地块自持物业如何运营？两种方式应对
　　新华网北京1月22日电（徐朋）1月19日，北京市迎来第二批&限房价、竞地价&地块的供应，同时也是2017年的首场土地拍卖。20余家房企参与了房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖。
　　三宗地块出让条件复杂，且均设定了自持环节。房山和平谷地块均已进入高标准商品住宅建设方案投报环节；门头沟地块未进入自持环节，由&京投+远洋+龙湖+保利+首开&5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得。
　　本轮土地拍卖再次引起业内对&限房价、竞地价&供地方式下地块开发难度的担忧。以本次出让的房山西潞街道F1地块为例，在其地块规划建筑面积42627平方米中，可售公建面积仅有2785.3平方米，可售住宅面积不过15602.5平方米，可售住宅中仍须竞建一定比重的自持面积。同时，该地块还限定了售价上限。开发商后续在包括土地成本、产品研发、自持住宅及商业的经营模式等方面均将面临不小的开发难度。
　　在新的供地方式下，开发商如何应对复杂出让条件下被大大提高的开发难度，地块住宅和商业的自持部分应该采取怎样的经营模式？业内给出了他们的思考和答案。
　　作为本次拿到门头沟地块的开发商之一，京投发展计划运营中心总策划师戴嘉宁表示，各家开发商对于自持部分如何经营肯定都有自己的考虑。一般地说，自持部分的操作手法需要因地制宜，综合考虑每个地块所属的区域、面临的环境、项目未来面对的客户和开发商自己的资源整合能力来决定。
　　北京土地供应减少，供地紧张是大趋势。&限房价、竞地价&的供地方式是对开发商实力的一大考验，对开发商的市场判断力、资源整合力、产品研发力、营销力和开发商的整体实力提出了更高要求。
　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，目前房企对于自持型物业相关地块的获取是采取边走边看的策略，即先拿地，随后再仔细考虑开发的思路，大多数开发商目前的盈利思路其实并不是很清晰。
　　他认为，对于自持部分，开发商后续会重点围绕两点做。第一是提前锁定租赁客户，这也是提前锁定租赁风险的一种手段，但此类做法是否可持续和有效还有待商榷。第二是通过房地产金融的各类操作手段提前布局，比如说通过资产证券化的方式来实现资金的一次性回笼等。目前土地开发方面的潜在盈利空间相对较小，房企需要通过继续提高周转速度和减少营销成本等来保持盈利空间。
　　北京工商大学教授、经济学博士周清杰给出了自己的答案。他说，结合北京重启的70/90政策，那些位置优越的小户型的市场需求量非常大，房租高昂，适合自持出租。同样的，那些周边商业配套少、居民收入高的商业也适合自持。通过项目整体的科学规划、设计和招商，开发商还是有可盈利空间的。
　　北京&限房价、竞地价&的政策可在确保卖地收入增长的前提下实现稳房价的目标。不过，这种供地方式将逼迫开发商做深度转型：须深入挖掘自持部分持有期间的价值增值，加大开发主业之外的其他业务，部分开发商可能被迫转场到热点二线城市。
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答楼宇经济专家夏效鸿：开发商自持物业将是发展趋势
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　　人民网北京1月23日电（尹晶晶） 近年来，商业地产发展遭遇了瓶颈，引得楼宇开发者们纷纷转型寻求出路。中国楼宇经济方面的知名专家夏效鸿在做客人民网访谈时则提出了截然不同的观点，他认为“开发商买地、卖楼的经营模式已经难以延续，自持物业才是出路” 。
　　夏效鸿在访谈中表述了自己对楼宇经济的理解。他认为楼宇经济是由于土地资源越来越稀缺，被迫产生的。“随着土地资源这些要素需要集约利用，产业需要集群发展，企业也要集约经营，集约这种模式才促使了楼宇经济产生。”
　　他进一步解释：“因为以前是一家一户的企业，都是需要自己买一些办公设施，建自己的楼宇。现在把几十家、几百家企业集中到一幢楼当中，就在一定程度上节省了这些企业的商务成本，另外还带来人员的信息、人才、服务等等这些共享的资源，所以楼宇经济也就在此基础上产生。”
　　“楼宇经济产生后，又带来了一系列的问题”在夏效鸿看来，“一开始楼宇经济当中存在的产权比较分散，因此给我们后期的楼宇的招商、运营带来很大的压力和不便。因为一幢楼宇当中要面对几百家业主，而这些业主关心的就是租金。而作为政府，要引导这个地方的发展，必须对它进行一种规范和管理，所以政府会希望在开发建设之初，让这些建设者、楼宇的业主能自持。”
　　夏效鸿表示现在越来越多的开发商也意识到这个问题了，典型表现就是现在新建楼宇开发商自持的比例增大了，“开发商自持物业，首先肯定能带来经济效益。另外，就是它会给自己的运营带来便利。”
　　他分析道：“因为自持到一定比例的话，打造特色楼宇或者想引入一些大的客商进来，就不用去面对一个个的业主做工作，自己就有一些自己的主动权。从另外的角度来讲，但是现在土地越来越少，开发商也觉得以前的这种模式难以延续。所以自持物业，对于开发商来说是类似于‘留得青山在’的意义。”
　　而政府在发展楼宇经济的过程中，则是应该起到引导开发商自持的社会效益。在夏效鸿看来政府自持物业是不可取的，他说：“因为政府是一种管理职能。中央多次强调，政府要转变职能，政府要从管理当中避免直接经营，即使是自持物业这个理论是未来的一个方向，政府也只能在其中扮演一个引导者的角色，而不能去过多地参与它，这是政府自身的职能决定的。”
(责编：唐k、孙红丽)
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&自家的才放心！这些盘自持物业
自家的才放心！这些盘自持物业
来源：房天下 &&发布时间：
现在人们买东西都讲究售后服务。对于房地产而言，物业就像是楼盘的售后服务环节，物业的好坏直接影响人们对相关项目的看法。买房前大家除了看地段、开发商、户型等硬性指标，还得考虑一下后期生活的品质，比如绿化、物业。 目前，大多数人都认同，由开发商自持的物业服务质量会更好。 今天小编就给大家盘点一下呼和浩特那些开发商自持物业的项目！
推荐理由：国企城发实力巨献 开盘送十年取暖费！一期C7#、C11#预计日开盘，一期住宅10月26日喜获封顶。
均价5000元/平方米
回民回民区万达
预计2017年底一期住宅交房
预计日一期住宅7#、11#开盘
动态：城发绿园参加10.30看房团，送十年取暖费！城发绿园一期住宅C7#、C11#预计11月5日开盘，开盘送十年取暖费，优惠截止到开盘。 城发绿园住宅均价预计在5000元/㎡左右。&
容积率：2.00
绿化率：40.00%
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地平米，总建筑面积平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积平方米，合计1213套（包含LOFT）。项目处于回民区商务核心、购物核心，地理位置优越，地铁五号线经过的核心区域，发展潜力巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的很好场所，西侧是政府核心打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。
物业地址：呼和浩特回民回民区万达海西路与乌里沙河交汇处路北。
推荐理由：一期完整入住，二期样板间盛大开放，花园小高层90-140平米新品加推。
均价6200元/平方米
新城东站商圈
预计日1#、9#入住
日二期1#、9#已开盘
动态：中交上东国际梦想公寓首付5000元/起，50/90㎡百变公寓。住宅一期1#、2#、3#、4#已售完。二期住宅顺销中，花园小高层户型面积90-140平米南北通透，均价6000元/㎡，二期住宅已开盘。
容积率：2.43
绿化率：38.00%
项目简介：中交·上东国际是由世界500强企业中国交通建设集团旗下中交地产（呼和浩特）有限公司倾力打造的城东快铁生活示范区综合体项目。中交·上东国际项目据守未来城市副核心东站商圈核心核心，坐拥地铁、高铁、东站、公交车站、机场五大交通枢纽，占据城市主干道海拉尔东街以及科尔沁北路黄金位置。中交·上东国际项目分三期开发，一期占地300亩，集住宅、商业、公寓业态于一体，独有的美式建筑风格融合了府人民自由、活泼、善于创新等一系列人文元素，使得该项目产品成为府先进、人性化、富有创意的典型品质社区；特色园林景观的打造极大的满足了业主居住、生活等各类需求。二期占地面积5.2万平米，建筑面积12.3万平米，绿化率36.5%，容积率1.8，2016年3月已开工，预计17年10月交房，二期2016年6月已开盘。
物业费：1.98元/平方米·月
物业地址：呼和浩特新城东站商圈海拉尔东路和科尔沁北路交汇处东南角，火车东站向北600米。
推荐理由：呼和浩特首付中山商圈核心，投资、自主皆宜。
动态：海亮门第住宅11#在售，户型建筑面积：88㎡、114㎡，均价8000元/㎡。付款方式及优惠：全款98折，按揭99折，公积金贷款99折。写字楼现房在售，户型面积229-312㎡，价格为8000元/㎡-8500元/㎡。金保街4#商铺在售，面积：50-500㎡，均价：20000元/㎡-50000元/㎡，现房。优惠：全款97折，按揭贷款99折。 工程进度：7#、8#、9#、10#、11#均已封顶。 交房时间：7#、8#预计日交房，9#、11#预计日交房。
容积率：6.00
绿化率：10.00%
项目简介：海亮门第位于锡林郭勒南路与中山路十字路口以南300米，五四商城以北,项目地理位置无可比拟，雄踞城心，周边医疗、教育人文、休闲娱乐体验、商业购物、公园配套等齐全！海亮·门第单体建筑高度100米，沿袭简约大气的ARDECO建筑风格，外观时尚，小区内部配套商业，街心广场，与城市绿肺——48公顷青城公园做邻居，随时随地，保持有氧健康生活！
物业费：2.5元/平方米·月
物业地址：呼和浩特回民中山西路锡林郭勒南路与中山路十字路口以南300米，五四商城以北。
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