集体土地可以租赁吗？期限是多久？
集体土地可以租赁吗?如果可以租赁的话，那么集体土地租赁期限是多久?这个是很多想要租村里集体土地的人想问的，怕没有法律保护，给自己带来经济损失。那么集体土地可以租赁吗?如果可以租赁的话，那么集体土地租赁期限是多久?这两个问题地呱呱来回答。（微信关注地呱呱：dggnet，告诉你宅基地可以租赁吗）
集体土地可以租赁吗?
1、农村集体土地在承包期内可以转租，但不可以改变土地使用方式。一般要经过村委会同意。各村要求不同，请结合各地情况。
2、如果损害了农村具体利益，且改变了土地使用方式，违法土地法。故根据我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”无效。
集体土地租赁期限是多久?
在《中华人民共和国农村土地承包法》第五条中对农村土地租赁年限有明确的规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”;第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体意外，其他一般主体集体土地租赁最长期限不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。
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农村集体建设用地使用权可以出租吗
网友提问：农村集体建设用地使用权可以出租吗律师解答：《》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用&权依法发生转移的除外。根据《土地管理法》第4条第3款的规定，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”，与“非农业建设”的表述存在对立性，故将该法条中的“农民集体所有的土地”这一概念理解为“农民集体所有土地中的农用地”，或者说，将“农民集体农用地的使用权不得出租用于非农业建设”作为第63条的一种含义是与《土地管理法》对农用地用途的规定和第63条的行文逻辑相符的，因而这种理解是顺理成章的。但是，农民集体建设用地与农用地不同。根据《土地管理法》第4条第3款的规定以及第11条第2款的规定，农民集体建设用地本来的用途就是非农业建设，其与“非农业建设”的表述并不冲突。从事物的性质上来说，不存在建设用地能否用于非农业建设的问题;从逻辑上来说，也不存在禁止建设用地用于非农业建设的问题。因此，如果说，第63条中的“农民集体所有土地”也包含建设用地，即该法条也含有“农民集体建设用地的使用权也不得出租用于非农业建设”之义，则显然既与以上相关法条相背，也不符合逻辑。农民集体建设用地只是农民集体土地中的一种，两者并非同一概念。农民集体建设用地与农民集体农用地是有区别的，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”;而农民集体建设用地的用途是“非农建设”。不能笼统地理解第63条禁止所有的农民集体土地出租行为，农民集体建设用地符合法定条件是可以对外出租的。规范指引：《土地管理法》第四条国家实行土地用途制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。延伸阅读：
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村委会在集体土地上自建房屋出租应认定租赁合同无效
作者:陈海峰　　时间:　　浏览量 56　　
&& 村委会在集体土地上自建房屋出租应认定租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人也不能享受城市房屋折迁安置补偿的待遇。 《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。鉴于租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人当然不是征地补偿的对象，也不可能享受城市房屋拆迁安置补偿的待遇。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&中华人民共和国最高人民法院 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&民事判决书&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （1999）民终字第36号 　& 上诉人（原审原告）：西安市碑林区红装旅游服饰经营部。 　& 上诉人（原审被告）：西安市统一征地管理办公室。 　　负责人：崔新义，该办公室副主任。 　　被上诉人（原审被告）：西安市碑林区永宁村村民委员会。 　　负责人：常振平，该村民委员会主任。 　　上诉人西安市碑林区红装旅游服饰经营部（以下简称红装经营部）为与上诉人西安市统一征地管理办公室（以下简称市统征办）、被上诉人西安市碑林区永宁村村民委员会（以下简称永宁村）房屋租赁、侵权赔偿纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（1994）陕民初字第1&3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 　　经审理查明：日，红装经营部与永宁村签订了《房屋租赁合同》，约定：红装经营部租赁永宁村坐落在西安市长安北路40号70平方米房屋一间，租期三年，租金每年1．7万元，并约定租赁期内由出租方对房屋进行修缮等。嗣后，双方均按约予以履行，日，西安市碑林区工商行政管理局对该合同进行了鉴证。日，碑林区人民政府统一征地办公室（以下简称区统征办）根据市统征办的委托，与永宁村签订了征地协议，代表政府为陕西海润物业发展有限公司房地产开发建设征用永宁村村集体土地19．979亩，由区统征办支付土地补偿费、安置补助费、集体土地原有附着物补偿费共计6&293&385元。协议还约定，由永宁村负责被征用土地上的单位和个人的拆迁，市、区统征办派人协助。同年4月22日，市、区统征办发出联合通告，要求&自本通告发布10日内，凡在被征用土地上与永宁村村委会签订有房地产租赁合同的单位和个人，必须办理完毕合同终止手续并搬离现场。逾期，由政府依法强行拆除，后果自负。&6月1日，永宁村向红装经营部等租赁户送达了永宁村的&通告&，指出：根据西安市人民政府（93）107号文件精神，永宁村位于西安宾馆北侧（原村办企业用地）19．979亩集体土地，已于1994．年3月25日被建设单位正式规划征用，根据建设单位与永宁村签订的协议，永宁村必须在6月17日前将被征用的土地提交给建设单位使用，如在规定之期限内提交给用地单位，每超出一天将按1&滞纳金给予罚款，所以，请各承租户支持其工作，尽快腾出所占的房屋，在一周内交还给永宁村。该通告发出后，永宁村与各租赁户未能取得一致意见。6月15日，西安市和碑林区两级政府的负责人召集有关行政部门的领导、永宁村的村干部、租赁经营户的代表共38人在西安宾馆召开了永宁村土地征用、拆迁工作协调会议，并形成了会议纪要，确定：合同期满的要依法拆迁，合同未到期的，在不增加永宁村负担的情况下，由永宁村和市、区统征办协调解决。但会后各方仍未达成协调解决的意见。6月26日，永宁村与市统征办现场负责人孙玉林达成委托协议，该协议约定，永宁村把上述被征用土地上的21户承租户的搬迁工作委托给孙玉林等人完成，具体实施方案由孙玉林和市、区统征办商定。6月27日，区统征办、永宁村又与孙玉林达成承包协议，约定由孙玉林将长安北路西侧、西安宾馆北侧、长兴饭店南侧的红装经营部等21户承租户进行搬迁，并约定了承包总费用、时间、人员组成等具体事项。随后，承包人在市、区统征办的指挥、协助下开始做上述21户的搬迁工作，其中17户从市统征办领取了补偿费后自行搬迁。红装经营部等4户因搬迁补偿费用未能达成一致意见，不同意搬迁，遭到永宁村等人采取砸门等强行拆迁措施，双方发生争议。同年7月12日，红装经营部以永宁村为被告向陕西省高级人民法院起诉，要求赔偿房屋装修损失、营业损失，给付搬家补助费等。一审法院受理后，于7月21日下达停止拆除裁定书。8月1日，一审法院请西安市房地产评估所对红装经营部等四承租户的房屋装饰进行造价评估，双方当事人均到现场勘察丈量。8月3日，因红装经营部等四承租户提出永宁村的诉讼代理人孙玉林与评估所的工作人员均是西安市房地产管理局的工作人员，对评估单位提出异议，一审法院又委托陕西资产评估公司进行评估，并同样由双方当事人到场进行了现场勘察丈量。陕西资产评估公司对红装经营部的装饰工程的评估结论为33&592元。8月4日，一审法院裁定恢复对红装经营部等四承租户租赁房屋的拆除，红装经营部即予搬迁，支付搬运费1800元。一审法院在审理期间，决定追加市统征办为共同被告参加诉讼。 　　又查：本案租赁合同中所租赁的房屋是永宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的。 　　一审法院认为：红装经营部与永宁村房屋租赁合同，系双方自愿签订，并经碑林区工商行政管理部门鉴证，应认定为合法有效，但由于该房屋附着的土地被征用，致使合同无法履行，故应解除该房屋租赁合同。市统征办委托并会同区统征办共同实施征地方案时，对征用土地上的承租户红装经营部未作妥善处理，即联合发布通告，强行限期要求办理合同终止手续并搬离现场不妥。后因红装经营部逾期搬迁又雇佣民工强行对其营业场所进行了部分拆除，构成了侵权，应承担侵权赔偿的民事责任。市统征办在征用永宁村土地时没有充分考虑红装经营部租赁永宁村房屋进行经营活动的实际情况，在其财务会计凭证《搬迁户补偿册》上对红装经营部等四户以外的承租户均做了不同数额的补偿，故对红装经营部的经济损失亦应由市统征办补偿。永宁村作为出租方，在拆迁过程中未告知市、区统征办其与红装经营部的房屋租赁合同尚未期满，同时也未积极协助有关单位处理好与各承租户拆迁补偿等事宜，给红装经营部造成的经济损失亦应承担相应的民事责任。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城市建设拆迁安置办法》、《陕西省土地管理实施办法》的规定，市统征办应承担红装经营部的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失。因拆迁造成生产经营企业停产、歇业的，除按规定给予补偿费外，还应按拆迁前6个月的月平均利润计算补偿。红装经营部仅向法庭提供了另行租赁房屋差价及搬运费证据，予以采信；其交纳税票证据不力，依法不予支持；房屋装饰以陕西资产评估公司的评估报告为准。据此判决：一、解除红装经营部与永宁村日签订的房屋租赁合同。二、市统征办于判决生效后十日内向红装经营部补偿房屋装饰费、租赁房屋差价、搬运费共计人民币38&082元。三、驳回红装经营部其余的诉讼请求。案件受理费4546．07元。鉴定费500元，由永宁村承担2046．07元，市统征办承担3000元。 　　红装经营部和市统征办对一审判决均不服，向本院提起上诉。红装经营部上诉称：本案应为拆迁安置补偿和侵权赔偿纠纷，一审判决没有依法确认红装经营部是被征用土地上非住宅建筑物的承租人，是合法的被拆迁人，理应得到实际补偿和安置，对拆迁人应当承担何种责任，违法拆迁的侵权人应当赔偿哪些损失，判决中既不明确也不具体；红装经营部已经向一审法庭提供了国家工商税票等证据，应当得到承认，红装经营部的损失应当是547&480．7元；故此，要求本院依法改判。市统征办上诉称：根据《陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理办法》第十条、第十七条，《中华人民共和国城市规划法》第三十一条的规定，永宁村未经审批，擅自建房，所建房屋系违章建筑，不得出租，其与红装经营部的租赁合同应为无效合同；市统征办是代表政府依法征地，其行为合法，没有过错，一审判决认定市统征办构成侵权，让市统征办补偿红装经营部的房屋装饰补偿费、另行租房差价、搬运费等经济损失，于法相悖，按照《陕西省土地管理实施办法》第三十条的规定，给予被征用单位永宁村经济补偿有法可依，而给予租赁房屋的单位和个人经济补偿则是无法可依的；一审判决认定市统征办&在征用永宁村土地时没有充分考虑红装经营部租赁永宁村房屋进行经营活动的实际，对四位原告之外的十七户做了不同数额的补偿，故对四位原告的经济损失亦应由市统征办补偿&，没有法律依据，红装经营部等租赁户所遭受的损失是因其与永宁村所签的房屋租赁合同无效所致，与征地行为没有因果关系，其以自己在经营活动中受损为由要求市统征办赔偿，无任何依据，市统征办给其他17户予以补偿，是自愿协商的，是为了息事宁人，红装经营部等不愿协商，漫天要价，本身就无依据，市统征办拒绝其无理要求是理所当然的；故此，要求本院依法改判，驳回红装经营部的诉讼请求。被上诉人永宁村辩称：红装经营部使用的房屋，是艺林阁未经我村同意擅自转租给他们的，该村从未收到红装经营部的房租，与其没有租赁关系。红装经营部持有的房屋租赁合同是通过不正当手段搞到的，仅起办理工商登记的作用。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《陕西省土地管理实施办法》第二十七条的规定，市统征办的征地行为是政府行为，永宁村对国家征地无法抗拒，市、区政府也确实多次召开会议落实征地工作，红装经营部等在明知承租房屋占用的土地将要被征用的情况下，不听劝阻，强行装修，要求侵权赔偿于理于法都行不通，根据《房屋租赁合同》第7条的规定，因为不可抗力的原因导致房屋毁损和造成承租方损失的，永宁村不承担任何责任。 　　本院认为：红装经营部与永宁村的房屋租赁合同是真实的，在纠纷发生以前，永宁村从未就本案合同主体提出过异议，故永宁村主张其与红装经营部没有签订房屋租赁合同证据不足，本院不予支持；但是，永宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的规定，该租赁合同为无效合同，一审判决租赁合同有效并予以解除不当，应予纠正。造成合同无效，红装经营部和永宁村均有过错，应各自承担相应的经济损失。红装经营部未经认真审查，租用永宁村擅自建设的房屋进行商业经营，停业损失应当自行承担；永宁村应当知道其所建的房屋不得出租给其他单位用于商业经营，并在明知该房所占用的土地将要被征用的情况下，仍然与红装经营部签订为期三年的租赁合同，并允许红装经营部进行装修，故应补偿红装经营部的装修费用。市统征办委托区统征办和永宁村达成了征地补偿协议，支付了永宁村包括拆迁房屋补偿费在内的征地补偿费，因此，永宁村应在协议生效后按照规定将被征用的土地及地上附着的房屋无偿交给市统征办拆除或者自行拆除。市统征办依法拆除已被征用的土地上的附着房屋属于合法行为，不构成民事侵权。永宁村在房屋拆迁公告公布后，没有妥善终止房屋租赁关系，即开始强行拆除出租的房屋不当，应适当支付红装经营部的搬迁费用。因永宁村对红装经营部承担装修费的补偿责任，则不再承担侵权的民事责任。红装经营部诉请由永宁村赔偿另行租房差价损失的主张，因永宁村不能继续出租房屋是政府的征地行为引起的，且红装经营部对签订该无效租赁合同也有过错，故该部分损失应由红装经营部自行承担。本案是红装经营部与永宁村因房屋租赁合同纠纷提起诉讼，一审判决市统征办应承担红装经营部的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失等，依据不足，依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下： 　　一、撤销陕西省高级人民法院（1994）陕民初字第1&3号民事判决。 　　二、红装经营部与永宁村日签订的房屋租赁合同无效。 　　三、永宁村于本判决生效后十日内向红装经营部补偿房屋装饰费33&592元、搬运费1800元；逾期付款按中国人民银行同期贷款利率加倍计付利息。 　　四、驳回红装经营部的其他诉讼请求。 　　一审、二审案件受理费共9092．14元，由红装经营部负担2092．14元，永宁村负担7000元；鉴定费，500元，红装经营部和永宁村各负担250元。 　　本判决为终审判决。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　长　胡仕浩　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　员　王文芳　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员　吴晓芳　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一九九九年九月二十七日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书　记　员　辛正郁手机验证登录
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核心提示：今年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
如何让租房者租得起租得久?各地探索从源头入手降成本，“多渠道保障”租赁房土地供应。记者了解到，北京、上海、广州、杭州、山东等地采取集体土地入市，“零溢价率”和“自持面积比例”竞拍，以及划拨等多种方式增加租赁用地面积，降低建设成本，让租金更“亲民”。集体土地、“零溢价率”竞拍，从源头入手降成本今年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。北京市住建委相关负责人表示，从2011年起，北京市陆续在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭地区、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。北京已确定今后5年将建租赁住房50万套，主要在集体建设用地上建设。深圳市今年9月1日宣布，拟恢复划拨方式供地，其中包括只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。上海则加大供应以“租赁住房”为用途的地块，并由国有企业“零溢价率”拍得。上海市规划和国土资源管理局官网显示，近两个月的历史成交地块中有13幅“租赁住房”土地交易，竞得人包括上海地产、张江集团、陆家嘴集团，建筑面积共计37.78万平方米，均为起始价格交易。此外，光明集团、上海电气等15家国企主动梳理存量土地用于租赁住房建设。上海已明确，今后5年上海租赁住房用地计划将从“十二五”期间的5.9%提升到“十三五”期间的30.9%。自去年11月起，北京、天津、成都等地陆续采取竞拍自持面积建设租赁住房的探索，绿城、绿地、龙湖、万科等知名开发商均有参与。帮租客算算账，地价降了租金能便宜多少?北京平房乡公租房项目建设方北京鸿科鑫宇房地产投资有限公司董事长陈学东介绍，该项目共有2500余套房。根据项目周边及朝阳区租金指导价格，预计租金约为40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金约为2600元，而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金约为3500元。上海的“租赁住房”项目在租金定价上也比周边住宅有较大优势。以上海地产拍得的“浦东世博会地块政务办公社区15-01地块”为例，该地块位于世博后滩地区，知名企业总部聚集。该项目总面积约4.92万平方米，楼面价约为7700元每平方米。安居客首席分析师张波据此算了一笔账，世博“租赁住房”项目分建设成本和运营成本。一般土地费用占房价的50%以上，再加上其他费用，世博“租赁住房”建设成本在2万元每平方米左右。而根据安居客网显示，目前世博地区二手商品房均价约为6万元每平方米，80平方米的两居室租金在每月6000元左右。可见，在运营成本大致相同的情况下，如按周边住宅相同的租金回报率测算，“租赁住房”项目同样80平方米的两居租金只是市场价的六成多。当然，这只是理论上的测算，项目预计在2年后推出，上海市相关部门暂未透露租金价格。业内人士透露，国内长租公寓或商品住宅的年租金回报率一般在1%至3%之间，而发达国家这一数据在4%以上。对于“零溢价率”拿地的国有企业来说，从盈利角度考虑，有提高租金回报率的空间，企业会有较大积极性运营好“租赁住房”。调整城市供地结构，盘活存量用地北京工业大学社会学系教授李君甫认为，集体土地开发成本低、周期快，租金定价优势明显，而且土地面积可观，在政府有序引导下可以持续供应。集体土地入市将会吸引更多开发商进入租赁市场，从而大大增加租赁房屋的供应量，对抑制租金上涨有很大作用。张波认为，上海的“租赁住房”项目是政府用保障房的方式介入租赁市场，有规划地在产业园区、市中心和新城等重点区域针对特定人群投放租赁住宅，是一剂对症下药的“特效针”，对租赁市场会造成一定影响，部分区域内租金有望调整，也会对现有的品牌公寓运营商造成一定降价压力。中央财经大学城市与房地产管理系教授王志锋表示，目前国内城市中工业用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特别是保障房用地。建议在制定城市建设用地供给规划时，调整用地结构比例，增加住宅用地面积，保证保障房、租赁住房用地。对于工商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，可以盘活重新统筹利用。
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　　“新华视点”记者调查发现，随着租赁市场快速发展，“90后”人群置业观正发生变化，多数“90后”对租房表现出了很高的接受度，“只租不买”的观念正逐步流行。无独有偶，中国青年报社会调查中心联合问卷网，对1973名生活在一线城市的18－35周岁的受访青年进行的调查显示，91.1%的一线城市受访青年认为“租购同权”政策能够减轻年轻人在大城市因房子带来的压力，49.8%的受访一线城市青年觉得“只租不买”会成为年轻人的趋势。
　　曾几何时，拥有一套自己的住房，几乎成为了国民的集体无意识，对很多未婚女性来说，有没有一套自己的住房，是择偶的硬性条件。选择没有房的另一半，甚至意味着巨大的勇气。但当一线城市房价越涨越高，集体无意识遇到坚硬如冰的现实时，很多人只能是望而却步。年轻人要想在一线城市依靠自己的力量买房，变得越来越难。即便是有家庭的支撑，付得起动辄上百万元的首付，也意味着生活品质的大幅下降，要把自己的生活绑在房子上，这于对生活质量有更高追求的年轻一代来说，并不是一个明智的选择。
　　一个更重要的原因则是从中央到地方的一系列鼓励租房、保障租房人权益的举措，从2016年底中央经济工作会议提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”，到住建部等9部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点；再到各地鼓励发展租赁市场，保障租房者权益的政策纷纷出台。大家看到了房地产市场方向的转换，对通过租房解决住房需求，有了更乐观的期待。
　　而且，市场上出现的长租公寓等租赁产品，管理到位、使用方便、装修时尚简约，还不用担心随意涨房租，为年轻人提供了舒适的租房体验，解决了市场的诸多痛点。
　　实际上，买不起房是发达国家的年轻人所普遍面临的问题。在经济较为发达的欧美国家，如美国、英国、德国，城市住房租赁比大多在30%－50%之间，而且城市经济越发达，房价水平就越高，租房比例也越高。以英国为例，根据英国国家统计局发布的数据，2015年，英国25岁-29岁独立居住年轻人中，拥有自有住房人群的比重由1996年的55.2%下降至29.2%，英国人拥有自有住房的平均年龄从20世纪70年代的 27岁上升到2011年的35岁。而租房成为了英国年轻人居住的主要路径，对年龄在20—24岁之间独立居住的年轻人来说，租房人群的比重高达91%，只有9%的人拥有自己的住房。相比而言，我国的住房自有率还算高。
　　不同的是，这些国家形成了健全的房租租赁市场，对房屋租赁市场进行严格的监管，租房者的权益受到更好的保障。同时，政府提供保障性住房或为租房补贴，鼓励年轻人通过租房解决居住问题。在以租赁方式解决年轻人的住房问题，实现居者有其屋，增强民众幸福感和安全感方面，这些国家走在了我们的前面。
　　在我国，在保障租房者权益方面，我们也看到了各地的努力。诸如北京目前出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，提出要建立全市统一的住房租赁监管平台，杭州则将与阿里巴巴、蚂蚁金服联手打造全国首个智慧住房租赁平台。这些平台的建立，其目的都在于改变目前租赁市场散租的现状，进一步规范房屋租赁市场行为，让租房者更放心、更安心。
　　同时，广州、南京、杭州等地发布的培育和发展住房租赁市场等方案，都提出了给予租房者相应的公共服务，也就是备受各界关注的“租购同权”。“租购同权”的一个核心问题是，承租人能否像房产所有者一样享受公共服务，而能否解决承租者子女就近入学是关键。在优质教育资源分配不均的情况下，一些人认为租房也可以读名校显然是太天真。但“租购同权”的积极意义仍然不可否认，对于那些拥有户籍却没有房产的家庭，现在多了通过租房就近入学的机会，而对于非户籍人口，“租购同权”也为他们在租住地接受义务教育提供了政策依据。“租购同权”最终实现，有赖于教育配套政策的进一步完善和优质教育资源的扩充，也有赖于户籍改革的提速，否则租房者最终还是要回归到买房的老路。
　　随着租房需求被不断释放，人们担心的另一个问题是，房租尤其是学区房房租的价格会不会出现非理性上涨。房价依然高不可攀，而房租的价格又上涨了，才是最悲摧的事情。这种担忧不是没有理由，在房地产租赁市场发达的欧美国家大都市，房租价格都比较高，那里租房的年轻人一点也不比在北、上、广、深租房的中国年轻人容易。
　　要稳定房租水平，需要解决的是如何平衡市场的供需关系，丰富整个租赁市场。比如，发挥国企的引领作用，利用国企掌握的闲置低效存量土地和房屋，增加租赁产品供应，发展规模化租赁，并充分发挥国企配套建教育、医疗公共服务设施的优势，实现房租水平的稳定。
　　而就在8月28日，房地产市场又迎来另一个大招，国土资源部、住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》提出，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这意味着土地制度的大变革，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，将有效抑制高房价、高租金。
　　同时，方案提出探索保障承租人获得基本公共服务的权利，规定“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务”。这对于解决流动人口的生活居住质量，尤其是改善流动人口子女的受教育问题，改善公共卫生、医疗保障等公共服务都是一个利好。
　　这一切是否意味着租房者的春天正在到来？且拭目以待。（编辑：熊丽君）
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集体土地建租赁住房，租房者的春天来了吗？
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土地制度的大变革，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，将有效抑制高房价、高租金。
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北京大学国家发展研究院教授
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