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你信吗?2017年底三线城市房价将大涨?!
近日，在上海某论坛演讲中，安信证券首席经济学家高善文，较多的谈及房地产。多位粉丝转我他的观点。比如下面这段文字，我仅摘出与房地产相关的部分。1. 讨论两个问题：房地产问题;产能过剩问题。2. 房地产价格：2012年是一个分水岭。之前一线二线城市房价同涨同跌，之后显著分化。一线城市小跌大涨。2016年以来，二线城市价格走势向一线城市价格走势靠拢。3. 在校小学生人数与房价涨幅高度正相关。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%。4. 二线城市房价按涨幅分两组，涨幅高的一组2012年之后小学生增速明显加快，住宅新开工面积有同样的趋势。居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。5. 2012年为什么是拐点：2012年之后适龄小学生增速转正。6. 人口集中涌入长江中下游。中国由城镇化走向都市化。7. 房价涨幅高的二线城市人口涌入，库存迅速下降，2015年库存去化已经完成。8. 三线城市存货去化开始，15个月以后完成存货去化，房价即时将全国大规模上涨。9. 买房者年轻化，导致杠杆比例提高。10. 一线城市房价相对于居民收入偏高。汉城、东京房价水平接近，人均收入高2-3倍。11. 一线城市房价取决于供应：土地公有制。土地私有制情况下：房价、地价上升，土地供应增加。土地公有制情况下，土地供应不反应房价、地价的波动。土地供应不解决，一线城市房价单边上升。12. 卖地收入占地方政府收入超过40%。限制土地供应能够防止房价大跌，避免经济危机。13. 地方政府越有钱，越少卖地。北京、上海、深圳地方政府不差钱，严格限制土地供给。而新生儿数量(在校小学生数量)急剧增长。14. 结论：中国一线城市房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，一线城市房价仍有翻一番的空间。其实，我平时也常关注经济学家、金融学者的研究报告和文章，尤是投行的首席，他们的观点更能兼顾理论与市场，比如高善文、李迅雷、杨成长、鲁政委等人的文章，我都常看。这对于我学习和把握宏观经济、金融、资本市场有帮助，但我从不迷信和盲从。我将学习的侧重点放在他们的逻辑的思维，至于市场预测类的观点，就相当复杂了，任何一个经济学家，想要准确预测市场，都是一件困难的事。关于预测，一般我会有自己的判断，不断反思和总结，正如我对楼市的研究方式。高善文博士上述观点，可能只是现场听课的网友整理的，可能某些表述并没有准确反映高博士的观点。对于上述观点，我转发微博与微信朋友中，很多粉丝希望我能点评一下。因此才有下文。首先，总体来看，上述多数观点，我是认同的，认同部分，就不解释了。主要对于三个不认同的观点，略作分析。其一，房地产价格：2012年是一个分水岭。之前一线二线城市房价同涨同跌，之后显著分化。这个判断有些小偏差。关于中国楼市，我认为黄金十年与白银十年的分水岭是2011年。三个因素。一是，中国经济从2011年正式告别两位数的高增长，进入降速的漫漫 长途。二是，98年房改之后至2010年，中国房地产业的生产力获得巨大的解放与释放，尤其是2003年开始进入高速增长。跑了近十年，也该放慢步子了。三是，2010年开始的史无前例严厉的房地产调控，打断了中国楼市的高增长进程。中国楼市的区域大分化，也是从2011年开始的，一线和少数强二线城市继续呈显著的短周期波动(三年一周期)，而部分弱二线和广大三四线城市则进入中周期性质的降温、调整，因此2013年的房地产短周期繁荣，与前者有关，而与后者无关!因此，准确的讲，分水岭是2011年，而不是2012年。另外，2011年也不是一二线城市的分水岭，其实少数二线城市如杭州、厦门，早在2007年至2010年，就与一线相似的强势，2010年杭州房价曾一度高于京深广;而厦门房价均价早就超过广州了。其二， 在校小学生人数与房价涨幅高度正相关。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%。小学生增幅与房价正相关，这一观点容易理解，估计没几个人会质疑，老杨也一样认同。但就具体城市数据来看，有些本轮房价大涨的城市，小学生人数反而是负增长。包括2015年北京的小学生，并不是增长7%，反而是下跌4%。根据我们研究院的数据，2015年，35城小学生入学规模增长率排名中，24个城市出现同比正增长，2个城市持平，上海北京等9城小学生入学规模负增长。增长率排名前三的城市依次是济南、哈尔滨和贵阳，增幅分比为8.4%、8.0%和7.2%;同时，排名后三位的城市依次是重庆、宁波和上海，降幅分别为7.2%、5.7%和5.6%。作为一线城市的上海，小学生入学规模的大幅下降，是城市在严控人口总量形势下的结果，与2015年常住人口减少10.4万相吻合。显而易见，虽然从总体上进行定性分析，小学生增速与房价呈正相关，但具体到某些年份、具体到某些城市，相关性却很弱，甚至是负相关。比如，哈尔滨和贵阳小学生增幅很大，但房价根本涨不动。再如，上海和北京小学生负增长，房价涨幅却很大!也就是说，小学生人增速，主要与房价长期走势正相关，但却不是主导房价的中短期变化的核心因素。不宜过度强调这一因素对房价的影响。其三，三线城市存货去化开始，15个月以后完成存货去化，房价即时将全国大规模上涨。这一观点很吸人眼球!但我感觉有些偏乐观了。从全国商品房待售面积来看，确实已经连续7个月下滑，但仍处于历史高位。我们研究院长期跟踪典型城市住宅库存，记得全国行业内最早的一份典型城市库存月报，就是我带领同事研发出来的，早在2010年11月，近几年行业内的库存报告越来越多。下图是我们跟踪的全国35个样本城市的新房库存走势。三线城市，库存从2011年持续增长，直至2014年四季度，其后高位振荡中趋于下降，但不够明显。下图是去化周期(存销比)，三线城市的由2014年三季度26个月，下滑至今年9月的13个月，正好缩短一半。13个月左右，就意味着房价跌不动了，部分三线城市房价也开始小涨了。假如果按今年以来的去库存节奏，则15个月之后，也即2017年底，三线城市不太可能彻底完成去库存目标，但至少也能完成目标的七成左右。同时，假如按近几个月三线城市去化周期快速缩短的节奏，15个月后可能下滑至7个月左右，三线城市的房价真的可能大涨。然而，问题的关键是：国庆期间一线城市和少数二线城市调控收紧之后，2017年楼市呈降温的态势，三线城市的房价难道会加速上涨?必须考虑这一因素!2016年3月，我在国内首次提出房地产板块轮动学说，而且过去几个月已被证实。我也认为，调控一二线城市之后，房地产轮动仍会在三线城市有所表现，只是空间不大了。因此，我认为：三线城市的房价，不会在2017年底出现整体性大涨!
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为什么一个五线城市房价比三线城市了还贵呢？收藏
为什么一个五线城市房价比三线城市了还贵呢？这是为什么呢？老百姓一个月就挣那了工资，多少钱才能买一套？
思考一下你为啥买不起吧
因为房产商想坑sb呗，虽然碰sb是小概率事件，但还是有的，游戏还是要进行下去的
想想没啥你老找好地方选，老区，鹤壁集便宜为啥不买
想想那么多房子都卖给谁了
为啥咱买不起
就算在努力也挡不住他房价一了涨！
你去南边转一圈看有多少房子，使劲炒，新区是把所有鹤壁人都往那赶啊
郑州就是三线城市，均价2万，鹤壁能比吗？
大兄弟你是在拿鹤壁跟郑州比吗
你说错了，最新的城市排行，鹤壁是六线城市
真搞笑，你光看见鹤壁贵的房价了 没看见便宜的
老区便宜 新区北边也便宜 你应该把贵的和便宜的结合一起来看
鹤壁的房价现在也就5000左右 很合理
还是想想为什么俩月工资买一平方吧
想要一个好的环境还不想多掏钱
好好想想为什么还有人买吧
都是有钱人买了以后炒房了，还有那些贪官
刚从厦门回来，厦门岛内均价4万左右，工资平均6千~其实想想，咱们这小城市还是不错的，至少你俩月工资都够买一平了，大城市的呢~~
坑的还是老百姓
因为这是一个来了走不了的城市
因为鹤壁人有钱
郑州的房价是鹤壁的将近三倍，平均工资却达不到
那楼主还不快去三线城市买买买
因为鹤壁想给南边发展
其实山城区的房子也不错啊
鹤壁怎么能算5线呢
百度一下吧
淇滨区是鹤壁最好的地方，你嫌贵，肯定贵，郑州东区两三万，新乡东区也七八千，濮阳东边也六七千七八千，河南各个地方都这价格。便宜了地方也有，淇县浚县老区鹤山区，买的起，但你们不想去啊。
房价稍稍拱一拱，然后稳定十年，房地产税政策稳定的时候，人均收入再翻翻。刚需该买就买吧
北京均价5万多，平均工资1万……鹤壁还贵吗？
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