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(0022)机构调研 个股评级报告
序号证券代码证券简称预测机构最新评级目标价报告日收盘价预期涨幅每股收益报告日期↓报告摘要
本次预测上次预测
1中泰证券买入-23.850.00%1.011.00
2山西证券增持-33.540.00%0.740.64
3中泰证券买入-12.030.00%0.880.85
4兴业证券增持-11.290.00%1.000.80
5兴业证券增持-19.080.00%1.201.10
6西南证券增持-55.770.00%1.161.08
7国海证券买入-31.570.00%3.863.70
8申万宏源买入-6.830.00%0.590.55
9东方证券增持23.0317.7030.11%1.030.98
10方正证券增持-58.000.00%1.581.46
11华安证券增持-17.700.00%1.071.06
12光大证券增持-31.570.00%3.342.74
13申万宏源买入-98.180.00%3.713.52
14新时代证券增持-24.370.00%0.780.66
15兴业证券买入-31.570.00%4.042.53
16华泰证券买入32.6026.7022.10%1.401.22
17海通证券增持8.937.8314.05%0.350.24
18西南证券买入24.2019.0826.83%1.211.09
19光大证券买入-20.490.00%1.371.30
20兴业证券增持-8.660.00%0.750.59
21申万宏源买入-31.570.00%3.793.35
22东方证券买入51.7537.3238.67%2.071.99
23国金证券增持-50.780.00%2.322.28
24中泰证券买入-12.440.00%2.111.70
25中泰证券增持-14.040.00%1.841.24
26方正证券增持-19.080.00%1.091.02
27天风证券买入100.0089.0312.32%1.771.75
28东吴证券增持-30.310.00%3.183.14
29招商证券买入25.0020.4922.01%1.291.25
30信达证券增持25.0012.44100.96%1.911.89
31天风证券买入-23.120.00%1.521.44
32招商证券买入69.0058.0018.97%1.591.55
33天风证券买入14.2011.2126.67%0.930.73
34中泰证券买入-47.180.00%2.582.40
35天风证券买入-33.210.00%0.420.41
36兴业证券增持-24.370.00%0.750.66
37平安证券增持-60.110.00%1.871.69
38光大证券增持15.4014.049.69%1.751.54
39西南证券买入37.7626.7041.42%1.300.93
40光大证券买入39.2733.2118.25%0.500.42
41东北证券增持-46.370.00%0.640.62
42东莞证券增持-15.990.00%1.291.22
43国联证券增持-11.730.00%0.620.56
44方正证券买入-109.090.00%3.442.41
45财富证券买入-31.990.00%1.361.32
46兴业证券增持-21.200.00%0.800.77
47中国银河证券买入-72.880.00%5.895.11
48民生证券买入-4.740.00%0.600.40
49国海证券增持-8.910.00%0.520.50
50民生证券买入-10.140.00%0.300.20
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预案信息披露的问询函》
的回复　　上海证券交易所：　　
申万宏源证券承销保荐有限责任公司（ 以下简称 “ 申万宏源” 或 “独立财务顾问 ” ） 接受委托，担任信达地产股份有限公司发行股份购买资产的独立财务顾问，现就上海证券交易所 《关于信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案信息披露的问询函》（上证公函【2017】 0885 号）提及的需独立财务顾问核实的相关事项进行了核查，并发表核查意见如下：　　
（以下简称“本回复”，其中简称如无特别说明，则与《信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》中的简称具有相同的含义）。　　
关于本次交易的主要风险　　
问题 1、 预案披露，标的资产以房地产开发为主，辅以商业运营与物业管理业务。请：
（1） 结合标的资产主要业务所在城市的发展状况，补充披露相关城市地产行业的发展状况，及标的资产在相关城市的市场地位、竞争优势、市场份额等情况；
（2） 结合标的资产部分项目（如松石居、东方龙城、东方蓝海等）建设周期较长的情况，补充披露标的资产所有在建项目的开发进度、
下一年度计划新开工面积和竣工面积、有关项目长时间未竣工的原因、是否存在项目开发重大损失的风险；
（3） 按照不同经营业态、地区和项目，披露报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况，包括可供出售面积、已售或已预售面积、销售房产的每平方米平均售价、销售面积区间分布、预收款、项目去化周期，以及出租房地产的建筑面积及租金收入、出租率、每平方米平均基本租金及与上年同期比较变化等；
（4） 结合上述情况，补充披露标的资产主要土地、房产等资产是否存在减值风险，如有，请提示相关风险。请财务顾问发表意见。　　
回复：　　
结合淮矿地产主要业务所在城市的发展状况，补充披露相关城市地产行业的发展状况，及标的资产在相关城市的市场地位、竞争优势、市场份额等情况。　　
信达地产已在重组预案“第五节
交易标的基本情况”之“一、 淮矿地产基本情况”之“
（六） 最近三年主营业务发展情况” 中补充披露如下：　　
“1、 报告期内 ，
淮矿地产及其下属项目公司收入情况如下：　　序
2017 年 1-3 月
2015 年度　　号
（%）　　1
15.88 　　2
淮西房地产
0.60 　　3
0.00 　　4
淮矿东方蓝海
0.00 　　6
0.00 　　7
0.00 　　8
23.91 　　9
0.04 　　10
0.00 　　11
0.00 　　12
家天下置业
0.00 　　13
2.53 　　14
111,911.14
9.96 　　15
安徽东方蓝海
284,649.82
32.04 　　16
1.00 　　17
北京东方蓝海
0.00 　　18
0.00 　　19
浙江东方蓝海
14.04 　　
516,012.87
305,396.61
100.00　　
从上表可以看出， 报告期内标的公司主要业务主要分布在淮南、合肥、芜湖、　　嘉兴和六安，上述区域城市发展状况、 地产行业发展状况及标的公司在上述区域　　的市场地位、竞争优势、市场份额如下：　　
（ 1 ） 淮南市　　
①淮南市经济发展情况　　
淮南市地处安徽省中北部，是安徽省区域中心城市、重要工业城市，中国新　　型能源基地，
是沿淮城市群的重要节点 。淮南市现辖寿县、凤台县、田家庵区、　　大通区、谢家集区、八公山区、潘集区以及毛集社会发展综合实验区。　　
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年度，淮南市　　地区生产总值（GDP） 963.8 亿元，按可比价格计算，
同比增长 6.6% ，
其中，第　　一产业增加值 118.4 亿元，增长 2.4% ；第二产业增加值 454.6 亿元，增长 7.0% ；　　第三产业增加值 390.8 亿元，增长 7.4% 。按常住人口计算，人均 GDP 达 27,990　　元（折合 4,214 美元）。
年淮南市 GDP 呈现波动上升趋势，为当地房　　地产行业提供了良好的经济环境。　　
年淮南市GDP　　
单位： 亿元　　
2016年　　
数据来源：《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》　　
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年度，淮南市　　固定资产投资 955.0 亿元， 同比增长 3.8% 。 年淮南市固定资产投资额、　　固定资产投资额占 GDP 比重不断增加，固定资产投资对 GDP 的拉动作用不断凸　　
3　　显。　　
年淮南市固定资产投资及占GDP比重　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
固定资产投资
固定资产投资占GDP比重　　
数据来源：《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》　　
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》 ，
2016 年淮南市常住人口 345.6 万人，
同比增加 2.5 万人；常住人口城镇化率 62.05% ，
同比提高 1.38个百分点；
城镇常住居民人均可支配收入 28,098 元，
同比增长 6.8% 。
最近四年淮南市城镇居民可支配收入保持约 7.03% 的增长率，人均可支配收入的增加、人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提供有力支持。　　
②淮南市房地产市场分析　　
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》 ，
2016 年淮南市全市商品房销售面积 238.3 万平方米，
同比增长 21.9% 。商品房销售额 104.6 亿元，同比增长 17.6% 。
全年新开工建设城镇保障性安居工程住房 5,092 套，基本建成城镇保障性安居工程住房 6,508 套。　　
此外，新安房产网（http://www.xafc.com/）公开统计数据显示， 2016 年度淮南市住宅类商品房成交备案 19,818 套，
同比增加 4,598 套 （或增长 30.21% ）；成交总面积为 190.32 万平方米，
同比增加 42.7 万平方米 （或增长 28.93% ）；
成交均价为 4,317.15 元/平方米，
同 比上涨 227.32 元/平方米（或上涨 5.56% ）
③淮矿地产在淮南市房地产项目的竞争优势　　
作为淮南市城市建设的领跑者，淮矿地产致力于精品楼盘的打造，从淮南本土起步，开发了卧龙山庄、山水龙城、生态新城等一大批精品项目。因为从淮南起步，淮矿地产在淮南市具有得天独厚的品牌优势，生态新城作为淮南主城区大型组团式社区，具有交通便利、地理位置优越、景观资源丰富、学区优质、生活配套齐全等竞争优势。
2016 年淮矿地产在淮南市房地产市场占有率为4.41% 。根据新安房产网的数据，
2016 年淮南市商品房楼盘销售套数排行榜，淮矿地产碧荷庭项目销售套数在全市区域排名第 4，在田家庵区排名第 2。　　
综上所述，淮南市城市发展迅速，资源型城市特征显著；居民收入水平较高，矿区居民向中心城区集中速度加快， 为房地产发展提供了较大空间。城市格局未来将逐步拉开，中心板块资源稀缺，售价逐年上涨将常态化。　　
（2）合肥市　　
①合肥市经济发展情况　　
合肥市地处江淮之间，是安徽省省会、长三角城市群副中心和“一带一路”节点城市，是皖江示范区、合肥经济圈、合芜蚌试验区核心城市。 合肥市现辖 4个市辖区、 4 个县，代管 1 个县级市。　　
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年合肥市地区生产总值（GDP） 6,274.3 亿元，按可比价格计算，
同比增长 9.8% ，
其中，第一产业增加值 270.2 亿元，
同比增长 2.2% ；第二产业增加值 3,189.3 亿元，
同比增长 8.9% ；第三产业增加值 2,814.8 亿元，
同比增长 11.6% ，且增速加快 0.4 个百分点。按常住人口计算，人均 GDP 为 80,136 元（折合 12,064 美元），
同比增加7,034 元。
年合肥市经济稳健发展，
GDP 稳定增长，为当地房地产行业提供了良好的经济环境。　　
年合肥市GDP及增速　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
GDP增速　　
数据来源：《合肥市
年国民经济和社会发展统计公报》　　
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年全年，
合肥　　市全年固定资产投资 6,501.17 亿元，
全年房地产开发投资　　1,352.59 亿元，
同比增长 7.4% ，其中住宅投资 861.02 亿元，
同比增长 10.6% 。　　 年合肥市固定资产投资额、固定资产投资额占 GDP 比重不断增加，固　　定资产投资对 GDP 的拉动作用不断凸显。　　
年合肥市固定资产投资及占GDP比重　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
固定资产投资
固定资产投资占GDP比重　　
数据来源：《合肥市
年国民经济和社会发展统计公报》　　
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年年末，
全市　　常住人口 786.90 万人，
同比增加 7.95 万人；
常住人口城镇化率 72.05% ，
同比提　　高 1.65 个百分点； 2016 年全年常住居民人均可支配收入 29,113 元， 同比增长 9.4% ；　　
6　　人均消费性支出 18,238 元， 同比增长 9.3% 。预计今后居民购买力仍将持续上升，人均可支配收入的增加、人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提供有效支撑。　　
②合肥市房地产市场分析　　
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，全年房地产开发投资 1,352.59 亿元， 同比增长 7.4% ，其中住宅投资 861.02 亿元，增长 10.6% 。 2016年全年合肥市商品房施工面积 7,818.54 万平方米，
同比增长 8.6% ；商品房新开工面积 2,113.31 万平方米，
同比增长 6.8% ；竣工面积 1,180.33 万平方米，
同比增长 14.2% ；
商品房销售面积 2,098.34 万平方米，
同比增长 32.0% ，
商品房销售额 1,966.04 亿元，
同比增长 60.8% 。合肥市房地产需求旺盛，无论是销售额还是销售面积近几年都呈现稳中有增的态势。　　
2016 年全市房地产开发和销售主要指标完成情况及增长速度　　
同比增长 （%）　　投资额
7.4　　其中：住宅
10.6　　房屋施工面积
8.6　　其中：新开工
6.8　　房屋竣工面积
14.2　　商品房销售面积
32　　其中：住宅
32.6　　商品房待售面积
-23.2　　其中：住宅
-56.2　　商品房销售额
60.8　　其中：住宅
数据来源：《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》　　
根据安徽省清源房地产研究院、安徽省房地产业协会研究院联合公布的安徽省房地产年鉴的数据，
2016 年合肥市商品房销售均价 9,133 元/平方米，同比上涨 18.7% ，
商品住宅销售均价为 9,122 元/平方米，同比上涨 21.4% 。按照户型划分，中小户型较为畅销，
90 平方米以下的占总套数的 36.3% ，
90～120 平方米的占总数的 44.5% ，
120～144 平方米的占 13.5% ，
144 平方米以上的占比 5.7% 。　　
根据 Wind 统计数据， 2013 年以后，合肥市房屋销售竣工比不断上升， 2016年销售竣工比达到了 1.78，
依然存在较大的供给缺口。　　
③淮矿地产在合肥市房地产项目的竞争优势　　
淮矿地产进入合肥市场时间较长，开发了家天下花园、北郡小区、和平盛世、东方蓝海（合肥）、馥邦天下、东祥府、东方樾府等项目，
2016 年淮矿地产在合肥的市场占有率为 1.83% 。　　
（3）芜湖市　　
①芜湖市经济发展情况　　
芜湖市地处长三角西南部，是国务院批准确定的长三角大城市、华东重要的工业基地、科教基地和全国综合交通枢纽。芜湖市现辖无为、芜湖、繁昌、南陵四县和镜湖、弋江、鸠江、三山四区。　　
根据《2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年芜湖市地区生产总值（GDP）为 2,699.44 亿元，
同比增长 9.85% 。按常住人口计算，人均生产总值 73,715 元。
年芜湖市 GDP 呈现稳定增长的趋势，为当地房地产行业提供了良好的经济环境。　　
年芜湖市GDP及增速　　
单位：亿元、 %　　
2016年　　
GDP增速　　
数据来源：《 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》　　
2016 全年芜湖市完成固定资产投资 3,006.90 亿元， 同比增长 11.0% ， 其中房　　地产开发投资 408.10 亿元。
年芜湖市固定资产投资稳定增长，芜湖市　　
8　　固定资产投资总额对 GDP 的拉动作用明显增强。　　
年芜湖市固定资产投资及占GDP比重　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
固定资产投资
固定资产投资占GDP比重　　
数据来源：《 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》　　
根据《2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年年末，全市常住人口 367.0 万人，
同比增加 1.6 万人，
城镇化率 63.46% ，
同比提高 1.5 个百分点；
2016 全年居民人均可支配收入 26,160 元，
同比增长 9.0% ；人均消费支出15,919 元，
同比增长 9.7% ，预计今后居民购买力仍将持续上升，人均可支配收入的增加、人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提供有力支持。　　
②芜湖市房地产市场分析　　
根据《2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年芜湖市全年房屋建筑施工面积 2,328.02 万平方米，
同比增加 86.76 万平方米；房屋建筑竣工面积 1,194.31 万平方米，
同比增加 52.65 万平方米。
2016 年销售竣工比为 0.61 ，相较上年的 0.39 增长较快。　　
根据芜湖市房地产业协会的《芜湖市 2016 年 1-12 月房地产市场分析报告》，2016 年全年芜湖市商品房销售面积 730.28 万平方米，同比增长 64.23% ；销售金额为 416.82 亿元，同比增长 66.91% 。其中商品住房销售面积 673.38 万平方米，同比增长 78.8% ；销售金额为 365.18 亿元，同比增长 95.72% 。芜湖市房地产市场发展迅速、市场潜力广阔。　　
根据 Wind 统计数据，截至 2016 年 11 月，芜湖市样本住宅平均价格 6,367元/平方米，同比增长 7.97% 。从环比来看，
2016 年后芜湖市房地产价格触底反弹，连续 6 个月环比增长，房市升温明显。　　
③淮矿地产在芜湖市房地产项目的竞争优势　　
淮矿地产在芜湖市开发了东方龙城、汀棠公园等项目，实施旧城改造与商住开发，既展现了淮矿地产履行社会责任的风采，又凸显了公司塑造项目的能力，2015 年、
2016 年淮矿地产在芜湖市场占有率为 5.05% 。
2016 年淮矿地产公司销售金额为芜湖市第二，东方龙城项目为芜湖成交第三。　　
（4）六安市　　
①六安市经济发展情况　　
六安市位于安徽省西部，是大别山区域中心城市，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区、长三角城市群成员城市，合肥都市圈副中心城市，国家级交通枢纽城市。六安市现辖霍邱、金寨、霍山、舒城四县和金安、裕安、叶集三区，设六安经济技术开发区和市承接产业转移集中示范园区。　　
根据《六安市 2016 国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年六安市地区生产总值（GDP）
1,108.1 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.2% 。按常住人口计算，人均生产总值 23,298 元，同比增加 1,774 元。全市城镇常住居民人均可支配收入 24,728 元，同比增长 8.3% 。六安市稳步增长的 GDP 和稳健发展的经济为当地房地产行业提供了良好的经济环境。　　
年六安市GDP及增速　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
GDP增速　　
数据来源：《 年六安市国民经济和社会发展统计公报》　　
2016 年六安市完成固定资产投资 1,075.0 亿元，同比增长 8.2% ， 其中房地产　　企业开发投资额236.6亿元，增长29.8% 。近三年六安市固定资产投资均超过 1,000　　亿元，固定资产投资对 GDP 的拉动作用明显。　　
年六安市固定资产投资及占GDP比重　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
固定资产投资
固定资产投资占GDP比重　　
数据来源：《 年六安市国民经济和社会发展统计公报》　　
根据《六安市 2016 国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年末全市户籍人　　口 587.4 万人，同比增加 6.86 万人。据全省人口变动抽样调查统计，
2016 年全　　市常住人口 477.2 万人，城镇化率 43.99% ，城镇化率同比提高 1.19 个百分点。六安市近年来保持了较高的人口增长率，城镇化水平也在不断提高， 为房地产行　　
11　　业的持续发展提供有力支持。　　
②六安市房地产市场分析　　
根据《2016 年六安市国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年六安市商品房屋新开工面积 561.1 万平方米，同比增长 29.3% ；施工面积 2,023.7 万平方米，同比增长 9.4% ；竣工面积 320.5 万平方米，同比增长 14.8% 。 商品房屋销售面积663.7 万平方米，同比增长 126.1% ；销售额 308.8 亿元，同比增长 132.8% 。 根据新安房产网的数据，
2016 年六安楼市住宅成交 51,123 套，成交均价 4,644 元/平方米同比增加 29,853 套； 住宅均价 4,644 元/平方米，同比上涨近 300 元/平方米。　　
③淮矿地产在六安市房地产项目的竞争优势　　
淮矿地产在六安市开发了东方蓝海（六安）项目，
2016 年市场占有率为 0.77% 。该项目紧邻六安市政府、金安区政府和森林公园，在 2016 年率先在政务区版块崛起，是 2016 年全市销售前 20 强。　　
（5）嘉兴市　　
①嘉兴市经济发展情况　　
嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲南翼的杭嘉湖平原腹地，是长三角城市群、上海大都市圈重要城市、杭州都市圈副中心城市。嘉兴区位优势得天独厚，“三纵三横三连” 高速公路网基本建成，海河联运体系加快建设， 拥有完善的公路交通网络。　　
根据《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年嘉兴市地区生产总值（GDP） 3,760.12 亿元，
同比增长 7.0% 。按常住人口计算，人均 GDP达 81,751 元，增长 6.4% 。
年嘉兴市 GDP 呈现平稳上升趋势，为当地房地产行业提供了良好的经济环境。　　
年嘉兴市GDP及增速　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
GDP增速　　
数据来源：《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》　　
根据 《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》 ，
2016 年嘉兴市固定　　资产投资 2,790.16 亿元，
同比增长 11.0% 。
年嘉兴市固定资产投资稳　　定增长。　　
年嘉兴市固定资产投资及占GDP比重　　
单位： 亿元、 %　　
2016年　　
固定资产投资
固定资产投资占GDP比重　　
数据来源：《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》　　
根据 《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》 ，
2016 年年末，嘉兴　　市常住人口 461.40 万人，人口城镇化率达到 62.9% ，
同比提高 2.0 个百分点。城　　镇居民人均可支配收入 48,926 元，
同比增长 7.5% 。预计今后居民购买力仍将持　　续上升，人均可支配收入的增加、人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业　　的持续发展提供有力支持。　　
②嘉兴市房地产市场分析　　
根据《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，
2016 年嘉兴市房地产开发投资额 478.40 亿元，增长 4.4% ，
房地产开发投资总量和增速分列全省第5 位和第 6 位， 其中，住宅投资 334.84 亿元，增长 19.6% ， 房屋施工面积 4,401.19万平方米，增长 0.1% ；房屋竣工面积 1,078.09 万平方米，
同比增长 76.2% 。 2016年全年嘉兴市商品房销售面积 1,144.62 万平方米，同比增长 78.7% ，
其中，住宅销售面积 987.58 万平方米，增长 79.3% ；办公楼、商业营业用房销售面积分别增长 144.5% 、
商品房销售增速处于高位，房地产市场发展迅速。　　
根据嘉兴市互联地产科学研究院/房产超市网数据监控中心的数据，
2016 年嘉兴市共成交各类商品房 48,737 套，成交金额约 385.49 亿元；
商品房成交年均价约 7,478 元/平方米，同比上涨 2.72% ，
其中，商品住宅备案年均价约 7,494 元/平方米，同比上涨 7.0% 。　　
③淮矿地产在嘉兴市房地产项目的竞争优势　　
淮矿地产在嘉兴市开发了蔚蓝海岸项目，该项目占据南湖新区核心发展区域，位于嘉兴国际商务中心的中心位置。项目东临泰宁路，是通往沪杭高铁的必经之路。
2010 年 6 月项目别墅开始销售，
2010 年 9 月项目高层开始销售，在主要的销售周期内均为嘉兴市销售 10 强， 截至 2016 年末项目开发基本完毕， 2015 年、2016 年市场占有率为 0.39% 。
结合标的资产部分项目（如松石居、东方龙城、东方蓝海等）建设周期较长的情况，补充披露标的资产所有在建项目的开发进度、下一年度计划新开工面积和竣工面积、有关项目长时间未竣工的原因、是否存在项目开发重大损失的风险；　　
信达地产已在重组预案“第五节
交易标的基本情况”之“二、标的公司地产项目情况” 中补充披露如下：　　
“2、在建项目　　
是否存在　　序
项目开发　　号
重大损失　　
的风险　　
一、二期已竣工，三、四期拟对　　1
住宅、商业
地块进行分割，向相关政府部门
重新申请规划方案　　2
城镇住宅、其他
项目预计2017年竣工99,735平
方米， 2018年全部竣工　　3
住宅（含配套商
项目已竣工面积 135,607平方
米，预计2019年全部竣工　　
336,944.09
项目已竣工面积923,416平方　　4
住宅、商业
米，预计2017年竣工355,835
平方米， 2018年竣工 157,826平　　
6,684.00）
城镇住宅批发零
项目预计2017年竣工 136,197　　5
售；城镇住宅用
125,850.09
平方米， 2018年全部竣工
地，商业用地　　
已竣工面积 892,998平方米，预　　6
288,745.89
计2017年9月竣工 156,572平
方米， 2018年全部竣工　　
项目预计2017年竣工91,688平　　7
商业、住宅
方米， 2018年竣工 120,324平方
米， 2020年全部竣工　　
是否存在　　序
项目开发　　号
重大损失　　
的风险　　 8
项目预计2018年全部竣工
住宅、商业
项目预计2019年竣工84,993平
方米， 2020年全部竣工　　
住宅、办公、商　　
业、地下商业、　　 10
地下办公（物业
项目预计2019年全部竣工
管理用房）、地　　
下车库　　 11
城镇住宅用地
项目预计2017年全部竣工
注：开发进度=已开工面积/项目规划总建筑面积　　
长期未竣工项目：　　
松石居项目系分期开工项目，因三、四期与拆迁户尚未达成共识而无法实施拆迁工作，导致目前尚未开发建设。 淮矿地产决定不再对此三、四期进行拆迁，拟对松石居项目地块进行分割，向相关政府部门重新申请规划方案， 下一步择机开发。根据评估师的预评估报告，松石居三、四期地块按照三四期毛地按账面价值 4,389.49 万元进行评估，根据中国信达和淮矿集团的承诺“淮矿地产未披露的且在淮矿地产股权过户至信达地产之日前本公司已知的或有事项，导致淮矿地产受到损失的，由中国信达和淮矿集团按照实际损失金额的 60%、 40%向淮矿地产及下属公司承担赔偿责任。”，因此，松石居项目三、四期虽然存在项目开发的不确定性，但是基于上述承诺，未来不会产生重大损失。　　
东方龙城项目包括 22个地块，项目尚未开工的还有 9#、 14#、 15#、 16#地块，主要原因是政府未完成拆迁移交。　　
东方蓝海（合肥）项目分六期开工，工期较长，预计 2018 年全部竣工。 ”　　
3、 按照不同经营业态、地区和项目，披露报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况，包括可供出售面积、已售或已预售　　面积、销售房产的每平方米平均售价、销售面积区间分布、预收款、项目去化周期，以及出租房地产的建筑面积及租金收入、出租率、　　每平方米平均基本租金及与上年同期比较变化等；　　
信达地产已在重组预案“第五节
交易标的基本情况”之“一、淮矿地产基本情况”之“ （六）最近三年主营业务发展情况” 中补充披露如下：　　
“2、 报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况　　
（1）报告期内标的资产房地产销售情况　　
①在建项目情况：　　序号
项目公司名称
项目总可售面积（㎡ 个）
截至2017年3月 31
截至2017年3月 31　　
日已售面积（㎡ 个）
日未售面积（㎡ 个）　　
0　　 1　　
4,848　　 2
17　　序号
项目公司名称
项目总可售面积（㎡ 个）
截至2017年3月 31
截至2017年3月 31　　
日已售面积（㎡ 个）
日未售面积（㎡ 个）　　
114,251　　 3
东方蓝海（六安）
11,948　　
112,499　　 4
50,661　　
92,204　　 5
17,894　　
153,801　　 6
东方蓝海（合肥）
安徽东方蓝海
36,956　　
96,458　　 7
家天下置业
7,171　　 8
18　　序号
项目公司名称
项目总可售面积（㎡ 个）
截至2017年3月 31
截至2017年3月 31　　
日已售面积（㎡ 个）
日未售面积（㎡ 个）　　
13,458　　 9
24,778　　
54,721 （其中 28,707　　 10
东方蓝海（北京）
北京东方蓝海
自持）　　
14,104　　
521.00　　
25,499　　 11
注： 北郡小区数据为一期、 二期项目数据；东方樾府为一期项目数据。　　
2017 年第一季度在建项目销售情况：　　
当期销售均
项目未　　
当期可售面
当期已售面
价（元/㎡，
售部分　　序号
项目公司名称
积（㎡， 个）
预收款 （元）
预计去　　
化周期　　
（年）　　
当期销售均
项目未　　
当期可售面
当期已售面
价（元/㎡，
售部分　　序号
项目公司名称
积（㎡， 个）
预收款 （元）
预计去　　
化周期　　
（年）　　
0 　　 1　　
158,742,781
121,509,118
东方蓝海（六
223,814,348
20,406,500
172,228,219
东方蓝海（合
安徽东方蓝海
45,192,817
当期销售均
项目未　　
当期可售面
当期已售面
价（元/㎡，
售部分　　序号
项目公司名称
积（㎡， 个）
预收款 （元）
预计去　　
化周期　　
（年）　　
38,605,666
10,073,000
18,169,389
家天下置业
181,827,210
东方蓝海（北
北京东方蓝海
120,139,028
当期销售均
项目未　　
当期可售面
当期已售面
价（元/㎡，
售部分　　序号
项目公司名称
积（㎡， 个）
预收款 （元）
预计去　　
化周期　　
（年）　　
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。　　
2016 年度在建项目销售情况：　　
当期销售均　　
项目公司名称
当期可售面
面积（㎡，
价（元/㎡，
销售面积区
预收款 （元）　　
积（㎡， 个）
间分布（㎡）　　
32,157,355 　　
2,570,000 　　
338,958,778 　　
9,320,000　　
东方蓝海（六
232,722,327 　　
当期销售均　　序
项目公司名称
当期可售面
面积（㎡，
价（元/㎡，
销售面积区
预收款 （元）　　号
积（㎡， 个）
间分布（㎡）　　
1,859,223,980 　　4
61,698,228 　　
33,621,000　　
573,059,479 　　5
5,348,158,169 　　6
东方蓝海（合
安徽东方蓝海
73,508,042 　　
239,626,000 　　
483,931,540 　　7
家天下置业
559,780,627 　　8
当期销售均　　序
项目公司名称
当期可售面
面积（㎡，
价（元/㎡，
销售面积区
预收款 （元）　　号
积（㎡， 个）
间分布（㎡）　　
东方蓝海（北
北京东方蓝海
556,342,138 　　11　　
0 　　 注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。　　 2015 年度在建项目销售情况：　　
当期销售均　　序
项目公司名称
当期可售面
面积（㎡，
价（元/㎡，
销售面积区
预收款 （元）　　号
积（㎡， 个）
间分布（㎡）　　
53,312,033 　　1　　
7,161,792 　　2
52,198,281 　　
当期销售均　　序
项目公司名称
当期可售面
面积（㎡，
价（元/㎡，
销售面积区
预收款 （元）　　号
积（㎡， 个）
间分布（㎡）　　
3,760,000 　　
35,173,215 　　3
东方蓝海（六
832,596,057 　　4
523,117 　　
936,000 　　
50,382,849 　　5
2,056,582,803 　　6
东方蓝海（合
安徽东方蓝海
5,400,000 　　
家天下置业
0 　　7　　
当期销售均　　序
项目公司名称
当期可售面
面积（㎡，
价（元/㎡，
销售面积区
预收款 （元）　　号
积（㎡， 个）
间分布（㎡）　　
28,899,997 　　8
东方蓝海（北
北京东方蓝海
29,770,827 　　11
0 　　 注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。　　 ②竣工项目情况：　　
项目公司名称
项目总可售面
截至2017年3月 31
截至2017年3月 31
项目未售部分预计去　　号
积（㎡， 个）
日已售面积（㎡，个）
日未售面积（㎡， 个）
化周期（年）　　
浙江东方蓝海
2017 年第一季度竣工项目销售情况：　　序
项目公司名
当期可售面积
当期已售面积（㎡，
当期销售均价（元/
销售面积区间
预收款（元）　　号
（㎡， 个）
㎡，车位为元/个）
分布（㎡）　　
0.00 　　1
2,560,000.00 　　2
67.03-139.02
21,057,205.36 　　
项目公司名
当期可售面积
当期已售面积（㎡，
当期销售均价（元/
销售面积区间
预收款（元）　　号
（㎡， 个）
㎡，车位为元/个）
分布（㎡）　　
1,978,000.00 　　
浙江东方蓝
1,242,587.00 　　3
1,330,846.00 　　
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。　　
2016 年度竣工项目销售情况：　　序
项目公司名
当期可售面积
当期已售面积（㎡，
当期销售均价（元/
销售面积区间
预收款（元）　　号
（㎡， 个）
㎡，车位为元/个）
分布（㎡）　　
8,587,465.43 　　1
7,134,553.00 　　
427,000.00 　　
46.57-353.17
536,541,078.52 　　2
46,112,000.00 　　3
浙江东方蓝
741-5,912.00 　　
项目公司名
当期可售面积
当期已售面积（㎡，
当期销售均价（元/
销售面积区间
预收款（元）　　号
（㎡， 个）
㎡，车位为元/个）
分布（㎡）　　
1,058,554.00 　　
108-,115.00 　　
24,093,000.00 　　
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。　　
2015 年度竣工项目销售情况：　　序
项目公司名
当期可售面积
当期已售面积
当期销售均价（元/
销售面积区
预收款（元）　　号
（㎡， 个）
（㎡，个）
㎡，车位为元/个）
间分布（㎡）　　
156,464,996.00　　1
8,220,069.00　　
551,000.00　　
148,380.06
107,549.63
83.85-353.17
874,736,673.00　　2
406-8,432.00　　
浙江东方蓝
24,150,524.36　　3
20,022,000.00　　
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。　　
报告期前已竣工项目基本情况：　　序号
项目公司名称
土地面积 （㎡）
竣工日期　　 1
商服、住宅用地
家天下花园
商办、住宅
167,483.04
谢二西村商业街
淮西房地产
淮南（淮西）
住宅、其他商服用地
（白马商业广场）
（2） 标的公司 自有房产出租情况：2016 年度出租情况：　　
每平方米平均基
每平方米平均　　序
租金收入（元）
本租金（元/㎡/
基本租金与上　　号
年同期比较变　　
化 （%）　　 1
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
800.68　　
社西村商业街6栋 102　　 2
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
3,261.67　　
社西村商业街3栋 131
2,551,371.00
2.13　　 3
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
2,362.78　　
社西村商业街4栋 101　　 4
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
584.67　　
每平方米平均基
每平方米平均　　序
租金收入（元）
本租金（元/㎡/
基本租金与上　　号
年同期比较变　　
化 （%）　　
社西村商业街5栋 102　　5
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
1,759.04　　
社西村商业街 1 栋 104　　6
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
1,186.52　　
社西村商业街2栋 102　　7
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
221.32　　
社西村商业街 12栋 104　　8
淮房地权证淮大
大通街道居仁村一区（A 区）
533,448.00
3#~4#商业 101 号网点
淮房地权证淮大
大通区大通街道居仁村
330,240.00
二区（B 区)1-2#商业 101A-105　　10
淮房地权证淮大
大通区大通街道居仁村二区（B
348,140.00
区）商业街 1 号 101
商业　　11
淮房地权证淮大
大通区大通街道居仁村二区（B
293,952.00
区）商业街2号 115　　12
淮房地权证淮田
田家庵区洞山街道洞山新村上东
2,661,161.00
城市公寓商业-101　　13
淮房地权证淮谢
谢家集区谢家集街道谢二西村商
32,699.85　　
住楼项目 3栋
6,680,800.52
20.54　　14
淮房地权证淮谢
谢家集区谢家集街道谢二西村商
24589.50　　
住楼项目地下室 101 至 106
每平方米平均基
每平方米平均　　序
租金收入（元）
本租金（元/㎡/
基本租金与上　　号
年同期比较变　　
化 （%）　　15
房地权证合产字
瑶海区颖河路家天下花园四期A
11,918.38　　
区地下工程商-101　　16
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
17,007.65　　
幢及商业商-101　　17
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
8,834.82　　
幢及商业商201
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢 8
9,341.80　　19
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
8,334.02　　
幢及商业商 101　　20
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
600.63　　
幢及商业　　
注：租金统计范围为标的公司持有权证的自有房产。　　
2015 年度出租情况：　　
租金收入 （元）
每平方米平均基本　　
租金（元/㎡/月）　　
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
800.68　　
社西村商业街6栋 102
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
社西村商业街3栋 131
3,261.67　　
租金收入 （元）
每平方米平均基本　　号
租金（元/㎡/月）　　3
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
2,362.78　　
社西村商业街4栋 101　　4
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
584.67　　
社西村商业街5栋 102　　5
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
1,759.04　　
社西村商业街 1 栋 104　　6
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
1,186.52　　
社西村商业街2栋 102　　7
淮房地权证淮谢
谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
221.32　　
社西村商业街 12栋 104　　8
淮房地权证淮大
大通街道居仁村一区（A 区）
499,656.00
3#~4#商业 101 号网点
淮房地权证淮大
大通区大通街道居仁村
二区（B 区)1 2#商业 101A 105
淮房地权证淮大
大通区大通街道居仁村二区（B
区）商业街 1 号 101
淮房地权证淮大
大通区大通街道居仁村二区（B
商业　　11
区）商业街2号 115
383,462.00
16.52　　12
淮房地权证淮田
田家庵区洞山街道洞山新村上东
,502,749.00
城市公寓商业 101
淮房地权证淮谢
谢家集区谢家集街道谢二西村商
32,699.85　　
住楼项目 3栋
4,002,913.00
8.96　　14
淮房地权证淮谢
谢家集区谢家集街道谢二西村商
24589.50　　
住楼项目地下室 101 至 106
租金收入 （元）
每平方米平均基本　　 号
租金（元/㎡/月）　　 15
房地权证合产字
瑶海区颖河路家天下花园四期A
11,918.38　　
区地下工程商-101　　 16
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
17,007.65　　
幢及商业商-101　　 17
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
8,834.82　　
幢及商业商201
21 241,419.58
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢 8
9,341.80　　 19
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
8,334.02　　
幢及商业商 101　　 20
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
600.63　　
幢及商业　　注：租金统计范围为标的公司持有权证的自有房产。　　上述出租房产项目 2016 年出租的租金较 2015 年均有所上涨。 ”　　
结合上述情况，补充披露标的资产主要土地、房产等资产是否存在减值　　风险，如有，请提示相关风险。　　
综上，截至 2017 年 3 月 31 日，淮矿地产主要土地、房产等资产中，淮南的松石居三、四期开发存在不确定性，已经交易对手中国信达和淮矿集团进行承诺，若未来出现损失由其进行补偿；其他的主要土地、房产等资产，淮矿地产已根据会计政策进行减值测试并充分计提减值准备，会计师已对淮矿地产减值准备计提测算过程进行复核，不存在其他尚需计提减值准备的情形。　　
信达地产已在重组预案 “第五节
交易标的基本情况”之“一、淮矿地产基本情况”之“（六）最近三年主营业务发展情况” 对上述情况进行了补充披露。　　
独立财务顾问认为，淮矿地产已充分考虑到部分资产减值的情形，并根据《企业会计准则》及会计政策计提了减值准备，不存在应计提未计提之情形，
截至本回复披露日，标的公司的主要资产土地、房产不存在减值的风险。　　
问题 2、预案披露，淮矿集团减资回购实施完成系本次交易的前提。请： （1）结合本次交易的目的、减资回购的背景，分析说明本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的原因及合理性；
（2） 结合淮矿集团减资回购涉及的审批程序，补充披露相关程序是否存在实质障碍，如有，请提示相关风险。请财务顾问发表意见。　　
回复：　　
结合本次交易的目的、减资回购的背景，分析说明本次重大资产重组以　　淮矿集团减资为前提的原因及合理性　　
淮矿集团是煤炭行业中具有较大影响力且转型发展较为成功的企业。根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》（中发〔2015 〕
22 号）、《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》（国发〔2015 〕
54 号）和《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕
54 号）等相关政策，为响应国家供给侧结构性改革精神，淮矿集团拟进行整体改制工作，其整体改制方案包括剥离非主业资产、完善产权、实施债转股、引入战略投资者进行混合所有制改革等方面，最终目标为实现煤电主业整体改制上市。　　
中国信达落实国家供给侧改革及金融企业支持实体经济相关政策，积极支持淮矿集团整体改制工作。淮矿集团减资回购中国信达股权是其整体改制方案的重要组成部分，是中国信达落实国家“五大任务”，支持实体经济降杠杆、促进国企转型发展的综合试点项目，具有较好的标杆和示范意义。　　
首先，中国信达通过减资回购方式阶段性股权全部退出淮矿集团，支持淮矿集团作为省属独资企业完成土地产权完善等一系列改制工作，进而实施后续整体上市工作，即减资回购完成后，淮矿集团成为安徽省国资委全资子公司，便于安徽省政府、安徽省国资委按照国有独资企业相关政策完成淮矿集团土地产权完善工作，有利于提升淮矿集团的资产完整性，为淮矿集团的后期改制及整体上市奠定良好的基础。之后，中国信达将对淮矿集团实施债权转股权，重新成为淮矿集团的股东，以实际行动支持企业降低杠杆率，支持企业后续改制及转型发展。　　
其次，中国信达减资回购获得的交易对价为淮矿地产 60%股权，通过将淮矿地产注入信达地产，可以实现大型国有企业优质存量非主业资产的盘活。淮矿集团是以煤电为主业的大型集团，地产板块是淮矿集团资产体量较大的非主业优质资产，根据淮矿集团整体改制方案，淮矿集团需要对非煤电主业资产进行剥离。中国信达通过股权下沉及资本运作，帮助淮矿集团实现了优质非主业资产的证券化，对淮矿集团实现主业整体上市具有关键性意义，有利于企业做大做强煤电主业，聚焦能源产业转型升级，提高核心竞争力。　　
第三，信达地产本次并购的标的淮矿地产主要业务集中在安徽省、浙江省和北京市，包括上市公司已有项目所在地合肥、芜湖、杭州、嘉兴等地，其中安徽与浙江区域是信达地产长期深耕区域，有利于上市公司进一步充分利用已有项目资源，提高项目的整体运作效率， 从而大力提升品牌的影响力，进一步巩固上市公司安徽、浙江市场的区域竞争优势。北京是信达地产总部所在地，也是信达地产希望进入的战略区域， 有助于上市公司缩短进入北京布局的时间。本次交易有助于上市公司深耕长三角，并通过切入北京市场开启信达地产对京津冀的战略布局，符合《信达地产五年发展规划纲要（）》提出的城市布局战略，从而快速提高上市公司持续竞争能力。　　
通过本次交易，信达地产将获得房地产主业优质资源。本次交易完成后，上市公司总资产规模、归属于母公司股东权益规模、总收入规模均大幅提升。房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。通过本次交易，将相关房地产资产注入上市公司，将充分发挥上市公司的融资优势，进一步扩展融资渠道并降低融资成本。　　
综上所述，本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的具有充分的现实原因及合理性。　　
2、结合淮矿集团减资回购涉及的审批程序，补充披露相关程序是否存在实　　质障碍，如有，请提示相关风险　　
淮矿集团减资回购涉及的审批程序包括但不限于：　　
（ 1 ） 淮矿集团整体改制方案取得安徽省人民政府及/或安徽省国资委批准；　　
（2） 淮矿集团董事会及股东会决议审议通过；　　
（3） 取得淮矿集团相关债权人/债权人大会的同意/通过；　　
（4）与淮矿集团减资相关的评估报告经安徽省国资委备案；　　
截至本回复出具日，淮矿集团已按有关规定履行相关决策及报批程序，相关审批不存在实质性障碍，但审批时间存在一定不确定性， 对此，信达地产已在《重组预案》
“重大风险提示”之“一、与本次交易相关的风险因素”之“（一）淮矿集团减资回购审批风险”及 “第八节 本次交易的风险提示” 之 “一、与本次交易相关的风险因素” 之 “ （一）淮矿集团减资回购审批风险” 补充披露相应风险。　　
3、 独立财务顾问核查意见　　
经核查， 独立财务顾问认为，信达地产本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的具有充分的现实原因及合理性；淮矿集团已按有关规定履行相关决策及报批程序，相关审批不存在实质性障碍，但审批时间存在一定不确定性。　　
二、关于标的资产的业绩承诺和估值　　
问题 3、 预案披露，本次重组的补偿测算期间（即：承诺期）为本次重大资产重组完成后的连续三个会计年度（含本次重大资产重组完成当年）。如本次重大资产重组于 2017年完成，则承诺期为 2017 年至 2019年连续三个会计年度。此外，
中国信达及淮矿集团承诺，淮矿地产 2017 年至 2019 年连续三个会计年度合计净利润预测数为 27.20 亿元。请补充披露：
（1） 如果本次重组未在 2017年完成，承诺期的具体承诺金额情况，并结合标的资产历史经营业绩，分析说明盈利承诺的可实现性； （2） 本次交易的会计处理及是否构成同一控制下合并，并结合现有土地、在建工程及完工项目的预估价值，说明未来是否会采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。请财务顾问发表意见。　　
回复：　　
1、如果本次重组未在 2017 年完成，承诺期的具体承诺金额情况，并结合标的资产历史经营业绩，分析说明盈利承诺的可实现性　　
信达地产已在重组预案 “第二节
本次交易的具体方案”之“二、本次交易具体情况”之“（八）业绩承诺及补偿”中补充披露如下：　　
“如果本次重组未在 2017 年完成，承诺期顺延为
年三个会计年度，根据淮矿地产提供的预测，淮矿地产
年三个会计年度合计扣除非经常性损益后归属于母公司净利润预测数约 25.90 亿元。　　
中国信达及淮矿集团出具说明 ：中国信达资产管理股份有限公司和淮南矿业（集团）有限责任公司对淮矿地产有限责任公司业绩承诺期为信达地产股份有限公司本次重大资产重组完成后的连续三个会计年度（含本次重大资产重组完成当年），若信达地产股份有限公司本次重大资产重组未能在 2017 年完成，则对淮矿地产有限责任公司业绩承诺期顺延至
年连续三个会计年度，具体承诺金额将依据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《淮矿地产有限责任公司盈利预测审核报告》 确定。　　
承诺期能够形成上述净利润预测数主要是因为标的资产地产项目所在区域自 2015 年以来房地产销售价格呈较大幅度上升趋势，而房地产行业一般均采取预售方式，
即当年签署销售合同并收款，但基于现有会计政策， 收入确认往往滞后 1-2 年，因而相应利润结转也需顺延 1-2 年。
2016 年及 2017 年 1-3月 ，
淮矿地产及所属公司销售合同金额分别为 49.10 亿元、 77.99 亿元和 12.96亿元，
淮矿地产（合并报表）营业收入分别为 30.62 亿元、
51.34 亿元和 6.99 亿元。
根据现有项目 开发进度测算，业绩承诺期内，随着淮矿地产已完工、在建、拟建项目逐步销售并结转形成收入，
业绩承诺的达成具备较大可实现性。”　　
2、本次交易的会计处理及是否构成同一控制下合并，并结合现有土地、在　　建工程及完工项目的预估价值，说明未来是否会采用直接出售项目公司或者通　　过整体出售项目等方式完成业绩承诺　　
信达地产已在重组预案 “第二节
本次交易的具体方案”之“二、本次交易具体情况”之“（八）业绩承诺及补偿”中补充披露如下：　　
“《企业会计准则》 第二十号 “企业合并” 第五条规定“参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。”其中，控制并非暂时性是指，参与合并的各方在合并前后较长的时间内（通常指一年或以上）受同一方或相同的多方最终控制。在本次交易中，中国信达拟通过淮矿集团减资回购而持有淮矿地产 60%股权，并以拟持有的淮矿地产 60%股权认购信达地产非公开发行股份，因而，中国信达未来持有淮矿地产股权系暂时过渡性的，本次交易的会计处理不构成同一控制下企业合并。　　
根据中企华预估，截至 2017 年 3 月 31 日，淮矿地产及所属公司在建、拟建和完工项目等（含一级土地开发）预估价值合计约 160 亿元。 2017 年 3 月 31 日至本预案出具日，淮矿地产及所属公司在嘉兴及芜湖新增储备土地计容规划建筑面积 33.70 万平方米。淮矿地产根据目前现有竣工、在建、拟建项目销售进度及收入结转进度预测
年三个会计年度盈利情况，具备较好的可实现性，未来不必通过直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式实现盈利预测目标，因而，标的资产不必采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。”　　
3、 独立财务顾问核查意见　　
根据标的资产历史经营业绩及现有项目去化周期，如果本次重组未在 2017年完成， 标的资产业绩承诺期顺延至
年度， 淮矿地产预测该期间盈利总额约为 25.90 亿元，经查阅淮矿地产提供的
年盈利测算过程，
独立财务顾问认为该业绩预测具备实现的可能性；经分析，独立财务顾问认为，本次交易的会计处理不构成同一控制下企业合并； 通过结合标的公司现有土地、在建项目及完工项目预估值分析，独立财务顾问认为，标的资产不必采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。　　
问题 4、 预案披露，本次交易标的选取的最终评估方法是资产基础法，其主要资产以假设开发法进行评估。 请：（1） 结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等，补充披露标的资产各个存货等资产评估时采用的主要参数，
例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等，并与周边可比项目进行比较分析；
（2） 结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价的公允性。请财务顾问和评估师发表意见。　　
回复：　　
1、 结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等，补充披露标的资产各个存货等资产评估时采用的主要参数，例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等，并与周边可比项目进行比较分析；
结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价的公允性。　　
信达地产已在重组预案 “第六节
标的资产预估作价情况” 之 “ 四、资产基础法预估情况及本次交易评估作价的公允性” 中补充披露如下：　　
（一）资产基础法预估情况　　
淮矿地产房地产开发项目分布于淮南、合肥、六安、芜湖、铜陵等安徽省内地区以及北京、嘉兴、杭州等省外地区，项目业态主要包括住宅、商业、土地一级开发等。各个存货资产的主要参数以及参数选取的合理性分析、可比性分析如下：　　
1、淮矿地产有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
纳入本次评估范围内的存货为淮矿地产有限责任公司所有的位于安徽省淮南市绿茵里、听松苑、松石居、水云庭、山水龙城购物中心、碧荷庭、储备用地（大通机厂）、谢二西酒店项目 8 个项目，其中 3 个项目为已完工项目，分别为绿茵里、水云庭、松石居项目，均定位于普通商品房，产品类型主要为住宅、配套商业及车库，产品均对外销售；
1 个为正在开发项目，为碧荷庭项目，定位于普通商品房，产品类型主要为住宅、配套商业及车库，产品均对外销售；
4 个为未开发的土地，分别为听松苑地块、山水龙城购物中心地块、大通机厂东边地块、谢二西酒店地块。　　
（2）存货-开发成本　　
本次评估 4 个已开发项目绿茵里、水云庭、松石居、 碧荷庭项目均采用假设开发法进行评估，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
绿茵里项目评估参数表　　 项目名称
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或者个数　　
463.16　　绿茵里项目
2,151.25　　
碧荷庭项目评估参数表　　 项目名称
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或者个数　　碧荷庭项目
4,847.65　　
2,944.82　　
松石居项目评估参数表　　 项目名称
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或者个数　　松石居项目
707.94　　
水云庭项目评估参数表　　 项目名称
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或者个数　　水云庭项目
18,374.28　　
①价格参数分析　　
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
A.绿茵里项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例如下：　　
绿茵里项目可比实例表　　
住宅　　项目名称
含税销售均价　　
（元/m2）　　舜耕花都
田家庵淮南田家庵区洞山东
,　　舜耕中都
田家庵舜耕西路一中旁
5,500　　上郑广场
田家庵田家庵区洞山中路（区
公安局东 500 米）
含税销售均价　　
（元/m2）　　 绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
19,800　　 绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
19,200　　 绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
19,886　　
地下停车库　　 项目
含税单价（万元/个）　　绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
4　　绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
4　　绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估绿茵里项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为5,400 元/平方米（含税价）、由于绿茵里商业为 1-2 层，选取的案例商业为一层底商，本次评估经过面积、楼层等因素修正后得到商业均价在 11,760 元/平方米（含税价）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。　　
B.碧荷庭项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：　　
碧荷庭项目可比实例表　　
含税销售　　项目名称
均价（元　　
/m2）　　舜耕花都
田家庵淮南田家庵区洞山东路苗圃
,　　舜耕中都
田家庵舜耕西路一中旁
5,500　　上郑广场
田家庵田家庵区洞山中路（区公安局
东 500 米）
含税销售均价　　
（元/m2）　　绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
19,800　　绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
19,200　　绿茵里
淮南市田家庵区洞山东路南侧
19,886　　
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估碧荷庭项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为5,400 元/平方米（含税价）、由于碧荷庭商业为 1-2 层，选取的案例商业为一层底商，本次评估经过面积、楼层等因素修正后得到商业均价在 12,839 元/平方米（含税价）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。　　
C.松石居项目主要业态为商业，相应选取可比实例如下：　　
松石居项目可比实例表　　
商业　　 项目
含税销售均价　　
（元/m2）　　松石居
淮南市田家庵区田金家岭
8,928　　松石居
淮南市田家庵区田金家岭
43　　松石居
淮南市田家庵区田金家岭
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估松石居项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定商业均价在9,000 元/平方米（含税价）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。　　
D.水云庭项目主要业态有商业，该商业为一栋综合体，目前在开发成本中核　　算，本次评估通过收益法计算出该商业综合体的市场价格，由于该商业有　　17,866.88 平方米目前处于出租状况，有 507.4 平方米目前作为售楼处使用，故本　　次已出租的 17,866.88 平方米运用租期内采用其自身的租金价格水平，租赁情况　　如下表，租期外采用其租期最后一年的最近水平评估其市场价值。　　签约
支付　　 人
方式　　候光
第一年免租；
2 3 年租金为 16 元/m2/月；从第四年　　
起租金在上一年基础上环比递增 5%
而未出租部分的 507.4 平方米采用市场租金评估。　　
相应选取可比实例如下：　　
银鹭万树城
银鹭万树城
惠利花园　　特征要素　　含税交易单价(元/m2/天)
0.98　　案例所处楼层
评估对象未出租部分市场租金价格预测是通过对可比租赁案例价格的比较，对商业聚集度、交通便捷度、装修情况、楼盘档次、位置等因素进行修正，最终确定含税租金单价为 1.1 元/平方米/天。　　
（3）存货-开发产品　　
存货-开发产品主要由淮南矿业 （集团）有限责任公司增资转入的位于淮南市的 47 套房地产和由浙江东方蓝海置地有限公司向其股东淮矿地产有限责任公司分红而来的位于嘉兴市的 2 套别墅与 229 个车位组成。其中住宅用途房地产有谢三村、河西村、矿西村淮上西苑、前进村听泉山园、洞山新村上东公寓、山水居、嘉兴别墅，商业用途房地产有谢二东村、支架村、洞山新村、上东锦城，无产权证件的 2 处房产为矿内村门面房与沃隆公司多建会所；车位分为非人防平面车位 2 个、人防平面车位 24 个、机械车位 200 个、机械子母车位 3 个。　　
①对于无产权资料的矿内村门面房与沃隆公司多建会所 2 处房地产，由于无法确房产的权属、面积、用途等基础资料，本次评估暂按账面值列示。　　
②对于已售 3 处房产未结转的手续费用，本次评估按零值处理；　　
③对于开发产品 中可出售现房，周边类似用途房地产交易案例较多，本次评估采用市场法确定可出售现房的市场价值。　　
存货-开发产品中可出售现房的交易案例价格如下：　　
开发产品可比实例表　　
含税销　　
售均价　　
（元/m2）　　
1,616　　矿西村淮上西苑、前进村听泉山
1,685　　园住宅房地产　　
3,061　　谢三村、河西村住宅房地产
5,450　　洞山新村上东公寓住宅房地产
6,508　　山水居住宅房地产
5,281　　谢二东村、支架村商业房地产
阳光国际城
13,900　　洞山新村、上东锦城商业房地产
阳光国际城
13,400　　
12,400　　浙江嘉兴别墅住宅房地产
15,865　　
含税销　　
售均价　　
（元/m2）　　
19,939　　
17,477　　
通过估价对象与可比实例价格的比较，本次评估主要选取交易情况修正、交易期日修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正等，修正后的比准价格与区域内同类型房地产价格水平较为接近，综合各项因素后确定存货-开发产品的市场价值。　　
2、 淮南市淮西房地产开发有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
存货-开发产品主要为淮南市淮西房地产开发有限责任公司 自建取得暂未完成销售的位于淮南市谢家集区的白马商业广场中商业与住宅房地产，其中含有部分回迁安置用房。　　
（2）存货-开发产品　　
①回迁安置房　　
对于回迁安置用房安置企业与回迁户签订的回迁协议确定价值， 对于未完成销售的商业房地产，
由于企业已进行出租经营， 本次评估采用收益法确定其市场价值；对于未完成销售的住宅房地产，本次评估采用市场法确定其市场价值。　　
②存货-开发产品中未售部分商业房地产　　
存货-开发产品中商业房地产评估涉及的租金价格分析如下：　　
对于未销售商业房地产的租赁价格，中企华主要采用市场法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，根据白马商业广场中 已出售部分的商业房地产出租情况统计，一层商业房地产租金水平在 1.35 元/平方米·天（含税）左右，二层商业房地产租金水平在 0.6 元/平方米·天（含税）左右，三层商业房地产租金水平在 0.5 元/平方米·天（含税）左右，四层商业房地产租金水平在 0.6 元/平方米·天（含税）左右，五层商业房地产租金水平在 0.7 元/平方米·天（含税）左右。由于评估对象与已售商业房地产同属于一个开发项目，并处于同一租赁水平区域，因此本次评估以已售商业房地产统计的平均租金水平确定评估对象租金单价。　　
③存货-开发产品中住宅房地产　　
评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交 日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
主要周边类似用途房地产交易案例价格如下：　　
开发产品可比实例表　　
含税销售均价　　
（元/m2）　　
3,221　　白马商业广场住宅
通过对可比实例价格的比较，本次评估主要选取交易情况修正、交易期日修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正等，修正后的比准价格与区域内同类型房地产价格水平较为接近，综合各项因素后确定存货-开发产品中住宅房地产的市场价值。　　
3、 淮矿地产安徽东方蓝海有限公司　　
（ 1 ）项目概况　　
东方蓝海（合肥）项目位于安徽省合肥市滨湖区，项目用地四至为东至韶山路，南至成都路，西至金斗路，北至云谷路。东方蓝海（合肥）项目总用地面积288,745.89 平方米，分为 A、 B、
C、 D、 E、 F 六个地块。住宅用房建筑面积为809,267.87 平方米，
商业用房面积为 42,985.46 平方米，办公用房建筑面积为6,347.21 平方米。 至评估基准日， A、 B、 C 地块均已开发完成并交付业主。 D 地块已开发完成除 D6#、 D7#外其他楼栋均已交付业主。 E、 F 地块均为在施工状态。项目业态主要有住宅、商业、车位。
经营模式为销售。　　
（2）存货-开发成本　　
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
东方蓝海（合肥）项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2或元/个)
可售面积(m2)/个　　
153,801.05 　　东方蓝海（合肥）项目
36,956.24 　　
6,347.21　　
①价格参数分析　　
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
东方蓝海（合肥）项目主要业态有住宅、商业及办公、 车位，相应选取可比实例如下：　　
东方蓝海（合肥）项目可比实例表　　
含税销售　　
（元/m2）　　宝能城
合肥市滨湖区杭州路与四川路交口
16,925　　华冶万象公馆
合肥市滨湖区武汉路与西藏路交口
16,900　　滨湖欣园
合肥市滨湖区江西路与云谷路交口
15,000　　蓝山 CBD
合肥市滨湖区庐州大道与紫云路交口
11,000　　中海财富广场
合肥市滨湖区云谷路与金斗路交口
10,000　　合肥金融港
合肥市滨湖区徽州大道与南京路交口
10,500　　万达文旅城
滨湖区环湖北路与珠江路交口
24,900　　1-2 层门面　　万达临湖苑
滨湖区云谷路与江西路交口
22,590　　1-2 层门面　　揽湖苑 1-2 层
滨湖区庐州大道与贵阳路交口
23,100　　门面　　
含税销售　　
（元/m2）　　佳源巴黎都市
滨湖区庐州大道和中山路交口
36,700　　单一层门面　　滨湖假日锦街
滨湖区广西路和中山路交口
37,300　　单一层门面　　锦绣淮苑单一
滨湖区西藏路和武汉路交口
31,950　　层门面　　
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅用房含税均价为14,559 元/平方米、商业用房含税均价在 13,843 元/平方米、办公用房含税均价在10,500 元/平方米。由于东方蓝海（合肥）商业类型有多种，本次评估中企华选取了 1-2 层、单一层门面作为评估案例，剩余商业用房则参照评估案例均价进行修正。其中较大面积的 1-3 层 DS2#部分房屋和 1-9 层 D12#商业用房参照 1-2 层商业用房价格进行修正，修正幅度较大，修正后 1-3 层 DS2#部分房屋含税均价为 13,650 元/平方米，
1-9 层 D12#商业用房含税均价为 9,450 元/平方米。　　
4、 淮矿地产合肥有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
该项目为淮矿和平盛世小区。 东至和明雅居小区，南至水上园小区，西至教师新村小区，北至道路。项目容积率 3.2，绿化率 40% ，建筑密度 24% 。项目建有 11 栋高层住宅、
1 栋小户型公寓及 6 栋独栋商业楼，并配备有幼儿园及配电房等配套设施。截至评估基准日，住宅用房及产权车位均已售完，未售商业用房面积为 5,003.16 平方米。项目业态主要有住宅、商业、车位。
经营模式为销售。　　
（2）存货-开发成本　　
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
和平盛世项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2)
可售面积(m2)　　
5,003.16　　
①价格参数分析　　
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
和平盛世项目主要业态有住宅、商业、 车位，目前只有商业未售完，商业明细如下表：　　
和平盛世项目未售商业用房明细　　 序号
地上面积(m2)
地下面积(m2)
面积小计(m2)　　
1,163.37 　　
1,284.81 　　
1,041.13 　　
1,232.03 　　
281.82 　　
5,003.16　　
由于 101 室、
19#均位于同一小区，区域因素相同。则本次评估选取 101 室作为评估案例，其他房屋价格参照 101 室价格进行修正。
101 室相应选取可比实例如下：　　
和平盛世项目可比实例表　　
产权年限房屋用途 装修情况
含税销售均价　　
（元/m2）　　
合肥市全椒路与明光路交口
27,900　　
合肥市全椒路与裕溪路交口
25,015　　宝业·城市绿苑合肥市铜陵路与裕溪路交口
24,300　　
通过对可比实例价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比实例的比较性综合确定 101 室商业含税单价在22,000 元/平方米。由于 15#、
19#相对于 101 室楼层、面积、临街状况较差，因此 15#、
19#单价参照 101 室价格进行修正，其修正幅度较大，最终商业未售部分含税均价为 10,789 元/平方米。　　
5、 淮矿地产合肥高新有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
馥邦天下项目位于合肥市蜀山区，东至科学大道，南至习友路，西至圣联·香御公馆小区，北至海棠路。本项目由 16 栋高层住宅（含公寓），
3 栋小高层洋房， 8 栋多层洋房， 1 栋会所， 1 栋幼儿园， 1 所代建学校组成。截至评估基准日，未售产权车位共有 1, 449 个（由于划线面积问题，有 15 个车位无法达到停放车辆要求，故本次评估实际可售车位个数按
1, 434 个确认），未售住宅用房面积4, 159.41 平，商业未售（已认购未签约）面积为 10, 524.8574 平方米。项目业态主要有住宅、商业、车位。
经营模式为销售。　　
（2）存货-开发成本　　
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
馥邦天下项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2)
可售面积(m2)/个　　
4,159.41　　
10,524.8574　　
①价格参数分析　　
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
馥邦天下项目主要业态有住宅、商业、 车位，目前只有商业未售完。 相应选取可比实例如下：　　
馥邦天下项目可比实例表　　
含税销售均价　　
（元/m2）　　圣联香御公馆合肥市高新区香樟大道
住宅 （公寓）
15,015　　景尚名郡
合肥市习友路与裕溪路
住宅 （公寓）
14,490　　
交口　　乔治庄园
合肥市玉兰大道与枫林
住宅 （洋房）
20,250　　
路交口　　华地紫园
合肥市科学大道与银杏
住宅 （洋房）
19,845　　
路交口　　
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅 （洋房 ） 均价在20,026 元/平方米（含税），住宅 （公寓） 均价在 14,026 元/平方米（含税）。由于商业已被定购，并已缴纳定金，余款正按时按约缴纳，故本次评估商业房地产按定购合同价总额 8,000 万确认。　　
6、 合肥环美房地产发展有限公司　　
（ 1 ）项目概况　　
纳入存货-开发成本主要为合肥环美房地产发展有限公司所有的位于合肥市新站区铜陵北路西“家天下花园”项目一期、二期、三期、四期，
项目规划用途为商办、住宅，项目总建设用地面积 167,483.04 平方米（其中四期商业为自持商业，在投资性房地产科目中核算，分摊的土地面积为 9,006.86 平方米），总规划建筑面为 599,190.42 平方米，可售建筑面积为 566,298.38 平方米(其中地上住宅建筑面积 417,452.08 平方米、商业建筑面积 79,262.30 平方米、阁楼 1,340.18 平方米，地下建筑面积 68,243.87 平方米)。　　
“家天下花园”共建设 37 栋住宅楼及其地下车库，配套幼儿园、变电所及开闭所。该项目于 2007 年 11 月开工建设，于评估基准日已全部进行竣工验收。　　
（2）存货-开发成本　　
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
家天下花园项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或个　　
518.9　　家天下花园项目
6,769.79　　
133.46　　
①价格参数分析　　
对于销售项目 ： 开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
家天下花园项目主要业态有住宅、商业、储藏室及车位，相应选取可比实例如下：　　
家天下花园项目可比实例表　　
产权年限 房屋用途
是否含税　　
（元/m2）　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　家天下花园
新站区铜陵北路西
含税价　　
由于该项目开工建设时间较早，该项目住宅价格不受合肥限价政策的影响，且家天下花园项目正在进行尾盘销售，本次评估家天下花园各物业价格按其历史销售价格及待售物业与小区同类型物业在位置、大小等因素影响下综合确定住宅均价为 12,000 元/平方米（含税），住宅储藏室售价为 4,000 元/平方米（含税），一、二层商铺为 13,000 元/平方米（含税），车位销售均价在 9.5 万元/个（含税）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，属于同一价格水平。　　
（3）投资性房地产　　
家天下花园项目四期家天下生活广场在投资性房地产科目中核算的，采用收益法进行评估。　　
家天下生活广场项目主要业态为商业综合体，本次对租赁价格的预测思路为：对于评估基准日已出租房地产，在租赁期内按租赁合同约定的租金水平确定租金，在租赁期外，按租约期最后一年的租金水平确定； 对于评估基准日 无租赁的商业房地产的租金采用市场法确定。无租赁的商业房地产选取的可比实例如下：　　
家天下生活广场项目可比实例表　　
家天下花园
家天下花园
家天下花园　　特征要素　　含税建筑面积单价(元/m2/天)
5　　案例所处楼层
市场租金价格预测是通过对未出租商业房地产所处商场中的位置、人流等因素进行修正，最终确定 1 层租金单价为 4.1 元/平方米/天（含税）。
根据评估人员对委估资产所在区域的商业房地产市场调查分析，商业房地产因楼层不同对价值有一定影响，
需要进行楼层修正，
委估资产-1 层、 2 至 5 层商业用房的租金单价取 1 层商业用房市场租金单价的 50% 、
50% 、 40% 、
即委估资产商业租金详见下表。　　
含税租金单价（元/m2/天）　　 一层
4.1　　 地下一层
2.05　　 二层
2.05　　 三层
1.64　　 四层
1.23　　 五层
7、 合肥家天下置业有限公司　　
（ 1 ）项目概况　　
纳入本次评估范围内的开发项目为合肥家天下置业有限公司所有的位于合肥市大禹路以西、淮海大道以北项目 ，对外推广名称为“北郡小区”。
项目 建设用地面积为 86,708.51 平方米(其中一二期土地使用权面积为 67,015.62 平方米、三期土地使用权面积为 19,692.89 平方米)，
一、二期地块用途为住宅，三期地块用途为商业， 住宅用地容积率不大于 2.5，
商业用地容积率不大于 4.0，一、二期规划总建筑面积 221,854.34 平方米，其中住宅 167,552 平方米，商业 6,115.21 平方米，
配套 2,429.41 平方米，地下车库建筑面积 45,787.72 平方米。北郡小区项目拟共分三期开发， 其中一期 6 栋高层住宅楼，
二期 8 栋高层住宅楼，一、 二期规划地下产权车位共 1,177 个，三期为商业地块，于评估基准日尚未取得《建筑工程规划许可证》。至评估基准日，一期 1#-6#楼人货 电梯及塔吊已拆除完成；地库顶板防水、土方回填已基本完成；入户门 已完成 60% ；
1#—6#外墙真石漆开始施工；地下室剩余桥架，电缆穿线，
并开始预售，
二期 7#楼七层结构砼浇筑完成，八层墙柱钢筋绑扎； 8#楼七层结构砼浇筑完成； 9#楼七层结构砼浇筑完成，八层墙柱钢筋绑扎；
10#三层结构砼浇筑完成，四层墙柱钢筋绑扎；
11#七层结构砼浇筑完成；
12#二层顶梁板钢筋绑扎；
13#楼负一层顶梁板钢筋绑扎；
14#一层结构砼浇筑完成， 三期尚未开工建设。根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象北郡小区项目经营模式均为对外出售。　　
（2）存货-开发成本　　
本次评估项目一、二期采用假设开发法进行评估，项目三期为空地，采用土地市场法进行评估。一、二期评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
北郡小区项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或个　　
1,580.50　　北郡小区项目一期
584　　北郡小区项目二期
94,877　　
含税销售均价(元/m2)或（万元/个）
可售面积(m2)或个　　
593　　北郡小区项目三期
该地块土地证证载用途为商业，截至评估基准日项目三期尚未取得规　　
划证。　　
①价格参数分析　　
对于销售项目 ： 对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
北郡小区项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例如下：　　
北郡小区项目商业可比实例表　　
产权年房屋用 所在层
含税销售均价　　
（元/m2）　　鸿路北城明
蒙城北路与金梅路交
12 200　　珠商铺
,　　皇马上街
临泉东路与顺祥路交
12 000　　
,　　莱茵河畔花
当涂北路和北二环汴
13,460　　园
河里交叉口　　
北郡小区项目三期土地商业可比实例表　　
/m2）　　合肥新站区陶冲湖路与
7 665 　　淮海大道西南角
,　　合肥市新站区淮海大道
7 515 　　以北、东淝河路以西
,　　合肥市新站区淮南路以
8 850 　　东、九顶山路以南
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定商业一、二层均价在9,900 元/平方米（含税），三期商业用地地面价为 10,645 元/平方米(估价对象容积率为 4，故单价修正较高)，根据评估人员对周边小区车位销售的调查，车位销售均价在 8 万元/个（含税）。合肥市在 2016 年 10 月发布了限购政策。其中对于新建商品住房首次明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价格。同一项 目、同类房屋 6 个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过 6 个月的上调幅度不得超过 1% 。已经取得预售许可证的项目，须在 10 日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。该项目的备案均价为 10,100 元/平方米，由于合肥房地产市场近年来销售火爆，供不应求，因此按照备案均价对外出售是可以实现的，故对于住宅房地产本次评估按其备案价进行确认。通过比较分析，开发项目的商业待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。　　
8、 淮矿地产六安置业有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
纳入评估范围的资产为淮矿地产六安置业有限公司开发的东方蓝海 （六安）项目 ，项目位于安徽省六安市东望路与佛子岭交叉口西南角，项目用地四至为东至东望路，
南至郝岗路，西至永康路、中石化加油站，
北至佛子岭路。　　
东方蓝海（六安）项目总用地面积 85,103 平方米，证载土地用途为住宅（含配套商业）；项目分两期开发，
至评估基准日 一期已完工，
二期在施状态。　　
①一期　　
东方蓝海（六安） 一期位于地块北侧，
至评估基准日 已竣工。 总建筑面积为135,658.3 平方米，物业类型为高层住宅、独栋商业，
地下车库等，包括 1-5#住宅楼、
14#商业楼及地下车库。
可售物业类型全部采取对外销售模式。住宅可售总建筑面积为 103,836.16 平方米、商业可售总建筑面积为 2,536.5 平方米。
已全部完成竣工验收，
1-5#住宅楼已全部取得商品房预售许可证。　　
②二期　　
东方蓝海（六安） 二期位于地块南侧，
至评估基准日 正在进行场地平整， 物业类型为高层住宅、商业等。 至评估基准日，
尚未取得建筑工程施工许可证。 项目 规划总建筑面积为 158,881 平方米，物业类型为高层住宅、商业、 地下车库等，住宅可售总建筑面积为 99,813 平方米，商业可售总建筑面积 9,411 平方米。可售物业类型全部采取对外销售模式。　　
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象 “东方蓝海（六安）”经营模式均为对外出售。　　
（2）存货　　
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
东方蓝海 （六安） 项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2)
可售面积(m2)　　东方蓝海（六安）项目一期
14,438.08　　
2,536.5　　东方蓝海（六安）项目二期
99,813　　
①价格参数分析　　
对于项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
东方蓝海（六安）项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：　　
东方蓝海（六安）项目可比实例表　　
含税销售均　　
（元/m2）　　龙湖天地
南屏路与淠望路交叉口西北角
6,800　　中辰一品
梅山南路与佛子岭路交汇处东南
,　　安兴正和城
淠望路与南平路交叉口东北角
6,400　　和谐名城
佛子岭中路和淠望南路交汇处
14,000　　
含税销售均　　
（元/m2）　　高速龙湖天
南屏路与淠望路交叉口西北角
15 000　　地
,　　中辰一品
佛子岭中路
15,000　　
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定一期住宅均价为 6,700元/平方米（含税）、二期住宅均价为 7,000 元/平方米（含税）
二期商业均价为 10,700 元/平方米（含税）
通过比较分析，住宅的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。商业部分可比实例在参考销售期限、楼层、位置、配套成熟度等多方面因素后综合确定。　　
9、 淮矿万振置业有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
开发成本为淮矿万振置业有限责任公司开发的东祥府项目， 建设用地面积为29,284.66 平方米，容积率 2.8， 总建筑面积 105,613.62 平方米，其中住宅 74,341.43平方米，商业 6,561.32 平方米， 架空 423.16 平方米，自行车库 2,018.65 平方米，储藏 1,083.15 平方米，设备间 985.64 平方米，
地下车库 16,006.62 平方米，人防车库 3,878.95 平方米，物业管理用房 314.7 平方米。　　
东祥府项目共建设有 6 栋高层住宅楼、 6 栋商业楼、 一个地下室。 建筑层数为地上住宅 23 层、
34 层 （3#住宅楼 23 层、 4、
10#住宅楼 34 层）
，商业地上 1-2 层，
地下一层产权车位 518 个。
至评估基准日 ，东祥府已于 2015年 10 月 开工建设，
至评估基准日大部分住宅已接近封顶，商业部分已达正负零状态。 根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东祥府项目经营模式均为对外出售。　　
（2）存货-开发成本　　
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数） 见下表：　　
东祥府项目评估参数表　　
含税销售均价(元/m2)
可售面积(m2)　　
7,170.85　　东祥府
6,561.32　　
518 （个）　　
①价格参数分析　　
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。　　
东祥府项目主要业态有住宅、商业、
地下车位，相应选取可比实例如下：　　
东祥府项目可比实例表　　
含税销售均价　　
（元/m2 （个） ）　　信达天域
合肥市包河区宿松路与祁门
24,000　　
路交汇处西南角　　望湖城桂香居
美圣路 399 号
10,000　　金地国际城
马鞍山南路 88 号
10,000　　柏林春天
包河区马鞍山南路 399 号
10,000　　
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定一期住宅均价为 14,900元/平方米（含税）、 商业均价为 20,000 元/平方米（含税），地下车位均价 77,000元/个（含税）
其中住宅的价格按照合肥市在 2016 年 10 月发布的限价政策执行确认（对于新建商品住房首次明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价格。同一项目、同类房屋 6 个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过 6 个月的上调幅度不得超过 1% 。已经取得预售许可证的项目，须在 10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。
该项目 住宅部分目前均已备案，备案均价为 14,900 元/平方米。商业部分由于周边在售商业物业在售项目较少， 中企华主要参考了位于评估对象对面的信达天域商业物业的销售价格， 同信达天域商业物业相比，评估对象商业物业从临街情况到商业聚集度等情况均与信达天域存在一定差距，通过比较分析，综合考虑确定商业物业售价。 地下车位部分参考的案例均为个体对外销售价格，本次评估充分考虑估价对象和可比实例在项目位置、临街出入口等多方面因素后确定评估对象未来销售价格。　　
10、 淮矿万振（肥东）置业有限责任公司　　
（ 1 ）项目概况　　
开发成本为淮矿万振（肥东）置业有限责任公司开发的东方樾府项目， 建设用地面积为 73,74