&p&刚刚，我终于把上海的房子卖掉了。&br&很不容易。&br&从4月挂牌，今天出售，已经半年过去。&br&其实已经快要失去信心了，早上刚刚通过链家把房屋出租委托协议签好，打算出租作罢。没想到中午来看房的客人格外满意，下午就谈妥了条件，签了合同。&/p&&p&15-16年上海市场火爆的时候，这个楼盘的房子出售周期在两周左右，因为在周边来看，这个小区算是配套、品质、交通各方面还不错的。&/p&&p&&br&&/p&&p&有几个朋友最近半年在卖房。说一下他们的情况：&/p&&blockquote&有一个在仙霞路有一套优质地段的老公房，属于老破小，卖了半年没动静，他放弃了。&br&有一个在浦东世博板块，72平米新公房，近地铁站，挂牌在链家，整整3个月，一共只有2人上门看房。我问他是不是价格挂高了，他说已经是同小区同面积挂牌最低价。&br&还有一个朋友在闵行莘庄，上个月成功出售，120平米的房子，630万成交。最初挂牌价格是680万。不降价，就难以成交，所以该妥协就妥协了。&/blockquote&&p&&b&我卖房的价格不方便透露，但可以透露最终成交价在最初挂牌价的基础上，降低了11%。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&以上都是个例，但因为平时很关心房地产，也跟周边买房卖房的朋友交流，可以判断：长达半年左右的成交周期，议价幅度5%-10%，是目前上海二手楼市的典型缩影。&/p&&p&据房产中介透露，今年上海二手房的真实成交量，只有去年的三成左右——有的朋友可能不清楚，与二三四线城市不同，上海这种成熟的一线城市，房屋交易的主体是二手房市场，而非新房市场。&/p&&p&任何一种商品，成交量暴跌的情况下，价格想不畏缩，几乎不太可能。&br&严格的限购手段和越来越不友好的信贷政策，虽然也让很多想买房的朋友苦恼，但是请相信我，更苦恼的，一定是卖房人。&/p&&p&在上半年，我写了一篇专栏文章，&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&一苒说：2017年，房价的拐点是不是到了？&/a&&br&我分析了有利的因素和不利的因素，综合来看，不利的条件更多。不看好短期的房价趋势。&br&从目前的结果来看，算是暂时没有说错。房价大势稳中有降。&/p&&p&有人说近期三四线暴涨？&br&没错。但其实只是部分强三四线城市。更多的弱势城市将持续弱势。少数三四线最近腾飞，只是因为一线二线锁住以后，热钱投机而已。这种增长不是内生因素，不可持续。&/p&&p&&br&&/p&&p&下面说说18年的房价趋势判断。&br&谈几个点：&/p&&h2&&b&1 短期看货币&/b&&/h2&&p&货币就像用肥料浇庄稼。肥施的多，植物发育就好。很简单的道理。&br&15-16年货币非常宽松。17年在房地产行业大幅收紧了——房贷利率上升、限购、提高贷款首付标准。&br&这三招，我猜，18年不会有本质变化，但不排除稍微放松。&br&猜测的理由是：首先历史经验限购一般要持续2年以上；其次，17年市场太惨淡，18年稍微松绑一点是有可能也有先例的；但肯定不会真正宽松，只是不那么紧。&br&因为人家美国结束了宽松货币，开始从紧。中国货币要松太多的话，人民币就可能快速贬值或者热钱大量流出。造成金融不稳定。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&2 长期看人口&/b&&/h2&&p&先说大趋势，中国90后只有80后数量的80%。&br&如果你家开了一个餐厅，平时每天接待10桌客人，后来每天只能接待8桌。假设别的条件不变，盈利会发生多大变化呢？是降低20%吗？&br&错！可能是锐减50%！&br&因为你每天的固定成本需要6桌客人去摊平，其实只有4桌是盈利的。当客人降低时，利润会大幅削减。&/p&&p&房地产市场也是类似的问题。&br&一旦人口少了，总体大势就很难非常好。这跟70后传递接力棒给80后时不一样。90后为主体的购房需求会下滑。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&3 中期看供需&/b&&/h2&&p&有人说，中国有史无前例的城镇化？&/p&&p&没错，城镇化带来新的住房需求。&/p&&p&但我们也要看到。目前的一代中老年人，很多都在自住需求外，购置了额外的商品房，进行投资。在二三四线，拥有2套及以上住房的家庭实在太多，考虑到老人的住宅以后还会被子女继承，很多大家庭内的90后未来将面临持有3套或以上房产的幸福烦恼。&/p&&p&这是一种新的社会现象。&/p&&p&你见过哪个80年左右出身随便就拥有2-3套住宅吗？&/p&&p&不太可能的！他们的父辈处于计划经济住房短缺时代，没法留给他们很多房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&国家统计局的官方数字显示：2016年，中国全国人均住房面积达到了40.8平米。&/p&&p&这个数字，其实已经很高了，说明中国人并不缺房子。各位网友见过身边哪怕有很多人没有自有住宅吗？他们基本都有房子——他们抱怨房子稀缺，其实指的是优质房子稀缺，他们也许在北京东三环没有房子，但在老家都是有的。&/p&&p&其实任何领域的优质资源都是稀缺的，比如美女，比如钻石，比如NBA级别的篮球比赛，所以这种抱怨并没有太大意义。&/p&&p&&br&&/p&&p&40.8平米人均住宅是什么概念？意大利是43平米，荷兰是40.8，德国是39.4，英国35.4，法国35.2。80年代时，父辈一家人挤在20平米筒子楼的时代一去不复返了，我们已经赶上西方发达国家了。&/p&&p&中国土地辽阔，咱真的不缺房子。&/p&&p&查阅一下北京上海广州的人口密度，对比一下东京伦敦纽约，就会发现所谓“中国人口多，所以房价就应该很高”，不构成“一线永远涨”的支撑。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&4 政策 政策 政策！&/b&&/h2&&p&很多评论区的网友都指出了，在中国政策很重要。&/p&&p&确实如此。&/p&&p&首先，最近在开的大会定性了“房子是用来住的，不是炒的”。怎么理解这句话呢？&/p&&p&别光看政府怎么说，看看他们怎么做。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上海为例，看看这座城市的大招：五年内新建70万套永久租赁住宅。&/b&&/p&&p&为此，上海牺牲了数百亿土地拍卖收入，在很多外环内的优质地段，规划好了土地，低价卖给大国企地产玩家们（大概只有土地市场价的2成左右），然后由这些企业来建公租房。&/p&&p&这些土地，分布在张江高科，有世博园，甚至有古北豪宅区——这就是中央强力意识的典型体现。&/p&&p&70万套是什么概念？目前全上海有效租赁房源总计210万套。而且绝大多数都是民居，并不是专业的租赁用途产品。&/p&&p&如果你是一名一线城市的外来者，在北京上海租过50平米的民宅，一般都是80/90年代左右兴建的老房子，设计水平、破旧程度，可能会令你追忆起孩提时代自己在老家的居住氛围。&/p&&p&但是崭新的公租房，要好太多了。我在上海住过一年普陀区的公租房：品质大幅高于老破小，低于商品房。50平米左右，很合适都市年轻人，小区里还有地下地上车位。&/p&&p&70万套这样的新租赁住宅入市，将彻底改变上海的房屋租赁市场。&/p&&p&如果一位大学毕业的年轻人，发现他在上海短期内没有任何希望买到动辄数百万的住房，他可能会有些灰心，想要离开这里。但当他转念一想，只有在上海才有这么多良好的工作机会、发展平台，还可以用公平的市场价租到舒适的公租房，那他还是很有可能留在这里的。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多城市都出了大招，另一个印象深刻的是武汉。&/p&&p&&b&武汉宣布：大学毕业生找到工作，一律给户口，买房政府补贴20%。&/b&&/p&&p&武汉这座城市有一个得天独厚的资源，就是每年30万毕业生，仅次于北京上海。&/p&&p&如此大力度的户口和补贴政策，说明武汉加入了著名的“抢人大战”——各个地方政府开始不把人口作为负担，而是视为一种资源了。&/p&&p&大家不要觉得中国政府不聪明，其实他们掌握最多的信息，丰富的经验，他们非常聪明。像武汉这样的决策，反应了一个趋势，也是葛优先生好多年前就在电影里预测过的：21世纪什么最贵？人才！以后人才是稀缺的，房子没那么稀缺。&/p&&p&中国人口以后的趋势是不涨反降，消费旺盛、生产力强的年轻人越来越不够，消费疲软、生产力弱的老年人越来越多。&/p&&p&像武汉这样的城市，就是希望变成人力资源抽水机，喝饱自己，饿死别人。&/p&&p&所以我强烈不看好三四线城市和小乡镇的未来——人口越来越像一场零和游戏，有人赚就一定有人亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对人才吸引力强的一二线城市，就真的高枕无忧，房价一路涨吗？&/p&&p&我觉得也不现实。房子最终要靠老百姓的口袋买单。像武汉这样大规模拉拢年轻人进入劳动力市场，在人才供给旺盛的情况下，工资根本很难有效提升——过去10年，中国房价翻了多少？年轻毕业生薪水才加了多少？远远低于房价涨幅。&/p&&p&政府如果想要有效吸引年轻劳动人才，吸引创业公司，吸引产业资本，房价不能过高。这等于让这座城市失去“成本竞争力”。&/p&&p&按照政府的理想算盘，应该是维稳横盘：目前在一二线城市推进的“限购限贷”，在部分城市发生的“限售”，以及对新房子售价的“压制性审批”，实际上就反映了政府的心态。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&5 新房与二手房价格倒挂&/b&&/h2&&p&目前在不少限购的一二线城市，出现了新房售价与二手房倒挂现象。&/p&&p&倒挂的意思就是，同一个地区，新房售价比二手房还低。不合理。通常新房在同地区比二手房高20%以上。&/p&&p&武汉，嘉兴，甚至上海个别地区，都是如此。&/p&&p&这到底说明了什么？&/p&&p&我认为，说明政府努力刹车，压制房地产的过热。&/p&&p&过去的经验表现，房价暴涨很难被控制——这一届政府用肌肉告诉你，他们依然可以有效控制！&/p&&p&控制的方式可以很粗暴：开发商申报卖16万一平米，政府只批12万，还要求你不能捂盘。&/p&&p&这不符合市场经济，但是在中国，有时候“乱世需要重典”，没办法那么斯文。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&限制新房定价，造成新房二手房价格倒挂&/b&——如此以来，在限购限贷的大背景下，有限的购买力会优先投射到新房交易市场，这符合政府、开发商的利益，也不违背买房老百姓的利益，唯独打压了卖房老百姓的利益——新房这么便宜，他们的二手房还卖个屁，除非割肉变现。&/p&&p&一线城市还好，因为新房项目很有限。二三线城市就不一样了，新房满天飞，二手房根本卖不动——你以为你投资房产，赚了大钱，等你有一天去交易的时候，才发现：&/p&&p&&b&房屋投资的流动性可能远远比你想象的差！&/b&&/p&&blockquote&补充说明一下：每一次新房的交易，政府等于在土地出让、开发、售卖过程中，抽走大量的收益。每一次二手房的交易，政府抽走的只是几个点的税费。两者的利益回报完全不同，所以当限购来临，交易量锐减的时候，政府当然希望开发商的新房继续卖，老百姓的二手房冰冻就冰冻吧。&br&这是现象本后的本质。&br&这就是我在浦东世博的朋友挂牌3个月只有2个人看房的真实原因。&/blockquote&&p&&br&&/p&&h2&综合上面所有的分析，2018年，我个人的预测是：&/h2&&p&&br&&/p&&p&一二线延续限购限贷政策，银行货币维持17年的调性，最多适度放松。&/p&&p&新房价格维持稳定，个别新房供应极为稀缺的城市，可能微涨。&/p&&p&二手房价格出现肉眼可见的下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&三四线城市分化严重。不可以统一预测。&/p&&p&这么多三四线城市，根本就不能混为一谈。&/p&&p&比如浙江的嘉兴，潜力十足，周围100km可以到达上海／杭州／苏州／宁波长三角四大经济体，交通便利，天赋异禀。这种地方以后就算演变成中国的硅谷，也未可知。&/p&&p&而内地比如湖南衡阳，就只是一个普通的内地省份的普通地级市。没任何潜力。&/p&&p&判断三四线城市的价值，关键要看区位、交通等因素，如果能够成为一二线核心城市的分工合作者，能够导入更大的产业和人口，那还是有希望的。&/p&&p&否则特别不建议继续投资——不管短期房价走势如何。&/p&&p&中国就这么多人口，这么多财富，真的不够分。&/p&&hr&&p&&b&更多&a href=&https://www.zhihu.com/people/d98b0e713fbfcc49c62c& class=&internal&&@一苒&/a&的回答：&/b&&/p&&ol&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么雷克萨斯在知乎上评价这么高？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&长城汽车年利润超过百亿，为何不拿钱出来做研发？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&奇瑞到底是一家怎样的公司，能否成为中国的本田？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何看待五菱宏光上央视专题？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&丰田在国内为什么不销售一款20万的 MPV？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么 WEY 销量越来越好，宝沃销量越来越差？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么说电动车淘汰内燃机是大势所趋？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&一台车的毛利润如何计算？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买一辆二手车是一种怎样的体验？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何看待 SpaceX 猎鹰火箭将搭载特斯拉（Tesla Motors）跑车上太空并待上 10 亿年？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么 SpaceX 的成就大都被舆论归为马斯克的个人成果而不是 SpaceX 全体工程师的成就？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如果中国完全放开房价，自由竞争，后果会有多严重？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&淘宝为什么把「双十一」的红包规则定得那么复杂难懂，是流程设计有问题，还是故意为之？&/a&&/li&&/ol&&p&&b&我的知乎live：&/b&&/p&&p&&b&1、&/b&&a href=&https://www.zhihu.com/lives/662528& class=&internal&&特斯拉算不算是汽车界的苹果？&/a&&/p&&p&2、&a href=&https://www.zhihu.com/lives/085696& class=&internal&&汽车这门生意是怎样运转的？&/a&&/p&&p&3、&a href=&https://www.zhihu.com/lives/637888& class=&internal&&车造好了，是怎样卖出去的？&/a&&/p&&p&&b&知乎专栏：&/b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/automobile& class=&internal&&公路飞行&/a&&/p&
刚刚，我终于把上海的房子卖掉了。 很不容易。 从4月挂牌，今天出售，已经半年过去。 其实已经快要失去信心了，早上刚刚通过链家把房屋出租委托协议签好，打算出租作罢。没想到中午来看房的客人格外满意，下午就谈妥了条件，签了合同。15-16年上海市场火爆…
&p&上面高票答案把日本发展的繁荣与衰落已经用图片展现出来了，我这里就说一下日本经济硬着陆的原因吧！&/p&&br&&p&&b&一、外部原因：&/b&&/p&&br&&p&战后随着日本经济的复兴与增长，到20世纪70年代末80年代初，日本已成为世界经济大国。日本经济地位的变化，造成日本经济发展的外部环境急剧变化。日本与欧美各国之间的贸易摩擦日益尖锐，日本的产品出口更加困难。&/p&&br&&p&到20世纪80年代后期，欧美国家进一步加强了对贸易的限制措施，要求日本“自主”限制出口，并采取反倾销、使日元升值等措施，以减少日本对欧美国家的贸易顺差。特别是在日，美、英、法、西德和日本5国财长和中央银行行长达成降低美元汇价的《广场协议》后，日元升值如脱缰之马，一发而不可收。1985年，原来1美元兑换263日元，当年即降到200日元以下，1986年又降到152日元，1987年更进一步降到121日元。两年间日元升值1倍以上。这一状况给日本出口企业带来巨大困难，有的不得不宣布破产，使日本的出口能力大大下降。&/p&&br&&p&&b&总结来说这个世界就是谁拳头大谁就有话语权，即使你有好的产品，但是受到贸易国设定的贸易壁垒和政策歧视时，你再好的产品也会烂在家里，就像百度这么“垃圾”的产品在“长城墙”的保护下也能占据互联网信息接口的制高点，以信息垄断挣取不义之财，以流氓绑定派送“全家桶套餐”，而像谷歌这样用户体验更好的产品则被拒之门外，有人说谷歌没走，那么请问被阉割过的谷歌还是谷歌麽？&/b&&/p&&br&&p&&b&二、内部原因&/b&&/p&&br&&p&1）企业生产能力过剩。大规模的设备投资，曾是支撑日本经济高速增长的最重要因素。但当时，日本许多产业的生产能力已经严重过剩，迫使企业不得不削减设备投资。造成国内供大于求的局面，阻碍企业进行产业结构的调整。&/p&&br&&p&2）科技创新的后劲不足。作为一个追赶型的国家，日本的经济发展，主要是靠引进欧美国家的科技成果加以消化和创新而取得的，而在很大程度上忽视了对基础科学和高新技术的研究。日本科研经费投入虽然也不少，但是80％以上来自私人企业，因而长期重技术开发，轻科学研究。&/p&&br&&p&3）产业结构调整滞后。日本在战后形成的追赶欧美型的产业结构，日益暴露其局限性。主要问题在于相对优势产业、相对劣势产业和非贸易部门之间存在生产能力和效率之间的巨大差距，形成日本产业结构上的“三重构造型”。劣势产业方面的输入低于优势产业的输出，产生了大量的贸易赤字，带来日元升值的压力；优势产业必须进一步提高生产能力和效率。如此循环，造成国内的“产业空洞化”现象，国内各部门成本的提高，限制了新兴产业的创立。&/p&&br&&p&4）经济体制调整失误。日本是政府主导型的市场经济国家，战后为了弥补市场缺陷，政府实施了广泛的国家规制。但是，随着经济结构的变化、科技的进步以及信息化和全球化在全世界的迅速发展，当初政府建立规制的基础已开始弱化，规制体系的消极作用日益显露。国家规制的大量存在，使市场经济机制的作用受到限制；后发效应的消失和“制度疲劳”的出现，使违背市场经济原则带来的问题暴露无遗。&/p&&br&&p&5）金融机构存在巨额不良债权。高新技术要想转化为现实的生产力，必须有金融业、尤其是风险投资的大力支持。“泡沫经济”的崩溃使日本金融机构背上了沉重的不良债权包袱。到1998年9月末，经审核，日本所有银行不良债权总额高达730270亿日元。这使得银行不愿意向企业贷款，并干方百计地收回以前放出的款项，从而造成企业、尤其是中小企业的筹资困难，致使许多企业破产。&/p&&br&&p&6）财政危机严重，削弱了政府干预经济的能力。日本一直奉行凯思斯主义的赤字财政政策，政府的财政支出规模不断扩大，财政收支日益失去平衡，日本已经成为发达国家中财政危机最为严重的国家。&/p&&br&&p&&b&总结就是过剩产能没有及时处理好，限制了经济活力的发展；科技创新的不足，使得传统企业一直苟延残喘，新兴企业发展乏力，没法创造更多工作岗位和财富，引发隐性社会矛盾；产业结构调整滞后加剧了贸易赤字，出现产业空心化情况，使得经济发展雪上加霜；经济体制不是由市场决定，企业发展活力不足；金融机构负债累累，没法给予中小企业融资贷款，造成许多企业破产；财政危机造成政府没有能力去调配统筹全国性资源，经济发展力不从心！&/b&&/p&&br&&b&三、中国经济面对的问题：&/b&&br&&p&1、产能过剩？&/p&&p&2、房价虚高？&/p&&p&3、泡沫经济？&/p&&p&4、经济增长减慢？&/p&&p&...........&/p&&p&&b&四、问题解决对策：&/b&&/p&&br&&p&&b&1）产能过剩&/b&&/p&&br&&p&国家近几年一直积极解决产能过剩的问题，钢铁水泥等产业产能的过剩导致很多企业的处于半停产状态，这对于企业主、工人来说是非常致命的，停产意味着产线没法创造价值，固定资产折旧损失，工人没法领到更多的工资甚至要被裁，容易造成社会不稳定现象。&/p&&br&&p&如何解决产能过剩？目前做的是积极开发“一带一路”，这本身就是高铁技术输出的国际化战略，并由此中国牵头成立&b&亚洲基础设施投资银行，不仅解决产能问题、就业问题，更重要的是为人民币国际化铺路！&/b&&/p&&br&&p&这“一带一路”的大饼一画，周边国家都会受惠，形成产业链共同发展。&u&交通的便利加速经济的发展，基础设施的投资意味着行业的衍伸发展，更多的工作岗位和投资的超额回报，这也是我国经济发展为什么一直喜欢撒钱投资，因为一举三得！&/u&&/p&&br&&p&“一带一路”同时意味着更多的钢铁、水泥需求，我国可以很好的往外输出过剩的产能，并分流一部分劳动力的需求，同时盘活国内相关行业的发展！&/p&&br&&p&而国内高铁路线的建设一直没停，这些开发打通了经济血液更新的经脉，使经济发展驾上了高速铁路，同时创造了巨大的经济效益，解决了就业问题，不断消化过剩产能！&/p&&br&&b&2）房价虚高&/b&&br&&br&&p&房价虚高一直老百姓的心病，特别是今年初一线城市的房价暴涨更加大了一线城市的准入门槛，而上海的外来人口首次出现了负增长！&/p&&br&&p&一线城市的价格飞涨有着内在的国家意志，市场上小鱼小虾的小房企已经大多被国有大房企给收购了，为啥？为了能够更好的执行房产政策，健全法律机制，更好的管控市场，也就为一线城市同步大涨提供了先决条件！&/p&&br&&p&一线城市的房价暴涨其实跟普通人本来就没啥关系，一套三百万的房子你工薪阶层买不起，涨到了五百万对你影响也不大，你依然买不起。那为啥涨啊？&/p&&br&&p&中国人自古喜欢追涨杀跌，而市场上很多人手里有闲钱，那么房子相对来说是比较保值增值的投资品，因此房价一有起势，很多投资客会迅速出手买房子。&/p&&br&&p&一线房市火了，带动二线房价上扬，投资客出手，刚需人群更是坐不住，毕竟北京上海买不起，合肥南京我还买不起麽？于是蹭蹭蹭二线城市也涨了，越涨大家越觉得买的值，这个时候，有关部门高兴了：“&b&报告总理，去库存的任务圆满完成了&/b&！”“恩，不错，小伙子很有才，我准备重用你！”&/p&&br&&p&&b&所以重点去库存去的是二线城市的房子，一线城市因为土地稀缺、教育医疗资源的充沛，本身是不存在库存的，因为早被有钱人或者投资客买下了。&/b&&/p&&br&&p&一线房价虽然高，但是有价无市！啥意思呢？&b&这一波大涨的房产政策鼓励的是新房交易，不是二手房，新房买房首付降低，二手房交易成本增高，你以为你投资人手里的房子好卖麽？你到上海来看看，各种中介举着牌子卖二手房，房市这么火他们为什么这么费力的去卖但却卖不掉呢？&/b&&/p&&br&&p&&b&请注意，砸在投资客手里不好卖的房子不是库存，卖不掉的新房才是库存！&/b&&/p&&br&&p&&b&去库存的任务完成后，剩下的就是降低投资者预期，给火热的房市降温，将房市长期保持在一个有价无市的状态，完成中国经济软着陆的过渡阶段！&/b&&/p&&br&而以后那些投资人手里的几套房子随时可能会被征收房产税，在将来的某个时段，房价将回归正常水平，房产税的征收将极大的打击投机房市的商业行为！&br&&br&&b&只是这种政策是伤害年轻人的活力的，这种政策的执行是为了维持更高层面的战略发展，然而却是牺牲了无数人的青春时光，让年轻人在高房价面前呼吸沉重，随之而来的就是内心对制度的不满，这无可厚非，只是在特权阶级来看，牺牲只是一个数字，却堆砌了GDP的华丽姿势！&/b&&br&&b&&br&3）泡沫经济&/b&&br&&br&&p&泡沫经济这个跟房产、金融挂钩，因为房产居高不下，并且绑定了银行，形成一个很脆弱的经济生态，这也是人们常说的房地产绑架中国经济，因为房产一旦出现问题，那么银行将出现大量坏账烂账，引发挤兑危机，导致经济崩溃。&/p&&br&&p&但房产的稳定这个由国家说了算，银行倒不倒是枪杆子说了算，总体来说房产管控国家很有权力和心得，只是苦了我们80、90后两代人，为银行打一辈子工，为共和国的发展贡献了青春。&b&为此牺牲了太多的梦想，本该无忧无虑的年纪却早早背负了沉重的负担，为现实的艰辛所累！&/b&&/p&&br&&p&另一个泡沫就是金融产业的野蛮发展，过度投机，没有给实体经济带来输血更新的作用，反而成了违法分子唯利是图的途径。当然金融行业的监管与管制一直在进行，P2P早就玩坏了，许许多多的投资理财公司都开始跑路，而真正能够给企业带来活力的将得到发展与扶持，只是这需要更多的时间来培育。&/p&&br&&p&与此同时不断的推动技术革新，推出互联网+的模式，促使产业升级转型，淘汰粗犷经营没有核心竞争力的企业。同时房价高企加速了产业的转移，很多大型制造企业只能将地址转移到二线三线甚至四线城市了，这极大的带动当地就业和经济发展，也是另类的“先富带动后富”吧。&/p&&br&&b&4）经济增长减缓&/b&&br&&br&&p&对此总理早已有腹案，&b&互联网+&/b&推动产业升级发展，同时吹起&b&大众创业，万众创新&/b&的改革春风！一时间各个真人秀电视台涌现大量创业人士，特别是90后，经济发展呈现欣欣向荣的景象！&/p&&br&&p&为啥鼓励年轻人创业？为了增加经济活力，为了创造更多的就业机会，毕竟我经济增长速度下降，意味着工作岗位的减少，因此要想办法创造就业，否则就要出乱子，而以往那种撒钱投资的方式不能再玩啦，那会加剧通货膨胀和房价、股市的连锁反应，使得更加民不聊生，因此只能另辟蹊径。&/p&&br&&p&各种创业孵化园推出，鼓励大学生创业，假如有人神兵天降，开发出更好的商业模式呢，这就带动新一轮的经济起势了。&/p&&br&&p&另外增加供给侧，也是为了扩大消费啊，消费多了就能增加经济活力啊，带动服务产业发展啊，创造更多就业。穷人的消费已经占据了个人房贷外的大部分的收入，因此提升有限，所以瞄准了富人，这些人的钱想办法让他们花出去，为了跑赢通胀，让他们去做风投，去全中国找项目撒钱！&/p&&br&&p&此外，亚投行的建立以及上海金（以人民币定价黄金）的出现都是人民币国际化啊，是为了抢夺美元的霸权地位啊，是为了享受发达国家的特权，对于经济的发展有重大的意义，只是背后的大国博弈需要时间去见证。&/p&&br&&br&&p&&b&编辑不易，喜欢请点赞+关注，来源微信公众号【牛顿师兄】&/b&&/p&&br&&p&&b&扫一扫，学习更多干货&/b&&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9fe6e4c4d693e5cce3c4bf_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9fe6e4c4d693e5cce3c4bf_r.jpg&&&/figure&
上面高票答案把日本发展的繁荣与衰落已经用图片展现出来了，我这里就说一下日本经济硬着陆的原因吧！ 一、外部原因： 战后随着日本经济的复兴与增长，到20世纪70年代末80年代初，日本已成为世界经济大国。日本经济地位的变化，造成日本经济发展的外部环境急…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4212bee3fadd8fd5c43ec_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4212bee3fadd8fd5c43ec_r.jpg&&&/figure&&p&壹间君专注提供有趣、好用的家居内容，欢迎关注。APP用户请点击左上方「头像」关注我们。&br&&/p&&br&&br&&p&想想现在的房价……估计大部分年轻人都是呵呵一笑了吧~所以对于咱们年轻人来说，能独立买得起一套小户型房子已经很不错了。今天壹间君给大家分享一些在不同国家和地区，面积小于50平方米的小户型住宅案例，并会提到一些小空间改造的技巧和方法，给大家一些设计灵感和选择~~~喜欢请点赞支持壹间君~\(≧▽≦)/~&/p&&h2&&b&第一间·【瑞典·33平米·薄荷绿清新小宅】&/b&&/h2&&p&瑞典王国是一个位于斯堪地纳维亚半岛的北欧国家，这个国家在展现自己典雅的同时又不失繁华之美。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d5edfed4f8df_b.jpeg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&561& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d5edfed4f8df_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-551aa3a84fb_b.jpeg& data-rawwidth=&839& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&839& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-551aa3a84fb_r.jpg&&&/figure&&p&那提到的薄荷绿清新小宅是什么样呢？&/p&&p&这是一间位面积不足40平的小户型住宅，整体风格是典型的北欧自然风。喜欢养绿植的朋友可以试试以薄荷绿为主色调的软装搭配。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4212bee3fadd8fd5c43ec_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4212bee3fadd8fd5c43ec_r.jpg&&&/figure&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d07ce157bf6f_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d07ce157bf6f_r.jpg&&&/figure&（户型图）&/p&&p&小户型除了打造有效的收纳空间使居住更为舒适之外，还可以像这间屋子一样，利用色彩（如薄荷绿）让空间有了重点主题，也会使家变得明亮又清爽。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-57fecbd84bd_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-57fecbd84bd_r.jpg&&&/figure&&p&提升整体明亮度的同时，也为室内带来许多自然感，减少了小空间容易产生的昏暗幽闭问题。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1e613af32e104f6f4979_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1e613af32e104f6f4979_r.jpg&&&/figure&建议小户型装修不要采用过于深暗色调的家具和地板，并且色调尽量简洁统一，这样房间在感官上不会显得拥挤局促。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4dae15aae8d13ff_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4dae15aae8d13ff_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1aa13dcede1ccf_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1aa13dcede1ccf_r.jpg&&&/figure&随性地将椅子当做小边几，也可能是大多数人的生活习惯吧，自己舒服、看着不乱就行。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb82affc0ccd314c40e440_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&638& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb82affc0ccd314c40e440_r.jpg&&&/figure&&p&值得一提的是这间浴室。大家有没有发现左右两图的水龙头长得好像？没错儿！它们就是同一个水龙头！房主将有限的浴室用一扇多功能门做了巧妙的干湿分离——干区的门设置了一面梳妆镜和洗手台，水龙头处挖了一个洞，这样将门关起来时就是湿区了。是不是很巧妙？&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-6ba0b9dbae3a25001ba1_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&553& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-6ba0b9dbae3a25001ba1_r.jpg&&&/figure&&br&&/p&&h2&&b&第二间·【台北 o20平米oMUJI风单身小屋】&/b&&/h2&&p&台湾，天然的地热温泉、独特的山海奇景与热带风光，以及数不尽的夜市小吃都是台湾的代名词。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c3d8ea393f40e69bd7fc86_b.jpeg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&1067& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c3d8ea393f40e69bd7fc86_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7dcceb86b56cdf0fc51ba3_b.jpeg& data-rawwidth=&950& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&950& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7dcceb86b56cdf0fc51ba3_r.jpg&&&/figure&&p&今天介绍的这个案例房子只有20平米，房主按照自己的生活习惯布置了一间颇具日式风格和台式简约风格的小屋。&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-41e40f5a1e0c78f596998_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&506& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-41e40f5a1e0c78f596998_r.jpg&&&/figure&小户型最重要的就是空间规划，把有限的空间最大化的利用起来。通过这个案例，壹间君总结出几点小空间的规划的技巧：大量使用白色、藏藏藏、做跃层、多功能。&br&&/p&&p&请留意看看照片中的桌子。这是由两个长条桌组成的，平时用餐、用电脑可在两张可随意移动的长桌进行，即使多人来访，也能合并成一张大长桌。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6b4b8bc4dcccec4c25ed_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&523& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6b4b8bc4dcccec4c25ed_r.jpg&&&/figure&&p&超大容量收纳柜现在整合到厨房旁的挑空区，配合使用频率，下方设计成经常使用的衣柜，不常用的物品书籍等则可收藏在最上方，更贴心做了一个小梯子，拿取物品很方便。&br&&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-dcf_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&523& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-dcf_r.jpg&&&/figure&床尾设计了一个简易小隔板，平时在这里看书、化妆都可以。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-afefe15c2dcd0f007e72_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&455& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-afefe15c2dcd0f007e72_r.jpg&&&/figure&很多小户型都果断放弃了浴缸，可是屋主平日有泡澡习惯，在精心做好规划后终于安置了一个浴缸，为了不让浴室空间过于拥挤，因此将电热水器放置在楼梯下的一小块空间，使小公寓也能享受放松时刻。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-15ddcabebfe_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&533& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-15ddcabebfe_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&h2&&b&第三间·【 纽约o23平米o空间超利用小屋】&/b&&/h2&&p&纽约，美国人都直呼纽约为“The City”，作为美国的最大城市也是世界第一大城市，很多人都对这个自由之地充满好奇。让我们来看看在这个自由之都的人们怎样布置自己的生活小屋。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-caec38da9705ace2e0e99e1_b.jpeg& data-rawwidth=&2048& data-rawheight=&1129& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2048& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-caec38da9705ace2e0e99e1_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-698bf254c088be687ef97bd57a849025_b.jpeg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&900& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-698bf254c088be687ef97bd57a849025_r.jpg&&&/figure&纽约这对屋主，他们的家只有大约23平米，前身是码头工人的宿舍。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eafc336c999b8b0a2c52fe_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&567& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eafc336c999b8b0a2c52fe_r.jpg&&&/figure&屋形狭长，挑高也不够，如果摆下一张双人床，估计屋子就满了。但是这对情侣选择了一个翻转下来就是床的沙发组，是不是想起了破产姐妹里的床呢？╭(′▽`)╯&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-62d41ceebf54b149a19dbea86ea42635_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&578& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-62d41ceebf54b149a19dbea86ea42635_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c263eb500eeece4d61ce6ae_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&561& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c263eb500eeece4d61ce6ae_r.jpg&&&/figure&可以看出来，房间的收纳功能都是尽量往上延伸，餐桌是隐藏式带餐椅的，不使用时可以收在壁橱里。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b697dc95baceee1e1ecc7c_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&554& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b697dc95baceee1e1ecc7c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c710eb08621bec3fb791d65544ecef94_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&554& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c710eb08621bec3fb791d65544ecef94_r.jpg&&&/figure&这里还有一张可爱的移动小方桌，平时既可当作工作台，也可以当做厨房中岛。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4da5a03a276fbeca752e2_b.jpeg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&556& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4da5a03a276fbeca752e2_r.jpg&&&/figure&&br&&h2&&b&第四间·【 巴黎o36平米o年轻夫妻小公寓】&/b&&/h2&&p&巴黎，一个浪漫时尚的大都市，也是世界上最受欢迎的旅游城市之一，被向往者们冠以“花都”的美誉。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fb174ca9a2f14f107fd144_b.png& data-rawwidth=&680& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&680& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fb174ca9a2f14f107fd144_r.jpg&&&/figure&快来感受一下这个令人向往的都市里的小屋吧！&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-99d9e69187adcf906eef_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-99d9e69187adcf906eef_r.jpg&&&/figure&&p&小户型最担心的就是采光不足，一不小心就像住进一间密室一般。因此这对年轻小夫妻请设计师将原有的实体隔断墙改成有高光穿透感的玻璃作为隔间，让阳光可以穿透在公共空间和私密空间之间。拉上帘子就能成为独立区域。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-535c4c510ae4adc7d5d580a5b49e07a5_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&545& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-535c4c510ae4adc7d5d580a5b49e07a5_r.jpg&&&/figure&客厅和开放式厨房相结合，电视挂在进入玄关后的墙面上。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ef11a12fca9e92ad065dca7090bee51b_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&523& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ef11a12fca9e92ad065dca7090bee51b_r.jpg&&&/figure&带入原木质感与粉嫩色系家具、家饰，就能提升空间的温馨和浪漫感~&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-272ce75f574c0226afcf2_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&567& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-272ce75f574c0226afcf2_r.jpg&&&/figure&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ed3f5ac574364ebeb3d7e5_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&551& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ed3f5ac574364ebeb3d7e5_r.jpg&&&/figure&小户型的浴室采用纯色系设计，干净大方，也显得空间没有那么局限。适当的加入原木质感的家具，与房屋在整体上形成统一的风格。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b38b8eea867dd05aa6a3e2da25c8c624_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&567& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b38b8eea867dd05aa6a3e2da25c8c624_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-51d55aa5fec011cc368f2b_b.jpg& data-rawwidth=&850& data-rawheight=&621& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&850& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-51d55aa5fec011cc368f2b_r.jpg&&&/figure&&br&&h2&&b&第五间·【 北京o50平米o打破常规收纳小屋】&/b&&/h2&&p&帝都，就不用壹间君多言了。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1f53fc9e80669d81aacbfd49eda4e243_b.jpeg& data-rawwidth=&774& data-rawheight=&496& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&774& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1f53fc9e80669d81aacbfd49eda4e243_r.jpg&&&/figure&直接来看看位于北京海淀区两位灯光设计师的家（房主YY是壹间君的一个远房朋友哦嘻嘻）。他们家的特点是家具几乎都是定制的，目的就是不要浪费原本就可以利用的空间。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-1bb0c542b9c128d463cc5a_b.png& data-rawwidth=&758& data-rawheight=&492& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&758& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-1bb0c542b9c128d463cc5a_r.jpg&&&/figure&（户型图）&/p&&p&大门一进来便是一个长长的玄关走廊，以为走廊很窄，所以考虑再三，放弃了柜门，对于北京这样会落灰的天气来说，在这面定制的柜子里放置一些经常拿放的衣物以及鞋和包包会减少灰尘的积累，摆放的衣物也成了装饰的一部分。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c8aca371d93_b.jpeg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c8aca371d93_r.jpg&&&/figure&&p&玄关的衣柜一直延伸至餐厅，餐厅的部分就被打造成为了一个一个的小格子用来摆放小物。&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f176f4a1df902df8de02bd0_b.jpeg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f176f4a1df902df8de02bd0_r.jpg&&&/figure&厨房里这个可以推拉移动的定制餐桌，平时不用的时候就收进去，释放空间。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-79596acc7ab4ada48e88a09_b.jpeg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-79596acc7ab4ada48e88a09_r.jpg&&&/figure&&p&电视区域垫高做了榻榻米，与餐厅进行区域划分。电视墙两边的木质门可以拉动，将电视关在里面，并且来客人时，也可以关起电视，变成客房佣人使用。&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fbb87cd3d3fd0ac61ffdf42eded30300_b.jpeg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fbb87cd3d3fd0ac61ffdf42eded30300_r.jpg&&&/figure&榻榻米也可以打开作为储物空间利用起来，放置一些客用的被褥和杂物。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9e986ddbc2cbd_b.jpeg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9e986ddbc2cbd_r.jpg&&&/figure&卧室同样使用榻榻米，并设计了一长条边桌作为办公区域。这样也省掉了摆放桌子的空间。&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cc0c19bd4e_b.jpeg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cc0c19bd4e_r.jpg&&&/figure&再回到走廊，看看两位灯光设计师如何设计家里的灯光吧。因为走廊比较狭长、光线较暗，两位设计师决定不安置主灯，全部利用漫反射，使房间的光线平衡起来，也避免了直接光源造成的局部明亮。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8c9802e02bab23c75af1b1ffeeea1f61_b.jpeg& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&573& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8c9802e02bab23c75af1b1ffeeea1f61_r.jpg&&&/figure&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a01e74a59d3d88eacdc3cb3d_b.jpeg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a01e74a59d3d88eacdc3cb3d_r.jpg&&&/figure&尽管还有些地方设计不尽如意，甚至还可以每一分一毫利用的更好，但很多关于小空间的考虑两位设计师也是考虑的很到位。一些小细节大家甚至可以拿来作为参考。&br&&/p&&br&&p&不知道今天壹间君带大家看了看各个国家城市的住宅风格，对小户型装修有没有新的设计灵感迸发呢？文中提到的小空间利用方法和技巧大家也许可以善用的更好，有机会出国旅行住住当地的民宿吧，身临其境地感受一下当地的风格小屋。&/p&&p&没看够？下期文章壹间君会分享一些各国有趣的风格民宿，欢迎持续关注本专栏(≧▽≦)/&/p&&br&&br&&br&--------------------------------------------&br&壹间君专注提供有趣、好用的家居内容，欢迎关注。APP用户请点击屏幕右上角「&b&关注&/b&」&br&&br&另外，我们的公众号即将推出家居改造学习视频，欢迎微信搜索&b&「room1969」&/b&关注我们。&br&--------------------------------------------&br&&br&壹间君也提供精品设计服务，有需要的朋友可以联系：&br&--------------------------------------------&br&&br&&b&壹间君其他热门内容：&/b&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&有哪些好看的日常用的杯子？ - 壹间的回答&/a&2031赞&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何用1000块钱提升出租屋的舒适度？ - 壹间的回答&/a&1289赞&br&&br&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&有哪些建筑看上去让你觉得很吃惊？ - 壹间的回答&/a&867赞
壹间君专注提供有趣、好用的家居内容，欢迎关注。APP用户请点击左上方「头像」关注我们。 想想现在的房价……估计大部分年轻人都是呵呵一笑了吧~所以对于咱们年轻人来说，能独立买得起一套小户型房子已经很不错了。今天壹间君给大家分享一些在不同国家和地…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/8fddf6d9ace_b.jpg& data-rawwidth=&1263& data-rawheight=&753& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1263& data-original=&https://pic3.zhimg.com/8fddf6d9ace_r.jpg&&&/figure&&p&平层大宅在二十世纪二三十年代起源于巴黎，在2002年引入中国，2005年有了中国的开山之作——九树，当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫·奇普菲尔德进行设计，在此，全国市场引起轩然大波。&/p&&p&项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/b6dc60a5feb2be701c4e5_b.jpg& data-rawwidth=&615& data-rawheight=&445& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&615& data-original=&https://pic2.zhimg.com/b6dc60a5feb2be701c4e5_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/166e154a58ccac03fc63_b.jpg& data-rawwidth=&633& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&633& data-original=&https://pic4.zhimg.com/166e154a58ccac03fc63_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/df0adae446_b.jpg& data-rawwidth=&347& data-rawheight=&545& class=&content_image& width=&347&&&/figure&户型：4房5卫3厅&/p&&p&建筑面积：392㎡&/p&&p&自九树火了之后，各大开发商随即仿效，在09-10年风行于中国，上海更是大平层的爆发地。11年之后平层的市场反应较为一般，在2014房地产进入白银时代之后，库哥看见了都市大平层未来的强势回归。今天库哥总结下大平层强过别墅的6大理由。&/p&&br&&h2&1、地段，地段，还是地段。&/h2&&p&平层大宅的客群和别墅的客群相差无几，但是平层大宅有着别墅无法比拟的优势——&b&地段&/b&。别墅带来的交通问题以及生活的便利性使得很多人望而却步；而平常大宅回归市中心，能兼顾小孩上学的问题、美容健身娱乐问题。比如库哥反复介绍的汤臣一品，天价豪宅的开创者，占地2多万方，总建筑面积达11.5万方。地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠，金茂大厦，环球金融中心并肩而立。占有了城市核心区资源，前面是一个历史的风景，后面是一个国家的经济。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/9e5e3dc101ef7e0ec8e4ea_b.jpg& data-rawwidth=&754& data-rawheight=&612& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&754& data-original=&https://pic3.zhimg.com/9e5e3dc101ef7e0ec8e4ea_r.jpg&&&/figure&户型：5房2厅2卫&/p&&p&建筑面积：379㎡&/p&&h2&2、区域环境也不差。&/h2&&p&在区域环境方面，平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。大平层和别墅如果共享一块绿化水景，别墅由于最高3层，其景观效果必然不如大平层。同时，相比敞开式格局的郊区别墅，平层大宅居住安全性更高。其严密的门禁设施、入户防范系统、小区管家等系统更让人省心。北京御园，占有了稀缺景观资源，三山五园一学府，史上罕见皇家园林集群环绕，与中华第一学府比邻。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/e7da2ca42f37_b.jpg& data-rawwidth=&474& data-rawheight=&238& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&474& data-original=&https://pic4.zhimg.com/e7da2ca42f37_r.jpg&&&/figure&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50ecd52acdd0ce58c7b2786fb70fbe08_b.jpg& data-rawwidth=&486& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&486& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50ecd52acdd0ce58c7b2786fb70fbe08_r.jpg&&&/figure&户型：3房5卫3厅&/p&&p&建筑面积：446㎡&/p&&h2&3、“套房式”的大平层&/h2&&p&平层大宅多用于多层和高层，单套面积至少170㎡以上，200-300㎡较为多见。三四层的联排空间相对狭窄，还能与邻居隔窗相望，大平层为单层空间布局，没有了上下楼梯的烦恼，感官开阔舒适。在户型品质方面，平层大宅的舒适型和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。如深圳香蜜湖1号，每个房间都配一个卫生间。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/ade76689decc19ee0db32075_b.jpg& data-rawwidth=&380& data-rawheight=&346& class=&content_image& width=&380&&&/figure&户型：4房4厅5卫&/p&&p&建筑面积：341㎡&/p&&h2&4、定制化装修是大宅精细路线的极致体现。&/h2&&p&据统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在户型设计的格局和面积分布上创新成为开发商绞尽脑汁的问题，平层大宅还有一个特点，就是内部顶级配套，这是汤臣一品内装修的供应商。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/ed55016dcfc0f5d22cfed39f_b.jpg& data-rawwidth=&869& data-rawheight=&369& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&869& data-original=&https://pic1.zhimg.com/ed55016dcfc0f5d22cfed39f_r.jpg&&&/figure&&h2&5、与住宅定制化相似，户型个性化也是发展趋势之一&/h2&&p&上海著名的中鹰黑森林套内不设剪力墙，无固定房型，业主按喜好可以任意分割。&br&&/p&&p&方案1：&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/92aee3aaccd8_b.jpg& data-rawwidth=&333& data-rawheight=&443& class=&content_image& width=&333&&&/figure&方案2：&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/7ef5deb05d0_b.jpg& data-rawwidth=&344& data-rawheight=&445& class=&content_image& width=&344&&&/figure&&/p&&h2&6、“转租为售”应对销售压力，控制成本风险&/h2&&p&平层大宅作为一种新型豪宅，其去化速度较慢。因此“转售为租”不得不成为开发商的应战方法之一。但是，与别墅相比，等待有利时机，平层更易改道为“转租为售”，当然，开发商向运营商转型也是一个大的趋势。中粮海景公寓是一个比较成功的案例，前端时间火热的电视剧《何以笙箫默》就租在此拍摄。&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/d8dd_b.jpg& data-rawwidth=&499& data-rawheight=&304& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&499& data-original=&https://pic2.zhimg.com/d8dd_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0ede0f246a051a76760f8_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/0ede0f246a051a76760f8_r.jpg&&&/figure&随着政府对改善型住宅的宽松政策，以及财富、和城市发展的向心力，库哥等待着更经典的平层出现。&/p&
平层大宅在二十世纪二三十年代起源于巴黎，在2002年引入中国，2005年有了中国的开山之作——九树，当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫·奇普菲尔德进行设计，在此，全国市场引起轩然大波。项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定…
&p&&b&楼市的本质&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&今天要聊的是，为什么楼市很多现象让人困惑的问题。算给小白一个启蒙。&/p&&p&如何认清楼市？其实楼市的本质很简单，看不清楚的人，是被太多信息过度干扰了。&/p&&p&我们都知道，浮在水面的冰山，仅仅是整体的一小部分。而更为庞大的部分隐匿于水下。如果把楼市比喻成冰山的话，那么，大多数人仅仅看到的是水上的部分，水面上的问题，是房子的居住属性问题，跟每个人都息息相关——所以，大部分人的问题无非就是两个：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&未来房价是涨还是跌？&/b&&/p&&p&&b&什么时候才能买。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-93f711e32cda8e02fefef_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-93f711e32cda8e02fefef_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但实际上，往往是水下那庞大的，大部分人不轻易涉及到的部分，才是左右房价涨跌的根本因素，&b&才是房地产的实质。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产，是宏观经济的调控工具。至少现在还是。任志强的话，可能说的更难听，但更形象了一点： &/p&&p&&b&“房地产就是夜壶,&/b&&/p&&p&&b&需要拉动经济的时候就拉出,&/b&&/p&&p&&b&不需要时就靠边站。”&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic7.zhimg.com/v2-cefa_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&305& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cefa_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&每当经济不好的时候，就是房地产市场再次启动的时候。回顾历史，我们可以看到房地产的调控记录：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&刺激：&/b&发展购房信贷、降低税收取，消不合理收费、土地出让实行市场化机制&/p&&p&&b&抑制：&/b&依赖房地产投资发展经济、同时抑制房价过快上涨&/p&&p&&b&刺激：&/b&9全方位刺激购房需求&/p&&p&&b&抑制：&/b& 首次限购、调控持续升级&/p&&p&&b&刺激：&/b& 降准降息&/p&&p&&b&抑制：&/b&4Q2国五条出台、强调差别化信贷&/p&&p&&b&刺激&/b&：6Q3限制性措施大面积宽松&/p&&p&&b&抑制：&/b&2016Q4-今 全面限制、调控史上最严 &/p&&p&&br&&/p&&p&（以上来自西南证券报告：《拥抱价值周期，地产投资三段论》）&/p&&p&&br&&/p&&p&每一次刺激或抑制房地产，都有其不同的背景。但相同的是，再也没有比房地产更好更见效的调控工具了。&/p&&p&&br&&/p&&p&以本轮周期举例，自2014年7月份开始，我国外汇储备进入逐月减少的趋势，2015年更是20年首次外汇储备下降。在此背景下，不惜一切代价捍卫外汇储备是我们的共识，而房地产恰好又是唯一能够和外汇规模匹配的行业，14年3季度开始，限购限贷规模大幅度放松，去库存成为我们的口号，房地产给了市场一个资金通道。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-98696fd5adceb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&453& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-98696fd5adceb_r.jpg&&&/figure&&p&实际上，房地产也出色的完成了任务。在去库存的大背景和外汇的严格管控下，我们的外汇流出速度逐渐放缓。17年外汇也止跌回升。与此同时，我们多地还出现了房产“限售”政策，把猛如虎的资金锁在笼子里，&b&既保证了增长，又防范了风险，堪称完美。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-eb4a5e8685f_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&343& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eb4a5e8685f_r.jpg&&&/figure&&p&（图片来自同策咨询研究部）&/p&&p&&br&&/p&&p&看了这么多，你了解顶层设计的思路了吗？比起房价涨跌，或者说，一定程度的房价涨跌，不是高层考虑的事情。我们要确保的是&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、经济的高速增长&/b&（从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，基本实现社会主义现代化；2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、防止较大的风险出现（&/b&经济、社会、民生，方方面面&b&）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以，未来房价涨不涨。要看整个宏观经济能不能保持不错的增长。当房地产投资下滑影响到宏观经济的时候，到时一定会放松。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果真要跳大神预测一下什么时候会放松。&/b&我们看一下刚刚出炉的，第三季度的经济数据，GDP是6.8%的增速。而且目前三四线城市的房价也在“去库存”中，短期一年到一年半内，这个口子打开的可能性不大。&/p&&p&&br&&/p&&hr&&h2&&b&楼市中的利益博弈&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&这方面不可能说的太透。但是可以举个例子。&br&&/p&&p&我们上学的时候，都是分成N个小组打扫卫生。每个小组长都负责一个片区。校领导们巡视的时候，有时候会抽查某个片区，抽到谁，谁不严格执行命令，那就要挨罚。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，领导们的检查有高压期也有放松期。高压期再调皮的学生也要老老实实做卫生。过了高压期，该偷懒还是会偷懒。&/p&&p&&br&&/p&&p&看一件事情是不是能落地，不仅要考虑到下达命令一方的态度，更要考虑到执行层面的难度。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们地方ZF的任务和目标是，&b&要提高居民长期的福利水平。&/b& &/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0a0bd9b740_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0a0bd9b740_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&虽然土地财政屡受诟病，也正是因为土地财政，才能使得地方ZF有相对充足的资金来源推进城镇化，进行进一步的居住，娱乐配套升级，带动城市的经济发展。也正式因为城市发展，居民收入提到，城镇化才能提升土地出让金的价格。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前，二三线城市依然以土地财政为主要收入来源。这是客观事实，三五年不可能发生根本性改变。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&2016 年南京、合肥等城市土地出让收 入甚至超过了当年的财政收入；同时，对于大部分二线城市，房地产市 场仍然以新房市场为主。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4e1cf2dfddb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&354& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4e1cf2dfddb_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-acbfc43c1c0a78d1272c_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&306& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-acbfc43c1c0a78d1272c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&以百城土地成交的溢价率作为监测开发商竞拍土地情绪的指标，可以观察到，在每一次小周期中，当调控政策出台，其影响不断发酵，土地市场溢价率出现大幅度降低之后，&b&一段时间后普遍会出台调控修正政策或扩张性财政政策。 &/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-60a5616dec074bad3bd6bec8ecd25124_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-60a5616dec074bad3bd6bec8ecd25124_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&房价的每次小周期波动，基本都与土地市场的小周期保持一致。土地市场在房价上涨期间，溢价率高涨，开发商竞拍土地热情高涨；在房价下跌期间，土地市场溢价率下降，在调控政策影响逐渐发酵之后，核心城市出现流拍情况。从历史路径观察，&b&在房价下降、土地市场低迷持续一 定时间后（一般大于 6 个月），会有调控修正或者是扩张性财政政策出台。 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个关键的参考因素是，&b&当土地市场行情低迷、出现大规模流拍、地方政府的土地收入下降的时候，调控政策的拐点也就到来。 &/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&说明：本文只是论述了未来房价大涨的可能性，而不代表现在积极进入楼市。眼下大部分都是牛市末期，比如成都武汉长沙，而环京也已经盘整了一段时间，&b&明年的楼市大部分会很冷。但未来，依然有机会。&/b&&/p&
楼市的本质 今天要聊的是，为什么楼市很多现象让人困惑的问题。算给小白一个启蒙。如何认清楼市？其实楼市的本质很简单，看不清楚的人，是被太多信息过度干扰了。我们都知道，浮在水面的冰山，仅仅是整体的一小部分。而更为庞大的部分隐匿于水下。如果把楼…
香港上一次房地产崩盘的最低点是2003年，从1997年开始慢刀割肉一点点跌下去的。&br&&br&科学上网找2003年香港的房地产广告看看，你觉得上海现在的房价赶上香港2003年经济最低谷时同等地段的房价了么？。。。。
香港上一次房地产崩盘的最低点是2003年，从1997年开始慢刀割肉一点点跌下去的。 科学上网找2003年香港的房地产广告看看，你觉得上海现在的房价赶上香港2003年经济最低谷时同等地段的房价了么？。。。。
空头不死，多头不止。既然还有那么多人骂任总，说明泡沫还只在爬升的中段，城镇率离70%还有15年，人均GDP才刚过世界平均水平，土地垄断、GDP未来5年均保6.5。m2年均12-13%，收入人均增长8%,北上房价均价才香港一半、而我们的房地产这一套又是学的香港的，综上：一线5年内翻番，强2线8年内翻番，三四线去完库存后15年内打平均跑赢理财产品
空头不死，多头不止。既然还有那么多人骂任总，说明泡沫还只在爬升的中段，城镇率离70%还有15年，人均GDP才刚过世界平均水平，土地垄断、GDP未来5年均保6.5。m2年均12-13%，收入人均增长8%,北上房价均价才香港一半、而我们的房地产这一套又是学的香港的，综…
中日最大的不同是，东京房价90年超过1万美元，是洛杉矶的8-10倍，遥遥领先全世界其他城市，上海的现在的房价只有洛杉矶的1-1.5倍，和慕尼黑、巴黎、东京差不多，比纽约、伦敦、香港低不少，二者泡沫无法同日而语。&br&90年前后东京平均月供是收入的150%，中国2013年房贷余额9万亿，按6%的利息算，只有5400亿，上海北京常住人口就接近5000万了，按5000万人有房贷算很保守了吧，10790元/年，占收入的比例很低的，按1亿算才5000多。&br&北京的房子够贵了吧，2013年只有50%的新房购买使用了贷款，使用贷款的很多还是六成七成首付，个人房贷总体是没有啥风险的，也就年高点，屌丝买的首套房有点风险。&br&2012年以前买的，多数都还了好几年的贷款，加上装修，已经支付了超过50%的房款了，房价即便腰斩，断供从经济上都不划算，更别说还要居住了。
中日最大的不同是，东京房价90年超过1万美元，是洛杉矶的8-10倍，遥遥领先全世界其他城市，上海的现在的房价只有洛杉矶的1-1.5倍，和慕尼黑、巴黎、东京差不多，比纽约、伦敦、香港低不少，二者泡沫无法同日而语。 90年前后东京平均月供是收入的150%，中国2…
准备写这篇文章是因为最近一段时间，一直高频的听到苏州、南京、杭州甚至昆山这样的城市在上海限购大背景下楼市红火的状态&br&特别适合我今天还看到这样的新闻&br&看到这样的新闻之后，我内心咯噔了一下： 完了，炒房团又开始出动了&br&其实房地产营销环节里藏着的一个现象，只是几乎参与者都对其中讳莫如深，不愿意多聊。因为这里面涉及的水比一般人想象的要深的很多&br&对于炒房团，很多人都认为是暴发户或者有钱人。其实真正参与过这个环节的人都知道，真正的有钱人会买房，但是不会集中性大面积的买房，这些人一般都有自己的事业，不会把炒房当成自己的事业。所谓有钱人暴发户，其实都是炒房团包装出来的身份，所谓的温州炒房团后者山西煤老板也都是炒房团自己包装的身份，暴发户的身份是最容易掩护他们进行投资的&br&真正的炒房客其实是一群没有钱，但是充分利用游戏规则辗转腾挪的一群人&br&关于炒房客的身份我后面再说，我先聊聊如何炒房团的游戏规则。&br&首先需要明白一件事，对于现在的开发商来说，已经很少有企业采取囤地捂盘的模式了，开发商囤地捂盘无非是指望以后市场增值之后可以销售更高的价格，而现在政府对房地产开发的税收征收是非常高昂的，如果你销售过高的价格，土地增值税就会征你30%-60%。你项目卖掉，25%的企业所得税逃不掉，而且加上你囤地捂盘导致时间拉长之后的财务成本，而且现在对囤地政策的严格禁止，所以基本上开发企业都采用快买块卖的模式进行&br&但是要知道，这个逻辑是在所有城市都适用的，在所有时间段里适用的。&br&但是各位要明白，不是所有的楼市都像北京上海一样，一直保持比较稳健的速度发展不论价格还是成交量。对于其他城市来说，总会有淡季旺季，总会有卖好也有卖差的时候。&br&那么在行情不好的时候，如果开发商需要快速回笼现金流的时候会怎么处理。&br&不少操盘手都深谙一个法则，对于他们来说，销售不是目的， 销售完之后房子抵押给银行然后快速放贷是核心目的。所有房企内第一考核的是回款，然后才是销售指标&br&所以在项目卖不动的时候，有的开发商就采取一个模式：自己找人， 自己制造房屋已经销售的假象，然后找银行办理假按揭套取贷款。&br&但是这种做法风险极大，一旦出现问题是要负刑事责任。作为一个企业来说，没人愿意趟这趟浑水&br&以前还有一种方式就是在预售之前提前收取订金的方式来缓解资金，但是这一块的已经越来越被定义为非法集资了，机构对这一块的监测也越来越严。而且涉及普通购房者难免存在人多口杂的问题，收到的钱也不多，所以也没有很多企业愿意做这件事情&br&现在规模比较大的企业，比如X大，研发出了另外一种可以快程度回笼资金的模式：企业自己垫付首付， 降低客户的首付门槛的方式从而实现快速销售从而可以最快速度抵押给银行然后套现。X大的一成首付措施就是以这个为诉求产生的。包括后来被无数房企所引用的首付贷政策，其实也是这个目的&br&但是这个措施的核心是项目定价不能激进，价格一定要有吸引力，否则如果成交量上不去，那么这个措施也是无效的&br&对于开发商来说，最快程度的获取现金流是根本，但是追逐利益是本性&br&所以在这样的背景下，选择炒房团来集中购买自己的房源成为最安全的选择&br&第一，开发商和炒房团没有联系和关系，未来真的产生法律问题也只停留在炒房团身上，开发商可以独善其身&br&第二，炒房团可以解决开发商直接的资金问题，一次性集中的购买所带来的现金流是他们真正需要的&br&另外，炒房团也有助于帮助开发商一起把项目的利润做高&br&操作模式如下：&br&假设这一波房子开发商每套准备卖100万，然后人为的提升20%价格到120万，然后给炒房团七五折的价格，但是合同依然是120万的方式签约。&br&对于开发商的好处就是，虽然以90万的价格卖给炒房团，但是因为合同以120万签约的，所以他可以从银行获得最高84万的贷款，这笔钱来的非常迅速，这个是开发商所需要的&br&而对于炒房团来说， 他只要付出6万，就可以买到一套价值90万而且以及合同价值120万的房子。充分的利用了银行达到以小博大的目的&br&剩下的就是开发商账户自己走一个流程证明收到足额首付就可以了&br&而能够让这个游戏真正玩得起来就是&br&开发商必须把这一批推出房源的所有价格都提升20%，不能仅仅把卖给炒房团的房子这样定价，所有入市房源都需要这样定价。市场对这一块的价格审核是非常严格的。&br&也就是说那些卖给客户的价格也是调高20%之后的价格&br&这也是为什么需要炒房团的原因，因为只要炒房团的基数够大，能够一次性吃下的房源够多，那么这个游戏才有继续玩下去的理由。&br&只有炒房团一次性可以吃下当批房源50%以上的份额，开发商才会愿意走这条道路&br&如果一次入市可以吃掉50%，那么相对来说资金链也就缓过来了， 那么剩下的50%因为调高了价格，卖一套就是吃一套利润，慢慢卖不着急。&br&看到这里的时候，不少人会问，为什么要这样铤而走险，项目直接降价20%然后直接卖给客户不就行了么&br&是的，没有错，开发商宁愿涨价玩这种腹黑游戏也不愿意降价对外销售。&br&理由有两个&br&1、需要考虑之前客户的情绪，如果采用降价措施必然会引起他们的反馈，后续会有大量的纠纷产生，不利于未来的销售工作&br&2、如果低价销售，麻烦更大的是吸引了社会各个层面的权贵，这些权贵买房子从来不付钱，就是看准你低价入市锁定你的房源，等2-3个月涨价之后转手卖掉。 这样的好处就很好的规避了索贿受贿的问题，可以美名其曰投资所得&br&而如果后面楼市不好了也不要紧，直接房子不要了，反正也没付过钱&br&如果不听从权贵的意见给他们房子，那么这个项目想要开盘则是很困难很困难的事情。这种现象别说外地，今年年初在上海依然有发生，这个后面有机会再和大家聊&br&所以基于以上原因，开发商是不愿意降价卖房子的，产生的问题实在太多太多。&br&但是这里还有一个问题，房价做高之后会产生大量的税收问题&br&如果税收问题不解决，开发商依然不愿意把房子卖给炒房团来解决现金流的问题&br&那么税收怎么解决的呢&br&说到这里我要和大家分享一个业内人一直会听到的术语： 工程款抵房
是不是很熟悉的名字&br&过去我们一直认为，工程款抵房只是开发商用来抵给建安单位工程款的一种方式&br&但是我要告诉大家的是： 这里面藏着炒房团洗房的深度利益链&br&之前也和大家说过，房价高了之后需要缴纳最多的是土地增值税，而土地增值税如何计算的呢。就是售价剔除土地和建安费用之后的费用是需要征收增值税的。其他销售、财务、管理等各种费用都不能在增值税里面剔除。而土地费用也是公开明晰的。&br&所以唯一可以做手脚的就是建安成本&br&而恰巧的是，建安成本也是这么弹性可以操作的，从工程到绿化到精装修，一切都可以归纳到建安成本里面。&br&这就让开发商和炒房团有了可乘之机&br&所以比较常规的方式就是炒房团的操盘手会成立一家建安公司和开发商签署一个工程的承包合同，名义上为开发商负责一块的工程工作&br&然后以各种理由把建安工程费用做的很高，比如各种返工啦，比如档次做的高啦，诸如此类。&br&把这一块费用做的高对于开发商来说可以避税。而对于炒房团来说，他可以最大程度的收获房源，对于双方都是有利的&br&看到这里，各位应该明白为什么某一些企业老是喜欢用房子抵押作为还款的方式之一了吧。抵押房子可以加快现金周转周期，另一方便有一些真正意义上的工程款抵房，才能掩护更多的炒房团以这个方式获取房&br&好了，大家应该就明白了， 开发商如何利用炒房团这个工具，为自己获利的。依靠这个手段，可以最大程度的获得银行给予的现金流，还把自己的房子单价做高，对市场销售的部分多卖一套就是多一套利润。另外也借用了工程款抵房这个措施达到避税的目的&br&好了，如果到目前为止，是开发商利用炒房团获利&br&那么炒房团自己如何变现呢&br&既然前面那么好的服务了开发商，后面炒房团的变现也依赖开发商来进行。&br&这一个环节的关键词就是：退房&br&炒房团持有房子的周期不会很长，基本都是在1年左右的时间，也就是控制在开发商交房之前。一般会在开发商交房之前把房子退掉&br&各位想一下为什么要把房子退掉呢，理由很简单，退房是不需要征税的，不会给双方带来额外的负担。另外最主要的是，退房的价格是按照合同的价格退的，也就是说用之前的案例话退还给你的是120万，剔除银行里的84万， 也就是说对于炒房团来说，他们直接获利36万&br&还记得炒房团买这套房子花了多少钱么，一套只有6万。用6万赚36万，在一年不到的时间。这还是一个非常稳妥的案例， 稍微激进一点的炒房团可以做到0成本投入获利的模式&br&如果一次性买10套，就是赚360万，一次性买100套就是3600万。据我说知 ，一个成熟的炒房团一年的房源周转数量在500套以上&br&这才是真正的以小博大资本游戏&br&这样的游戏在项目交房之前，也就是开发商还没离开项目之前完成是最安全的&br&剩下的游戏就很简单了，把房子卖给普通客户就可以了，我们经常听到中介或者销售说的所谓内部房源，大多数都是以退房的形式对外销售的。因为经历了一年的周期，所以现在的120万看上去也没那么的突兀或者吓人，普通客户还是可以接受的。&br&如果还有一些没人接受那么没关系，流到二级市场好了，反正120万，现在卖不掉再过半年总归卖的掉的&br&另外需要强调的是，这一群炒房团的领军人物，还深谙舆论操控术。不知道各位有没有发现，总是时不时会出现各种恐慌性的言论，比如土地很贵很贵啊，比如明年会有重大利好啊，比如国家经济不行了只有房子还可以啊之类的言论。其中有大量是这一群炒房团对外释放的，他们就是希望制造这样的恐慌让所有人相信，当下的价格虽然高，但是还是合理的，因为未来会更高&br&现在的南京苏州，其实就弥漫着这样的言论，我不知道源头是哪里释放的，但是一定是有意为之&br&好了，现在可以和大家说说，这些炒房团是哪里来的了&br&首先可以承认的是，山西和浙江是贡献炒房团最多的区域。用煤老板或者温州人只是掩人耳目的方式，因为这两种身份最简单也最容易让人信服。各位认真想想，国家现在整顿了那么多煤矿，哪有那么多煤老板啊。&br&各位要知道，在历史上， 浙江钱庄和山西的票号是中国自古以来的金融大号，与朝廷的税收不相上下，经常动辄上百万的白银在社会上流转，对于这两个地方的人来说，骨子里流淌的是资本的血液。以小博大的游戏规则从未写成书籍但是却刻在他们的脑海里&br&但是另一方面，这两个区域的人却从未得到真正的尊重。中国自古鄙视商人，甚至到了现在，我们评价浙江和山西人的第一反应就是：土老板&br&所以这一群人，他们的智慧，他们的模式不能在真正合适的场合去运用去施展，对于他们来说，只有在地下钱庄里排兵布阵。用这样的方式积累财富，用这样的方式获得尊重&br&把钱流入到房地产只是方向之一，但是一定是重要的方向&br&过去他们的选择集中在一线城市，现在虽然限购严格，但是他们的身影从未离去，但是也逐步的往一线城市周边的二线城市蔓延&br&他们的模式就是用高调的模式获得原始财富，然后最快程度的销声匿迹，然后接下来是新的一波炒房人，这样周而复始&br&人一直在更替，但是游戏规则一直没变。这也是为什么浙江山西很少有巨富但是藏着大量的隐富的原因&br&有一个数据是说，炒房团在中国房地产份额的5%-10%左右，我认可这个数据&br&文字写到这里差不多就可以收尾了，对于这样一个种群的评判各位心理有自己的价值标准&br&最后我就用一句话来作为总结，也作为结束&br&炒房团这一套的游戏规则最根本的玩法是基于一个前提： 银行愿意给个人房地产消费放贷。&br&在以小博大的游戏规则里
借力打力是最根本的招数&br&&br&转自：真叫卢俊的地产观
准备写这篇文章是因为最近一段时间，一直高频的听到苏州、南京、杭州甚至昆山这样的城市在上海限购大背景下楼市红火的状态 特别适合我今天还看到这样的新闻 看到这样的新闻之后，我内心咯噔了一下： 完了，炒房团又开始出动了 其实房地产营销环节里藏着的一…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8b3a8b6cee28aca29d2b4f12124f56fe_b.jpg& data-rawwidth=&890& data-rawheight=&501& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&890& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8b3a8b6cee28aca29d2b4f12124f56fe_r.jpg&&&/figure&&p&香港，就曾经历过楼市的崩盘，泡沫被无情的戳破，房价断崖式的下跌，由此引发了一系列的连锁反应，经济也长时间的处于萧条。目前中国楼市的火爆，继之前转载的一篇关于日本泡沫破裂后的文章，在聚秀社区楼市专题下的这篇文章同样也很有借鉴意义，还是放在这里，大家看看。&/p&&p&欢迎加我的微信：jnfqchen 或者加聚秀社区bbs.jx.vc 大家一起交流探讨&/p&&p&——————&/p&&p&作者：yevon_ou
来源： 水库论坛（ID：Shuiku-net）&/p&&p&&b&—
—&/b&&/p&&p&香港房价最低谷，也就跌到1995年的价格，Over&/p&&p&&b&一、郁金香泡沫&/b&&/p&&p&2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。&/p&&p&细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。&/p&&p&综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录《荷兰往事》，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。&/p&&p&而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！&/p&&p&再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本基督教单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。&/p&&p&德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。&/p&&p&事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。&/p&&p&2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。&/p&&p&传说中的年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。&/p&&p&Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由MIT Press出版。&/p&&p&这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。&/p&&p&&b&二、香港楼市泡沫&/b&&/p&&p&2001年，当我们刚踏入这行时，我们听说得最多的是“楼市泡沫”。&/p&&p&几乎所有的舆论媒体，厌厌不休地向我们教育“日本房地产泡沫”、“香港房地产泡沫”。日本房地产怎么崩盘的，香港房地产大跌七成。当年的荷兰郁金香泡沫啊，老吓人呢，我告诉你。&/p&&p&当然，很多年以前你没有被唬住。在炒楼的这一条道路上走了下去，然后房价翻了十几倍。&/p&&p&随着见识阅历的增长，我们渐渐地知道了身边存在一种空气叫做“毒教育”。&/p&&p&“毒教育”的意思，当你还在懵懂无知的时候，直接把你带到沟里去。直接把你洗蠢掉，把你三观洗掉。&/p&&p&以致于许多人20岁之后，并不知道自己生活在一个Matrix谎言时空之中。意识到“幻相”是最关键的一步，所有的觉悟均由怀疑开始。&/p&&p&我们的一个怀疑，“到底有没有香港房地产