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一个武汉房产中介业务员的自白
　　陈华(化名)男，25岁，武汉某三流大学毕业。2009年3月至今在武汉某房屋中介公司做业务员，主要负责房屋租赁业务。 陈华告诉我，在他们公司，能够做满一年的，基本就算是老员工了，尤其是像他这种底层业务员，更是不易。说起这几个月的业绩，陈华很无奈，“5月份开始我们就把租金提上去了，7月我基本都没产什么单子，绩效奖金别想了。公司领导也很郁闷，这个季度的公司任务量，完成基本是奢望。”
　　怎样搞到房源
　　一般来说，我们获取房源信息有4种渠道：一是自己从一些网站、论坛上搜集到的，然后打电话去核实、沟通。二是总部购买的房源信息。有那种专门的房产信息公司，它们会把网上出现的信息及时整合起来出售，这样得来的信息可能比直接从网站、论坛上弄来的真实些。当然，这也难免拿到过时信息，“都几百年前登的了，现在还问什么问!”一打电话过去人家就骂开了。三是房主主动找上门登记的。再就是“扫楼”扫来的。“扫楼”是我们行话，就是把居民区里的楼一栋栋搜索、打听一遍，在门栋等地方贴求租的小条，询问附近住户谁家要往外子。这时候千万不能说自己是中介，这样中签的可能性才大。“本人因工作需要，急需求租附近两室一厅住房一套，价格面议。”这样随处可见的小条，八成都是中介贴的。
　　怎么把租金弄上去
　　在我们这行里，租赁有两种：一种是中介公司先租下房主的房子，再把房子租给别人，这叫做代理。另一种叫代户，就是带客户去看房，从中收取一定的劳务费，一般是一个月的租金。
　　做中介的当然都希望能够取得代理，因为一旦代理，可操作空间就大了。一般来说，代理赚的是免租期的费用。比如，租期一年12个月，房主只收11个月或10个月的房租，名义上，代理是不收中介费的，但我们遇到不懂行的者，中介费照收不误。而且一般只代理两居或三居，这样就可以多隔出几间分租出去，这样一套月租2000千多的房子最终能以3000多的价钱出租。
　　遇到房主报价过高的情况，为了让他们把价格降下来，我们会让自己的工作人员假扮成看房者给房东打电话，说你房子地段不行啊，采光不好啊，楼层太高呀之类的，告诉房东，这样的房子，他要的那个价钱是租不出去的。一般人禁不住三两下忽悠，最终我们租进来的价格就被压下来了。
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房产中介提成50%还难招到人 月薪上万抢人
　　郑州房产中介：提成50%还难招到人 本地业务员收入高则上万，低则是0
　　回暖，北京有房产中介打出月薪上万抢人
　　今年上半年，我市新备案中介机构28家，共备案348家
　　今年3月份以来随着楼市渐趋回暖，一些中介机构也开始了“招兵买马”，7月初更是有北京的房地产中介机构打出“应届毕业生月入1万”的招聘启事。记者昨日走访郑州部分房产中介机构发现，月薪上万只能是个噱头，如果做得好的话，月薪3000元~5000元比较靠谱，不过一些中介机构坦承现在确实不好招人，有些门店都是夫妻二人守着。记者 胡审兵
　　■外地报道
　　北京房介招人打出“月入1万”
　　据报道，7月3日，北京某中介公司一门店在网上打出了“应届毕业生月入1万”的招聘启事，当地一些房产中介的薪资待遇一栏大多也都是 “月薪8000元以上”，学历要求则从初中到大学本科不等。
　　同时，上海有中介机构也准备进行规模扩张。上海一家中介机构加盟店区域经理王俊称，公司一季度原本不计划开新店，但随着春节后市场的回暖，上半年已开了两家新店，预计三季度还要再开一家，其所在的公司从春节后就一直在招人，目前，单家门店的经纪人数已在30人左右。
　　■本地资讯
　　房产估价师考试报名
　　记者昨日从市住房保障和房地产管理局获悉，根据省人社厅、省住建厅通知，2012年度郑州地区全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试报名时间定于7月16日~20日，过期不再受理。考试时间为今年的10月13日~14日。据悉，郑州市考试报名办公室设在郑州市住宅与房地产业协会(郑东新区商务外环与商务东四街交叉口联合大厦1111房间)，打算报名者可以登录郑州房地产网了解详细信息。
　　郑州二手住房成交量9个月来首破2000套
　　3月份开始随着首套房贷款利率降至基准利率、各地公积金贷款限额上调，加上央行近期的两次降息，楼市成交量也稳步放大，楼市回暖步伐似有加快的迹象。
　　根据郑州市住房保障和房地产管理局统计的，今年前5个月，郑州市区二手住房累计成交了7212套，其中3月、4月、5月的成交量分别为1719套、1482套、2141套。
　　“你看看去年以来的成交数据，2011年8月份市区二手住房成交了2133套”，会计学专业出身的21世纪不动产(微博)郑州区域分部副总经理王川对这些数据颇有钻研，“也就是说，今年5月份2141套的二手住房成交量是9个月以来月成交量首次突破2000套”。
　　昨日上午，大学毕业后从卖买二手房做起的王川，在这个行业已磨砺了10年，“那时候房价低，我记得我自己卖出去的首套二手房面积为80平方米左右，最后提成下来在700块钱左右，二手房市场比较火的时候在2007年前后”，不过，王川认为，虽然那时候市场火爆，但是二手房中介机构也多，现在市场虽然没前几年好了，中介机构也少了，“总体上的市场还是差不多”。
　　郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人告诉记者，从中介机构的数量来看，今年以来也增加了。根据统计，截至今年6月30日，全市经房管局备案的房地产中介服务机构348家(含分支机构70家)。其中，日~6月30日，在我市新备案的中介服务机构有28家。“中介机构的数量增加，从一个方面也说明了房地产市场逐渐回暖以及对郑州房地产市场的看好”，市房管局相关负责人表示。
　　“确实是招人难，几个房产中介公司几乎都成了夫妻店”
　　赵峰，自己在郑州开了一家房产中介公司，从事该行业也近10年。“去年以来随着限购政策的实施，二手房成交量也很低迷，很多中介业务人员都跳槽出去了”，赵峰说，今年这几个月市场行情不错，交易量回升得挺好，“确实是招人难，我所认识的几个朋友开房产中介公司的，现在几乎都成了夫妻店，店里就夫妻二人在守着，招不来业务员”。
　　“1个业务员1个月要带着客户看25套房左右，才能成交1套房”
　　赵峰称，实际上很多招人的中介打出佣金提成50%也不好招人，“主要还是业务量太大，业务员很辛苦，不仅仅是卖出去1套房子就给这些提成，每个月还得找30套左右的房源，”每个月找到这些房源并不容易，现在一些小区张贴的出租信息，有些就是中介公司贴的。
　　王川也表示，一些买房、卖房的人不理解，觉得业务员不费什么工夫就可以挣到几千块钱，实际上二手房成交的速度非常慢，“我自己曾经经历过一个卖家，因为他犹豫不决，他的房子卖了3年才最终出手”，王川说，就算买卖双方最终单子做下来也得1个月，“基本上1个业务员1个月要带着客户看25套房左右，才能成交1套房，很辛苦”。
　　针对目前中介机构业务人员难招聘的情形，房地产实战、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，营销岗位用工荒正在蔓延，原因是房地产市场慢慢成熟发展，趋向理性。国家房地产调控让销量锐减，引得房地产一线置业顾问和营销从业人员极度恐慌，跳槽、转产、个人创业的较多。“普遍反映置业顾问不好招聘，新入行的又很浮躁，整个房企行业的营销用工空前浮躁”，上官同君分析，房介业务员有底薪的少，多靠提成来维持收入，同时房介行业的信誉度较差，需要全行业为了诚信而用心珍惜。
　　房产中介的佣金基本上是房子实际成交金额的2%
　　采访中，记者了解到，目前郑州市场上，房产中介公司的佣金基本上是房子实际成交金额的2%，也就是说从买卖双方各提1%，实际上最终都是买方出这个钱。
　　王川介绍，对于那些小的房产中介以及所谓的“黑中介”，也有提1%的，而像上海，佣金的提取比例有的能达到2.5%。
　　对于业务员来说，他们的薪酬是怎么计算的呢？
　　记者昨日搜索了郑州多家招聘网站信息，如某房介开出的薪酬是“底薪()+提成(20%~50%)+奖金+统筹”，另一家中介的薪酬安排是“有底薪：1000元+绩效奖金+(15%~20%)的业绩提成”或“无底薪：业绩提成40%~50%加年终奖(1000元~5000元不等，由业绩而定)”，还有的公司开出的薪酬是“底薪高至1500元+提成高至40%+奖金 (注：每月团队完成任务指标，有旅游机会)”等。
　　据业内人士介绍，目前房产中介的业务人员薪酬一般分成两种，有底薪或者无底薪。有底薪的，就是说每个月有元的固定工资，高的也有1600元甚至更高的，他们的业务提成会低一点，一般提佣金的20%~30%；无底薪的，就实行高提成，一般提佣金的40%左右。
　　举例来说，比如成交一套50万元的房子，中介提的佣金为1万元，按照有底薪计算的话，假设一个月就卖出去1套房，则月薪一般在4000元左右；如果按照无底薪计酬的话，则月薪也是4000元。如果能租出去1套房，比如月租金是2000元，中介的佣金就是1个月的月租即2000元，业务员的租房提成比例与卖房相同，可以提400元~800元。照此计算，1个业务员如果卖出去1套房、租出去1套房，则月薪能拿到4500元左右。
　　1个月成交3套房，月薪能上万元，不过只是少数
　　王川说，中介机构买卖一直有一个“二八定律”现象，就是20%的人创造了80%的业绩，可能有的人一个月能卖出去几套房，而有的人1套房也卖不出去，“对于不按底薪计酬的，那个月就是0，还得倒贴电话费、交通费之类；而如果1个月成交3套房，月薪基本上就能上万元”，不过，王川说，能拿到上万元的中介业务员仍然是少数。
　　而赵峰称，现在中介机构的薪酬除了给业务员提成外，还有部门经理、业务主管等都有提成，实际上中介公司落到手的收入只有佣金的30%左右。
　　采访中，多家中介机构相关负责人称，平均下来1个业务员1个月能成交1套房子都很不容易。
　　一家中介机构提供的数据显示，即便是今年3月份至今行情好的时候，他们公司的业务员平均月成交单数也只在0.9左右，还没有达到一人一单。而在2011年，他们的月成交单数平均只有0.5左右，就是说有一半的人一个月连1套房子也卖不出去，而另一半人也只是卖出去了1套房。 王川说，房地产中介的从业人员流动性非常大，像2011年行情不好的时候，有很多业务员彻底退出了房产中介这个行业。
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。房产中介不会告诉你的10个秘密：业务员都会攻心术
日 12:50来源：理财周刊
为了尽快促成交易，中介公司会编造一些理由，诸如其他人也喜欢这套房源等等，有些甚至还让同事或者朋友配合“演戏”。购房者尽可不为所动，因为在交投状况并不是很火爆的情况下，争抢房源的情形难以出现。
柒 业务员都会“攻心术”
刘女士至今都没有想得太明白，当初为何就如同鬼迷心窍般，硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢？
由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户，因此家中添丁之后便显得有些拥挤，换房成为必然。经过多次看房之后，刘女士对其中一套靠近知名中学的房子比较感兴趣，看房之后在中介面前流露出了好感。当然，这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意，就是这套住房楼层较低，受树木遮挡，采光受到影响，一到下午，南面房间便会昏暗下来。于是刘女士并未明确表态。
第二天，中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。在交流过程中，业务员“好心”提醒她说，自己刚刚看到新闻上说，最近房价又涨了一点点。挂断电话之前，业务员还很略带歉意地说：“不好意思，有个客户过来签合同了，我稍晚些时候再打给你。”刘女士自己的确也看到过类似的新闻，她心里面开始有些担心，房价会不会再涨呢？
当天晚上，刘女士又接到了中介的电话，对方很急切地告诉她，自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息，也有人看中了那套房子，如要想买到房子得先于别人付定金。业务员还说，房东准备提价，是自己做了很长时间的思想工作，才同意以原价卖给她。一来担心房价再次上涨，还担心被别人“抢走”，刘女士马上答应了下来，第二天一大早就把钱送了过去。
善用“攻心术”，他们往往会凭空捏造事实，给购房者增添压力，以便促成交易。
一般情况下，在与中介业务员接触过程中，他们会观察购房者，并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。一旦购房者表露出比较强烈的意愿，他们就会找到应对之策，让购房者快速作出决定。比较直接一点的做法就是打电话给购房者，表示已经有其他人看了房，也很满意并准备付定金，如果想要得到这套房子，唯一的办法就是抢先付定金。这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。
而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者，仅靠一通电话，作用可能不会很明显。不过房产中介也有办法，接连编造好几个故事，然后逐一说给购房者听，以扰乱购房者心神，失去判断力。为了让“攻心术”发挥最大效果，中介有时候甚至还会演戏，比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。
中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。在现阶段，楼市买卖趋于平稳，市场中可供选择的房源还是比较多，所以可以慢慢挑选，不必心急。即使是遇到自己满意的房源，也可先不动声色，伺机而动。一般情况下，除非价格非常合适，在现阶段也不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。当然，购房者有必要掌握一些识破中介“攻心术”的技巧，如中介借口有人要买，但却说不出具体的情况，则很有可能是他们随口编造的理由。
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房产中介销售员日常工作事项提要：主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
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　　中介销售员日常工作事项
　　1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
　　2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
　　3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章，跟上公司日新月异发展的步伐。
　　4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
　　5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
　　6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
　　7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
　　8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
　　9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
　　10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
　　11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
　　12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增。
　　14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。
　　15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
　　16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
　　17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
　　18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
　　19、业务员应多了解本市及国内之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
　　20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
　　21、工作（看房总结经验），准备第二天工作（客与业主需联系）22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。
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