为什么现在是入手新加坡房产最好的时机？
自进入2017年以来，新加坡楼市就屡现复苏迹象，随着3月政府管制的放松，无论是土地市场还是交易市场，都日渐显现明朗态势，权威机构和业内专家纷纷预言新加坡房产最好的入手时机已经到来。
政府放松管制 房价迎拐点
自2013年政府实行严厉的调控措施以来，新加坡房价就处于低点，今年一季度，新加坡私人住宅平均价格环比下跌0.5%，连续第14个季度下跌，创下自1975年该数据开始统计以来最长的下跌纪录。
在今年3月，政府的调控措施终于出现了松动，新加坡政府首次开始放松对房地产市场的部分限制措施，包括降低售房者的印花税，并将免除印花税所需持有房产的时间从4年缩短至3年。
虽然房价保持下降状态，但下跌趋势已然放缓，根据新加坡房地产联合交易网SRX在3月发布的预估数据，本地非有地私宅转售价格连续五个月上扬，高档私宅转售价格指数更从2015年6月的低谷，上扬约12％至161，创下三年多来的高点。
新加坡国立大学发布的整体房地产价格指数（NUSSRPI）预估数据指出，5月份新加坡非有地私宅整体转售价格指数报141，环比增加0.4%，中央区单位（不包括小型公寓）转售价格环比增加1.3%。
摩根士丹利表示，这是新加坡房地产市场已接近底部的一个迹象，这将改善买方情绪。该行预计今年住宅销量将大幅增长，并将刺激房价2018年走高，预计到2030年房价将增长一倍。
另据2016年莱坊财富报告显示，尽管房价处于下跌通道，调控仍在持续，但新加坡依旧是亚洲地区继香港之后，高端住宅市场最为火爆的市场。
销量攀升供应放缓 买家需求强劲
伴随着楼市的回暖，新加坡楼市的销量也在同步攀升，数据显示，2017年上半年，新加坡一手房销量同比增加64%，二手房销量同比增加60%，总销售量增加62%。
根据新加坡市区重建局公布的数据，2017年3月新加坡房屋销售1780套，为2013年6月以来最高的月度销量，同比暴涨111%。2017年4月，新加坡房屋销售1555套，同比增加约107.3%。
另据联合早报报道，近日新加坡杨厝港路某项目入市，531个单位一天卖光。
与此同时，新加坡信贷中心公布的消费者信贷指数报告指出，新加坡第一季房屋贷款申请数目增至46400份，比2016年第四季增长20%，反应了人们强劲的入市需求。
但与强劲的销售增长相比，新加坡市场的住宅供应量却呈下降态势。有媒体报道，2014年至2016年，新加坡的私人住宅供应量每年增加约2万套，是自1990年以来历史平均水平的两倍。但2017年至2018年，供应量预计将每年下降40%。
业内人士表示，随着近来私宅销量强劲，新加坡市场正趋向复苏，价格也将在近期内进一步上扬，“需求走强可能造成价格上调，今日的买家正在趁当前价格还未上扬前进场。”
土地市场火爆 价格创新高
楼市的火爆也蔓延到了土地市场，在2017年新加坡政府推地频繁，各大发展商踊跃竞标，土地价格屡创新高，地王频出，预示着开发商对市场的强大信心。
新加坡道德路（Toh Tuck Road）的一幅私宅地段吸引24家开发商竞标，竞标者数目和出价都远高于预期，最终该地块以800元每平方英尺的价格成交。
淡滨尼10道私宅地段竞标，吸引9家开发商参拍，最终成交价比两年前高出17.2％。
新加坡女皇镇（嘉御苑项目邻近区域）出让一幅地块，被香港上市公司龙光地产和总部位于中国山东的南山集团所组成的财团以10亿零272万新币的高价竞得，成为名副其实的 新加坡“总价地王”。
比达达利兀里巷（Woodleigh Lane）私宅地段共吸引15方竞标，最高竞标价7亿零70万元，相当于容积率每平方英尺1110元。
新加坡政府售地计划推出的实龙岗北1道私宅地段招标截止，共吸引16方人马竞标。最终由吉宝企业旗下公司Corson Pte. Ltd.和永泰控股旗下的Wingjoy Investment组成的财团以4亿4628万元竞得。
土地市场的火爆无疑暗示了楼市的“春天”即将到来，地价的走高必然推动房价的上涨。
人口持续增长 市场需求潜力大
新加坡数据统计局发布的数据显示，2015年，新加坡有338万公民，53万永久居民和163万非居民人士。
根据2013年公布的《人口白皮书》，新加坡全面提出未来的人口政策规划，放宽移民政策，计划每年引进1.5万-2.5万新移民，预计到2020年，新加坡人口将从目前的531万人增加至580万-600万人，到2030年人口规模可能进一步达到650万-690万。
人口的增加也意味着对住宅的需求量将持续增大，综合以上种种诱因，业内人士认为，新加坡2018年的房价很大可能会上涨，2017年最后几个月是进入市场的好时机。
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新加坡房产相对于其他国家有何优势？
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粗浅借鉴新加坡房改经验的遗憾
　　中国房地产研究会名誉副会长 包宗华/文
　　在困难条件下，新加坡通过房改很好地解决了广大居民的住房问题，由此赢得世界住房界广泛赞誉。我国在推行房改的进程中，曾多次派团到新加坡考察访问，并学习借鉴了一些新加坡的房改经验。例如，我们借鉴了新加坡的公积金制度并专用于住房，先在上海市试行，然后在1994年7月颁布的国发43号文中决定全面推行。还例如，1998年23号文决定推行住房分类供应制度，采用了新加坡住房制度的模式。
　　可遗憾的是，颁布23号文至今已过去近16年，如果要总结我们学习新加坡经验的成绩，只能用“很差劲”三个字来慨括。原因很多，其中一条重要的原因是对其经验缺乏全面深入的了解，导致对其各项成功经验没有认真透彻地学习和借鉴。
　　新加坡独立于1965年。在独立的前几年，即开始搞房改，摒弃旧的住房商品化制度，试行现代住房制度。独立后，则逐步把住房制度完善化和规范化。1965年，新加坡政府的全部资产只有3亿美元，加上全国只有300多平方公里，处于一种国穷、民穷、土地少、住房紧缺的状况。新加坡推行现代住房制度，既借鉴了的住房分类供应制度，又结合本国的国情做了重大修改，其主要内容体现在以下几个方面。
　　（一）对占居民总数15%（实际少于15%）的高收入者供应商品房，对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。
　　（二）组屋由政府的建屋局组织建设。其好处是，可以严格地控制组屋的套型和售价，更因组屋由政府的建屋局直接发包给建筑公司，不经过房地产企业，可以节省不少成本。
　　（三）政府组屋以中低收入者买得起为前提，并考虑土地紧缺这一重要条件，因而开始一段时间，主要建设42至70平方米的小套型住宅。后来随着经济发展和居民收入提高，才逐步加大套型，并坚决不建设过大套型的组屋。近20年建设的主要是50至125平方米套型的组屋。其中90平方米套型以下的住宅占总建房量的70%，并把原来建设的42平方米套型的住宅置换为廉租屋。
　　（四）开始建设政府组屋时，需要政府一定的资金支持。后来在居民收入不断提高后，采取合理的售价措施，除了税费和低息贷款支持外，可以做到政府的建房资金投入能够全部收回来。其措施是：把政府组屋的套型由50至125平方米分成由小到大的好几个档次，并把每平方米住房售价相应地分成由低到高的好几个档次。
　　（五）一直坚持建设政府组屋要占重大比重的方针。近50年来每年建设的住房总量中，政府组屋的平均比重为85%。这是一条实现保障房全覆盖十分重大和十分有效的措施，它在20世纪六七十年代政府和广大居民的经济实力很弱的条件下，大体上用10来年时间就做到政府组屋对占居民总数80%以上中低收入者的全覆盖，实现了居者有其屋的大目标。
　　（六）新加坡的决策者认为，美国的中等收入者相当富裕，基本上都具有购买商品房的能力，他们购买社会住宅后，立即成为私产可以自由买卖，即进入商品化的范畴。这样做虽然扩大了住房商品化的比重，但适合美国的国情，不会产生住房问题。而新加坡的中低收入者与美国相比则相对地很穷，绝大多数没有购买商品房的能力。他们购买政府组屋虽然名义上是私产，如果允许自由买卖，则会导致政府组屋流失而扰乱保障房机制的健康运行。因此新加坡采取把商品房严格控制在15%以内，并长期坚持政府组屋不流失原则。
　　主要的做法是，从土地紧缺的国情出发，规定每户居民只能拥有一套政府组屋。如果有的居民因经济收入有较大提高，要购买更大套型的政府组屋甚至购买商品房，则由政府回购其现住的政府组屋，这一组屋将再售给其他需要这一档次政府组屋的居民而继续健康运行。我们在访向新加坡时，听到他们介绍新加坡的存量住房总量中，政府组屋要占85%~87%，觉得难以置信。后来知道新加坡每年建房总量中政府组屋要占85%，又有不准政府组屋流失的办法，就相信完全有可能达到这样高的比重。
　　（七）要把住房办成造福广大居民、特别是中低收入者的福利事业。一是加大建房量，保证每一个中低收入者都买得到相应的政府组屋；二是采取多种措施做到政府组屋的低价，其中一条重要内容就是免费提供土地；三是从20世纪60年代至90年代末，坚持微涨，使之低于中低收入者收入的上涨幅度；四是将公积金制度用于住房事业，居民用公积金还房贷手续简便，以进一步提高居民的购房能力。
　　（八）新加坡较长时期坚持政府组屋的低房价和房价微涨，特别是房价涨幅低于居民收入提高的幅度。这是保证中低收入者买得起政府组屋的重大措施。新加坡一位专家的解释称：新加坡已经实现了居者有屋（每户有一套住宅），房价上涨对大多数居民不会有影响。一定意义上说，房价上涨会使他们拥有的住房资产增值，还会受到居民欢迎。受影响的主要是一小部分近些年收入有较大提高而要换购较大套型住房甚至商品房的居民。他们中间最后下决心要购买涨了较多价格的住房，肯定具有承受涨价的经济能力，因而不会形成社会问题。
　　由于组屋由政府组建和出售，房价上涨快了，当然会增加政府的收入。这是否加快涨价的主因，这位专家没有作答。总之，对于新加坡这一“新政”，褒贬不一。其“是非成败”，估计要经过较长时间的考验才能有比较正确的定论。
　　新加坡当年推行现代住房制度时，政府经济实力弱、居民收入低、土地少、住房紧缺，与我国国情相近，其成功经验适合我们学习借鉴。因此，1998年的23号文决定采用新加坡的住房制度模式是完全正确的。
　　现在已经过去十几年，把我们这些年的房改实践与上述新加坡的经验相比，好像哪一条也没有认真地学习借鉴，因而深感遗憾。
　　业内很多同仁都熟悉国情，可以把我国住房实际与新加坡的经验逐条进行比较分析，得出有益的结论。因而本文不再一一赘述，只对一个问题做些分析。
　　新加坡决定对中低收入者供应政府组屋，我国决定对中低收入者供应经济适用住房。新加坡的中低收入者加最低收入者占居民总数的85%，因而新加坡政府决定，每年建设的住房总量中政府组屋要占85%。由于措施到位，只用不太长的时间就做到保障房的全覆盖。我国中低收入者加最低收入者也占居民总数的85%，建设保障房（经济适用住房加廉租屋）占总房量的比重，前两年的情况是，有的城市建设了一两百套保障房，完成了向上级报喜和向广大群众宣传的任务后就按兵不动。
　　近几年来，我国保障房建设量的增幅仍然缓慢，直到2007年建设的保障房也只占年建房总量的5%强。虽然“十二五”规划加大了保障房的建设规模，但预计到“十二五”末，保障房的覆盖率只能达到20%，在这一举措上我们与新加坡相比差距太大。
（责任编辑：HN022）
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