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无锡市房地产市场分析
&&考虑供需平衡,政府宏观调控后的粗略无锡市房地产市场分析。作者 陈道强
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你可能喜欢没天理！这个城市房价涨幅最高 为什么还最容易买房？
来源：光宇吐楼市
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
一般情况下，房价涨幅高，我们都苦不堪言，都抱怨房子买不起。尤其是去年，一直“默默无闻”的在全球房价涨幅榜上荣登第一，可以说出尽了风头。房价“一飞冲天”，让这座二线城市还比较靠后的“潜力股”，房价涨幅一跃全球第一，获得了世人关注的目光。但是对于当地居民收入来说，很显然与过快上涨的房价很不相称，由此也引发了很多合肥楼市泡泡的问题讨论。今年，合肥已让位于另一个城市——无锡。 近日，胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》和《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》。根据报告显示，最近一年，全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅也达到8.2%。中国城市近一年在全球房价涨幅前十中占有6席，在前50中也几乎占据半壁江山——21席。无锡成为最近一年大陆房价涨幅最快的城市，郑州、长沙、广州、等多座城市也名列其中。无锡再次抢眼，房价涨幅位列全球第三，国内第一。如果仅仅如此，丝毫引不起安家融媒的关注，重要的是我们还发现无锡有更大的亮点。那就是买房难易程度。 我们通常用“房价收入比”这一国际通用指标来衡量买房难易程度，中房智库曾对全国30个重点城市上半年住房总价与家庭可支配收入比值进行比较，推出2017年上半年30城房价收入比排行榜。排在榜单前10名的城市分别是深、沪、京、厦门、珠海、海口、、南京、福州、杭州，均是此前房价涨幅过快的城市。其中，深圳的房价收入比高达36.33。这意味着，在深圳，一个家庭想要购买一套110平方米的住房，不吃不喝需要36年的时间。而排在这个表格最后的时无锡，也就是说房价收入比最低的城市是无锡。 我们再联系无锡房价涨幅国内第一，房价收入比却是最低，难怪之前有人问，无锡房价为何如此之低就容易理解了。当然，安家融媒理解他问这句话的意思，并不是说无锡房价太低，而是相对其他城市而言，无锡房价是较低的。 之所以这么说，应该还是无锡居民收入相对较高。我们都知道，无锡等城市属于东部发达城市，且处在长三角都市圈，但是这里商品房库存量大，供大于求，这就成为阻碍着房价过快上涨的一个重要因素。之所以一跃成为房价涨幅较快的城市，就因为他们基数低，可以从表格中看出，为什么涨幅最快的反而不是一线城市，而是二三线城市呢？虽然广州排在先前面，但实际上广州相对北上深都有点力不从心了。 起点低，基数低，所以涨幅大就好理解了，但是这个动力来源于哪里呢？去年到今年，一二线热点城市纷纷加入楼市调控阵营，大批投资投机需求转战无锡，使得无锡房价有了一定反弹，甚至冲击全国房价涨幅榜，直到排到全国第一涨幅的位置。有数据显示，2016年无锡新建商品房均价为9425元/平方米，今年6月均价涨至10726元/平方米。最重要的还是无锡是一个比较宜居的城市，居民收入较高，据了解，上半年无锡市城镇居民人均可支配收入26511元，同比增长8%，有媒体报道说，居民人均收入涨幅超过房价，不过安家融媒不知道这个数据从何而来，虽然不一定收入超过房价涨幅，但比起其他城市来说，房价收入比却是最低的，也就是说，无锡买房最容易。您要理解这句话，大家买房都不容易，只是相比其他城市，而且这是个平均数据，请不要较真。 2017年年初公布的数据是不是房价还会继续猛涨下去呢？安家融媒认为，全国已经迎来了稳定房价的新常态，在多种住房供给形式的引领下，房地产正在经历大变革时代。从最近70个大中城市房价涨跌城市数量来看，上涨的城市数量有所减少，而下跌的城市数量有所增加，这也充分说明了当前政策见效，相信今年下半年会有更多城市以价换量。按照国家统计局数据，6月无锡新房价格环比下跌0.3%。我们再看，如今22.9的涨幅也已经比上次统计的34.3%回落很多。所以，未来大幅上涨的可能性不大。该不该买房你心里应该有数了。
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48小时热文排行时至年中，部分热点城市房价出现下跌拐点。
根据国家统计局数据，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是一线城市新房和二手房价两年以来环比首次下降。
“房子是用来住的、不是用来炒的”。相比房价普遍高涨时期的2016年，当前主要城市居民的房价承受能力是否有所好转？
以“房价收入比”这一国际通用指标来衡量，中房智库对全国30个重点城市上半年住房总价与家庭可支配收入比值进行比较，推出2017年上半年30城房价收入比排行榜。排在榜单前10名的城市分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海、海口、天津、南京、福州、杭州，均是此前房价涨幅过快的城市。其中，深圳的房价收入比高达36.33。这意味着，在深圳，一个家庭想要购买一套110平方米的住房，不吃不喝需要36年的时间。
中房智库曾发布过2016年主要城市房价收入比榜单。相比2016年城市房价收入比，30个城市中，今年上半年房价收入比提高的城市达19个，也就是说，仅11个城市房价收入比下降。这其中包括深圳，上半年房价收入比相比2016年下降了4.09，即上半年在深圳买房年数缩减了4年。一线城市中房价收入比下跌的还有广州，而上海和北京的房价收入比则继续上升。
“和国内一样，海外国家如美国、英国的年轻人都想买房不想租房，只是房价太高买不起。不过因为他们的房价收入比相对合理，所以对房价的意识相对来讲要淡一点。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，“目前中国房价收入比短期扭曲，未来通过限价令放松、土地价格以及税费的逐步调整，可以使得房地产慢慢趋近合理，不过这个有赖于供给侧改革。
京沪深房价收入比达25倍以上
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。一般而言，在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况，一般认为，国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。
热点城市的房价收入比则远超合理范围。中房智库发布的上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过合理值7，超过10的城市有20个，超过15的城市有6个，分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海、海口。
在已公布上半年人均可支配收入的城市中，上海城镇居民人均可支配收入最高，达到了31524元，同比增长8.6%；其次是杭州，城镇居民人均可支配收入为31242元，同比增长7.1%；北京排第三位，城镇居民人均可支配收入为31016元，同比增长9%。
但在高房价面前，一线城市的所谓高收入显得“太虚”。在中国智库发布的30个重点城市房价收入比榜单中，深圳的房价收入比高居首位，达到36.33。根据深圳市规划和国土资源委员会官方成交数据,7月深圳一手住宅的成交均价为54446元/平方米,同比下跌0.1%。这是深圳新房价格连续10个月下跌。但54606元/平方米的新建商品房均价仍是全国最高的。
去年深圳房价连续暴涨，房价收入比也达到历史最高值40.42，而在2015年深圳房价收入比还是27.7。不过，今年上半年深圳房价收入比下降了4.09。
在深圳之后的排名，依次是上海、北京、厦门、珠海、海口、天津、南京、福州、杭州。
目前房价收入比高的城市，仍集中在我国经济发达的一线城市、东部城市及周边辐射城市。这些地区产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求和投资投机需求较为集聚，购买力强劲，房价水平也高。
部分热点城市房价收入比开始下跌
据中房智库研究员统计，30个重点城市中，上半年房价收入比相比2016年下降的城市有11个，分别是深圳、厦门、福州、苏州、石家庄、合肥、广州、温州、廊坊、济南、武汉。尽管只占了不到40%的比例，但表明热点城市房价已经出现实质性下降。
如福州房价收入比从2016年的18.09下降到今年上半年的13.78，即在福州购买一套110平方米住房，购房年数缩短了4.31年；合肥房价收入比从2016年的13.96降到今年上半年的11.82，购房年数缩短了2.14年；厦门今年上半年居民购房年数缩短了1.73年；廊坊、济南、温州的房价收入比分别下降1.46、1.12、1.06。
而19个城市的上半年房价收入比还在提高，即居民购房难度加大。房价收入比增多最明显的是海口，房价收入比从2016年的11.7，增加到今年上半年的16.78，即在海口购买一套110平方米的住房，今年6月份购买比去年购买增加了5.08年。
北京、上海上半年购房难度增加也较快，北京上半年房价收入比相比2016年增加了4.27，上海上半年房价收入比增加了3.36。
此外，购买一套110平方米的住房，今年6月份购买比去年购买增加2年的城市还有西安、昆明、常州、珠海。而南京、天津、杭州、宁波、南通、成都、重庆等城市房价收入比则微增1以上。
中西部城市房价收入比上升
在中房智库2016年发布的城市房价收入比榜单中，尚有部分城市房价收入比处于合理区间，而今这些城市大部分随着房价的补涨，房价收入比亦超过合理范围。
房价收入比最低的城市是无锡。尽管无锡、常州属于东部城市，且处于长三角城市圈。这些城市商品房库存量大，供大于求，依然是限制房价上涨的一个重要因素。
去年以来，部分投资投机需求转战无锡，使得无锡房价有了一定反弹，甚至在全国百城房价涨幅榜上多次占据榜首，库存也有了明显消化。2016年无锡新建商品房均价为9425元/平方米，今年6月均价涨至10726元/平方米。
不过，按照国家统计局数据，6月无锡新房价格环比下跌0.3%。而且，上半年无锡市城镇居民人均可支配收入26511元，同比增长8%，居民人均收入涨幅超过房价。
作为陕西的省会城市，西安，在去年的土地拍卖市场亦得到房企的青睐，不过房价上涨速度依然较慢。2016年西安市新建商品房均价7131元/平方米，城镇居民人均可支配收入为35630元，房价收入比为7.33。今年上半年，新建商品房均价9724元/平方米，城镇居民人均可支配收入为19042元，房价收入比为9.35。
国内房价收入比预期回落
英国咨询机构牛津经济研究院今年发布报告称，在中国香港、孟买、北京和上海，人们可能需要储蓄三十年才能买到一处普通住宅。这四个亚洲城市成为全球房价“相对最贵”的大城市。
而今，房价上涨已经到达顶点——这是当前主流观点对中国楼市走向的判断。
“从房子的居住属性看，人口和收入都不再支撑未来10年的房地产像过去10年那样疯涨。”国泰君安首席经济学家林采宜认为，从投资属性看，通常而言，宽松的货币是购房子杠杆不断扩张的重要条件，随着利率中枢的上行，房屋贷款的信贷成本越来越高，房子的持有成本越来越高。投资性需求萎缩是时间和程度的问题。
林采宜进一步表示，从土地供给看，现行政策要求地产消化周期6个月以下的城市要大量增加土地供给。供求失衡是房价高企的主要因素，一旦土地供给政策改变，消费者和投资者对于住房涨价的预期就相应改变，所以一旦没有涨价的预期，少于三分之一的“刚需”会分崩瓦解。
这也意味着中国远远偏离正常值的房价收入比有望得以矫正。
“目前中国房价收入比短期扭曲，未来通过限价令放松、土地价格以及税费的逐步调整，可以使得房地产慢慢趋近合理，不过这个有赖于供给侧改革。”欧阳捷认为。
据2017年~2022年中国房价行业发展前景分析及发展策略研究报告表明，去年全国房价收入比达到近五年最高值7.4之后，今年有望小幅降至7.2左右。主要影响因素是房地产调控影响下，全国商品住宅成交均价增幅在今年可能回落至5%左右。
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过去17年，全国社保基金资产增值超过十倍。在很多股民心目中，它是A股市场最早的“国家队”，最为神秘的力量。社保基金的业绩到底如何？在今年的“两会”期间，全国社保基金理事会理事长楼继伟透露，2017年，社保基金收益率超过9%。此前的年间，社保基金年化投资收益率8.37%。如果你觉得每年不到10%的收益，也不怎么样，那你就错了。其一，这一业绩处于国际同行的领先水平。著名的加拿大养老基金(CPPIB)十年间，年化收益率为7.3%；加州公务员退休基金(CalPERS)
如果基金跌了30%，你是什么心态？被称作台湾“定投教母”的萧碧燕，是这么说的：“能遇到下跌30%的时候一定要非常开心，因为这是非常难得的加仓机会。”那么，我的基金跌了30%，我应该高兴咯。等等，定投教母这段话里其实是包括了两个隐含条件的：1、基金本身没有问题，下跌是市场引起的，所以跌下去还能涨得回来；2、有足够的钱来加仓。所以，今天文章的主题：基金定投应该如何加仓，我们就围绕着这两个条件来说说。第一个条件，基金本身没问题这个我们强调过很多次了，大家用我们的诊断工具就可以跟踪基金的业绩表现。过去几
狄更斯在《双城记》开篇中如此写道： 这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬……老司基觉着，这段话用来形容如今的公募基金行业再恰当不过。今天是周一，A股各大指数基本以红盘报收，创业板指大涨1.19%。在说行业大事之前，按照惯例，我们先来盘点下老司基低估1号的最新净值情况。上周（第十一周）上证指数下跌1.13%，低估1号再次跑赢大盘，微跌0.89%。表现最好的基金为110031易方达恒
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