别怪没提醒你！国内大多数城市房产都不值得投资
房价小助手张平
　　 　　来源：不执著财经；作者：张平；已获作者授权发布；原文有删减 　　现如今是一线城市房地产泡沫已达极致，随时有发生区域性金融危机的可能，而三四线城市去库存问题短期难解。所以，从目前来看，中国大多数城市的房产已经不值得投资。　　自2015年至今，随着“930”、“330”政策的落地，各城市房贷方面的限制基本全部取消，一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下，从2015年1月到2016年2月，一线城市房价累计涨了16.1%，一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市，而这还是在限购没放松条件下达成的。　　为了给中国一线城市过热的房地产市场降温，各地政府先后都推出了新的房地产调控政策，试图收敛一下房价过快上涨的步伐。但楼市热度却不见退散，反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。　　从过往的经验看，房价一旦上涨，涨幅比工资增长快的多。如果不买房，手头的余钱和房价比起来，无形中就缩水了。那么，我们就来讨论一下这个很实际的问题，现在该不该买房投资？而我觉得目前国内大多数城市的房产，都不值得投资。　　首先，除一线城市和部分二线城市外，其他国内多数城市房产二手市场并不发达。不管目前我们投资的是新房还是二手房，未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃，买房人都是买新房为主，那将来出售变现就会有很大的问题。　　一般而言，决定二手房市场发展的重要因素有二：一方面该城市土地资源有限，新房供应量下降，买房人只能选择二手房。另一方面，外来人口多，租房和中低端购房需求量大，使得各种品质的二手房都能找到出路。　　对照这两条标准，目前中国多数二三线城市二手房市场并不能算发达。要知道，外来人口数量多、增长稳定主要集中在排名前十位的城市中，而除了一线城市外，二三线城市普遍土地供应充足，很多开发商手里还有很多未开发的土地。　　有资料分析，2009年以来，40个重点城市中历年累计居住用地出让面积（可建建筑面积）与同期新建住宅销售面积对比，结论是一线城市土地供不应求，二三线供大于求。排名越靠后的城市，土地供应越充足。　　此外，如果我们再把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半，作为二手市场活跃的标准的话，符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市，剩下只有十几个。仅这一个标准，就能排除国内大多数城市了。　　再者，投资者购房是为了收取租金，而投机者购房是为房价能够年年飞速上涨，赚取房价上涨的差价。但这里面存在二个问题，一方面，二手房涉及上下家匹配，贷款办理、过户手续等，两次买卖流程走完，花上半年以上时间也是很正常的。所以，1-3年是大多数投资性买房需要的时间。现如今在房地产政策多变的情况下，贸然赌长期的房价是不明智的。　　另一方面，从年中，一线城市4年中累计上涨了18.5%，一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅，一线城市平均每年涨4.33%，其他城市平均每年涨1.42%，每年涨幅差了将近3个百分点。近年来房价涨幅并未像大家预期那么巨大。　　值得一提的是，投机者若将房产抛出时，则要缴纳增值税、契税、个税，二手中介费以及贷款利息等，加起来占总房价的10%左右。在这种情况下，投机购房者必须考虑，未来房价涨幅能否跑赢各类理财产品，而非盲目跟风入市。　　最后，一线城市房价只有投机价值，没有投资价值。所谓投资，就是将房产买来租出去，收取租金。而现在一线城市房价动辄四五百万，但房子的月租金只有五千多元，恐怕投资者要化50年以上时间才能收回投资。同样，再看国外房地产市场，房价的租售比最多不超过15年。　　现在的状况是，多数内地城市房产因外来人口流入分散，租客群体偏少，房租涨上不去。而一线城市的房地产，租售比更是离谱（买房不如租房），已沦为投机市，就是购房者只有希望房子疯狂上涨，然后在更高位有一个傻瓜来接盘。总体来看，多数城市房地产已经失去投资价值。　　央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存，但实际上宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场，进一步推高了当地房产泡沫。现如今是一线城市房地产泡沫已达极致，随时有发生区域性金融危机的可能，而三四线城市去库存问题短期难解。所以，从目前来看，中国大多数城市的房产已经不值得投资。转播到腾讯微博　　房价高怪货币超发和高地价是否靠谱？　　来源：不执著财经；作者：张平；已获作者授权发布　　货币超发只会造成所有商品普涨，而只有在经济和信贷结构畸型状态下，超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时，高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化，除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外，国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。　　8月11日，在博鳌房地产论坛上，著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，房价高不能简单归咎于货币超发，同时他指出，房价高怪地价也太外行，“大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍”。樊钢还认为，“很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去”。　　樊纲话一出，马上就在业内炸开了锅。有人觉得他讲得有道理，更多人觉得货币超发和地价高就是房价高的主因。现在的状况是，政府、开发商、银行、老百姓谁都不希望房价出现过快上涨。而事实上，现在的一二线城市房价涨得让人担忧，究竟谁是高房价的背后推手？　　问题一：高房价不能完全归咎于货币超发？　　按照樊纲先生的说法，即便是近年来央行货币超发，这个超发货币也可以流向其他领域，所以并不是央行将货币之水引向楼市的，而是社会流动资金自已选择了流入房地产，并推高了房价。　　实际上，2008年我国的M2规模只有47万亿人民币，而到了2016年6月份M2规模已经逼近了147万亿人民币，中国的M2规模已经是GDP的2倍多。也就是说央行在短短的七八年时间内，使M2规模一下增加了100万亿，而这些增加的M2中很大一部分都通过贷款的形式进入到了房地产领域，如果全流向商品流动市场，那我国的通胀率肯定会高得惊人。　　为啥央行货币超发后，大量信贷资金都流向了房地产业，并且推升了高房价？一方面，正因为央行货币的超发，使我国每年隐性通胀率接近于7%（M2-GDP）。同时，国内投资渠道相对匮乏，缺少相对安全稳定的投资品种。而房地产业持续不断的财富效应，吸引着各路资金源源不断的流入。　　另一方面，现在的实体经济特别是一些传统的制造业风险已经非常大，而且利润都很微薄，所以中小企业即使有资金一般也不敢投，都愿意将资金投向房地产领域。最近刚刚发布的数据，2800多家上市公司里面，40%的上市公司，去年一年的利润都不到1500万，而随便炒几套房，利润可能就是几千万。　　所以，笔者认为，央行货币的超发不能完全说是导致高房价的诱因之一，中国高房价主要还是经济结构的畸型所致，就是中国经济过度支持并依赖于房地产业繁荣，而忽视了实体经济健康发展所带来的苦果。　　试想，如果虚拟和实体经济平衡发展，两边都有较好的赚钱效应，那么大量的社会资金都会更青睐于房地产领域吗？所以接下来，摆脱对房地产的过度依赖，发展实体经济，这才是中国经济的出路所在。　　问题二：高地价推升了高房价对不对？　　按照樊纲的说法，土地市场实行的是“招拍挂”制度，公开透明，如果你觉得地价太高，可以不要拍。房价高怪地价贵太外行了。不过，也有很多人担心，现在一二线楼市“面粉”比“面包”还贵，将会催涨高房价。　　事实上，如果地价畸高不下，开发商造房成本也会大幅攀升，一手商品房价格不涨才是怪事。现在问题是谁是高地价的幕后推手？我认为当前土地市场名义上搞市场化，实际上并没有完全按市场规律来运行。　　其一，一二线城市房地产频现地王，而动辄数万元/平米的楼板价令民营开发商心惊胆寒。真正敢于“不计成本，一掷千金”的拿地当地王的主要是由央企、国企背景的开发商，他们可以轻易的从银行加杠杆借到廉价贷款。这既是对民营开发商投资挤出效应，也会造成部分城市地价因“高杠杆”而虚高不下。　　近日有媒体称，（开发商）基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明，不仅是拿地资金开发商靠银行贷款，甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。这么做潜在的金融风险巨大。　　其二，当前土地市场实行的是“招拍挂”制度，但是地方政府出于对“土地财政”的依赖，人为的减少对土地的供应量，造成土地供应的稀缺。　　其实若想让土地价格降下来也可以，就是地方政府在遏制房地产过度投机之外，向市场供应更多的土地资源，并且大幅降低国有开发商的资金杠杆率，这样才能真实反映市场供需，平抑过高的地价。　　中国高房价是不是货币超发和高地价的错？在货币超发问题上，樊钢先生讲得有些道理，货币超发只会造成所有商品普涨，而只有在经济和信贷结构畸型状态下，超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时，高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化，除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外，国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。(房价小助手)
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved人民日报：判断城市“有没有前途”需谨慎
　　最近，一场关于“中国最没前途的十大城市”的讨论明显升温。在讨论中，有观察者以“是否有三条以上高铁通过”“人口是否流入”“人均本外币存款”“教育资源丰富程度”等指标为依据，将长春、大连、南昌、温州、兰州等多个城市纳入“最没前途”之列。对此，不少专家指出，在中国经济转型时期，原有区域发展不均衡确实会有新的表现，但仅仅以几个简单指标就断定一个城市或地区没有前途，显然是不负责任的。事实上，很多所谓“失落”的城市都有着独特优势，而中国经济长期向好的基本格局也必将为“将差距变为潜力”提供根本环境。　　评价结果辩证看待　　众所周知，考试是检验学习者掌握某方面知识水平的一种直观方式。但如果因为考生在某些考试中成绩不佳，就给予一个“没前途”的结论，则显然并不可取。毕竟，人和事物都是发展变化的。　　中国城市经济学会副会长魏后凯在接受本报记者采访时指出，评价城市或地区的经济发展有很多维度，标准不一样，结果可能就大相径庭。因此，研究者在指标选取和权重分布上就要讲求科学性。“即使是相对严谨的评价体系，其提供的评价结果也只能说是一个参考，并不代表一定完全等同于实际情况。事实上，人口流动、高铁布局、教育资源等几个指标只能反映出一部分情况，其衍生出的结论并不全面。”魏后凯说。　　那么，所谓“没前途”的城市究竟问题出在哪里呢？记者梳理发现，相对于北京、上海、广州、深圳等热点城市而言，不被看好的城市大多面临交通不便、人口净流出、经济转型压力较大、体制机制障碍较多等问题。其中，有些属于历史原因，有些则属于经济转型带来的新问题。　　吉林大学经济学院副教授丁肇勇在分析长春的发展时认为，东北是计划经济退出最晚的地区，国有企业、国有渔场、国有林场等单位的职工都属于非农户籍，其执行计划生育政策是非常到位的，而这是导致如今人口出生率低的一个重要原因。与此同时，国有经济占比高也导致民营经济生存的空间比较小，当国有单位不能承载更多的就业时就容易形成劳动力外流。　　发展优势各有千秋　　差距往往就是潜力，悲观难以解决问题。在不少专家学者眼中，很多“没前途”的城市其实有着很多独特的发展优势，如工业基础雄厚、毗邻经济发达地区、土地资源丰富、国家战略支持等等，可谓各有千秋。实际上，不少城市和地区也正在积极调动这些优势并取得了不错的发展势头。　　例如，1—8月份，大连市高技术产业完成工业增加值101.1亿元，同比增长12.7%，增幅比全市规模以上工业增速高9.6个百分点，高技术产业正在成为拉动这座港口城市工业增长的强大动力。再例如，地处中部内陆的南昌市近年来大力发展交通基础设施，通过修建地铁、隧道、桥梁等工程夯实“南昌大都市区”的基础，进一步打通和周边城市联系，以期最终成为“一带一路”重要节点城市和长江中游城市群的核心城市之一。　　值得注意的是，作为著名侨乡的浙江温州，也在此次被唱衰的城市之列。温州大学商学院教授张一力在分析“温州人圈子封闭制约当地发展”这一观点时表示，过去温州人圈子相对封闭，大多是城市内部及周边地区的交流，从事着劳动密集型商品的商贸往来。后来，温商开始涌向全国各地的市场，体现了温州人善于经商、敢于创新的特质。如今，温州人的脚步已遍及全球，温州的商品也卖向全球，同时温商也将全球的优质资源逐渐反哺到温州。张一力说，新生代的温商具备了华侨基础、海外资源、全球视野等特质，他们更聚焦互联网、金融、服务、节能环保等新兴领域，这些都有助于温州的发展。　　“从中国区域经济协调发展的角度来看，上述城市之间的发展差异并不是最重要的，城乡之间的差距、特大型城市与中小城市之间的差距反而更值得关注。”魏后凯强调，随着中国经济步入“中高速”增长的新常态，我们应该更加注重培育和挖掘各地方经济的活力，使各地的优势尽可能地释放。　　扎实改革释放潜能　　经济转型时期，尽管一些发展不平衡的问题会更突出，但对更多城市而言，机遇明显大于挑战。　　分析人士表示，城市是社会现代化的一个缩影，因为制造业需要在能源、交通、通信各种资源都集中的地方开展。但同时更应看到，随着全球产业结构发生重大变化，大城市继续成为产业中心的可能性正在减小；反之，环境好、资源又丰富的中小城市会成为未来经济的增长点。因此，相比于轻易判断一个城市“有没有前途”，认清相关地区的优势和不足、扎扎实实以改革促发展，显然有着更加积极的现实意义。　　“一旦我们真正地找准了发展方向，雄厚的传统产业基础、大量成熟的技术工人、深厚的原材料资源、科研院所云集等等优势，就都会成为长春的希望所在。”丁肇勇认为，现在不是埋怨和指责的时候，也不适合散发悲观情绪，而是要更积极主动、齐心协力找出问题成因，提出解决对策。(腾讯房产)
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人才啊！遂宁人才都去成都落户了，修这么房子多卖给谁?
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& && &&&遂宁人才外流，有才之人都去成都安家了，遂宁这座城怎么办?修的房子怎么办?如果继续流失，遂宁发展堪忧哦。6 a, x0 v6 j0 A&&X; z6 H. G&&D) }! L
& k, o4 F; {9 x
& && & 成都人才落户超10万人 南充、达州、绵阳、遂宁和内江人数前五
& &&&+ I. c: W4 ]&&s, r7 {
& && &自7月20号，成都人才落户新政实施以来，青年人才落户十分踊跃。截至到12月6号，全市累计登记落户人才已突破十万。落户人数最多的是天府新区，占总数的45%。 据了解，截止到12月6号，全市累计落户人才100087人，其中青年人才占总数的99.86%，技能人才占总数的0.14%。成都重点发展区域成为青年人才落户的首选地，落户人数最多的是天府新区，占总数的45%，其次是高新区、锦江区、成华区和青羊区。从学历结构来看，全日制本科学历占比近九成，年龄以30岁以下为主。
& && &&&从落户来源来看，以省内人才为主，省内共有68000多人，占总数的近七成，排名前五位的分别是南充、达州、绵阳、遂宁和内江。省外人才来源排名前五的是重庆、新疆、甘肃、河南和湖北。来自北京、天津、上海、广东、浙江、江苏等发达地区的落户人才数量呈现缓慢上升趋势。人才落户新政对我市人口结构改善呈现良好势头，未来，随着青年人才引留增多，对缓解我市人口老龄化、优化户籍人口结构、加大人才资源储备将发挥积极的促进作用。
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大城市，你再累都得跟到节奏走稍有不慎工作就可能丢了。后面排队找工作的多了去了。5 Q- z' T; u" ~& o- X1 s7 @& b
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遂宁这种小城市，很好操盘的
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这个有啥法，遂宁没得产业，流不住！要么是去重庆要么是成都！
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放心嘛& &我们遂宁就是一 个小盘 大家都来玩
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没人才来，总有蠢才来啊，以后遂宁靠房子吃饭老
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我们下苦力就好
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楼主，谢谢了。
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你应该受道尊重。% E6 N' P; L) w6 S! \1 Q+ Y1 Q
虹吸效应很正常，你说了大实话。0 N7 J2 C' b: d9 D9 a
本师拿一元钱打赌，成都越来越强，越吸越猛，遂宁最后越来越想哭
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遂宁可以守到成都锅边，捡点成都不要的烂人，不求质量，但求数量，破铜烂铁都要倒，反正烂人的基数比人才大得多
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都去成都了,是那些在抢遂宁的房子
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堪称悲剧，人家人口大市排前边可以理解，遂宁这种排这么靠前堪称悲剧
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签到天数: 875 天[LV.10]以坛为家III
大汉兄，遂宁出路在那里？9 H4 }4 c* C, ?
& & 水往高处流，人往热处走，拦江，东禅，莲花，河边的乡亲，有点能力的，都在成都安家，特别是大英靠仓山方向乡亲，成都是首场，到遂宁到成都一样远，干嘛不去成都。
5 Q& R9 i( y# B6 m- q
& &&&磨溪廖家到重庆，三星曾家到重庆到成都。) O( a& I1 a$ k/ ^+ A
& & 西眉几个在西藏的老板定居成都（西藏冬季办公区在成都）。
! C- a( J4 M! I
& && &记得前几年几位旅游者开川A问我是那里人，遂宁。
1 K) @. Q1 `4 X" U) Y) K
& &我也是遂宁人，现在定居成都新都区。
& & 有权有势有钱有潜力都跑光了，剩下叫花子比穷怎么办？？！！
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如果明年房价畸形的话，说不定就串到第一去了
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这个有啥法，遂宁没得产业，流不住！要么是去重庆要么是成都！0 j8 ?2 K' `! E, D7 l
房价跟成都边边也差不多, [- Y8 G" p9 L7 }& M4 v/ E
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成都重庆去一次，伤一次，堵
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现在是抢人大战，抢的是有消费能力的年轻人，学历不过是个幌子。未来几十年的城市竞争，谁的人口结构更优谁的前景就好。黑龙江社保入不敷出，广东社保绰绰有余，这就是明显的例证。以后很多小城市没有自己独特的优势的话只能靠财政转移支付苟活了
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现在是抢人大战，抢的是有消费能力的年轻人，学历不过是个幌子。未来几十年的城市竞争，谁的人口结构更优谁 ..." n& S- h8 z+ r2 ^0 z: E
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遂宁城南这两年发展很好，在那边天鹅湖买房子怎么样？
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可以啊，那边现在发展挺快的，以后升值空间肯定大，交通也很便利。
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遂宁金桥新区那边的楼盘怎么样，有升值空间吗？
我有更好的答案
金桥那边现在发展挺不错的，等到涪江五桥开通之后，交通便利了，房子升值也会随着提高。
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