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执业证号：
执业机构：
北京市隆安律师事务所
导语：为躲避限购政策，买卖双方签订的补充协议是否有效？能否履行？
&案件简介：
& 2011年3月10日，张某和马某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定张某购买马某的房屋，房价款115万元，房屋面积75平方米。同日，两人签订了一份补充协议，该协议中约定因张某无购房资质，若存在张某购房资质无法办理等其他原因，张某可以将房屋另行出售，房屋的出售价格高或低于合同价格均与马某无关；若需要办理过户或公证手续，马某应当无条件配合乙方办理手续。2011年3月10日，张某与马某签订了一份《补充协议》，约定了房款及定金交付方式和违约责任。双方认可双方之间存在房屋买卖合同关系。2011年3月10日，张某给付马某定金6万元，2011年4月12日给付购房款30万元。
& 后来两人因为履行《房屋买卖合同》及补充协议时发生了争执，马某将张某起诉至法院，请求确认双方之间所签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为双方之间的合同系双方当事人真实的意思表示，且双方之间的合同并未违反《合同法》第五十二条中关于合同无效的条款，因此驳回了马某的诉讼请求。法院做出一审判决后，双方均为就此事上诉。
&2012年11月10日，马某将张某起诉至法院，向法院主张解除双方之间的房屋买卖合同和两份补充协议。庭审中，马某提出张某不具备在京购房资格，张某无法办理产权过户，双方之间的房屋买卖合同目的不可实现，双方合同中约定的期限内张某未能将诉争房屋出售且未办理委托公证手续，而自己已经花高价另买了一处房屋，没有必要委托张某出售房屋，因此提出上述诉讼请求。
& 庭审中张某要求继续履行合同，并向法院提出反诉，诉求马某将诉争房屋的产权过户给自己的指定购买人赵某，并且自己将会给付马某剩余的所有款项。庭审中赵某表示自己和张某并不是亲戚，是朋友关系，仅出于道义帮助没有购房资格的张某购买诉争房屋，他自己认可房屋实际产权人为张某。
& 审判结果：
& 法院审理后判决：& 双方之间的房屋买卖合同及两份补充协议在判决后解除，并驳回了张某的全部诉讼请求。
& 一审法院判决后，张某不服判决上诉至二中院，中院审理后判决：驳回张某的上诉请求，维持原判。
& 孟博律师认为，本案是一起因限购政策导致买受人无法购房而希望通过借名买房方式购买诉争房屋导致的借名买房纠纷案件。
& 本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。首先，据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。”其中针对第5项， 《最高人民法院关于使用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第十四条明确规定：“‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”
& 在本案的实际购房人张某不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确实是为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，最多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以直接认定合同无效没有法律依据，因为此类合同应属于有效合同。
& 第二，规避限购政策的房屋买卖合同能否履行的问题
& 合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
& 本案中，如果法院判令马某将上述房屋过户到被借名人赵某的名下，便意味着允许不具备购房资格的张某通过合同的履行拥有了房屋的所有权，这会导致限购政策的落空，因此不应允许规避政策的合同履行。若不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，所以不符合约定解除的情形，只能考虑合同是否符合法定解除的规定。
& 《合同法》第九十四条规定的法定解除权有如下情形：“一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。”因本案中不存在不可抗力，故不考虑；而本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，是因为合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同都不能履行。所以，只可以适用的只有第五项规定的其他情形。第五项属于兜底条款，将第一至四项没有包括的情形均纳入其中。我国《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。
& 综上所述，借名购房合同应当予以解除。张某与马某在签订涉案合同及其补充协议时，限购政策已颁布实施，双方明知按照限购政策张某不具有购房资格，所以约定张某可另行出售。本案庭审中，张某指定要求将房屋过户至有购房资格的赵某名下，且赵某认可涉诉房屋实际所有权人为张某。此种约定的实质上属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。在这种约定有效的情形下，法院不应支持合同继续履行。因为无论合同约定最后房屋登记在哪方名下，合同中的房屋买受人均是张某，那么房屋买卖合同能否履行均应以张某的条件来考虑。如果买受人符合各项政策规定下的购房条件的条件，那么买卖双方可以约定将房屋登记在其他有购房资格的他人名下。反之，则因张某无资格购房，其自身无法通过合同履行取得涉诉房屋的所有权，故也无权再将房屋另行出售。从实际效果方面讲，如果不具有购房资格的当事人即可以通过使用有购房资格的人的名义登记的方式购买房屋，不仅使得国家的房屋调控政策落空，还会引发借名人与被借名人之间产生大量有关房屋所有权争议、税费争议等。因此，本案中的买卖合同因马某无购房资格无法履行，符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。
& 因此，法院的判决是正确的。当前位置：>>>>>>>>文章内容
房屋买卖合同纠纷民事判决书 (因房屋限购导致合同解除)
上海市第二中级人民法院民事判决书&&（2012）沪二中民二(民)终字第35号
　　上诉人(原审被告，反诉原告)唐某。 　　上诉人(原审被告，反诉原告)王甲。 　　上列两上诉人的共同委托代理人王晓鹏，上海市金茂事务所。 　　上列两上诉人的共同委托代理人陈楠，上海市金茂事务所。 　　被上诉人(原审原告，反诉被告)梁某。 　　被上诉人(原审原告，反诉被告)王乙。 　　上列两被上诉人的共同委托代理人谢同春，上海和华利盛事务所。 　　上列两被上诉人的共同委托代理人杨春宝，上海和华利盛事务所。 　　上诉人王甲、唐某因纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人唐某、王甲的委托代理人王晓鹏，被上诉人梁某、王乙的委托代理人谢同春到庭参加。本案现已审理终结。 　　原审法院经审理查明，日，梁某与唐某、王甲签订《买卖》，约定，梁某购买唐某、王甲位于上海市宝山区纬地路某弄某号某室房屋(以下简称某室房屋)，该房屋总价款为人民币148万元(以下币种均为人民币)。当日，梁某支付唐某定金5万元。日，梁某、王乙(乙方)与唐某、王甲(甲方)签订《上海市买卖》，约定，乙方购买甲方某室房屋，该房屋转让价款为139万元；甲方于日前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认在日之前共同办理房屋转让过户手续；经双方协商，订立的补充条款或补充为买卖不可分割的一部分，本补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第九条第三款约定，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应支付甲方逾期未付款的5‰作为违约金，乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方解除，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的20%作为其违约金，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的违约金，余款返还给乙方。补充条款(一)约定，甲方应于日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记注销手续，注销完毕，若由于甲方之原因逾期达10日未办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止，甲方按照本约定总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理该抵押登记注销期间，反悔不购买房屋，则甲方有权单方终止，同时乙方按照本约定总房款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于日前至宝山区交易中心办理房屋过户手续；双方约定在日进行交房；乙方应于签订之日起7日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续并获得批贷，若乙方未按约及时办理贷款手续，并且逾期达10日，甲方有权单方面解除本，乙方按本第九条第三款之约定违约金承担方式承担违约责任。附件三付款约定，乙方于日支付定金5万元，于日支付房款37万元，该款专用于提前归还甲方贷款及注销抵押权，甲方应于日前办妥银行贷款还款手续，及抵押登记注销手续；乙方申请贷款95万元，直接支付至甲方指定帐户；乙方于交房当日支付尾款2万元。该特别告知(二)第1条载明，……《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》第七条：……能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，对拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理登记。当日，唐某、王甲与梁某签订特别，约定，某室房屋实际成交价为148万元，该房屋在买卖上的成交价为139万元，剩余9万元作为搬迁补偿费、家具费、装修费；本次交易根据国家相关、法规规定所产生的税、费及佣金由乙方承担。签订后，梁某支付唐某房款46万元。 　　2011年9月，梁某、王乙诉至法院要求解除《上海市买卖》，唐某、王甲返还房款51万元。 　　唐某、王甲反诉并辩称，唐某、王甲经上海万利有限公司(以下简称万利公司)居间，以总价148万元出售某室房屋。日，唐某、王甲与梁某签订《买卖》，约定房屋总价148万元。当日，梁某支付定金5万元。日，唐某、王甲与梁某至万利公司签订《上海市买卖》，梁某突然提出购房人增加一人王乙，唐某、王甲也未深究原因，但当日至今从未见过王乙此人，王乙也未在《上海市买卖》上签字。同日，唐某、王甲与梁某还签订了《特别》，再次确认房价为148万元。同时，双方还办妥了网签手续，梁某支付了房款46万元。《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》并非是新的通知，而是对原有规定的强调，买卖特别告知(二)中也已经明确告知相关规定，故该通知的出台并非情势变更。何况，梁某并不是真实的补缴个人所得税，而是通过不正当的方法规避通知的要求，该方法被禁止后果由梁某自负。梁某不符合规定的购房条件，责任应由其自行承担。买卖因梁某原因无法履行，梁某已经违约，唐某、王甲同意解除，反诉要求梁某、王乙按总房价的20%支付违约金29.6万元。房款51万元扣除违约金后剩余部分可以返还。 　　原审审理中，梁某、王乙提供银行贷款申请表、抵押借款、个人经济收入证明。梁某、王乙表示，其于日向中国银行提交了贷款申请表，因银行告知梁某即使符合贷款条件，但梁某不符合购房条件，某室房屋仍不能登记至梁某名下，故梁某放弃了贷款。唐某、王甲表示，对上述证据的真实性不清楚，约定，梁某、王乙应于签订之日起7日内办理贷款手续，但其在7月21日才办理贷款，已经构成违约。 　　原审审理过程中，梁某、王乙申请证人姜多强出庭作证。姜多强证词主要内容为，姜多强系唐某、王甲与梁某、王乙的经办人，梁某购房时系外地三无人员，需要补缴税金，唐某对梁某的情况是清楚的，梁某知道其不能购房后，姜多强马上通知了唐某，唐某与梁某最后没有协商达成一致；因梁某办理补缴税单等手续需要时间，故申请贷款较晚。梁某、王乙表示，证人可以证明唐某知道梁某需要补缴税金，故唐某、王甲也应共同承担风险。唐某、王甲表示，唐某从未说过如梁某不能买房，责任互不承担。 　　原审法院经审理后认为，梁某、王乙与唐某、王甲所签《上海市买卖》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。买卖的特别告知(二)中已经告知购房人必须具备的条件及后果，梁某明知其并不具备该条件，意图通过不正当的方式取得购房资格，现因梁某不能取得购房资格未履行买卖，后果应由梁某、王乙自负。梁某、王乙主张买卖签订后出现情势变更，缺乏事实及依据，不予采纳。梁某、王乙与唐某、王甲均同意解除买卖，予以准许。解除后，唐某、王甲应将已收房款51万元返还给梁某、王乙。买卖约定，某室房屋转让价款为139万元，梁某、王乙逾期付款达到10日，唐某、王甲有权单方解除，梁某、王乙支付房产总价20%的违约金。买卖补充条款约定，梁某、王乙反悔不购买房屋，唐某、王甲按照本约定总房款的20%支付违约金。唐某、王甲要求梁某、王乙支付违约金，符合约定。唐某、王甲未提供损失的相应证据，梁某、王乙主张违约金过高，符合规定，酌情确定梁某、王乙支付违约金14万元。 　　原审法院据此作出判决：一、解除梁某、王乙与唐某、王甲于日就宝山区纬地路某弄某号某室房屋签订的《上海市买卖》；二、唐某、王甲于判决生效之日起十日内返还梁某、王乙房款51万元；三、梁某、王乙于判决生效之日起十日内支付唐某、王甲违约金14万元；四、唐某、王甲的其他反诉请求不予支持。 　　原审判决后，王甲、唐某不服，向本院提起上诉称：系争房屋的交易价格为148万元，而原审法院却认定为139万元。主张违约金过高的举证责任在梁某、王乙，不应由王甲、唐某承担举证不力的后果。原审调低违约金缺乏依据。故要求撤销原审判决第三、四项，改判梁某、王乙支付王甲、唐某违约金29.6万元。 　　梁某、王乙答辩称：原审法院从未认定过房屋交易的价格，且梁某、王乙不存在违约情况，造成无法履行的结果是梁某不具备购房条件，王甲和唐某事先也是明知的，最后无法履行是因为政策原因，故希望法院合理分担经济损失。 　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 　　本院认为，梁某、王乙与唐某、王甲所签《上海市买卖》合法有效，双方均应恪守。梁某明知自己不符合特别告知(二)中已经告知购房人必须具备的条件及后果，现因其不能取得购房资格未履行买卖，后果应由梁某、王乙自负。原审中，梁某、王乙与唐某、王甲均同意解除买卖。解除后，唐某、王甲应将已收房款51万元返还给梁某、王乙。现梁某、王乙逾期付款达到10日，应支付房产总价20%的违约金，其主张违约金过高，符合规定，原审法院酌情确定违约金数额为14万元，并无不当，本院予以认可。唐某、王甲以网上摘录的房屋差价作为其损失的依据，于法无据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费人民币1,710元，由上诉人王甲、唐某负担。 　　本判决为终审判决。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &审& 判& 长&王泳雷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理审判员&沈& 京&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理审判员&吴& 预&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二○一二年一月十八日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书& 记& 员&彭奕佳
【本文作者：上海市第二中级人民法院，来自：法律桥，引用及转载应注明作者和出处。如需聘请律师，】
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违反限购令签订的购房合同是否有效
我前几年年购买了花都的一套房子（151平方米，开发商出的是一房两证），后来限购令出台，上周看好了一套二手住房，与房主、中介签了一份，并已经交付2万定金。请问此合同是否有效谢谢。
公众采纳地区：四川-成都咨询电话：400-帮助网友：23091 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_4 人 限购令既然不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的房地产买卖合同就依法产生法律效力。限购”只是交易成本高，不是国家强制性限制购房行为，因此不存在合同无效问题。根据合同法的规定，此种情况双方可以协商解除合同；解除合同造成损失的，有过错方承担赔偿责任。个人观点，仅供参考。希望我的回答可以帮助你 16:35
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