为什么拆迁农村房屋补偿每平方米2300元?
拆迁农村房屋,房屋每平方米的补偿为2300元,是出自哪的规定.
09-09-24 &匿名提问
各镇人民政府、街道办事处，开发区、风景区管委会，区各有关部门：&/p&　　为加快推进全区拆迁安置工作，根据《南通市城市房屋拆迁管理办法》和《南通市拆迁补偿价评估技术规范》，结合崇川区实际，现对拆迁中的若干问题明确如下意见。&/p&　　一、关于征地补偿&/p&　　1、使用农改居剩余国有土地，实行村组养老人员安置费补差政策。即安置费补至17000元/人。该费用由村组管理，专款专用。&/p&　　2、征用土地（包括使用农改居剩余国有土地）范围内的地面附着物补偿（不包括有线电视和高压线路），按镇8000元/亩、街道9000元/亩标准核拨给镇街，由镇街包干对产权人进行补偿。&/p&　　3、在享受市政府[2004]10号文件政策前已被确定为无人组、且农村集体经济组织成员数据库为零的，留区70%剩余土地补偿费转归原农村集体经济组织所有。&/p&　　4、已建立农村集体经济组织成员数据库的组，无论是建设用地，还是农用地，征用时土地补偿费均由区统筹，用于人员安置。&/p&　　5、村办企业（含集体用地）的土地被征用，属村级土地的，其补偿费留区70%部分转归村所有。&/p&　　6、村级农用地被征用后，考虑到不需安置农村集体经济组织成员，留区的70%土地补偿费仍转归村集体经济组织所有。&/p&　　二、关于拆迁补偿&/p&　　1、因全区范围内已停止民房建设审批，补空方政策仍按原规定执行。&/p&　　2、对征用集体土地（含使用农改居剩余国有土地）拆迁的，每户给予2500元种田补贴。&/p&　　三、关于享受低价位商品房面积&/p&　　1、享受计划面积标准：1人户40平方米、2人户70平方米、3人户105平方米、4人户140平方米、5人户160平方米，5人以上户型每增加1人，安置标准增加20平方米。凡拆迁户现有住宅合法面积超过以上标准的，享受低价位商品房的面积按现有合法住宅面积执行；享受过福利分房或房改补贴政策的，已享受面积和现有农村合法住房面积合并计算。&/p&　　2、适用对象：符合我区农村建房政策的被拆迁户。&/p&　　3、被拆迁户享受低价位商品房面积人口的认定：实际居住在拆迁范围内，与户籍证明资料（截止时间为日，自然增员除外）反映的内容一致，并符合我区建房政策规定的村（居）民。&/p&　　4、申请程序：被拆迁户申请——→村居审核——→镇街审核——→区拆迁办审查批准。&/p&　　四、关于非住宅房屋的补偿&/p&　　1、非住宅房屋指持有房产证和土地证的单位及村组用房。其拆迁补偿办法按市有关政策执行。&/p&　　2、凡没有法定及其他有关手续的被拆迁房屋，拆迁时原则上不予补偿。日（新旧体制调整期）之前的违法建筑，被拆迁户主动配合拆除的，给予适当拆卸补贴；日之后至日的违法建筑不予补偿；日之后的违法建筑一律不予补偿，并追究当事人和相关单位负责人的责任。&/p&　　3、非住宅房屋的补偿、补贴由镇街实施。&/p&　　五、关于跨红线房屋的处理&/p&　　1、主房在红线外、附房在红线之内的，只拆除附房。附房属违章的，不予安置；附房合法的，按合法面积安置，主房拆迁时不再重复计算。&/p&　　2、主房全部或局部在红线内的，主、附房一并拆除，并按规定安置。&/p&　　3、企业用房跨红线的，原则上全部拆除。红线外剩余的房屋具备继续生产经营条件的，可以保留。&/p&　　六、关于拆迁激励政策&/p&　　1、取消拆迁实施单位不可预料费。拆迁调节经费为拆迁补偿总额的19%，由镇街包干使用。&/p&　　2、拆迁调节经费在崇川城市建设投资有限公司专户储存，按实结算，按序拨付。&/p&本《意见》自印发之日起施行，《区政府关于拆迁推进工作若干问题的意见（暂行）》（崇川政办发【2005】29号）同时废止。&/p&
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成都市人民政府办公厅转发市国土资源局 关于成都市征地补偿安置办法实施中有关具体问题意见的通知 成办发[2003]15号 颁布日期： 实施日期： 颁布单位：成都市人民政府办公厅 各区(市)县政府，市级有关部门： 市国土资源局报送的《&成都市征地补偿安置办法&实施中有关具体问题的意见》已经市政府第91次常务会研究通过，现转发给你们，请遵照执行。 二○○七年二月十八日 《成都市征地补偿安置办法》实施中有关具体问题的意见 根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省&中华人民共和国土地管理法&实施办法》和《成都市征地补偿安置办法》(以下简称78号令)的有关规定，为统一征地拆迁农房补偿安置标准，进一步做好征地拆迁房补偿安置及有关工作，切实解决好被征地范围内人民群众的住房问题，确保社会稳定，结合我市经济社会发展状况及征地补偿安置实际情况，现就实施78号令中征地拆迁补偿安置等有关问题提出如下意见： 一、农房安置方式 农房安置实行货币化安置或现(建)房安置，被安置对象可自主选择安置方式。允许被安置户部分人选择货币化安置，部分人选择现(建)房安置。鼓励货币化安置。 选择现(建)房安置的，严格按78号令的有关标准进行安置。安置房建设必须符合城市规划要求，相对集中选点修建。 二、农房搬迁及奖励 (一)选择货币化安置的，一次性按8000元/人奖励。 (二)选择货币化安置或现(建)房安置方式，自拆迁通知之日起10日内签订安置协议并交出旧房的，按3000元/人奖励；20日内签订安置协议并交出旧房的，按1000元/人奖励；超过20日的不予奖励。 (三)选择现(建)房安置需过渡的，按每人每月200元发给过渡费。被安置人员在农房拆迁单位的安置通知时限内未入住的，停发过渡费。 (四)一个安置户中部分人员选择货币化安置、部分人员选择现(建)房安置方式的，以原证载住房户的人均面积为基数，对其中选择货币化安置的人员按规定给予奖励。 (五)选择现(建)房安置方式的，原《农村房屋宅基地使用证》记载人均面积不足35M2的，仍按78号令及本意见的有关标准结算。在征地单位规定时限内一次性结清房屋补差款的，征地单位可按50%优惠结算该补差款。 三、农转非人员配偶的住房安置及婚嫁生育人口住房安置的确认 凡具有五城区及高新区非农业正住户口，持有《农村房屋宅基地使用证》，经所在单位证明未参加房改或在他处无住房的“农转非”人员的配偶，纳入住房安置人数计算，其补偿安置按下列规定办理： (一)实行货币化安置的，以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算： 原有住房人均面积不足35 M2的，按人均35 M2给予补偿，不足部分以相邻区位经济适用房标准价格扣减300元/ M2进行结算； 原有住房面积超出人均35 M2的，超出部分由征地单位按300元/ M2给予补偿。 (二)实行现(建)房安置的，以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算： 原有住房面积超过人均35 M2的，超出部分由征地单位按最高不超过300元/ M2的建设成本价给予补偿； 原有住房面积达到人均35 M2，但所安置的房屋不足人均35 M2的，不足部分由征地单位按600元/ M2予以补助； 原有住房面积不足人均35 M2而按人均35 M2安置的，超出部分按900元/ M2购买； 安置住房超出人均35 M2的，超出部分由被人员按当时当地的商品房指导价格购买。 (三)征地公告后，依法婚嫁、生育人口必须具有征地范围内正住户口，方可作为安置对象。其转非安置和住房安置的截止日期为征地补偿安置方案批准之日。 四、乡镇企业拆迁补偿及奖励 (一)拆迁征地范围内具有合法土地使用手续的乡、镇(含村、组)企业及私营企业的建(构)筑物，按78号令附表四“公共建筑物”的标准给予补偿。 (二)乡、镇 (含村、组)企业及私营企业， 自拆迁通知之日起15内签订拆迁补偿协议并交出土地及房屋的，除按78号令第10条规定的搬迁补偿标准执行外，另按该企业建(构)筑物补偿总额的3%给予奖励；25日内签订拆迁补偿协议并交出土地及房屋的，按该企业建(构)筑物补偿总额的1%给予奖励。超过25日的不予奖励。 五、执行时间 凡日后公布征地公告的，一律按本意见执行。 又找到一个早些时候的，你看看要得不＞ 成都市人民政府令 第78号 《成都市征地补偿安置办法》已经市人民政府第35次常务会议通过，现予公布施行。 市长：王荣轩 成都市征地补偿安置办法 第一章 总则 第一条 为保障征地的顺利进行， 维护被征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》等法律法规的规定的，结合成都市实际，制定本办法。 第二条 本市锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区（含高新技术产业开发区，以下统称五城区）行政区域内征用农民集体所有土地的补偿、人员安置、住房安置，适用本办法。 第三条 征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。 市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。 区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作。 第四条 征用土地经依法批准，并对当事人依法补偿、安置后，土地行政主管部门应当向被征地单位发出交地通知，被征地单位应当按通知规定的期限交付土地，不的拒绝和阻挠。 第二章 征地补偿 第五条 征用土地方案经依法批准并公告后，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书道土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，并在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿安置方案经依法批准后，由土地行政主管部门组织实施。 征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。 第六条 征用土地应当依法支付的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等各项费用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》规定的标准执行。 第七条 未经批准占用耕地成片栽种的花草树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。 零星栽种的树木和经批准的种养殖专业户按规定标准执行。 有标牌的古树名木，按照《成都市古树名木管理条例》规定执行。 第八条 下列情形之一的不予补偿： （一）不具有土地权属证书和其他合法权证的建（构）筑物； （二）经依法批准的征用土地方案公告之日起抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建（构）筑物； （三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上临时用地（含占地）上的建（构）筑物； （四）非法占用土地修建的建（构）筑物； 第九条 土地被征用后按规划需要保留的道路、水利设施由征地单位负责恢复。 第十条 征地拆迁具有土地权属证书和其他合法权证的建（构）筑物，按规定标准补偿。企业搬迁涉及的搬迁损失、搬迁运费及水、电设施迁改费用等，由征地单位按该企业建（构）筑物补偿总额的10-15%补偿。 第十一条 征用土地的各项补偿、补助费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付，并按下列规定管理使用： （一）农村集体经济组织的土地被依法全部征用、农业人口全部安置的，土地补偿费、安置补助费由安置单位用于土地被征后人员的安置；原农村集体组织的财产，应当造册登记，向农民公布，其财产和涉及的债权、债务由被征地单位的上一级组织或乡（镇）人民政府负责处理。 （二）农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由被征地单位安置的，土地补偿费支付给被征地单位，用于发展生产、安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助。其使用由村民会议或者村民代表会议决定，报乡（镇）人民政府批准后执行。安置补助费支付给被征地单位，由被征地单位管理和使用。 （三）农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由征地单位安置的，土地补偿费、安置补助费发放给被安置人员或支付给安置单位，或者征得被安置人员同意后用于被安置人员的保险费用。 （四）地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗的所有者。 征用土地的土地补偿费、安置补偿费和其他有关费用，任何单位和 个人不的私分、平调、挪用、截留。 第三章 人员安置 第十二条 农村集体经济组织的耕地被全部征用的，依法撤消该农村集体经济组织的建制，原有农村户口全部转为非农业户口；未被全部征用的，按征用的耕地（粮食地和蔬菜地）数量除以被征用前平均每人占有耕地的数量计算农业户口转为非农业户口（以下简称农转非）人数；按被征用的耕地数量除以被征用前平均每个劳动力占有耕地的数量计算需要安置的劳动力人数。 农转非人员的年龄，以依法批准的征用土地方案公告之日的时间年龄计算。 第十三条 常住户口在征地范围内的农转非人员，男性年龄18岁以上不满60周岁，女性年龄18周岁以上不满50周岁，能坚持常年参加生产劳动的，未农转非劳动力安置对象。 第十四条 对农转非劳动力安置对象的安置，可以实行自谋职业、单位安置等办法。 对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员 ，实行自谋职业安置。 农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费支付给安置对象；由单位安置的，征地单位应将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。 第十五条 自依法批准的征用土地方案公告之日起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置。 对已办理退养回乡的“轮换工”人员，属农转非范围的，只为其办理户口农转非，不再按本章规定安置。 第十六条 男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将每人共计16000元的土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。 第十七条 对农转非人员中的五保对象，征地单位应将其土地补偿费、安置补助费一次性拨给民政部门，由民政部门按规定安置。 第十八条 对原户口在征地范围内的现役士兵，征地单位应将其土地补偿、安置补助费一次性拨给其原户口所在地的民政部门，待其退伍回原籍后，由户口所在地的民政部门按规定安置。 第十九条 对原户口在征地范围内正在服刑或劳动教养的人员，征地单位应将其土地补偿和安置补助费一次性拨给其原户口所在地的劳动部门，待其刑满释放或解除劳动教养后由劳动部门按规定安置。 第二十条 不满18周岁的农转非人员，征地单位可一次性发给生活补助费6000元。 第二十一条 征地范围内未农转非人员的安置，按国家和省有关规定办理。 第四章 住房安置 第二十二条 依法批准的征用土地方案公告之日起，持有《农村房屋宅基地使用证》的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积（含楼梯间，下同）进行住房安置；住房安置方式实行货币化安置，有条件的可以实行现（建）房安置。 第二十三条 实行货币化安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，按下列规定，由征地单位与农转非人员签订货币安置合同，并在房屋拆除完毕之日起七日内结清货币安置款： （一）原有住宅人均不足35平方米的，按人均35平方米给予赔偿，并按相邻区位的经济适用房价进行结算； （二）原有住宅人均超出35平方米的，除按前项规定办法外，超出部分由征地单位按每平方米600元给予补偿。 第二十四条 实行现（建）房安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，结合安置住房的建筑面积，由征地单位与农转非人员按下列规定结算： （一）原有住宅人均超出35平方米，属批准面积由征地单位按自建的成本价，最高不超过每平方米300元给予补偿； （二）原有住宅人均达到35平方米，但安置住房面积人均不足35平方米的，不足部分由征地单位按每平方米600元给予补偿； （三）原有住宅面积人均不足35平方米按人均35平方米安置的，超出部分由农转非人员按每平方米600元购买； （四）安置住房超出人均35平方米的部分，由农转非人员按商品房价购买； 第二十五条 农转非人员将原住宅改为经营用房的，拆迁安置时仍按住宅拆迁安置。 第二十六条 土地被部分征用的，征地范围内持有《农村房屋宅基地使用证》且家庭成员未全部农转非的住户，其已农转非人员可按货币化安置方式给予一次性补偿，不再享有农村宅基地使用权；也可由征地单位向被征地农村集体经济组织按每平方米300元支付建房补助费后，择地修建，或由农转非人员自建。 土地被全部征用的，按本办法第二十三条、第二十四条规定办理。 第二十七条 拆除以继承、增与方式取得房屋产权的非农业人员住宅，按每平方米不超出600元一次性予以补偿。 第二十八条 原户口再征地范围内的现役士兵、在校大中专学生和正在服刑或劳动教养的人员，以及征地范围内回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人员，其房屋被依法拆除的，按本章有关规定办理。 第二十九条 被拆除住宅的居民择地修建的，其宅基地面积按农村宅基地管理规定办理。 第五章 法律责任 第三十条 违反本办法规定，构成违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》规定的，从其规定给予处罚。 第三十一条 征用土地，依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，由市、区土地行政主管部门责令限期搬迁；逾期不搬迁的经市、区人民政府批准，实行强制搬迁。对逾期不领取安置补偿费用的，由土地行政主管部门将其安置补偿费用交当地乡（镇）人民政府专户储存。 第三十二条 当事人对行政处罚、强制措施等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。 第三十三条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；；尚不构成犯罪的，依照有关规定给予行政处分。 第六章 附则 第三十四条 征用土地的各项补偿费及其他有关费用标准，由市土地行政主管部门会同有关部门拟订并经依法批准后执行。 第三十五条 国家和省、市人民政府的重点建设工程、项目对征用地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。 第三十六条 青白江区、龙泉驿区和县（市）人民政府，可以结合本地实际，参照本办法制定具体办法，并包成都市人民政府法制局备案。 第三十七条 本办法具体应用中的问题，由成都市土地行政管理部门负责解释。 第三十八条 本办法自公布之日起施行。
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上海农村私宅拆迁非农户口补偿吗
09-05-16 &匿名提问
征地拆迁工作是为各类建设项目提供用地保障，保证建设项目顺利实施的重要基础工作。征地是国家因建设需要征收集体所有土地并对其土地上的附着物、建（构）筑物进行补偿的简称；拆迁是城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人进行补偿、安置的简称。征地拆迁事关被征地农民和被拆迁人的切身利益，也直接关系到改革、发展、稳定、和谐的大局，更是当前全社会极力关注的热点问题。根据有关领导的指示，现就我市永定城区征地拆迁工作的现状、成因及对策提出一些看法，仅供领导决策时参考。    一、工作现状及存在的问题    近几年来，在市委、市政府、区委、区政府的正确领导下，通过征地拆迁管理部门、中介服务机构、项目业主单位、办事处、居（村）委会的共同努力，永定城区的征地拆迁工作取得了很大的成绩，每年征收集体土地约500亩，拆迁房屋建筑面积约40000平方米，先后完成了张清公路、子午西路、大庸东路、鼎泰路、城市防洪工程、工业园区、天门山索道下站等城区内的基础设施和重点工程的征地拆迁工作，确保目前已开工项目建设的顺利进行。但随着我市精品旅游城市的建设、景区与城区的协调发展、城市各项基础设施的提质扩容、招商引资的快速增长，征地拆迁工作的任务不断加重，供地保障与城市建设的矛盾日益突出，征地拆迁工作对项目建设的“瓶颈”制约越来越明显。主要表现在以下几个方面：    1、工作阻力大导致征地拆迁难。在永定城区实施征地拆迁工作，被征拆群众不理解，不支持配合的现象比较普遍，抵触情绪比较强烈，拒绝丈量面积、拒不签订房屋拆迁协议、拒不领取征地拆迁补偿款或领款后无理拒不腾地、不搬迁；以地霸工、聚众阻工的现象也经常发生，还发生过数起工作人员遭围攻、殴打的流血事件，既影响了工程进度，又挫伤了项目业主和工作人员的积极性，大家的共同感觉就是征地拆迁工作“难”。    2、征拆成本高导致投资环境差。目前永定城区执行征地拆迁补偿标准与其他类似的地区比并不低。如征收水田（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费）三项补偿按政策已经达42700元/亩，专业菜地已达67500元/亩，且征地中的附着物及建（构）筑物的补偿和安置还开了很多政策口子，一是不论何种地类，地上附着物是据实补偿的，即土地已经按水田或菜地类别进行了补偿，其地上附着物又按苗木、花卉、经济林、果树等进行补偿,而且还将已补偿的上述青苗等又归还给被征地农民,征地成本因此而增加几千或几万元不等；二是集体所有权性质的房屋宅基地都按国有划拨地90000元/亩进行补偿;三是集体土地上修建的建（构）筑物都按国有土地上房屋标准评估作价进行补偿；四是一般都要求安排宅基地；五是安置的私宅用地一律由业主单位负责提供国有划拨土地并完成三通一平工程;六是抢插、抢种、抢装修现象十分严重，恶意骗取补偿资金的违法行为时有发生，造成征地补偿成本过高。以木龙滩安置区为例，征收集体土地160亩，每亩支付的征地拆迁成本近20万元；拆除房屋腾地27亩，用于住宅安置的国有划拨土地20.8亩；拆迁房屋总面积23403平方米，户均278.61平方米，补偿达到1111.7元/平方米，装修补偿最高达到1941.65元/平方米。而城市房屋的拆迁，老城区的拆迁补偿费用已达到或超过市场的房屋销售价格并仍然进行私宅用地安置。此外，每个项目在征地拆迁工作中需支付的工作经费、协调经费、执行经费也是一个不小的数目。这些都极大地增加了用地成本，减少了政府的土地收益，严重影响了投资开发商的信心，也增加了政府投资公益事业的成本。有很多开发商是望地兴叹，更有甚者是宁愿少要一块地，也不愿动迁房屋，从而严重影响我市的投资环境和城市规划的实施。    3、违法违章建筑多导致工作阻力大。永定城区的违法违章建筑虽经几次大的拆违控违行动取得了一定的效果，但就目前而言，可以说凡征地拆迁都有一个不可回避的问题就是违章建筑多的问题。市委、市政府制定的对违法违章建筑的处理意见，无疑是正确的，有效的遏制了违法违章建筑的蔓延之势。但对已存在的违法违章建筑的处理在执行过程中存在相当的难度（据不完全统计，目前我市自2003年清房以后仍有900余宗违法违章建设未能处理）。一是认定程序繁琐;二是执行主体、程序复杂;三是标准难以统一。由于利益反差大，使得征地拆迁中涉及到的拆违严重影响征拆工作本身的进度，工作阻力也相当之大，稍有不慎，就有可能出现恶性案件。    4、遗留问题多导致社会评价低。过去在征拆工作中，由于掌握执行政策不严，随意表态开口子，工程项目抢速度，求一时稳定等诸多因素，在征地拆迁工作中都留下了一些遗留问题，使得群体性上访案件不断增多，加之补偿政策调整导致被征拆对象相互攀比，心理不平衡，使一些已完工的项目又翻烧饼，如子午西路、张清公路城市段等，使正在实施征地拆迁的项目难以正常进行，造成社会影响很不好。征地拆迁工作本是一项政策性很强的阳光工程，却被老百姓误认为是越顶越有利，越拖越合算。无形中又增加了征地拆迁工作的难度。二、成因分析造成征地拆迁难的原因有很多，如近几年我市城镇化及经济建设的快速推进对用地的需求一直保持旺盛的势头，土地不断升值，造成群众普遍产生持地观望等待的心理；一些历史遗留问题的显化和激化；相关基础工作薄弱等诸多因素都会对征地拆迁工作造成不同程度的影响，但我们认真分析后，认为其中以下几个方面是造成征地拆迁困难的重要原因。    1、体制上的原因。征地拆迁工作的主要任务是两大块，一是做好被征拆群众的思想工作，配合相关职能部门做好腾地和搬迁，安置好被征地拆迁对象，培训其就业技能，提供其就业机会，按有关政策提供社会保障，确保其生活水平不降低，长远生计有保障，这部分工作职能无一不是区一级政府、办事处、居（村）委会应该承担和加强的工作。二是掌握征地拆迁补偿政策，对征收土地实行分类丈量、确权，对拆迁的房屋进行评估、确认，依法进行补偿，维护被征地农民和房屋所有权人的合法权益并受理其听证、裁决的申请，这部分工作职能毫无疑问是土地行政主管部门和房屋管理部门所从事的法定工作。但在每一个具体项目的征地拆迁实际操作中，均是由市国土资源局和市房地产管理局依法委托市征地事务所和市房屋拆迁服务站具体实施。而在整个征拆工作中，相关职能部门离不开办事处、居（村）委会的协调与配合，但二者之间既没有行政职能上的关联，也没有法定的利益上的分配机制，这就形成了一个管事的管不到人，管人的管不到事，工作主体和责任主体不能形成合力，征拆前、征拆中、征拆后的工作脱节的局面，使得项目实施中各唱各的调，各吹各的号，各想各的事，很难形成统一的认识、全局的观念，难免不影响征地拆迁工作的顺利开展。    2、机制上的原因。职责不清，权利不明，利益不均是影响征地拆迁工作顺利开展的重要因素，根据土地管理法律法规及相关法律法规的规定，征收集体土地由县级以上政府组织实施，同级土地行政主管部门负责组织补偿安置，并根据征地总费用的一定比例依法收取建设用地管理费和3%的征地不可预见费。城市房屋拆迁的，由房屋拆迁服务站收取5%的拆迁服务费。因此，在现行法律框架下，办事处、居（村）委会无职也无权负责征地拆迁工作，但每一项征地拆迁工作都离不开办事处、居（村）委会的支持与配合。就目前而言，办事处、居（村）委会取消了土地补偿费分成后，没有了该项工作的经费来源。既没有法定责任，又无明确的利益，自然很难形成强烈的工作责任心，导致市政府在实施征地拆迁工作中经常为职能部门和基层组织协调利益分配，稍有不当，势必影响一方的积极性。而实践表明，征拆工作时间拖得越长，征地拆迁补偿费用越高，相关的职能部门及基层组织和个人得到的实惠越多。    3、政策上的原因。征地政策过于原则，操作上不好把握。近年来，国家出台了一系列深化改革严格土地管理，完善征地补偿安置政策的法规、规章，要求县级以上人民政府采取切实措施，确保被征地农民生活水平不因征地而降低，确保被征地农民长远生计有保障。就我市而言，据初步调查，因征地而降低了生活水平的情况并不多见，但长远生计问题没有得到很好解决。执行单一的贷币补偿后，政府缺乏相应的劳动就业及保障措施，被征地农民又往往因为文化、观念、素质的制约，没有很好的使用补偿费，导致种田无地、就业无岗、低保无份、长远生计无保障，这部分群众认为政府没有执行中央的政策，对征地抵触情绪大。    城市房屋拆迁补偿太灵活，被拆迁人容易相互攀比，胃口和心理期望值越来越高，欲壑难填。尽管在城区范围内房屋拆迁补偿已高得不能再高了，仍然难以实现被拆迁人的心里期望值。目前有种趋势，在房屋主体评估价格上被拆迁人认为已无利可图，但在装修、装饰上认为伸缩性很大，导致虚伪装修、突击装修、围墙软包、棚屋吊顶，甚至猪栏厕所也作豪华装修，装饰假山，虚报基础超深和隐蔽工程等，造成装饰、装修补偿超过房屋补偿的几倍。    4、违法违章建筑的原因。一是永定城区内违法违章建筑多，特别是违法违章建设的私房较多，只要有征地拆迁的实施，很大程度就会有违法违章建设的私房或围墙、生产性用房等的出现。对这些违法违章建筑依法不能给予补偿，却在客观上又给违法违章建设者造成一定程度的经济损失，因此，征地拆迁时这部分群众十分反感，工作难度相当大。二是违法违章建筑认定补偿难。认定决定着能否补偿，而认定的内容多，包括对违法违章建设者身份、建设时间、违法占地面积、违法建筑面积的认定等方面，错综复杂。而且认定主体涉及到国土、规划、建设、房管等多个部门，程序上也往往要通过调查、协调、公布、听取群众意见，上报审批等多次反复。三是违法违章建筑拆除更难。对于最后认定不予以补偿的违法违章建筑，通过街道办事处、村（居）委会反复做工作，动员自行拆除，期限内没有自行拆除的，再采取行政强拆或司法强拆。其间从拆除申请到组织力量拆除房屋，需要花费很大的气力，更需要不少的资金和时间。5、安置方式单一的原因。征地安置方式单一，土地是农民最根本的生产资料，失去了土地就意味着剥夺了农民的土地预期效益和农民生存的依靠。在征地过程中，对失地农民的安置采取单一的货币安置，就会因没有专业技能、经商意识、经营头脑等导致其长远生计无保障，特别是部分失地农民文化素质低，把补偿资金愚昧地消费了，既没有纳入社会保障体系，又没有就业岗位，最后沦为城市中的弱势群体，是潜在的不稳定的重要因素。因此，部分农民不论你补偿标准有多高，都对失地有一种恐惧感，从而对征地工作产生对抗和抵触情绪。而在城市房屋的拆迁过程中，补偿安置一直不顺。永定城区目前对世居当地的农转非的被拆迁人突破法律规定，采取自拆自建，集中私宅用地安置，而非农户口的干部、职工等采取多层统建房安置或市场化安置，两种安置矛盾冲突较大。而城区内一个0.2亩的私宅基地转让价可达十几万元，在这种高利益的驱动下，使得世居的那部分被拆迁人争相分户，争取多安置私宅用地，不是世居的那部分被拆迁人也因种种原因争取得到私宅用地安置，相当于多得到十几万元的补偿，因此一般多因私宅用地安置引起争议，拆迁协议很难签订。但根据《城市房屋拆迁管理条例》关于产权调换的规定，产权调换是指偿还房屋，而不是进行土地使用权安置。另外，私宅用地安置造成建设水平低，重复建设几率也很大。如木龙滩电站建设项目进行了私宅用地安置，短短几年时间里，现在木龙滩安置区征地拆迁又需再次拆迁的就有5户，再次补偿费用高达200万元。因此，在城区内房屋拆迁后再进行私宅基地安置的应按照有关法律法规执行。6、操作层面上的原因。一是工作人员的素质和责任心影响征地拆迁工作。征地拆迁工作涉及的法律政策较多，加上近年征地拆迁政策变化更新快，工作人员本身如果不花一定的功夫、没有一定的工作实践很难熟练掌握征地拆迁的补偿政策。但在实际工作中，存在工作人员不了解政策的现象，有的由于工作能力不强，不熟悉征地拆迁补偿政策，导致不能向群众正确宣传、解释相关政策；有的素质不高、责任心不强，自己既不熟悉政策也不坚持原则，乱解释、乱表态、乱开口子，给征地拆迁工作带来很大的负面影响，造成工作失误和不断反复，增加工作难度。二是部门配合好坏影响征地拆迁工作。永定城区的征地拆迁工作涉及几级政府和多个部门，单位之间、部门之间的配合好坏直接影响到工作的进展，配合好则工作进展快，配合不好、相互推诿则工作一拖再拖，很难如期完成。特别值得一提的是，上级政府决策，下级政府和基层群众组织不一定很理解，认识不一定很统一。个别基层干部缺乏全局观念，法律政策意识淡薄，更有甚者，个别基层干部阳奉阴违，为部分落后群众出谋划策，消极对抗政府的征地拆迁工作。三是执行政策随意性大影响征地拆迁工作。主要体现在对苗木等附着物的作价补偿和房屋内外的装修、装饰作价补偿上。苗木等附着物的作价补偿，苗木附着少的每亩只有几千元，多的每亩可高达5-6万元；房屋内外的装修、装饰同样档次的房屋，从紧可只需补偿几千元，但放宽补偿则可达几万甚至几十万元，执行政策随意性很大，慷单位和国家之慨，买个人人情；不秉公办事，人为造成群众的攀比心理，增加工作难度。    三、思考与对策    1、理顺体制，明确责任。根据我市的具体情况，理顺体制，明确责任是做好征地拆迁工作的重要保证，建议市政府土地、房屋行政主管部门只行使征拆迁工作中的行业主管部门的职责，制定相关政策，受理因征地拆迁工作产生的听证、裁决申请，监督和宏观调控征地拆迁中的一些问题，把征地拆迁的具体工作交由永定区人民政府实施，具体落实到街道办事处，像武陵源区政府一样，有利于调动永定区人民政府及办事处的工作积极性，解决管人和管事相脱节的问题，亦有利于征地拆迁的各项工作相互衔接，从体制上解决征地拆迁难的问题。    2、健全工作机制，实行责、权、利挂钩。征地拆迁的责任明确以后，要下放相应的权力，协调解决好市、区两级政府的利益关系外。还要用市场经济的规律，由征地拆迁主管部门或业主同征地拆迁的具体实施单位建立民事法律关系，用合同来约定双方的权利和义务，建立工作激励机制，奖罚分明，从根本上解决征地拆迁的具体实施单位相互推诿、扯皮的问题。    3、尽快完善相关政策，规范城区范围内的户籍和地籍管理。一是在国家制定的征地补偿安置政策的指导下，尽快修改完善目前的征地补偿政策，注重政策的科学性、合理性和导向性，增强政策的刚性，尽量减少人为的操作空间；二是制定修改我市的房屋拆迁评估补偿的指导意见，指导房屋评估中介组织负责任的工作，特别是要解决好抢装修和虚假装修的问题，杜绝恶意骗取补偿资金的违法行为；三是加强部门配合和监督，准确界定被征地拆迁对象的身份，根据居民和农民不同身份严格执行不同的安置补偿政策。    众所周知，非农业人口户籍与农业人口户籍是划分居民与农民的主要依据，是否从事农业生产不是划分的依据。农村集体经济组织是由农民组成，没有农村集体经济组织的存在，集体土地所有权也就失去了权利主体而不能成为所有权。土地管理法律法规规定，农村集体经济组织撤销建制或其成员全部转为非农人口后，其原有土地转为国家所有，因此，原集体经济组织成员不应继续保留农业户口，尤其不宜允许一户中为了得到宅基地安置人为保留农业户口。建议户籍管理部门应该进一步按建制做好户籍清理、登记工作。据了解，目前永定城区相当部分居委会里都保留了农业户口，既不合法也难以管理。这也是出现在征地过程中对农民的房屋既按市场评估进行补偿，又安排私宅用地的重要原因。此外，在城市规划区内还有村民委员会建制的存在，如果不能尽快解决这一问题，就会造成同一征拆项目出现不同的安置补偿标准，不利于征拆工作的进行。建议在新一轮的城镇化过程中，优先撤销这些村委会的建制，但不宜只做户籍上简单的变动，应有完善的配套措施。事实上，无论是成建制转户还是城镇化最大的问题就是土地所有权归属和管理问题。    农村集体经济组织撤销建制或其成员全部转为非农业人口后，其原有土地为国家所有。应依法办理土地所有权变更登记和城市房屋产权登记。其土地具备种植条件的，原集体成员可以耕种。建设需要使用原集体土地所有剩余土地时，原集体经济组织成员应当退还所耕种的土地，不再办理征用手续，只需办理农用地转用审批手续，并按现行征地补偿标准支付土地补偿费，安置补助费和青苗补偿费。由此可见，永定城区范围内已成建制村改居的土地上的建、构筑物应适用《城市房屋拆迁管理条例》，不再安排私宅用地。而仍是村民集体所的土地上的建（构）筑物不应适用《城市房屋拆迁管理条例》，应按集体土地上的房屋拆迁补偿标准执行，符合安排宅基地的，应按程序审批，提供村民宅基地。但由于永定城区一直没有完成土地所有权的变更登记工作，无法明确这部分土地的权利主体和管理主体，导致居委会代行集体土地所有权、原集体成员随意处置土地的局面；导致本已经属于国家所有的土地无建设需要时无人管理，有建设需要时重复办理征地手续；导致对这部分房屋的拆迁补偿一直极不合理的偏高，极大的增加了用地成本、推迟了用地时间，也是造成违法占地、违法建设屡禁不止的重要原因。建议市政府尽快组织开展土地所有权变更登记工作，并指定剩余土地的监管单位，（外地经验一般交由土地储备机构监管），具备耕种条件的，原集体成员愿意耕种的应与监管单位签订新的承包协议，原农村承包合同终止，只做补偿依据。上述工作到位后，永定城区内原集体成员房屋拆迁后不再安排私宅用地毫无法律障碍，新的违法占地也将得到极大控制。但是，这对征地拆迁工作将会带来很大的变化，尤其是补偿方面可能会比已经完成的项目要降低，势必引起新的矛盾，因此，建议加大宣传力度，首先在各级政府领导中统一认识，并广泛面向社会宣传。同时对涉及征地拆迁工作的相关职能部门及其工作人员、居（村）委会有关人员加强培训力度，以适应新的工作需要。4、进一步加大对违法违章建设进行补偿的查处力度。违法违章建设的生存环境是利益所在。要有效的遏制违法违章建设的蔓延，一是在征地拆迁过程中严格执行政策，不能补的坚决不能补，不能随意开口子；二是要积极探索对超标乱补工作人员的责任追究制度；三是要严格执法，不能姑息迁就，心慈手软。5、积极探索切实可行的安置方式。在征地安置方面，一是严格执行征地补偿标准，确保被征地农民及时足额的拿到各项补偿金；二是健全社会保障体系，应尽快完善城市低保，其他相关社会保障体系也应向被征地农民倾斜；三是建议政府从土地收益中提取一定比例的资金建立征地补偿调节资金，专项用于失地农民的技能培训和上岗就业的引导资金；四是积极帮助办事处、居（村）委会发展第三产业，为失地人员创造就业岗位；五是制定相关政策，鼓励用地单位优先安排失地农民就业；六是对有稳定收益的建设项目，积极探索被征地农民以征地补偿费用入股，合作开发，按股份分红的新模式。在房屋拆迁安置方面，尽快纠正将产权调换方式作为安排私宅用地的做法，严格执行《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，不再安排私宅用地。同时加大经济适用房和廉租房的建设，确保城市中、低收入者和被拆迁人中的中、低收入者能够用得到的补偿资金购买合适的住房，而不因拆迁导致无房居住。6、相关的几个建议。一是加大对个人住宅出租的管理，依法征收相关税费。二是在目前《城镇个人建造住宅管理办法》尚未废止前，建议相关职能部门应尽快编制分区规划和详细规划，规划几块个人自建住宅小区，采取招标、拍卖、挂牌的方式出让私宅用地，用市场行为引导私宅建设。对已经形成的个人自建住宅小区应结合旧城改造进行管理和改造。三是利用经济杠杆调节个人建房和购房的利益差位，依法征收个人建房的各项费用。
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