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相关信息：重庆渝北一楼房漏水持续两年，物管说原因是楼上住户没装修重庆渝北一楼房漏水持续两年，物管说原因是楼上住户没装修成长依霜百家号最近重庆持续阴雨，家住渝北区长安丽都逸思园的邓先生怎么也高兴不起来。因为一到下雨，他家天花板就止不住地漏水，而小区物管告诉他，漏水是因为他楼上的住户没有装修。怕漏雨没买顶楼结果还是漏了雨邓先生一家是2006年搬进新房的，他说，当初就是因为怕漏雨，所以故意没买顶楼，而选择了倒数第二层。本想着：楼上还有一层，总不会漏到自己家了吧？结果，他的“预防措施”还是落了空。邓先生所在楼栋的顶楼是跃层户型，有一个天井可以直通顶楼天台。天井就在邓先生小孩卧室上方，由于顶楼业主一直没有装修，这个天井就成了一个窟窿，长年风吹雨淋，一到下雨天，雨水直接流入顶楼室内，接着又渗入邓先生家的天花板。这种情况已经持续了两年多。如今，天台上还堆着几堆沙土，沙子堵塞了天台的排水系统，雨一大，天台就积成了“水塘”，这让邓先生更加担心了。天台已经积水目前，邓先生家的两个卧室和阳台都出现了墙纸变色、墙漆开裂、墙壁霉变的情况。两年间，邓先生多次找到物管反映情况。物管声称漏雨是因为顶楼业主没装修导致的，物管已经联系了业主，但该业主并不配合。此后，物管用彩条布、石棉瓦来试图封住天井，堵住漏水，但问题并没有彻底解决。邓先生家里饱受漏雨之苦近段时间重庆阴雨绵绵，邓先生家漏水的情况更严重了，已经有地方开始滴水。邓先生说，儿子卧室的吊灯掉过两次，幸好被电线拉住，没伤到人。如今，他们把这个卧室的吊灯换成了更轻的塑料灯，但依然不敢再住人。邓说，现在这样肯定不是个长久之计，希望物管能赶快清理天台沙土，封掉天井，重做防水，检测是否存在安全隐患。如果再不解决，他将选择走法律程序。邻居：工程队已联系好 这两天就进场顶楼业主许女士告诉记者，顶楼的沙土并不是自己家的，之前自己一直在外地，现在已经回来了，工程队已经联系好了，方案都设计出来了，这两天就进场。物管：本周五就来解决重庆长安物业管理有限公司工作人员表示，本周五物管先把楼上的沙土清理后疏通管道，正在和顶楼住户沟通，暂时没有启用大修基金的计划，争取以后不再出现漏水的情况。被遮盖的天井律师：即使顶楼用户不装修房屋也不该漏雨重庆华立万韬律师事务所律师潘晨表示，不能以“其他用户不装修”为由而推卸自己的责任。作为一家有资质的开发商，应当保证其建筑施工的质量，即使顶楼用户不装修，房屋也不应该出现渗漏等现象。顶楼用户选择装修与否与邓先生房屋漏水并不存在任何因果关系，顶楼用户可以装修，也可不装修，这是他的权利。但开发商必须做到房屋无瑕疵，这是开发商的义务。既然有屋顶就能防水，这个屋顶就应该交由开发商来解决而不是交给住户来修。邓先生可以向民法院起诉，要求开发商将房屋漏水问题解决，恢复原状，或赔偿损失。他建议，可以起诉物业或开发商,起诉物业诉讼请求是要求其尽到维修责任,并可以要求其赔偿因房屋漏水造成的损失。起诉开发商,可以以质量不合格为由请求其承担违约赔偿责任,有约定的还可以要求退房返还购房款赔偿违约价款。前者基于物业管理合同，要求物业履行合同上的维修义务，因为这是物业的职责，业主花钱请物业管理，而物业不作为，就是物业的失职。后者基于商品房买卖合同，相当于作为开发商的卖方应当做到房屋无瑕疵，即开发商应承担瑕疵担保责任。重庆晚报慢新闻APP，全心关注重庆，深度解读重庆，名家名记名专栏齐聚，做最有重庆特色的小、精、深原创客户端。并且还能加入重庆晚报抗癌爱心互助会，为家人健康做一个保障哦！苹果商店及部分安卓商店可以下载。——END——慢新闻-重庆晚报记者 杨华/文 受访者供图本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。成长依霜百家号最近更新：简介:辛勤的蜜蜂永没有时间的悲哀作者最新文章相关文章&&&&&&&&&&&&&&&房屋漏水物业该负责吗，业主不交物业费怎么办？
房屋漏水物业该负责吗，业主不交物业费怎么办？
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房屋漏水物业该负责吗为催讨物业管理费，晨辉物业要求俞先生交纳1610．4元，孰料，俞先生反戈一击，反诉要求物业赔偿损失5300元。今天，上海市闵行区人民法院除作出俞先生支付拖欠的租金及保洁、保安等费用共计1610．4元外，另作出上海晨辉物业管理有限公司赔偿俞先生经济损失3000元的一决。为催讨物业管理费，上海晨辉物业管理有限公司将业主俞先生告上法庭，要求判令俞先生缴付拖欠的租金及保洁、保安等费用1610．4元。对此，俞先生自有一番道理。他说，欠款不假，但事出有因。主要是由于晨辉物业对其所居住房屋的多年渗水问题拖延解决。现房屋外墙渗水问题虽然在平改坡过程中得到了解决，但晨辉物业对因房屋渗水造成的墙纸、墙面、护墙板及周围地板霉烂腐朽始终未予赔偿。俞先生提起反诉，要求晨辉物业赔偿5300元。业主不交物业费怎么办而晨辉物业认为，公司从2003年7月刚接手管理，而俞先生所说的外墙渗水问题发生在其接手管理前，故渗水问题的赔偿与其无关。另外，在2005年时，因渗水问题已减免了俞先生1612元租金。法院认为，晨辉物业对房屋存在的开裂、渗水等问题具有及时维修的义务，现晨辉物业虽然对房屋的外墙渗水进行了维修，但对长期渗水给俞先生造成的内部装修损毁未予解决，故俞先生反诉要求赔偿，应予支持。关于赔偿标准，考虑到俞先生经济困难，且案件标的较小，通过鉴定等司法程序确定赔偿额势必不利于纠纷的处理，故从公正、公平的角度出发，且考虑到已因此被减免了1612元租金的因素，酌定由晨辉物业赔偿俞先生3000元。晨辉物业关于赔偿问题应由前任物业解决，与己无关的辩解，不予采纳。
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2011年电大《物业管理实务Ⅰ》复习资料.doc 7页
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2011年电大《物业管理实务Ⅰ》复习资料
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2011年电大《物业管理实务Ⅰ》复习资料
1.早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于20世纪初的美国，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的香港。2.物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、租赁经营型物业管理企业、委托代理型物业管理企业等类型。3.物业的竣工验收主要有隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程竣工验收。4.房屋的完损等级划分为5类，即：(1)完好房(2)基本完好房、(3)一般损坏房、(4)严重损坏房、(5)危险房。5.物业园林绿化的管理工作主要有两大类：(1)明确园林绿化员工职责；(2)严格执行质量管理标准。6.前期物业管理就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。7.商品租金也称为理论租金，是由成本租金加保险费、地租和利润等八项因素构成。8.物业管理招标按管理内容可分为单纯物业管理招标、物业管理与经营综合招标、专项服务工作招标等。9.物业管理经费按其来源可分为物业维修基金、物业管理服务费、物业经营收人和国家财政补贴四种类型。10.人力资源一般是指蕴含在人体内的一种生产能力，以及具有这种能力的人。16.从物业管理的角度，物业是指(一个建筑群)。.委托服务型物业管理企业只有(经营管理权)。.区分建筑物所有权立法问题的产生是因为(产权多元化)。.把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按(按照物业用途)划分租赁市场。.业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于(专项服务工作招标)。.房屋建筑物管理的主要内容有(资料档案管理质量管理修缮管理)。.房屋装修管理所依据的法律规范有(《建筑装饰装修管理规定》《家庭居室装饰装修管理试行办法》《住户装修管理规定》)。.房屋租金基数的计算方法的(等级计算法项目基分计算法结合计算法)。.人力资源管理是指对人力资源的(取得开发激励利用)等活动的计划、组织、指挥和控制过程。.根据社区的结构及其综合表现，可以分为(农村社区城市社区)。.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是(为业主获取最大利润).在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是(劳务).业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有(选聘权和解聘权).1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司统一实施(专业化管理).管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带(作业层).注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求(不少于200万平方米).新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书).物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。复检验证工作一般(每二年进行一次).现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过(业主公约来实现的).物业管理招投标实质是一种(市场双向选择行为).原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，(应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案).绿化有两个方面的功能：一是物质功能，二是(精神功能).房屋租赁合同到期，合同自动终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限(届满前3个月提出).由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成的房屋租金为(成本租金).在物业管理经费筹集中，长期、稳定、主要的物业管理经费来源是(物业管理服务费).住宅小区物业管理应当以(专业化管理为主).现阶段我国居住物业的特点是(产权多元化档次多样化管理体制和管理方式的多样化).要正确处理好单个业主与全体业主之间的关系，单个业主的利益要服从全体业主的共同公众利益，这就要求所有业主都要增强(义务意识自治意识自律意识).物业管理的启动阶段工作包括下列基本环节(物业的接管验收用户入住档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会成立).物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容，其中考试课是(物业管理概论房屋结构、构造与识图物业管理法规).按层次，业主分(单个业主全体业主，即业主大会或业主代表大会业主委员会).物业管理《业主公约》的主要内容包括(业主的权利义务业主大会和业主委员会的组成和运作违约责任其他事项).物业管理招标书的主要内容有(拟招标物业的基本情况物业管理的内容和要求对招标的有关说明物业管理考核标准与奖罚措施).对物业危房的使用管理一般按以下情况处理(观察使用处理使用停止使用整体拆除).电梯常规日常维护保养可分(周保养半年保养一年保养).物业安全管理包括(
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