南北半球习俗大不同:澳洲买房选择户型有讲究
由于南北半球地理位置的不同，在澳洲买房除了要考虑地理与价格外，同样也要考虑南北半球地理位置的不同。
澳大利亚房产大部分新开发的（）小区，都是以房屋土地配套的形式出售物业的。购房者在挑好土地后，需要参照样板房选择自己的房屋户型图。选好项目后这块土地及产权都将属于你，那么，在选择项目的时候要注意哪些方面呢？
在澳洲，最佳地块，当属东西走向的。其中，又以面西背东的为最佳。
1.土地和房屋朝向
挑选土地和房屋户型图一定要讲究朝向。在澳洲，以适合后院朝阳的地块为佳。最佳地块，应该当属东西走向的，其中，又以面西背东的为最佳。这样你造房子时可以选择的余地就很多，甚至一半的房屋，都可以变成朝阳面的。
2.户型图的选择
看样板房的时候，最好去看一个Builder的最新的样板房。除了房屋的户型，还要特别注意房屋的内部细节。样板房都是每个Builder最好的表现，如果样板房都很粗制滥造，这个Builder建造的房屋质量就很让人担心了。在选择不同户型的时候，也要结合自己的家庭需要，选择最合适，而不是最流行的或最常见的。下面整理了一些选择户型图时应注意的事项，希望能够对大家有所帮助：
宽敞的空间当然很重要，但也要避免太过开放式。我们华人通常比较喜欢做一些油烟较大的菜肴，让厨房和其他空间有适当的隔离，会有利于油烟的控制。
灶台尽量选择宽一些的，这样既可以保证有足够的台面操作空间，也可以顺便扩大，增加储物空间。厨房橱柜的隔板要选择较厚的，别忘了那些瓷器盘子摞起来的分量可不轻。
厨房电器是非常值得投资的，尽量选择最好的品牌，因为如果将来需要置换这些电器将会非常费时费力。升级到最强吸力的油烟机也绝对有必要。
客厅可能是家里利用率最高的地方了。选择一个明亮的客厅非常重要，尽量保证客厅有一些面北或面西的落地窗。如果家里人较多，又有小孩子，建议在客厅使用或地砖，避免容易藏污纳垢的（）。预先计划电视的位置，留好相应的电视，电话，网络的接口也可以避免以后遍地接线板的尴尬。
宽敞明亮的卧室通常会让居住的人更加心情愉快。
卧室的衣柜和衣帽间也是很需要注重细节的地方，综合运用大小不等的抽屉，两层式衣杠，和空间较大的储物格可以满足不同房间主人的需要。所有的储物柜都最好一直打到屋顶，这样既减少了柜顶的卫生死角，又增加了空间的利用率。在较大的卧室里，还可以添加写字台。
如果有相邻的几个卧室，和你的Builder沟通一下，保证每个卧室的隔音效果也很重要。
卫浴配件是最容易打破预算的一个升级内容。建议一定要按你的实际使用情况来选择，慎选带按摩功能的超大浴缸。浪费水不说，每次单单等把水充满就要等15分钟。使用次数少，维护起来也很不方面。最实用的还是最普通的淋浴房。
这个部分常常不受购房者的重视。其实连接客厅和各个房间的走廊空间也很重要。有些朋友为了扩大房间和客厅的面积，把走廊设计的非常窄，结果搬家的时候才发现，所有的大型家具，如床板，床垫，沙发，都不能顺利通过。走廊的灯具也挺重要，最好是在走廊两边都能够控制的双开关。
对于生活在北半球的国人来说，澳大利亚房产的户型选择标准截然不同。因此，在购买前。须结合当地的地理因素，仔细考量，才能找到更具升值潜力的户型。
在澳洲如何看房？并不能简单的靠直觉，而需要有靠谱的技术。由于澳洲与我们国家在两个相反的半球，所以与在国内选房并不相同。需要注意。
第一分钟：看位置
专家们永远都在说，买房子，最重要的三件事就是：“位置、位置、位置(location,location,location)。”对于房子的许多东西，你都能做改动，你甚至可以把房子推倒重来。但你唯一改变不了的就是：位置，澳洲房产更是要注意位置。
因此，看房子的时候，也应该同时看一看房子的周遭。如果你的房子的前面、后面或侧面有座公寓，那么很可能就会在一天当中的某一个时段挡住你的阳光。或者，你的邻居能直接看到你的卧房，或者是后花园。
另外，如果你看的这套房子的窗户，或你的邻居家的窗户上装了栅栏，那么就可能说明这里出过什么问题。
同样的，如果房子的外面有涂鸦，被画的乱七八糟的，那么这里的情况可能也不太妙。
如果房子后面还有一条路的话，不妨绕到后面看看。如果你看到涂鸦、注射器、排泄物、空饮料瓶等等，那么就说明这周围的环境很差，说不定有不少社会“混混”。
第二分钟：看朝向
在售房广吿中，人们往往看到“有景(havingviews)”的字样，但你去看房子的时候，就得看看从哪里看出有景。是从起居室里看有景呢，还是从楼上的卧室里看有景？抑或是从卫浴、甚至是衣柜顶上看出去有景？
所以，专家建议，一定要检查房屋的朝向。朝北的房屋当然是最好的了。所以理想的情况是房屋的主要部分，特别是起居室是应该朝北的(澳洲位于南半球，所以澳洲房产与中国房产是反过来的)，这样光线才会好。
另外，看房的时间也不要光听物业代理的建议：他肯定会在最好的时间带你去。而你恰恰需要在“最坏”的时间去，才能看全这套房的“眞实面目”。
另外，如果房屋所在地的地势是有坡度的，你当然应该选地势较高，而不是地势较低的房屋，以免成为别人家的“排水沟”。俗话说，“站的高，看的远”，处于高处的房子当然视线也更好。
当然，如果这套房是水边屋，那就另当别论了。能够直接挨着水，当然就可以牺牲其它许多了！
第三分钟：看大小
一般来说，房屋广吿不会吿诉你房屋的具体长宽等数据，所以你就要仔细看看卧室是不是够大，有没有足够的空间再建一个入墙柜，起居室能不能容纳下你们一家人，等等。
另外，房屋的宽度，以及天花板的高度、房屋本身的面积和它带的地的面积之间的比例等等，也很关键。如果房子几乎已经把地占完了，那么你当然就不会有一个象样的后花园了，对澳洲别墅来说，有个花园还是像样些。
房屋之外的地也很关键。比如，它是平的，还是有坡度的？如果没有游泳池，还能自建一个吗？有足够大的地方吗？
第四分钟：看车位/车库
看房的同时，当然得看车位/车库。车库里有两个车位，还是一个？或者是只有车位？从车库里是不是可以直接进到房间？这样你大包小包买了东西回来时，就不必一趟趟的非得从前门搬回去了，对于澳洲房产来说车库是比较重要的。
第五分钟：看房屋外部的保养状况
看一看屋檐下的水槽，是不是已经生锈了？跟下水沟是不是连上的？如果排水槽已经坏掉了，那就很麻烦。
另外，外墙上有没有裂痕？有没有凹凸不平之处？窗户把手有没有问题？能不能关严？地面看上去是不是很潮湿？要知道，潮湿的地会招来白蚁。
十分钟的时间太短，不太可能去检查房屋下面，或房顶的内部结构。但从外面，应该可以看到屋面瓦(rooftile)的状况。比如，它们有无裂纹，或屋顶结构中的金属部分有无生锈的痕迹，等等。
当然，如果能请专家来做建筑和虫害检查是最好的了。如果是木地板，那么有虫害的危险性就更高。
第六分钟：看房屋内部的保养状况
如果设计不佳，房间地下室部分的潮湿问题就会让人很头疼。如果露台漏水的话，那它下面的房间也会很成问题。所以，这些都是一定要检查的项目。
在老式的排屋里，有一点潮气是正常的。只要房间里的家具、设施等没有发生问题就好。许多人能够接受这一点。
但是，如果你看到房屋的墙面的油漆或涂料有起泡、出现盐渍、水流过的痕迹等现象，那么你就得警惕了——这个房间里肯定是潮气太大了。
另外，气味也是个重要的信号！房主可能会将墙重新漆过来掩盖问题，也可能在屋里点香、点蜡烛来掩盖潮湿的气味。所以这些都是你需要多长个心眼的地方。
另外，电源控制板(electricalswitchboard)也是该查一查的地方。看一看它，可能就能看出这套房是否最后刚刚经过翻新，或装修。否则的话，电线看起来应该是旧的。
还需要看一看有没有什么加建的很不合时宜的东西，因为这很可能是由没有经验handyman建的，或房主自己非法加建的。比如已经塌下去的结构，或者根本没弄平整的东西，一看就是偷工减料之辈整出来的档次低下的东西。
与此同时，也要看看是否有很复杂，或很昂贵的东西，比如玻璃屋顶、玻璃拱线、六边形装饰品、没建好的游泳池、水控门(hydraulicgate)、码头，等等。
如果整个房屋之中只有一个门关不上，那倒不是什么大问题；如果门个个都关不上，那问题就大了，说不定房屋整个已经开始倾斜了，这就太严重了。
第七分钟：房屋的平面结构(floorplan)
这套房的平面结构设计的很合理吗？房间跟房间之关的关系，看起来很顺畅吗？卫生间够多吗？有没有带浴室的套间(ensuite)？
房间够大的话，你才有可能有自己独处的空间，尤其是家里有孩子时。否则大家都得成天挤在一起。
另外，如果房屋不止一层的话，那就更得小心了。比如说，你不想让洗手间直接就通向客厅，因为这样的话，如果洗手间的门开着，那你岂不就直接看到厕所里去了？
如果家中有十几岁的少年，让他们在房屋的另一端有一个相对独立的空间会更好。
如果你的孩子很小，那么大家住同一层楼比较好，这样便于你晩上去看看孩子们睡的怎样、有没有把被子蹬掉，等等。另外，这一层上当然也得有卫生间才好，这样孩子们晩上上洗手间才方便。
第八分钟：看卫生间
这部分也必须看潮湿的情况(参看前面第六分钟内容)。看一看浴室里的帘子有没有裂纹，再看看装着淋浴头的那面墙的另一面。这通常是卫生间的一堵墙。要仔细的检查它是否潮，尤其是当里面有衣柜的时候，因为墙的情况通常会被挂在里面的衣服啊、盒子啊之类的东西盖住。
第九分钟：看厨房
令人吃惊的是，专家会建议你，不必花太多时间在这里。原因呢，“厨房很容易就全部换掉的。因为厨房很容易更换，所以看房时就不是要点。
要看的话，检查一下烤箱、炉灶等是否工作正常，水管子漏不漏，排风管是否通向外面，还是只在屋内循环。
如果你发现了有任何毛病，大可要求主业在你购买之前把它们修好。
第十分钟：看潜力
对你所看的澳洲房子，别过分挑剔。看问题要全面。一套房屋可能有很大的再装修或改造的潜力。比如很多排屋(terrace)中的楼梯完全可以改个方向，而使房间的空间变得更大。
你也可以把狭小的客厅中的墙打掉，让它变成一个更大的开放式客厅。
不过呢，如果你发现了任何房屋的缺点，当然首先可以利用它们把价钱压下来。
附：澳洲房产估算师能做什么？
如果一套房你已经看得差不多了，也可以请澳洲房产估算师帮忙看看这套房值多少钱。
那么估算师是如何工作的呢？
估算是一个介于艺术和科学之间的技巧，能够正确的估算出一栋摩天大楼、一所大厦或一块空地的价值，你至少需要四年的高等敎育，才能有资格涉猎这一领域。比如在维省有1750名非常繁忙的估算师，在目前的市场环境下，对估算师这样的地产专业人士将有持续的需求。
对于估算毕业生来说，在银行、养老金和房贷领域都有工作机会，以确保物业价值与贷款数量相匹配，从而控制贷款风险。估算师的用武之地还包括市政府、离婚夫妇、陷入遗产纠纷的家庭和开发商们，他们需要听取估算师的意见来决定在哪个地段开发投资是否值得。
估算师能很好的推算出物业的现在价值和潜在价值。他们责任重大，要过滤掉市场上的不确定因素，把它们转变成实实在在的价格。老百姓的房子价值要得到他们的确认，他们是房地产市场的监督者。
一栋房屋为什么比隔壁的房子贵，其实无论在估算师还是地产代理的眼里，衡量的指标都是相同的，主要包括(重要性依次递减)地点、土地大小、房屋的质量和类型、卧室数量、浴室数量以及厨房和客厅结构。
其它的一些因素会为房屋加分，但它们不起决定性作用，包括：房屋外观、花园、平台、游泳池、车库以及环保设施等。这些会影响购买者的决定，但是它们不是最基本的因素。
估算师对物业的估价都是个案分析的，但是他们会采用同样的技巧，"这套房子是什么状况？适合什么样的市场？类似的房子最近卖了什么价钱？"
估算师不会过度陷入房子的细节中去，比如说注意到灯或水龙头是什么样的，但他们会考虑一些容易被人忽略的地方，比如说有一大块地本来可以盖两套房子，但由于现有的这套房子位置不好，使这块地不能够再分割盖两套房子了，那么这块地的价值会相对降低。
再有就是斜坡，虽然景致好，但会增加建房成本，估算师在估价时都会考虑这些因素，然后给出一个合理的价格。
根据估算师的经验，房屋的建筑特色与位置和土地大小同样重要。保养的好的50年以上的老房子非常保值，特别是当地有不少这样的老房子的时候。
房屋估价的服务大致在几百元到几千元不等，银行和贷款经纪人在贷款前都会使用这项服务，因为他们知道估算师了解行情。
最后得说，澳洲房子都会有个七年的保质期，这个是世界上众多房产所无法比拟的。
尽管在调控下，中国各地的房价勒住了飞速上涨的缰绳，但房价依然高企。花几十万甚至上百万买套房，成为很多人一辈子的负担。
面对总是越调越高房价，我们不妨去看看外面世界，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人心头之痛……现在让我们一起来看看美国房价最便宜几个个城市，据说40万人民币就可买一栋别墅了。
第一名：纽约州尼亚加拉大瀑布(NiagaraFalls，N.Y.)。当地四室两卫住宅的挂牌均价为60,820美元(折合人民币约为39.4万元)。
第二名：佐治亚州里弗代尔(Riverdale，Ga.)。亚特兰大周边20英里的范围内共有三个城市入选，里弗代尔是其中之一。当地四室两卫住宅的挂牌均价为61,618美元(折合人民币约为39.9万元)。
第三名：亚利桑那州柯立芝(Coolidge，Ariz.)，该市是卡萨格兰德遗址国家保护区(CasaGrandeRuinsNationalMonument)的所在地。当地四室两卫住宅的挂牌均价为69,083美元(折合人民币约为44.7万元)。
本文来源：网易家居综合
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在澳洲买房条件 不懂别盲目买
“国内的房价越来越高，再加上各种限购政策的推行，越来越多的人将买房的目光投入了国外。澳洲的购房环境会比 一些国家好一些，再加上它各方面福利政策都非常好，......” &感谢您关注小编为您精心挑选和分享的关于在澳洲买房条件 不懂别盲目买的相关内容，学装修频道让您了解更专业的装潢装修技巧和家居风水知识，主要包含：装修攻略、家居风水和室内设计案例。
　　国内的房价越来越高，再加上各种限购政策的推行，越来越多的人将买房的目光投入了国外。澳洲的购房环境会比 一些国家好一些，再加上它各方面福利政策都非常好，所以很多人打算选择澳洲购房。那么在澳洲买房条件是什么？　　第一，是房屋的定位。　　买房时一定要有一个明确的目标，知道自己想买什么样的房子，比如:　　首先，自住或投资。自住要多考虑舒适和便利及小孩的教育什么的，而投资的话多考虑升值或出租是否稳定及收益 高。　　其次，是地段。不同的人不同的喜好，有些人喜欢偏郊，环境好、清静，有些人喜欢热闹，逛街方便。靠近City的 话，一般交通方便，去City快。但是价格高，所以一般人都需要选一个平衡点，在预算内尽量选择自己想要的区域 。　　接着，房屋的类型。City边上多UNIT及Apartment，价格比House 会便宜很多。远一点的区Town house及house是非 常好的选择，当然一般人都喜欢House，不过City周边的House都是天价，只有有钱人才买得起。　　第二，是财务的预算。　　即要了解你能在买房时用到的钱。主要有以下几部分:　　1，是你的家庭或个人的存款。　　2，是你或你的家庭能从银行贷到的钱。一般没有负债的情况下，能贷的钱大体是个人税前收入的5倍。各个银行具 体都有一点差异，贷款的要求也不一样。　　3，是政府能给你的补贴，这部分钱是可以在Settlement的时候付给卖方的，各州政策不一样了。墨尔本最近还是50 万以下的房，新房21000，老房14000。　　4，是印花税及退税。各州也不一样。现在墨尔本的印花税一般比买房补贴和退税合计少一些，所以也就说，在现在 的补贴制度下，买房其实政府补贴了印花税，而且还有几千到一万不等的现金能补贴你。　　5，是你能够额外借到的钱了，比如父母、亲戚及朋友。　　所有的这些钱的合计是你能买房的最大预算，看房子的时候，一定要守住底线，不能超支。 不然你签了合同而付不 了款的时候，是一个大问题，赔钱不说，浪费精力，买房的计划也不能成功，买房一定要量力而行。　　另外，好像现在除了投资房很难贷到零首付的，一般是10%首付或20%首付。20%首付的话就不用交贷款保险了。不到 的话还要交贷款保险费。　　第三，是关于律师　　1，选一个好律师非常重要，他是帮你把关的。首先他会去查这个房子的文件情况，　　比如地及房子的产权有没有问题，当前能不能卖出，　　目前的房东是不是合法的所有人，　　房子的各种手续是否齐全，加盖或改建有什么限制，有没有水管或电线通过，是不是允许被施工在某些条件下，　　这些细节的东西好的律师就会帮你查，想我们第一次买房的人一般不会懂的。　　看Section 32和合同条款是律师的一个主要工作部分，如果合同有问题好的律师就会告诉你问题的所在及处理意见 。　　房子要是没问题，成交后的Settlement也是律师给你办的，他会给你算各种交易的金额，包括印花税退税的部分。 最后他会给你过户。房子就归到你的名下了。　　第四，是关于贷款及Broker。　　贷款是大部分人肯定要办的，毕竟真正有钱能一次付清且愿意付清的人少数的。　　各个银行有不同的贷款额度及利率。产品很多，英语不好及没精力自己搞得人找Broker是最好的选择，只要选一个 好的Broker，他会给你讲各个银行的产品及给你计算你能从各个银行贷到的钱，而且你可以找中国人的语言没有问 题。Broker只是一个中间人，最后的合同还是你和银行签的，而且他不从你这儿收佣金，对你老说付的钱是一样的 ，享受银行的服务也是一样的，但是省去了很多事，你要把关的就是选哪个银行什么产品。所以对你自己选择的那 个产品你一定要仔细研究，它的利率、是否有年费等服务器、退出机制、什么情况下有罚金是多少？这些一定要搞 清楚。　　第五，看房　　是否需要实地看房还是需要客户自己决定，其实如果买期房的话就没有必要看房了，因为房屋建设土地上还是就真 的只是一块土地，这个就需要一个可信的大品牌房屋中介来保证你的房屋安全，及跟给你看的项目图片相符，在此 要提醒一下，国外开发商提供的精照片和房屋照片一般都是符实的，当然，首先你找的服务中介得靠谱。　　家叶环球总经理朱影莹继续指出：对于准备留学的同学们要注意，以房养学系目前最流行的一个留学新概念，实行 性的确很大，这个是我们02年在澳洲推行这个新概念噶时候已经获得不少成功案例了，但是要注意的是，不要盲目 购买房子，要弄清楚澳洲的房产政策。找租客的时候也要注意安全。如果本来自己的经济能力不是很充足的，就不 要为了达到“以房养学”的目的去盲目购房。 那么对于准备移民的朋友来说，我也在此有一点TIPS, 首次购房都是 要以自住为先考虑的条件，当然买房也要考虑周边环境和升值能力。在买楼过程中要留意，海外投资者（即不是本 地澳洲永久居民或者公民的人士），买楼的时候一定要申请一份FIRB的文件先可以购买，呢份系政府批准海外投资 者购买的同意书。目前市面上有一点自称澳洲房地产公司的，推荐一些十分便宜的房子，例如澳币20万左右的，还 返还澳币的，甚至打折的，都是不可信的，因为澳洲房产很透明，价钱也是对全世界一致，所以不可能出 现打折或附送什么优惠，那些都可能是中介公司在房价上加了价才想出的办法，购房的时候各位要咨询自己的律师 后才签订合同，选房也要谨慎考虑。　　除了房屋的价格，在购买的过程中，有一些其他额外的费用和税项。通常来说，买房人需要支付这些相关的费用。 我们可以把这些费用大致分成三类。 1) 省政府和市政府的相关税务费用: 所有的这些费用，将根据您所购买的房 屋所在的不同区域，收费也不同。在您购买房屋前，请详细询问您的律师或者购房中介，您所需要支付的具体相关 税务费用。具体的税务可分为： 印花税贷款注册费土地转让费市政建设费（Council rates）, 此费用将包括所有 类似垃圾收集费，区域公园维护费等。 土地户名注册费（Registration of Title Deed）水费（Water rates）,& 此费用包括提供清水和排水道的服务。 2) 贷款费用您贷款的所在银行当然将根据您贷款的数额来收取一定的利息 。 此外，银行将可能收取一些相关的费用，也可能给与您优惠而免除这些一定的费用。 因此，请您和您的贷款银 行确认具体的费用和金额。 贷款申请费 房屋估价费 贷款设立费 法律费用 (此费用将支付给银行的律师) 贷款保 险 (此费用将保护银行避免任何由于您无法还贷所造成的损失) 银行服务费贷款终止费 (如果您希望提早结束您的 贷款或者用现有房产进行再抵押) 3)其他费用: 房屋过户费 房屋保险和家庭财产保险 贷款保护保险 (此项保险将 避免您由于受伤，生病或者任何意外所造成的无法还贷的损失)房屋检查费（以确保您所购买的房屋符合澳洲的安全 标准或者没有任何重大的结构问题） 其实在澳洲买房，最主要的税为印花税，很国内的契税差不多。根据不同洲有 所不同，大约是总房价的4%—5.5%。有的洲期房在印花税上有很大的优惠。 当然，具体的政策可能随着时间的推移 而产生变化。　　中国人想在澳洲买房，只能买新房，买的时候需要交一笔FIRB申请费（当然开发商有时会帮你出），除此之外没有 什么别的要求。　　澳洲买房只需要十分之一的首付，其他尾款、贷款办理都是交房时才办理。所以购房时准备二三十万人民币就差不 多了。　　在澳洲买房条件并不是一成不变，所以打算在澳洲买房的人要能够先了解清楚。如果不打算在澳洲长期居住，只是 投资买房的话，当地的房地产市场跟国内不一样，希望大家能够正确的认识。
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我的悉尼买房经历，给迷茫的人一些我的想法
买房说难很难，说简单也很简单，很多人人还没到澳洲，就打算买房，就是因为觉得现在房市太好，怕来了以后房价涨了再买就吃亏，这话说对也对说不对也不对，因为买房不是简单的出一笔钱买个房子，而是要结合太多变量的一种考虑，这世界上赚钱的方式很多，买房是华人喜欢的方式，但并不是最好的方式，两年前我们买阿里巴巴的股票只要25美金一股，现在开盘就要65美金了，世界上其实有很多投资机会，相反，很多时候着急买房，尤其在海外，急急忙忙买澳洲楼花的，即使这2年楼市那么好，能大赚的也不多，何况房子没卖掉就不算赚。好了，言归正传，我们谈谈楼市，首先买房如果考虑收益，往往只有两个因素：租金收益长期增值对于租金回报率要求比较高的，往往是交通比较好，容易出租的，这样的户型往往是公寓或者townhouse。对于长期增值比较高的，本质上市需要这个投资具有一定的稀缺性，稀缺性有哪些呢？土地大小；政府在该地的投资情况；该区域的人口增长情况；学校等其他很难改变的资源。因此，如果从增值角度来选区域，我往往会选择发展比较快，政府又有一定计划在那儿的区域。但由于信息的不对称性，最先知道以上两点的往往是知道内部数据，甚至是精于某个区专研的地产开发商，到了普通老百姓手里已经是二道信息了，但即使是二道，只要你知道的比较早，也比其他老百姓了解太多了。所以，在选区上，如果从增值角度来看，我往往会看几个数字：我会在realestate上看这个区过去1年和10年的房价中位数增长趋势；我会看平均每个月的房产销售数字（代表成交量，这个数字越大，说明增值越稳定）；每个list 用户访问情况，这个代表需求；同时我也会google下这个区的人口迁移情况，是净流入人口还是流出；当地的稀缺资源（比如学校，火车站等），这些往往是华人看房的必备选项；偶尔的查查这个区有没有重大基础设施建设等。但选区往往不是只考虑增值，房子最核心的部分应该是居住，除非你是买投资房，目的不同，如果是买自住房，希望买到的房子是让人开心的，每天住着是幸福的，这种感觉，应该比单纯的增值更重要，由于房子的居住属性，使得我们选区除了看以上增值的情况，还要看几点：1. 距离工作地的远近。这是个非常重要的因素，很多海外来买房的人，除非你打算从来不工作的，不然我不明白连自己工作在哪儿都不知道，买什么房子，如果你只是打算先买一套然后以后再买，那我不反对你，如果你本身只有一次购买机会，我其实还是建议你早点过来把工作定了再考虑选区问题，我一般选区，不会超过交通要超过30分钟上班的地方。2. 环境和生活。这是我认为最核心的功能，我们从中国来到澳洲，无非就是图个环境和生活，想象下以后父母和自己孩子一起在一个很漂亮的小区居住，父母可以颐享天年，我想，是非常幸福的事。相反，华人区我倒不觉的那么重要，这也看自己父母是怎样的，我父母就不大喜欢和陌生人交往，所以环境好，生活悠闲是我考虑最重要的因素。综合以上几点，买房考虑的因素实在太多了，而你的预算又是非常有限，你越来越希望别人告诉你应该买什么房，该怎么买，其实，在你买房过程中，就是对自己需求梳理的过程，你会越来越清楚什么才是你真正想要的，因为你的预算不可能让你满足以上所有要求，甚至有些要求，你已经被提出门槛，没有选择的权力了。我在买房的过程中，经历了一种思想的转变，那就是从增值目的变成自住目的。坦白说，我买房算是比较有眼光的人，我最早在国内买的第一套房，从打算买房到实际买房就7天，买后第一年增值50%。2年前在上海买的第一套房，半年增值50%，也是从打算买到实际买用了3天，当然，那是中国的时代属性造成的，但我确实比同期其他购房者更有眼光点。我来澳洲，开始的想法也是这样的，因为我一直觉得我不会长期在这儿居住，觉得买个房子，等以后走了能增值就好了。可我现在想法变了，首先是因为我认为可以增值的区域，远远超过我的预算，我不希望赌个未来，这会影响我现在的生活，其次，我觉得买房最关键的还是住的舒心，如果你一直以增值的目标来选自住房，其实会很矛盾，虽然很多时候也能找到，但你考虑因素太多，会很累。以上说了一通买房的感悟，接下去说说一些技巧每周，可以在real estate上浏览下你想要的房子，我经常喜欢点下 page visits这个功能，遇到好的房子，我一般会每隔一天去看下这个值的增长，这说明了市场的需求，也说明了我如果想买这个房子的潜在竞争者，要知道，往往在一个去，如果以出价为一次成交，成交/点击就是转化率，这样的转化率在某些区一般是比较稳定的。因此单位时间点击越多的，往往最后出offer的也越多列好清单，走之前规划下路线和时间，争取一次性看尽量多的房子，遇到自己很心仪的房子，一定要仔细看看，因为你出offer的时候，很可能没有机会再看第二次，因为你很多时候连inspection这样的条款都不敢放到合同里面，因为你怕你的offer不够strong出offer的时候，事先带上check book，你需要多和中介套话，最关键的是套出卖家的心理价位，现在这个市场，如果你要买房，90%以上的情况是必须达到卖家心理价位的，有些中介不愿意说的，那你就只能猜。猜也是有技巧的，需要总结的，按照我几次经历，我发现如果有5-7个offer以上的房子，一般你的价格要出到12%以上的溢价才行，举个例子，40万的房子，你要出到45才有可能，这是我总结的某些屌丝区的规则，猜了几次，最后成交价基本和我比较接近。我最近买的房子，7个offer，我的出价只比第二名多了500块offer被接受后，让中介扫描soft copy，你可以同时发给过户师和broker，让过户师看合同，让broker做贷款，有些人喜欢自己去银行搞贷款，反正我觉得也没差多少钱，我遇到的broker反正我都觉得还好，你同时写500或者1000的小定给中介，并在合同上约定subject to finance 2周，10% deposit 两周，往往如果贷款没办下来，那10%deposit也不用交了，这是正常一般情况，楼花情况比较特殊，我以后再说。检查房子是个技术活，比如有些篱笆，里面有石棉，或者塑料，以后拆起来需要专门的人，比如房屋的朝向，在澳洲，大门朝南，院子在北边，房子整体南北向的最好，房子是不是在高压线边上，是不是在加油站边上，是不是在大马路边上，是不是在铁道线边上，这些都影响房子的潜在价值，不要进去一看装修不错就觉得房子好，另外，房子的地是平地还是坡地，一般平地比坡地好，但坡地不要太坡，也可以设计成不错的院子等等，我自己都想去学一门专门检查房子的手艺活了。房子里面有些是木板质量是很好的，有龙骨的，不要觉得一眼看上去老相就否定这个木板的价值，等等。其他比较有技巧的就是出价了，出价本质是个心理战，这个心理战不仅是知道卖家的，还要知道其他竞争者的。这儿大多数人认为自己只要高过其他竞争者就好了，事实上，如果你达不到卖家心理价位，你依然成交不了。有些区，偶尔有个天价成交，卖家心理非常不健康，指望自己的房子也能天价成交，对于这些卖家，我一般直接掠过。出价这个技巧是需要训练的，我建议刚去买房的人，看到自己70%满意的房子就可以出价，初期出价偏低点，通过出价，可以问到中介最后的成交价大致是多少，同时因为建立了跟中介的联系，以后往往能被通知更多不错的房子，因为中介也也希望直达目标购房者，经过几次训练，你会变得很精准，我现在看某些区的房子成交价，一看一个准，误差不超过1万。如果你出价偏低最后也被接受了，那你就捡到漏了，反正你买不到自己100%满意的房子，还不如买了算了。关于买房的时机，我一直认为买房有两个情况是可以买的，一个是势头，比如最近悉尼的这股风头，其实你只要入市就好了，这种势头，非常像去年5,6月份的背景，也非常像去年初的上海，去年初的上海交易所，过户需要排队4个小时才能领到一个单子，再回过头看看现在，房价还是涨上去了，虽然有点跌下来了，但比起之前买入的，还是有增值的。所以无论悉尼还是墨尔本，大家都要理性的看到1-2年后，市场必然会冷下来。房地产本质是在赌一个期望值，大家都认为高的时候，就会更高，也就是泡沫，而在泡沫变大的过程中，乘势出击是非常合理的选择。现在这种情况，肯定是出手的实际，即使以后跌，也只能跌倒现在买入价的时候。但由于现在市场火爆，难免有很多高期望值的卖家和很多非理性的买家，作为购房者，我还是建议需要理性点，不要出非常不理性的价格。澳洲的房产和中国房产有个很大的不同点是，澳洲的房子是一个个卖的，有些房子局部差异很大，中国是一片小区一片小区卖的，因此涨价跌价很明显，而澳洲显然主观因素更多点。但因为这种主观因素，会导致房地产不稳定，我偶尔看过足迹08年的一些帖子，发现有些豪宅区的房价1年内跌的很厉害，这很容易解释，因为豪宅区的房价，其主观性更大，加之成交量较少，导致价格波动会比较明显。如何去判断一个区或者某个房子的主观因素到底有多大呢？ 我用简单的方法，往往我会去看周边一块土地的要价，因为纯土地的要价往往代表基本的生产资料，然后就是看这个房子的建筑部分值多少钱，这也很好判断，现在一般新起的房子，都在 一个SQ的成本上，一个3房两厅20年的house，如果装修尚可，其价值大致在15万左右，当然，我以上数字是基于屌丝区我研究的范围得到的，如果你的目标区是豪宅，数字显然不同，通过这样的判断，你就可以很清楚知道你买的这个房子值不值，主观因素到底有多大。比如我买的这个房子，周边有块明显位置比我差的土地，面积差不多，要价是30万+， 我的房子3房两厅两卫生间而且户型装修都很好，才7-8年，从建筑成本上，我想怎么也值个14-5万了，所以这样的房子，如果45万能买到都算合适。这里面可能的泡沫是土地价值，事实上，土地价值是非常重要也很难判断的资源，屌丝区也有高大上的资源，比如靠近火车站，靠近学校，这又回到了我帖子初期说到的问题，你的土地到底是不是稀缺的，在一个区，肯定有些资源是比较固定，至少30年不会变的，有哪些呢？火车站，SC，医院，学校，因此靠近这些地方的资源是有一定稀缺性的，相反，离这些地方远的土地，其增值空间肯定不如离那些资源近的土地，因此，假如离那些资源近的土地是30万元一块，其他的是20万一块，我也偏好买前者，因为增值率会不一样（假设其他地方的土地并没有长期或者明显的规划案）。其实说了半天，买房的时机就两个：你觉得各方面性价比都符合要求，长期看涨的时候，用理性判断可以买的时候，就可以买；在房市上涨的势头上，任何选择，只要不是太离谱，都可以买，买了以后不会马上跌，但要做好2-3年后跌的准备，但你输得起接下来重点说说期房我自己是有惨痛经历的，因为我第一次买期房失败了，失败在于，期房也是分情况的期房有两种情况，一种是楼花，一种是Land & home package。 对于前者，贷款的主要风险在于建成后的估价问题，如果你是全款，当我没说，如果你要贷款，比如你这房子50万卖你的，但建好后，找银行贷款，银行认为这房子只值40万，这时候你就差10万，怎么办？你就现金补吧，如果没现金，你的10%首付也退不回了因为你违约了。事实上，除了那些即将造好的楼花外，大多数期房subject to finance没有任何意义，因为他们只能给你2周时间，而贷款协议即使批了，3个月后就失效了，到时候还要重新来因此，楼花我认为最大的风险是贷款风险，这个风险和价值评估非常相关，而往往楼花都是有溢价的，这种溢价是对未来的判断，在一个市场上升的时候，是可以赚到钱的，比如去年在悉尼买楼花的，今年肯定赚的很爽，但即使赚到钱，比起买house，平均来说还是house赚的多。但楼花有个好处是杠杆放大，可以用10%的首付来撬动投资。总之，是个风险相对比较大的玩法。在我看来，对于自住房购买者，显然并不划算。期房还有一种性质，就是Land & home package，如果你是正常的土地，在土地上起一个house，那没问题，问题是，现在很多开发商，买了块地，然后分了地起townhouse，然后也用这种方式来卖，这就出现问题了。这个问题，去年可能还不是问题，今年就是问题，因为我后来接触的所有银行，这种方式都不贷款，很简单，因为这种方式，做的贷款是split loan，银行评估觉得风险太大，风险在于什么？因为这块地不是独立的，一旦起房子的其他几家出现问题，银行想拍卖这地也拍卖不了，而且对土地的评估是包含开发商利润的，很难评估清楚，因此，对于买apt或者townhouse（尤其有common wall或者包装了下后但实际上还是有common area）的房子来说，做land & home package 成功率极低，即使成功了也有偶然性，我4个月前来澳洲，看房看了1个月，后来两个月全部浪费在这个land & home的房子上了，最后还是没买成，这里面经历简直是血泪史，当然，我选的房子还是非常划算的，2个月后，边上同样面积同样户型一样的房子就比我贵了6万块钱，只不过我这房子买不下来，还好我事先一直拖着合同，最后没损失，但真心浪费了我大量精力和时间，以及时机建议：买自住房的，不要碰楼花，不要碰期房，不要被那1万的补助诱惑。如果你是年轻人，现在只能买楼花，你自己评估风险吧，我不做建议。总之，在你有选择的时候，不要碰楼花，不是说楼花肯定不赚钱，楼花也能赚很多，但不适合自住买家。这儿我想说点关于房子本身的事，很多小白，实在对澳洲的房子结构质量弄不清楚，我也弄不清楚，但大体上，市面除了公寓等高层建筑外，大多数墙要么是单砖，要么是板房，要么是双砖，其实各种都有优劣，但对于一般讲究性价比的，我还是觉得单砖的最好，具体也不解释了，板房每隔几年要刷一下油漆，因为涉及到防腐等问题，双砖虽然成本最高同时冬暖夏凉，但一旦结构出现问题非常麻烦，所以我一直觉得单砖是性价比比较高的方式。另外，看房的时候，也要看看屋顶的瓦片，通过瓦片往往比较容易确定房屋的年份，另外，瓦片可能是正常瓦片，有些是铁瓦片，铁瓦片的劣势我觉得挺明显的，下雨的时候头顶噪声极大，另外比较闷，好处好像也有，但对一般老百姓来说，还是不要太追求不一样了。（参考阅读：）房子的地势也是很重要的，在一条马路上，你要想想下雨的话，会不会进入到你房子里？有些马路高度比房子高的，房子附近一般都有排水沟，看看是否有堵塞现象等，另外，需要看看房子周围有没有大树，大树的树根会影响房屋结构，等等这些都是可以看房子的一些技巧。另外，很多人买房会考虑好不好租，这种信息往往来自中介，但中介的话有时又不敢信，于是上论坛或者问朋友，而论坛或者朋友本身都是个例，你再烂的地方，如果这房子就在火车站边上，房子又超好，肯定是很好租的，相反，你很高大上的地方，房子离交通远，房子本身板房+几十年的老房，肯定是相对不好租的。于是，我的方法更简单点，往往你可以随机的去realestate上看某一个区这个时间点出租的房子数量，然后再查到这个区的常住人口数字，两者除一下就有个比例值。这个值越低，显然出租是越容易的。为什么？因为这里面有个假设，假设就是，在任何一个区，都有固定比例的人会出租房子，而且这个比例是固定很难改变的，而这个区提供出租的房子数量如果较少的话，那显然更容易出租。拿这个数字跟你自己经历过的比较好出租的区比较下，你就大致知道你买房的区到底好出租还是不好出租，这样观察几周，如果数字也比较稳定，那基本就有靠谱结论了。还有个小技巧是如何计算买房水份的，我一般用很简单的公式，也就是总房价-20%的首付后，/1000是否可以涵盖贷款利息，如果可以，那这个house基本还算核算的，这样的house其实挺多的，但有些区就很少，但那些很少的区，有时往往更容易上涨，这也代表了房地产泡沫里面的非理性因素。举个例子，一个房子出售45万，20%首付后，如果按照4.88%的利息来算36万贷款，大致是1460元每月的利息，如果你按照36万/一周收房租，你每月收入大致360*52/12=1560 的收入，考虑到未来利息上升以及空租外加中介费用，实际你每年是有损失的，但这应该是个临界值，可以通过这个来判断。换句话说，理论上你付了20%的首付后，这个房子可以自我养房。我现在挑房子，一般都是按照这个来看的，因为我觉得有天如果经济危机了，我这房子不至于典当给银行，何况这几年还能多放点钱到offset账号里面，有天不在澳洲了，就直接租给一个信用好点的家庭就好了（所以我挑房不片面强调租金回报率，因为越高的，往往都是分租为主的物业，长期会损害你的房子）另外，有些房子是是fix date sale的，这说明vendor往往有某种里有需要卖房，这样的房子，出offer的时候比较客观点，因为房东不是那种房子放上来试探市场那种，我个人比较喜欢这样的房子，因为出的价格可以最后比较客观点，但这也看房东的，也看缘分的。来源 新足迹 作者 cnnworld
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