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&广州人100万寻房记——从化、增城VS狮山、三水
广州人100万寻房记——从化、增城VS狮山、三水
来源：房天下 &&发布时间：
广州市核心楼价向来3、4万是常价，就连南沙和花都都上到一两万的楼价水平，越来越多的广州人会将百万以下的购房选择放在东侧的广州郊区和西侧最近明显活跃的佛山三水、狮山。下面小编将带大家从增城、从化、三水、狮山四个板块的交通距离、环境配套以及价格作进一步的对比，看看广州人100万以内的预算究竟到哪里可以买到合心意的新居。交通距离：城东车程掌握在1h之内城西三水占据交通优势从下图可以看到，从广州市核心出发驾车到从化或增城区核心，车程均控制在1小时20分钟左右。另外广州东圃、越秀南、罗冲围、滘口、芳村、天河客运站等各大汽车站均有班车直达从化、增城两地，用时1.5-2小时左右。交通用时及距离示意图相比起来驾车前往三水和狮山大概只需45-60分钟。值得一提的是，广州-三水动车的开通大大缩短两地车程，只需30分钟即可到达三水南、北两站，而且直达班车也仅需45分钟。到狮山的话，坐车需从滘口汽车站乘车到南海区内换成，车程2.5小时左右，建议自驾前往。交通主干道示意图周边环境配套：从化主向生态旅游 其它三城配套成熟从化素有“广州后花园”的美誉，其较为完善的市政配套位于街口镇，周边还有大丘园农庄景区等，其生态旅游走向城市建设日益完善。而增城、狮山则分别成立了增城经济技术开发区、汽车产业基地和佛山国家高新技术产业开发区，逐步走向都市产业化道路。其中，狮山镇内自华南师范大学进驻后，已成立从幼儿园到大学的教育配套。相比起来三水区的周边配套更为集中便利，相距西南城区5分钟车程的北江新区将进驻有省一级北江小学。价格水平：城东郊区已破万 城西置业压力小价格方面，从广佛两地各区的平均楼价视图可以明显对比出广佛两地的楼价差距，当然按照大平均数来看，增城、从化、三水、狮山四地的核心繁华区域楼价会高于下图所示。广州各区平均楼价佛山各区平均楼价据统计，从化区今年上半年楼价如猛虎般上涨，涨幅达22.86%位居全市第1。街口镇中均价较低已经去到元/m2，而增城区不少楼盘也万元起价，仍有部分在8000元/m2左右。狮山镇近两年来镇区核心的商业广场如雨后春笋般建立起来，楼价也有节节高升的迹象，整体分布在元/m2这个区间内。目前三水区均价为6727元/m2，不足8000元/m2的房价对来自广州的购房者可以说是具有吸引力的，且三水的洼地价值逐渐受到重视，未来仍有可观的升值空间。以下我们从四区中各选取一楼盘项目，通过房贷计算器按照商业贷款按揭8成，供30年，利率85折作计价对比：从上表中我们可以看到三水、狮山有明显的价格优势，广州东侧从化、增城两区在万元均价的节眼上，就算是小户型刚需房也会一不小心越过百万购房线。整体从交通、配套、还是价格优势来看，位于广州本土的增城、从化仍占有一定的经济配套优势，但三水、狮山两地对广州人的吸引力并不弱，特别是城际交通的开通，未来将吸引的广州人前往城西三水选房。
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装修这个东西很难说给个准价给你，就好象说想买个包，便宜的几十块，贵的几十Ｗ。装修也是一样，之前不是说广州有个豪宅，２００多方，装修花了５００Ｗ，如果２００多方，简装一下也２０Ｗ以内也可以搞定。主要看你自己的预算，人工都差不多，主要是看你用什么材料，价格相差太多。
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简单的装修，如果不算家具电器，我感觉１０－１２Ｗ吧。
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3房120左右的房子装修要多少钱呢？简单的？
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读不懂开发商，你就不要买房子
来源：新浪财经
什么样的房型才是好房型。不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。
老公房的争论
上午闲逛篱笆网，继续那个很奇葩的帖子《市区4，5十平的老公房买来以后很难脱手的》，看着看着，突然某人跑上来大吼一句：“老公房为什么不值钱，因为他的房型设计不合理”，房型老旧。
在某些人眼里看来，房型是一种很High Tech的东西。随着时间的移，他会升级成1.0,2.0,3.0,4.0，每一代WindowsXP都远远超过前辈。那么我们倒要问你。“女人的裙子，哪一款最为先进”。
女人的裙子，每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装，Spring New Arrival。那么，女装“进化”到今天，哪一款才是终极科技款，才是最最最先进时髦的款式，美中最美的极美？答案是没有。
女装其实并不是一个“换代”的产品。女装仅仅是口味的不同。今年流行格子衫，明天流行长条。后年流行星星，再下一年流行繁花。其实你想一想就知道，一共就这些三维尺寸。这么多年，这么多时装设计师，所有能变的花样都变过了。FashionDesign本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。
同样道理，画图纸呢。一室一厅的房子，你还能有多少变化？今天的老公房，略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。
时代之变迁
什么是最美的衣裳。这个问题不好答。因为对于不同的女人。它有不同的回答。对于公司高层高管，最好深蓝黑色，显得稳重沉闷。对于中级干部，可以裁剪得体，但一定不能抢了老板的风头。只有底层员工，和完全没有工作的小姑娘，才能够穿得花花绿绿的。
另外，工作日和休息日，外出远足和喜宴聚会，着装要求又各不同。概括来说：“不同的衣服适合不同的场合”。
同样的道理，也适合房型。什么样的房型才是好房型。不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。
穷人又要面子又撑场子，钟意要“大客厅小卧室”，尽量显得自己房子很大。而一切能节省面积的地方，则尽可能的节省，得房率高高高。对于中产白领，120二房135三房，中规中矩即可，豪宅不需要得房率太高。
所以开发商不会犯错误。商人冷酷，但却实际。KFS造一幢楼时，三房多少套，二房多少套，边套中间套各多少。总价单价在哪个区间，这都是经过严格的市场调研的。KFS卖给你的，一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的，但肯定是你会掏钱的。房型无好坏，只有适合。
炒楼客的房型
KFS不会犯错。他们卖给你的，永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。但是“买家”会犯错。
2003年SARS之后，香港楼市开始复苏，但是复苏的步伐，很不均衡。在年这十年复苏步伐中，涨得最快的，是大面积豪宅。尤其是2000尺以上大户型。几乎翻了10倍。
涨幅其次的，是三房，4倍平均涨幅；较慢的，是二房，3倍不到；涨得最慢的，是400尺以下旧楼，最差的甚至不到一倍。
而楼市狂潮之中，这行情几乎是反过来的。当时最好卖的，是二房，也就是“夫妻+小孩”刚需盘，三房远远比二房交易清淡，而且单价也低。至于大宅豪宅，热度就更少了。
造成这种差异的原因，在于“动力”不同。
那一波，买房的主要是“刚需”，俗称上车客，他们最紧需的是有套房子，小点窄点不要紧。
而那一波，香港买房是“换房客”+大陆买房“豪客”。
对于香港人来说，他们是换房子。抛掉了二房改三房，
于是他们推高了三房价格，还压低了二房价格。
KFS不会犯错，KFS卖房子是一次性的，他卖给了你，就转移到你的手中了。但是“买家”会犯错。
你买的时候，是“二房”最热的时候，你为此房型付出了最高的单价。你卖的时候，是“二房”最冷的时候，大家都在抛售，价格抛压最沉重的时候。
房型如时装，随着时代的变迁，对房型的评价和品味也会不断改变。好房型会变差房型，差房型会变好房型。
及早准备，预见与分析，才是炒楼客生存的基础。
谈论世界上最好的房型，首先要明白定位，房型没有最好的，只有最合适的。对于不同的阶层的人，有着不同的审美癖好。一个在“工薪族”眼里完美无缺的房型，在豪宅业主看来就是垃圾。同样道理，豪宅族的鹿肉大餐，也不是小老百姓所能消费得起的。所以这个话题，要从“定位”说起。
KFS拿到一块地，他首先要做的第一件事是“定位”，粗略的划分，目前市场上分七级：
A. &300~330平米，董事长级
B. &250~270平米，总裁级
C. &180~200平米，总监级
D. &130~150平米，经理级
E. &90~120平米，白领级
F. &60~80平米（二房），屌丝级
G. &40~50平米，单身级
其实在A之上，还有一个S级，也就是1000平米以上豪宅，只不过这个市场非常小，有空再说。
对于“总裁级”，这里要特别说明一下：所谓总裁，就是打工到顶，“一人之下，万人之上”，公司的总经理。但他毕竟不是老板，收入和社会层级，还是要逊色很多的。
典型的譬如新闸路“远中风华园”，廿套小联排，250000元/平米，但他的房型是220平米的。当时在业内就引起了非议，这叫“错配”。业内人士质疑，你这个单价是“董事长级”的，而面积却是“总裁级”的。你让销售怎么卖当。然地块限制，KFS也是有苦衷的。这是后话。
对于产品的设计，你一定要“配套”，地段、面积、规格三位一体，缺一不可。譬如你在静安区丽都这样的地段，你要做公寓，就是100000/平的单价，你就应该设计120~160平米，针对的客户是总监高管。如果你做250000/平的联排，那么买得起的就是董事长。董事长住220平米，他会觉得太小，住得不舒服，所以350平米合适。
同样道理，如果你在远郊地铁房，拿一块屌丝地。周边医院学校超市配套什么也没有，那么你的房型设计，就应该以70/90为主，二房尽量紧凑。针对的客户，是刚踏入职场的上班族小白领，远郊除了别墅，否则是很少看到大面积好房子的。因为“地段，面积，规格”三位一体，在什么样的地段，就要造什么样的规格，再确定什么样的面积。
千万别相信什么“市区小房子”和“郊区大房子”之类的选择，那是屌丝们的想法。有钱人的含义就是，“面积也比你大，单价也比你高”。
打个比方，一个160㎡的房型该如何做。
160平的阶段，相当于企业中层干部，年收入在40~50W，或者60W~70W（夫妻），个人净资产在800W左右。买第二套房，年龄35~38岁，你首先确定了160平是D类型，然后再来讨论其内部的分配。
我们首先要明白，160是一个硬约束，和豪宅设计不同，豪宅几乎没有面积约束，你想要这个大，那个大都可以。天下武功，唯快不破；天下房型，唯大不破。而对于工薪住宅，他是有“总面积约束”的。
那么你这个大了，那个就得小，变成了一种取舍问题。“取卧室，舍客厅”还是“保客厅，弃卧室”？
“取卧室，舍客厅”的话，什么样的人不需要客厅，而要卧室大大大。“天黑上班，天黑下班”的人群啊！因为你丫整天不在家，所以你才需要一张舒适的大床。而问题是，你这样的人有多少，是主流么？
凡是俺老婆喜欢的餐厅都会倒闭，凡是她喜欢的餐厅，都会第一时间倒闭，破产，关门大吉，越是喜欢越是倒闭。她越是赞不绝口的店，越是死得快。有时候甚至我停车到楼下，上楼它就已经倒闭了。为什么？我只能安慰她说：“不是你的品味有问题。Niche Market你实在太小众市场了”。
作为一个设计师，你可以小众，可以品味，可以特立独行。可是对于KFS，他敢么？大户型真不敢多做，卖不出去咋办？我拿什么还总包的钱？我拿什么还基金的钱？卖的慢怎么办？我IRR怎么办？我ROE怎么算？富人还是少呵！中小城市连中产阶级都没几个！我还是紧紧抱着贫下中农吧！
日照和景观
凡是房子，都会造成影子。日照是一种稀缺资源，并不是一个小区的每一套房子，每一套房子的每一个房间，都可以晒到阳光的。无论你怎样设计，整个小区能晒到阳光的房间，其总量是恒定的。1:1就是你占地总面积，那么，KFS要卖面积，要卖尽量高的总价。他的设计，就一定要“深进深”。
譬如世茂滨江的房型，他的主要核心卖点，是江景看黄浦江。可是江岸线就这么长，整个地块也不过数百米的距离。世茂集团为了尽量多地卖“江景房”，他们设计出了甚至有30米进深的骇人听闻的房型。整个套内，面对江的可能就二个房间，7米宽幅。可是房间深深深，后面一直延伸出去，足足有三十米深，是一个长筒型。
据说香港最贵的房子，既不是南湾半岛，也不是山顶豪宅。而是沙田跑马地的房子，尤其是面对跑马场，可以坐在家里看赌马的房子，更是赌徒们的最爱。可是因为正对着跑马场的视野有限，一共就这么点距离，于是就出现一些非常匪夷所思的房型。
譬如一种典型的“扇形”房型。它每一个套内，开间只有1米。你没看错，只有1米，有的甚至一米都不到，而后面扇面很深，总面积也有400~500尺。
这一米乃至半米的窗户，正好够你伸一架望远镜出去，每到跑马日，无数的长筒短筒就纷纷从窗户中升出去。赌徒们大呼酣战，以单价而论，这反而是全香港最贵的房子。
大地图小地图
观看户型图和设计户型图，这是二个概念，很多人犯的一个错误，他只看了“小地图”，而没有看“大地图”。
什么叫小地图，一户房子的房型图就叫小地图。什么叫大地图，一整个楼层的全体平面图，叫大地图。作为大地图，你要考虑更多的事，现在基本都是板式楼层，一梯二户。那么电梯如何安置，楼梯如何安置，回廊如何安置？
上海目前的产品进化，蝶楼塔楼基本淘汰，全是以板楼为主了。板楼者，无非一梯二户，或者二梯四户。而目前的建筑规范，无法做到一梯二户一幢楼。1T2H，2T4H其实没区别，基本都是一幢房子四套ABCD。
这样就引发了一个问题，即中间套的问题。很多人画房型，天马行空，他们把自己最喜欢的东西都画上，房型可以画得很靓丽。可问题是，A和D没有问题，BC夹在中间怎么办？
边套和中间套有很大区别，售价也差至少5%。最简单的说，边套是三面墙的，无论通风和采光都要远远好于中套。
在“大地图”中，你要考虑的是，边套和中套是共用一个电梯，共用一个电梯厅的。如果你开门在这个位置，那么中套该如何设计。边套可以凹凹凸凸，那中套只能凸凸凹凹了，反正和你拼成一个正方形。我甚至见网友画过一个房型，他是G字型，其中大门入口在正中那点上。那我也只能苦笑了，你让邻居家如何设计？请问中套如何设计？中套既不能面积太小，拉低整个小区的档次，也不能贫富太悬殊，一个住局长，一个住苦力。
设计师是讲快感的，而KFS则要讲金钱。你画出来小地图爽了，大地图该如何配套，开发商算总账的。
忙忙碌碌，我们都是红尘中人。小的创新是可以接受的，大的颠覆是不可以接受的。
譬如大地图中套如何设计。而一个160平的房子，却要设计出“财务自由”那批人的喜好，也是不可能的。
“阶层与礼教”每一个阶级都有他们的生活方式，不可能跳出红尘五丈之外，最多也就夜里想想，白天梦就醒了。在开发商容忍的范围，给你设计师一些个人才华的空间，但你要逾礼，就毫不犹豫把你抛弃。
那么，我们这个行业还要不要创新，还要不要梦想进取和动力？当然需要。你看世茂滨江的30米进深，跑马地1米宽的“扇形”“锥形”住宅，不就是创新么。
只不过这些创新，并不是基于设计师个人的喜好，而是基于消费者的驱动，有什么样的消费者，才有什么样的产品。消费者才是王者，市场的需求，才是王者。
真正的创新，应该是站在市场的最前沿，不停地嗅取消费者的“最新喜好”。每一期造出的房子，都是当期最畅销最适合的房型。这样的工作，很枯燥，很重复，很无聊，远远不能和设计师的才华横溢相比。但是，这才是真正“高尚”的工作。
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2014年2月份从化市场报告
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