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，但买主可将房屋拆走，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移宅基地转让协议书应当是村民集体成员之间，对外就没有法律效力。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用，宅基地使用权不能随房转移给买方，实践中应注意掌握一个时间界限，即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，无须办理批准手续；但自该《条例》之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移，由集体收回使用，房屋买卖亦无效
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买了农村房屋及宅基地未办理过户手续转让协议是否有效？作者：开封市祥符区法院
解树洲&&&&&&近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈，这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。&&&&基本案情：&&&&日，原开封县（现改名为开封市祥符区）罗王乡村民董守年以自己的名义在本村申请宅基地一块，并在该宅基地上盖房屋五间。因儿子举家连同户口一起牵往烟台，他认为光儿子这一处就足够自己用了。2013年3月份，经村委同意，董守年和本村村民边振忠签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以34000元的价格卖给边振忠。&&&&2015年12月份，董守年的母亲申秀花欲在该宅基地上建房，遭到边振忠的阻拦。村委经调解无果，申秀花遂诉至法院称：董守年的宅基地是自己和董守年共同申请的，房屋是自己和董守年共同建设的，董守年无权单独处理房屋和宅基地，而且至今房屋所有权和宅基地使用权未变更登记，请求法院判令董守年和边振忠签订的土地转让协议无效。&&&&另外，法院经审理查明，申秀花长期跟随他的小儿子董守玉（董守年的弟弟）一起生活，且户口也和董守玉在一起。&&&&争议焦点：&& &&&&案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即同一集体经济组织内部成员之间，经过本集体经济组织同意，相互转让农村住房和宅基地，是否应认定有效。结合本案就是董守年的房屋转卖给边振忠是否合法，边振忠取得董守年的房屋和宅基地没有变更登记，是否应当受法律保护。&&&&庭审中原告认为，此合同无效。&&&&其一，《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。”也就是说，宅基地不允许买卖。 　&&&&其二，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”也就是说，只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力。&&&&其三，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，房屋、宅基地买卖应以变更登记过户为生效要件，如果没有办理过户登记，则买卖合同无效。&&&&被告认为，此合同有效。&& 《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》第一百三十三条规定：“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”董守年与边振忠二人自愿订立买卖房屋协议，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。所以董守年的住宅房所有权，以董守年与边振忠达成买卖协议，边振忠占有入住开始转移给边振忠，边振忠即已取得原董守年的住宅房的所有权。&&&&另外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。&&&&裁判结果：&&&&祥符区人民法院于日作出民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，开封市中级人民法院于日作出民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。&&&&案件评析： &&&&针对本案的焦点 “房屋、宅基地没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。”合议庭认为：&&&&一、正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。&&&&物权变更登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这就意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外批露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但是，不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。&&&&首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。房屋买卖合同则是一种典型的债权合同，物权和债权是权利体系重最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的所有人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。 &&&&其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。债法规范债权的产生、变更及消灭，就房屋买卖合同而言，房屋的买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记以及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，这是两种不同的意思表示行为，具有不同的生效要件：登记是不动产物权生效要件，而买卖合同则遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。&&&&二、目前法律无农村房屋、宅基地过户登记的强制性的规定。&& 《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而与农村宅基地相关的《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保具有社会福利和社会保障功能的宅基地“农村村民一户只能申请一处”。 另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。&&&&农村房屋固然属于不动产，按照法律规定，不动产转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房特殊性及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，且也无专门登记机构，因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。为此，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。&&&&三、在法律框架内，判决以“有利于妥善解决现实纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导。&&&&物权公示制度建立的主要目的就是要维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次对于就该物进行交易或者行使物权。但在农村，本案中这种房屋简易交易形式是普遍存在的情况，村民之间的房屋买卖多是在达成合意以后一方交钱，一方交付房屋，有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。&&&&由于国家对农村宅基地的申请有着严格的规定：必须是本集体经济组织内部的成员，在客观上就限制了拥有农村房屋的人群都是本村人，村民对彼此的房屋情况知根把底，如张三的房屋已经卖给了李四，房屋已经实际交付或者入住，或者李四对买到的房屋已经进行了装潢、翻建或拆除，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，都可以认定具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。&&&&在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下，农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，司法审判不能脱离实际生活，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记的，房屋买卖合同无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多少时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即化为乌有，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了空中楼阁。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常和交易秩序。因此，针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。&&&&本案中诉争土地在签订买卖合同之后一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，只是不发生宅基地使用权变更的效果，即宅基地使用权人仍然为董守年，但是房屋买卖合同已经生效。 董守年与被告同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。&&&&本案例的指导意义：&&&&（一）宅基地使用权不得单独转让，（1）城镇居民购买农村住房或宅基地的，因违反国家有关规定应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。（3）未经过集体经济组织批准擅自转让农村住房和宅基地，应认定无效。（4）向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。（5）受让人已经有住房不符合宅基地分配条件的，应认定无效。&&&&（二）宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；（2）转让行为须征得集体经济组织同意；（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（文中人物均系化名）责任编辑：王紫睿&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&
地址：开封市晋安路68号&& 邮编：475004&& 举报电话：7&&
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李建娥与人潘爱荣房屋买卖合同纠纷案
&“在双方签订买卖协议并已实际履行四年后，李建娥起诉主张房屋买卖协议无效，已经超过了法律规定的诉讼时效。”
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2013)青民一终字第2004号
　　上诉人（原审原告）李建娥。
　　委托代理人赵和绪，山东倡通律师事务所律师。　　被上诉人（原审被告）潘爱荣。
　　委托代理人王锡春，山东仁通律师事务所律师。　　上诉人李建娥因与被上诉人潘爱荣房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2011）胶南民初字第3551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　李建娥在一审中诉称：李建娥与前夫崔桂中于2006年经法院调解离婚，李建娥分得位于原胶南市经济技术开发区孙家滩村（以下简称孙家滩村）34号的房屋两间。2007年10月18日，原、潘爱荣签订协议书，将李建娥离婚时分得的2间房屋作价165000元卖与潘爱荣，潘爱荣首付款150000元。余款15000元，约定办理房屋产权证书或者李建娥协助潘爱荣将房屋买与第三方，潘爱荣再付款。协议签订以后，李建娥到孙家滩村委会要求为潘爱荣过户，孙家滩村委会以潘爱荣不是孙家滩村村民为由不予办理。后李建娥积极为潘爱荣联系购买争议房屋的第三方，但是因为潘爱荣不断提高价格，致使第三方未能与潘爱荣成交房屋。为此，潘爱荣长期拒付剩余15000元房款。李建娥认为，潘爱荣的行为侵害了李建娥的利益，且原、潘爱荣签订的协议违反法律规定，不应受到法律保护，应当撤销。现李建娥请求判令：依法确认李建娥、潘爱荣签订的房屋买卖协议无效并返还房屋；本案诉讼费用由潘爱荣承担。
　　潘爱荣在一审中答辩称：双方之间签订的房屋买卖协议合法有效，潘爱荣购买该房屋以后，对该房屋进行了修缮和居住。李建娥的起诉已经超过诉讼时效，依法应当驳回起诉。
　　一审法院查明和认定的基本事实是：李建娥与崔桂忠原系夫妻关系，两人于2006年11月13日调解离婚。依据（2006）胶南民初字第5661号民事调解书约定，李建娥分得孙家滩村＊＊号西两间房屋以及大院，该房屋的宅基地使用证号为南农宅字（97）第＊＊＊＊号。2007年10月18日，李建娥与潘爱荣签订协议书，协议书约定，李建娥将离婚时分得的房屋两间（含院）卖与潘爱荣，作价165000元。协议第二条约定，潘爱荣在签订协议当天交付李建娥30000元，在一月内再付李建娥120000元，同时李建娥将房屋钥匙交付潘爱荣。协议第三条约定，潘爱荣在两种情况下将剩余款项15000元交付李建娥。一是李建娥配合潘爱荣将房屋产权过户手续办结；二是李建娥配合潘爱荣将房屋转让给第三方，即由李建娥与第三方签订协议，但不收取任何费用。该协议签订后。李建娥于2007年12月8日为潘爱荣出具收条，收到潘爱荣150000元，2008年3月26日，李建娥之子崔焕高收取潘爱荣300元。
　　一审另查明：潘爱荣原籍胶南市信阳镇营国村，属于农业户口。
　　李建娥、潘爱荣对下述问题产生争议：　　一、李建娥的起诉是否超过诉讼时效。潘爱荣认为，2007年10月18日，李建娥与潘爱荣签订协议书，将房屋卖与潘爱荣并交付。而李建娥起诉主张权利是在2011年6月，已经超过法律规定的两年诉讼时效。李建娥认为，本案是房屋买卖合同纠纷，协议上没有约定最后的履行期限。所以，应当以起诉至日开始计算诉讼时效。
　　二、双方签订房屋买卖协议后，李建娥是否将房屋交付潘爱荣。李建娥认为，胶南市经济技术开发区孙家滩村＊＊号房屋一直由崔桂忠居住，房屋没有交付潘爱荣。潘爱荣是在诉讼期间才强行将衣柜及椅子搬入涉案房屋，为此还发生争议并报警。李建娥出具孙家滩村委会证明一份佐证。潘爱荣认为，首先，村委会无法证明潘爱荣以及父母不在争议的房屋中居住，事实上潘爱荣的岳父母一直断续在该房屋中居住。其次，胶南市经济技术开发区孙家滩村＊＊号房屋在李建娥离婚时已经分割成两部分，也就是说，在胶南市经济技术开发区孙家滩村＊＊号房屋内有两个住户，与李建娥提交的证明不矛盾。潘爱荣购买该房屋并交付150000元，李建娥已将房屋钥匙交付潘爱荣，潘爱荣还对房屋进行过修缮。对此，潘爱荣没有提供证据证明。
　　三、双方签订房屋买卖协议后，潘爱荣实际付款数额。潘爱荣认为，已经交付李建娥购房款154300元，提供四份收到条佐证，付款日期及数额分别为2007年12月8日150000元、2008年3月5日3000元、2008年3月26日300元、2008年6月4日1000元。李建娥认可已经收到潘爱荣购房款150300元。但不认可2008年3月5日3000元、2008年6月4日1000元这两份收条，认为自己没有收到上述款项。李建娥对上述两份收条不申请司法鉴定。
　　四、胶南市经济技术开发区孙家滩村＊＊号房屋是否是崔桂忠与李建娥以及崔桂忠父母共有。李建娥认为，该房屋是崔桂忠与李建娥未离婚时，以家庭所有成员一起申请宅基地并建设。所以，该房屋应当是家庭共有，李建娥不能自行出卖房屋。李建娥提交常住人口登记卡佐证。潘爱荣认为，生效的（2006）胶南民初字第5661号民事调解书，已经确认胶南市经济技术开发区孙家滩村＊＊号房屋是崔桂忠与李建娥共有财产，西两间以及大院归李建娥所有。且李建娥提交的常住人口登记卡不能证明李建娥的主张。
　　一审法院认为：依据双方的陈述以及分别提供的证据可以证实，2007年双方自愿签订房屋买卖协议，李建娥将离婚时分得的房屋卖与潘爱荣。在房屋买卖协议签订后，潘爱荣依照协议的约定，将房款的大部分交付李建娥，李建娥也将房屋交付潘爱荣。该协议的主要义务双方已经履行完毕，潘爱荣自行管理房屋至今。综上，潘爱荣辩解李建娥的起诉已经超过诉讼时效的意见，一审法院予以支持。关于李建娥认为涉案房屋应当是家庭共有、房屋没有交付潘爱荣，所以卖房协议无效，应当返还房屋的主张。一审法院认为，李建娥房屋的取得是依据已经生效的民事调解书，该调解书确认涉案房屋归李建娥个人所有。李建娥对属于自己的财产，拥有完全的处分权利。同时依据双方签订的房屋买卖协议，在潘爱荣交付李建娥150000元购房款后，李建娥将房屋以及钥匙交付潘爱荣。综上，对李建娥的上述主张，因无证据证明，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回李建娥的诉讼请求。本案案件受理费3600元，由李建娥负担。
　　宣判后，李建娥不服，上诉至本院。　　上诉人李建娥上诉称：一、一审以超过诉讼时效为由驳回李建娥确认买卖协议无效的请求错误。李建娥的诉讼请求是确认权，确认权是形成权的一种。根据民法通则第135条的规定，2年诉讼时效适用于债权的请求权之诉，并不适用于形成权诉讼。如果法院判决双方签订的买卖协议书无效，任何一方请求返还的，诉讼时效期间自形成权诉讼判决生效之日起算。二、一审认定李建娥违反民法通则第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定并判决驳回李建娥的诉讼请求错误。民事行为不当要遵循民法通则第四条的规定，还应当遵守法律规范，不得违反法律强制性规定。双方签订的买卖协议书标的物是两间房屋及对应的宅基地，宅基地是农民集体所有土地。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权属于农民集体土地使用权的一种，不得转让给本集体经济组织以外的人。潘爱荣及其家人均不属于该宅基地所在的孙家滩村这一集体经济组织成员，所以潘爱荣购买涉案房屋和农民宅基地的民事行为，触犯了《土地管理法》的强制性规定，是违法行为。根据《合同法》第52条的规定，该买卖协议应当认定为无效。三、潘爱荣购买房屋的行为本身存在极其明显的过错，导致集体土地的所有人孙家滩村委不同意办理过户，一审判决显失公平。第一，潘爱荣系非善意购买房屋。李建娥与其子只有涉案两间房屋，系唯一住房。李建娥离婚后生活极其困苦，急需用钱。李建娥不得已出卖与其子赖以栖身的唯一住房，潘爱荣在非常清楚李建娥与其子处境的情况下仍然购买，属于乘人之危。第二，潘爱荣购买房屋不是居住，而是为了盈利。孙家滩村委就是认定潘爱荣不是本村成员，是为了转手盈利，故明确告知李建娥不同意转让农民宅基地房屋，不给过户。第三，潘爱荣多年来一直从事房地产开发经营业务，经济实力雄厚，根本不需要涉案两间房屋居住。第四，因孙家滩村委不同意把房屋和农民宅基地过户给潘爱荣，李建娥请求潘爱荣自行转让房屋的同时也积极在本村寻找买主。但是，缺乏诚实信用的潘爱荣以提高转让价格的方式致使长期不能转让，造成李建娥长期得不到被扣押的15000元，最终导致李建娥提起诉讼请求确认买卖协议无效。四、一审判决认定事实不清。第一，李建娥没有交付房屋；第二，潘爱荣没有居住使用房屋。五、一审判决无视最高院的规定应当纠正。2010年4月30日，最高院以（2010）民一他字第4号作出《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》答复湖北省高院，明确规定：农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。潘爱荣购买的标的包含房屋与宅基地，应当认定无效。六、一审程序错误。第一，李建娥起诉要求确认买卖协议无效，应当按件收取诉讼费300元，但一审按照合同价格165000元要求李建娥缴纳诉讼费3600元，没有依据，请求退还多收的诉讼费。第二，李建娥2011年6月提起诉讼，直到2013年5月才判决，历经两年，却判决认为潘爱荣长期占有涉案房屋不公平。请求：撤销一审判决，依法改判李建娥与潘爱荣签订的房屋买卖协议无效或发回重审；本案所有诉讼费由潘爱荣负担。
　　被上诉人潘爱荣答辩称：一、本案已超过诉讼时效，本案争议的是房屋，双方签订的房屋买卖合同是以财产权利为内容的，所以本案适用于诉讼时效的有关规定。二、李建娥违背诚信原则，我们购房的时间是2007年，到2011年李建娥才到法院起诉，原因是因为孙家滩已经被列为政府拆迁村庄，房屋增值利益很大，邻村已经拆迁完毕，是李建娥见利忘义，要求将卖出多年的房屋要回。三、李建娥认为潘爱荣买卖房屋并非善意与事实不符。四、合同约定如果该房屋买卖不能办理过户的话，那么卖主应当配合将房屋卖给有购买资格的第三人。五、该案一审主办法官因脱产到外地学习，所以一审的时间较长。李建娥的上诉理由不成立，一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
　　经审理查明，本院查明的事实与一审一致。　　本案经调解，未能达成协议。
　　本院认为，李建娥于2007年10月与潘爱荣签订房屋买卖协议，将涉案两间房屋以16.5万元的价格出售给潘爱荣，潘爱荣实际支付李建娥150300元。在双方签订买卖协议并已实际履行四年后，李建娥起诉主张房屋买卖协议无效，已经超过了法律规定的诉讼时效，一审以此为由判决驳回李建娥的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。关于诉讼费缴纳问题，本院认为，一审按照合同标的额来收取诉讼费，符合有关规定，故本院对李建娥要求退还诉讼费的请求不予支持。
　　综上，上诉人李建娥的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。　　二审案件受理费3600元，由上诉人李建娥负担。
　　本判决为终审判决。
审　判　长　　董则明
代理审判员　　李　蕾代理审判员　　齐　新二〇一三年十一月十五日
书　记　员　　赵庆信书　记　员　　张倩芸
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