物业公司应否向业主和业委会公示公司账目？
基本案情：
某小区自竣工入住起，一直由某物业公司提供物业服务。小区业委会于2010年8月成立。其成立后将物业公司解聘，另行委托其他物业公司为其小区服务，并于日与物业公司签订物业交接协议。在移交之际，业委会委托一家会计事务所对前物业公司进行审计，曾多次要求物业公司公布有关账目、返还公共收益，但都被拒绝。
因此，业委会向法院提出诉讼，请求判令：
1、物业公司向业主委员会、全体业主和审计单位公布其在小区服务期间的物业服务费用收支、公共收益使用情况和明细账目、所有相关财务原始凭证；
2、物业公司向全体业主委员会、全体业主公布专项维修资金的使用情况。
裁判结果：
区人民法院判决认定：根据公约的约定和相关规定，物业公司应向业主委员会、全体业主和审计单位公布、公开相关情况和资料。
判决：物业公司于判决生效之日起10日内向业主委员会提供原告诉讼请求所需的相关资料。
案例评析：
本案是一起业主委员会要求物业公司公布相关账目的纠纷。争议的焦点有两个：一是物业公司应否公布物业服务费用收支、公共收益使用情况和明细账目、专项维修资金的使用和账目；二是物业公司应当将相关账目公布到何种程度。
（一）业主有知情权，物业公司有义务公布相关账目。
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利及业主对物业共同部位、共同设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业公司在征得相关业主以及业主大会同意并按照相关规定办理有关手续后，可以利用物业共同部位、共同设施设备进行经营，所得收益扣除经营成本后应归建筑区划内的全体或者相关业主所有，故共有部分的使用和收益状况与业主的利益息息相关，业主享有知情权。《物业管理条例》第六条第二款第八项以及《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定均对此项业主的权利做出了明确规定 。因此，物业公司应当公布物业服务费用收支、公共收益使用情况及相关账目。
（二）物业公司公布账目所要求的程度。
《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》仅规定业主可以要求公布、查阅共有部分的使用和收益情况。对于公布的粗细程度未明确规定。
目前，从国家到地方的立法及司法解释中，都要求物业服务企业就相关费用、收益、账目等进行公开。为避免相关纠纷，物业服务企业应当熟悉公开内容、格式及程序。
法规链接：
1、《物权法》
第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2、《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。
3、《物业管理条例》
第六条： 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（ 八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（ 九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。
4《住宅专项维修资金管理办法》
第九条： 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（ 房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第三十条：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（ 一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（ 二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（ 三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（ 四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条第三款：专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
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今日搜狐热点物业公司追讨物业费 业主拒缴物业费是否合法
&&& 要求事务公示
&&& 物业和业主之间难免有各种各样的纠纷，有的业主据此拒缴物业费，给物业管理工作带来困难。如果双方能站在对方的立场上思考问题，或许这些纠纷都能避免，更不用在法庭上唇枪舌剑。
&&& 人人都想安居乐业，但是一旦碰上物业纠纷，特别是诉至法院，就耗时耗力、让人头疼。记者调查发现，物业纠纷案件绝大多数是物业公司追讨物业费。业主、业主委员会和物业公司之间存在怎样的关系？业主享有哪些知情权？谁有权决定选用哪家物业公司？物业费的高低谁决定？以下几个案例将为您提供借鉴。
&&& 物业费突涨价业主两年不交
&&& 涨价已在物价局备案　　业主被判缴纳物业费
&&& 林先生住在卧龙晓城，从2011年11月直到日，他就没有交过物业费。负责该小区的物业公司将林先生诉至法院，要求其支付物业费及公共维修金共4317元，滞纳金3720元。
&&& 林先生说，从日起，小区的物业费突然从每平方米每月1元涨到了1.3元，他根本没有收到通知。林先生还说，他拒交物业费，还因为物业管理不到位，楼上住户的空调管道滴水损坏了他家的阳台，物业公司却一直不予处理。
&&& 经查明，日，厦门市物价局核定卧龙晓城小区小高层住宅（带电梯）物业服务费收费标准为每平方米每月1元。日，又调整为每平方米每月1.3元。
&&& 法院判决：
&&& 经思明法院一审判决，林先生需向该物业公司缴交所欠的2011年10月至2013年8月的物业管理服务费3577元，房屋公共维修金739元，共计4316元。
&&& 法官说法：
&&& 《合同法》及《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中负有按时缴纳物业服务费用及按照国家有关规定缴纳专项维修资金的义务。本案中的物业收费标准已在厦门市物价局备案，业主应当依约，按照调收费标准缴纳物业管管理服务费。法院认为，物业公司未提供相应证据，证明其对林先生反映的楼上空调漏水问题进行了处理，服务存在一定瑕疵，对其提出的滞纳金主张不予支持。
&&& （主父真真）
&&& 物业遭“解约”业主不交费
&&& 小区业委会无权解约物业　　业主被判缴清费用
&&& 日，厦门一家物业公司与集美某小区业主委员会签订合同，对该小区实行物业管理，委托管理期限为3年。
&&& 让物业公司尴尬的是，小区业主郭某没有缴交日至日的物业管理费、公维金等总计2800余元及滞纳金3500余元。由于多次催缴无济于事，物业将郭某告上法庭。
&&& 郭某辩称，小区业委会于日和9月18日分别作出与该物业公司终止合同的决议。同时，合同已于日到期，没有续签。郭某认为，物业的要求应予驳回。
&&& 物业公司则称，该物业公司截至起诉时仍为该小区提供物业服务。因第一届业委会公章至今未移交给第二届业委会，导致合同到期后无法续签。
&&& 法院判决：
&&& 郭某应支付物业公司物业管理费、公维金。
&&& 法官说法：
&&& 郭某拒不缴付物业费用的主要原因是认为物业管理混乱，并认为业主委员会已与物业公司解除了物业合同。他认为与该物业的物业服务合同已经终止，无须向该物业公司缴交物业费。
&&& 根据《厦门市物业管理若干规定》第十六条之规定，小区业主大会是惟一有权决定选聘、解聘物业服务企业的组织，小区业主委员会解聘物业企业的行为无效。郭某以此对拖欠物业费进行抗辩不予支持。
&&& (张尚初 集法宣)
&&& 知情权遭侵犯业主如何维权
&&& 业主查询小区相关信息受阻　　法院判业委会及时公布
&&& 林先生是集美某小区一名业主，很想了解小区的管理规定、业主大会议事规则等资料。此外，林先生还想查阅从2010年2月至2013年1月期间，小区公共维修金的筹集使用情况以及车位、车库的处分情况。
&&& 但是，林先生多次向小区物业和业委会提出申请，希望能够向全体业主公开相关信息，都遭到拒绝。林先生就以业主知情权被侵犯为由，将小区业委会告上了法庭。法院受理后，该小区业委会恰好在换届选举，法院只好中止审理，并于去年8月16日依简易程序公开开庭进行了审理。
&&& 法院判决：
&&& 被告应将小区相关资料提供给原告查阅，并在该小区公告栏向全体业主公示15日以上。
&&& 法官说法：
&&& 根据福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》相关规定，新一届业主委员会委员产生之前，原业主委员会委员继续履行职责。因此，在本案中应由上一届的业主委员会继续履行职责。原告可向被告合理主张业主知情权。
&&& 业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。原告系该小区业主，有权查阅并要求被告公布法律规定的业主委员会应当公布的资料。
&&& （张尚初 集法宣）
&&& 一万多物业费为何只赔两千
&&& 物业起诉时，部分物业费超过两年诉讼时效，不再追缴
&&& 家住美地雅登的业主小黄和小陈被物业公司告上了法庭。
&&& 物业公司认为，自美地雅登交房以来，被告至今未缴纳过物业管理费、公共维修金和公摊水电费等费用，故要求被告立即向原告支付其所欠交的物业管理费等及滞纳金15034.55元。
&&& 不过，小黄和小陈表示，开发商逾期交房导致双方没有完成房屋交接手续，被告至今也没有接受房屋，没有办理入住，从未看到过催缴公告，原告也未通过邮寄的方式送达。同时，诉讼时效只有两年，对超过两年的部分应予以驳回，滞纳金也应调整。
&&& 法院判决：
&&& 被告小黄和小陈于本判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付各项费用2252.01元及滞纳金。
&&& 法官说法：
&&& 原告于日提起诉讼，诉讼时效中断，故应自日起开始计算物业管理费用。据此，上述物业管理服务费共计2252.01元。
&&& 此外，因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算。
&&& （陈航飞 翔法宣）
&&& 物业管理瑕疵业主切莫忽视
&&& 厦门市思明区人民法院黄素萍法官分析，当前，物业服务合同纠纷中，业主拒交物业管理费的原因多为：小区卫生、绿化、车辆等物业管理不到位；公共部分收支未予公示；违章搭建、噪音扰民等。
&&& 作为业主，对于物业管理的瑕疵问题，应积极举证，维护自身合法权利；作为物业公司应当积极履行物业服务合同项下的义务，包括小区的卫生保洁工作、安保工作，严格管理进出小区的人员及车辆，维持小区车辆的停放秩序，负责公共设施的维修等。
&&& 对于小区违章搭建、噪音扰民、违法经营等问题，侵权人并非物业公司，而是违章搭建者、发出噪音的责任人、违法经营者等。而且，有权处置的单位也不是物业公司，而是相关行政机关。但物业公司有义务积极协助业主做好沟通工作、及时制止并报有关主管部门处理。
&&& 作为业主，应积极通过协商解决，或报城管、环保等部门处理，或直接起诉侵权人来维护自身的合法权益。
&&& 此外，物业公司还应保护业主的知情权，定期公布房屋公共维修金的收支状况、水电公摊费用的分摊方法及明细、公共部位的收益和支出等财务情况；配合小区业主和社区及时召开业主大会、成立业主委员会等，构建融洽、温馨的物业环境。
&&& 记者 主父真真 张尚初 陈航飞 通讯员 思法 集法宣 翔法宣
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沈阳物业公司今后必须“晒账本”物业费用途要向业主公示
来源：沈阳日报
365地产家居网
物业费咋用的要向业主公示 袁野制图
物业服务企业收支情况公示报告，应当包括以下内容&&&&
1&项目基本情况。对物业服务项目基本情况、收费标准、物业服务费用收费方式进行文字描述，简要地反映物业服务项目的总体情况
2&物业服务项目收支总体情况。包括整个会计期间内物业服务项目的物业服务费用收支情况；物业经营收支情况；物业共用部分经营收支情况；以及业主累计欠费情况等；
3&重大管理事项。对整个会计期间内发生的重大管理事项进行文字描述，使业主全面了解物业服务企业的服务内容和资金流向。
4&物业服务项目的收支明细表。通过报表形式反映物业服务项目在整个会计期间内的损益情况。包括《物业服务费收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支明细表》。
本报讯（记者彭跃东）2月4日，记者从市房产局获悉，目前市房产局已经向全市800余家物业企业正式下发《关于物业服务项目收支情况公开有关事宜的通知》。从今年1月1日起，全市范围内无论实行包干制收费还是实行酬金制收费的物业服务项目，均应于每年一季度末以前将上一年度的收支情况，以书面报告的形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示。&&&
记者注意到，报告公示内容非常详尽。例如，本年物业服务费支出情况包括：管理人员费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，管理费分摊，固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，管理酬金，经业主大会同意的其他费用，税金等。
其中，&办公费用&一栏就要详细填写办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、办公耗材，培训费用，社区文化费用，服装费用，财务费用，书报费等相关费用及客服人员、财务人员、行政人员费用。&物业管理区域绿化养护费用&就要详细填报管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费及绿化人员费用。&
值得注意的是，物业服务企业应当保证报告提供数据和信息的真实性和完整性。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。&&&
物业服务企业交纳的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，应当公示缴费证明。
物业服务企业未履行报告义务、不配合业主大会或业主委员会工作的，市住宅小区管理办公室应当将此行为载入其信用信息档案，并扣减企业信用分10分。
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业主委员会关于选聘新物业服务企业公告提要：目前已有3家物业服务企业参与本小区的选聘活动，分别为；上海/物业有限公司、上海新/集团大楼物业有限公司、上海/有限公司。
　　业主委员会关于选聘新物业服务企业公告
　　第二届业主委员会［2012］05号
　　上海/物业服务企业因其自身发展需要不再与本物业续签物业服务，前合同已于日到期，根据《条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于前期物业管理招投标的若干规定》相关规定，在/区住房保障和房屋管理局的指导下，本小区采用协议方式选聘物业管理企业。现将选聘方案公告如下：
　　拟选聘物业管理企业资质标准等级：3 级及以上
　　物业服务标准：3级（和目前管理等级相同）
　　期限：2年
　　物业服务费用：采用各自独立报价并公示
　　最终表决方案：业主实名制投票表决
　　目前已有3家物业服务企业参与本小区的选聘活动，分别为；上海/物业有限公司、上海新/集团大楼物业有限公司、上海/物业管理有限公司。现将3家企业的资质、公司业绩情况公示，欢迎业主进行实地考察并将书面意见反馈给业主委员会。8月初将公示3家公司的报价，并进行实名制投票，从中选择一家公司作为本小区的物业管理企业。
　　意见回收方式：
　　1）投到设在门卫室的意见回收箱
　　2）发电子邮件到：zz
　　特此公告
　　上海市/区花园村/业主委员会
　　三家物业管理企业基本情况
　　上海/物业管理有限公司业绩
　　上海/物业管理有限公司业绩
　　上海/物业管理有限公司业绩
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