免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
侵犯承租人优先购买权会导致房屋买卖合同无效
侵犯优先购买权是否导致合同无效首先，小编给大家道个歉，在昨日分享的文章中关于“侵犯优先购买权导致买卖合同无效”这一说法，之后有业界人士对此提出质疑，小编后经资料查询，证实了“侵犯优先购买权是否导致房屋买卖合同无效”的问题，详情如下。条件首先，须出卖人出卖标的物于第三人。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第22条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”同等关于“同等条件”的内容：首先是指价款条件等同，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次付清者，优先购买权人不得主张分期支付。但是，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。此系因为各人的信用及支付能力未尽相同，出卖人信赖第三人的支付能力，优先购买权人却未必能获得同样的信赖。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。例如出卖人将优先购买权之标的与其他财产作为一个整体予以出卖者，优先购买权人一般不得主张将该标的与其他财产相分离而单独购买。又如，第三人允诺对出卖人负担从给付义务的，除非该从给付可以金钱作价，或无此从给付，与第三人的合同亦能成立，否则不得行使优先购买权。期限出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据法律规定，承租人行使优先购买权的期限为三个月，自出租人通知承租人的那一天起算。但是，如果出租人拍卖房屋的，法律规定出租人应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”有疑问的是，出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定?对此，我国法律尚未作出说明。效力《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断，但承租人可以请求法院判令出租人对其承担赔偿责任。根据以上规定，承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。承租人不能以侵犯其优先购买权而主张二手房买卖合同无效。
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
最新相关知识
相关法律聚焦
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
自媒体文章
无锡在线律师
400-400-400-
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答当前位置：
优先购买权人在司法拍卖中如何实现优先购买权
作者：梁学勤&&发布时间： 16:09:36
& & & 我国民事法律实体法明确规定了财产共有人、承租人、有限公司的股东在该财产处置时具有优先购买权，是对财产共有人、承租人、有限公司的股东的优先购买权的保护。优先购买权是法律规定的权利，无论当事人自主交易还是人民法院在强制拍卖程序中，都应当受到保护，不能随意剥夺。但的拍卖公告是向社会公开公布的，是向不特定人群发出普遍的要约邀请，其中应不排除优先购买权人根据拍卖公告，参加竞买以便行使优先购买权。优先购买权人必须依法行使优先购买权，积极参与对该拍卖物的拍卖活动，正确行使优先购买权，这样才能得到法律的保护。如我院在执行某银行为申请人，被执行人吴某为房屋所有人，殷某为该房屋承租人，在该房屋三次拍卖过程中，均以书面形式通知殷某参与竞拍，并告知其具有优先购买权。最终，该房屋以30.8万元成交，被其他竞买人拍得。拍卖结束后，承租人殷某来到法院提出自己要行使优先购买权。拍卖法官和执行法官向承租人殷某解释道：优先购买权人接到拍卖通知后，应参加拍卖报名，缴纳拍卖保证金，积极参与竞价，最高竞价相同且高于保留价时，买受人为优先购买权人。优先购买权人接到拍卖通知后，不参与上述拍卖活动，即丧失优先购买权。
& & & 优先购买权人的确定。（一）财产共有人的优先购买权。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的财产分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，具有优先购买的权利。共同共有财产分割后，一个或数个原出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。（二）房屋承租人的优先购买权。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。（三）股东的优先购买权。企业的股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资，股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。
& & & 优先购买权人应积极配合、参加人民法院的司法拍卖活动。优先购买权人接到人民法院的拍卖通知书后，应当按照该通知书中规定的时间积极参加拍卖活动（主要是网拍），按时间报名、按期限向指定银行账户缴纳拍卖保证金（注：竞拍保证金在竞拍结束时，买受人缴纳的保证金抵付价款；非买受人缴纳的保证金在竞拍结束后五个工作日内退还缴纳人），在拍卖期间内积极参与该拍卖物的竞价，有可能是多轮竞价，直至竞拍结束。竞拍结束后，竞价最高者为买受人。人民法院裁定买受人获得该拍卖物的物权。有些动产可能要进行二次拍卖，有些不动产有可能进行二次或者三次拍卖，但参与拍卖的报名、缴纳保证金、参与竞价的程序大致相同。
& & & 竞价相同的优先购买人的确定。如果多个优先购买人的竞价结果相同，无人再继续加价，且最高竞价高于该拍卖物的拍卖保留价，这时如果优先购买权人顺序相同的，可以采取抽签的方法确定优先购买权人中的买受人，抽中者为买受人。如果优先购买权人顺序不相同的，如房屋共有权人的优先购买权人、承租人的优先购买权人均参与竞拍，最高竞价相同，且高于保留价，就要分析说明共有人基于物权产生的优先购买权优先于承租人基于债权产生的优先购买权，该拍卖物应确认为基于物权产生的优先购买人为买受人。
& & & 优先购买权人的优先购买权的丧失。司法拍卖即是买卖形式的一种。优先购买权人接到人民法院的拍卖通知书，不参加竞拍报名、或者报名后不缴纳拍卖保证金、或者不参加竞拍（或者参加竞拍未进行到最高竞价）者，均被视为优先购买权人丧失了优先购买权。
来源：禹会法院网
责任编辑：蔡军您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
论强制拍卖中房屋承租人优先购买权的法律保护制度.pdf 52页
本文档一共被下载：
次 ,您可全文免费在线阅读后下载本文档。
下载提示
1.本站不保证该用户上传的文档完整性，不预览、不比对内容而直接下载产生的反悔问题本站不予受理。
2.该文档所得收入(下载+内容+预览三)归上传者、原创者。
3.登录后可充值，立即自动返金币，充值渠道很便利
论强制拍卖中房屋承租人优先购买权的法律保护制度
你可能关注的文档：
··········
··········
法院为了解决纠纷，往往在强制执行阶段采取拍卖被执行人的房产的方式，
将房产进行变现后以偿还被执行人的债务。而在法院的强制执行过程中，很经
常遇到承租人优先购买权的问题。当法院拍卖被执行人的房产时，若该房产正
被承租人承租，那么房屋承租人是否可以依据优先购买权，在同等条件下，优
先购得该房屋，导致了在同等价格下其他竞买人的竞买权与承租人的优先购买
权下出现了不可调和的冲突。这意味着拍卖规则中的“最高竞价者得”的竞价
机制与承租人的优先购买权存在冲突。在确认承租人的优先购买权的前提下，
执行法院在拍卖前通过拍卖公告告知优先购买权人或未知的优先权人参与拍
卖，如果承租人不参加拍卖，视为放弃优先购买权；如果承租人参加拍卖，采
取的竞价方式询价法的话，在宣布拍卖成交前，拍卖师还必须询问承租人是否
愿意以最高竞价的价格购买拍卖物，若承租人愿意，则剥夺了竞买人的竞价权，
拍卖物拍归承租人。那么这就破坏了拍卖的规则，拍卖就不能称之为拍卖，拍
卖槌落成交的标志便形同虚设。承租人优先购买权的行使过程中，往往会破坏
价高者得的拍卖准则，让人产生怀疑拍卖程序的公正性，侵害其他竞买人的竞
买权。同时，在保护承租人优先购买权时，又会出现次承租人与承租人优先购
买权的冲突，以及“同等条件”的认定问题，当承租人优先购买权受到侵害时，
往往无法举证自己受到的损失，因此无法得到赔偿。
那么，在实践操作过程中，如何才能在不影响拍卖的顺利进行，又能确保
承租人的优先购买权得到充分的行使呢？目前我国现有的法律法规,对承租人
优先购买权虽有规定，但是过于简单、粗糙，导致在现实的操作过程中，出现
了许多新的问题。本文通过比较分析国内外法律的规定，探讨在强制拍卖的实
践中如何保护房屋承租人优先购买权，使得承租人作为社会弱势群体的的优先
购买权能够充分行使，竞拍人的优先购买权不致于被侵害，同时不影响拍卖的
公开、公正和顺利进行，以期能为司法实践中解决相应纠纷提供参考。
本论文分为四章来论述，第一章分别阐述强制拍卖制度和房屋承租人优先
购买权制度这两种制度的概念、性质、原则等；第二章分析强制拍卖制度和优
先购买权制度的价值冲突，及所产生的法律问题；第三章比较分析境内外对拍
卖中优先购买权的法律保护规定及我国的规定，第四章对完善强制拍卖中承租
人优先购买权保护的提出自己的建议。
关键词：强制拍卖 拍卖规则 承租人优先购买权 价值冲突 法律完善
enforcement
subjected to execution of property, the property after the cash to repay the debts of the
execution.
enforcement,
often encountered tenant right of first refusal. When the court to auction the person
subjected to execution of the property, if the property is being rent, the lessee housing
tenant whether can according to the right of first refusal, under the same conditions,
priority for the housing, led to the right
正在加载中，请稍后...我所承租的房产是去年签的三年租约，现在还有两年才到期，但因为业主公司涉及到其它官司败诉，法院强行拍卖房产，但未通知到我就卖了，并已过户到第三方的名下，在此事件中我是否应该享有优先购买权呢？法院要强制拍卖房产是否有义务要通知我呢，我可是一直在那里开店经营的呀，我知道买卖不破租赁，但如果卖的话我当然希望能买下，请法律界人士为我指点迷津，不胜感激
楼主发言：1次 发图：0张 | 更多
　　如果在签订租赁合同前房屋已经抵押或查封，楼主没有优先购买权。在签订合同前没有抵押或查封，根据《合同法》第230条规定，在同等条件下楼主有优先购买权。根据最高法院的规定，在拍卖该房屋时应通知楼主参加竞拍。　　还有两年时间，打官司吧。
　　适用法院强制程序时不能主张优先购买权，这个是法理，也是各国的通例。
　　应当通知的，最高院的《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定的很明确，拍卖前应通知优先购买人，优先购买人不到场的视为放弃优先购买权。
　　现在房屋产权已经过户，根据物权法第九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 　　我现在的情况是否属于后半句“法律另有规定的除外”？　　　　我还能否要求购买该房产，还是只能要求赔偿呢，因为成交价远低于市场价，还有被告难道要指向法院吗？这官司有得打吗？困惑中
　　??茶魁观音王5 5 0元＼斤，茶农促销价７折：３８５元；每人只限购②斤〔免运费〕　　　　　　　　我是安 溪铁 观音产地的种植户自己的茶园,自产自卖的,在网上做产地的铁观 音 茶 叶的终端销售，向您推荐我们源产地的高山无公害生 态 茶 叶,就是要减少铁 观音 的流通环节，　　　　最大限度的保证铁观 音 茶 叶 的原味性/正统性。　　　　我们以自产自售的经营方式，　　　　以质量求发展；　　　　以信誉求生存；　　　　共创互惠双赢；　　　　质量有保证　　　　斤斤都是批发价　　　　　　　　有意订购请联系QQ: 颍川茶行
　　　　　　　　③级观音王 价格:１０ ０元/５００克　　　　　　　　②级观音王 价格:１１８元/５００克　　　　　　　　①级观音王 价格:１５５ 元/５００克　　
安溪高山观音王 :２２５ 元/５００克　　　　　　　　极品观音王 价格:２６０元/５００克　　　　　　　　特级观音王 价格:３２０元/５００克　　　　　　　　茶魁观音王 价格:５５０元/５００克　　　　　　特别推荐&&零售价：高山观音王2 2 5元＼斤， 茶农促销价：2 0 0元；每人只限购②斤〔免运费〕　　　　　　　　特别推荐&&零售价：茶魁观音王5 5 0元＼斤，茶农促销价７折：３８５元；每人只限购②斤〔免运费〕　　　　　　　　产地直销,诚信为本,全国送货,货到先品尝后付款　　　　特别提示:顾客购买500克以上就可以邮寄到家，让绿色的铁观音茶香陪伴您生活的每一天。　　　　　　　　本产品以传统工艺“茶为君，火为臣”制作的铁观 音 茶叶，使用百年独特的烘焙方法，温火慢烘，湿风快速冷却，产品“醇、厚、甘、润”，条型肥壮紧结、色泽乌润、香气纯正、带甜花香或蜜香、粟香，汤色深金黄色或橙黄色，滋味特别醇厚甘滑，音韵显现，叶底带有余香，可经多次冲泡。茶性温和止渴生津，温胃健脾。　　　　冲泡方法：每次5-8克放进工夫茶杯（盖瓯），用沸水冲泡，30秒即可倒出茶水，不可久浸，可连续冲泡6-7次　　　　温馨提示：宜用山泉水，矿泉水或纯净水冲泡，泡饮效果最佳。　　　　　　有意订购请联系QQ: 颍川茶行 　　　　
全国免费客服：400-699-7110　　　　产品介绍请进入网店:http://www..com　　　　《茶农销售；品质保证；全国送货》
　　法院有义务通知你.!你可以向法院起诉撤销买卖使你享有优先购买的权力.!用法律维护自己的合法权益.!
　　根据最高人民法院《民事案件案由规定》，楼主起诉的案由是：承租人优先权购买纠纷。　　被告是原来的房屋所有权人和现在的房屋所有权人。
　　承租人优先购买权纠纷。
<span class="count" title="
<span class="count" title="万
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)全国法院涉及承租人优先购买权的司法文件整理-北京搜狐焦点
热门城市：
全国法院涉及承租人优先购买权的司法文件整理
全国法院涉及承租人优先购买权的司法文件整理
我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条对房屋租赁合同出租人出卖租赁房屋前的通知义务，以及承租人对租赁房屋优先购买权的行使条件，作出了原则性的规定。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
报名成功，资料已提交审核
扫码关注 “焦点生活服务圈” 微信公众号
及时了解最新的楼盘动态
更多资讯，欢迎关注
血拼自住商品房
为您提供及时、准确的共有产权房新动态。
焦点楼市观察
我们只做有深度的房地产新闻报道。
搜狐焦点房谈
致力于为购房者提供专业的购房指导。
购房租房一站式资讯生活平台
点击加载更多
&#xe737;没有更多内容了
正在加载中，请稍后...
北京房地产网站。第一时间掌握北京楼市咨询，为您省时省钱并提供购房服务。
由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目，为行业带来最前线的楼市观察。
朱晓红：中国豪宅研究院院长，资深房地产专家
中国豪宅研究院是专家、学者密集型的咨询服务机构。包括开发要点的提炼，开发流程优化，融资模式的选择，項目选址，項目定位，用地必要条件的解读，以及交通组织、规划布局，业态组合，招商指导，资源整合利用的指导，以及风险规避的方法和路径。
看透北京楼市
聚焦地产，洞悉中国。
12500元/平米
16000元/平米
60000元/平米
1600万元/套
900万元/套
&#xe73b;开放平台
&#xe73c;广告服务
&#xe73a;市场合作
&#xe738;帮助中心
&#xe73e;微信公众号
扫码关注“焦点生活服务圈”微信公众号，您将获取更多最新楼盘动态。
电子邮箱：xiaowengeng@sohu-inc.com
爱家热线：010-
每日9:00至18:00点
Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司