任志强最新内部演讲曝光：我为什么说房价还会暴涨？最近，绝大多数人都觉得中国的房地产价格已经到顶了，今年将面临调整，但一直以来都敢言的任志强却说中国房价并不高，很多地方房价可能还要涨。任志强在某公司2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的演讲整理，原文题目是《当前的房地产形势》，近9000字，为了让大家更好地理解「任大炮」对于楼市的最新观点，「真话财经」在不扭曲原意的前提下做了删改，以下是正文：强国的唯一标志就是城市化，我们现在有多少农民啊？9亿多！这么多农民你可能在世界上强大吗？不可能，所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。为什么北京、郑州的房价还会涨？北京最近提出「誓死守住人口2300万的底线」，之前也有过一个规划，：在2020年要守住1800万人口的底线，但2008年人口就达到了1900万，已经打破了2020年的城市规划。为什么房价高呢？北京政府说2020年人口控制在1800万，国土资源部就按这个指标盖章批土地，可是北京人口早超过1800万了，可土地指标没有变。今天的问题是北京2300万的指标能不能堵得住，北京目前采取的方法和日本东京之前的方法相同，就是往周边地区修路，比如北京目前都天津半个小时就到了，但后来发现，北京人没有走出去，反而天津人都到北京来了。这是为什么呢？主要是这个城市的吸引力啊！种种因素使得人一定会往大城市跑，所以能不能守住2300万人口红线，这是一个巨大的难题，市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。把人轰走，你轰得走吗？所以这个房地产是涨还是跌呢？和人口有关系，更和我们制度有关系。其实现在很多地方的房地产销售有可能因为政策下降，单全国没有快速的下降，一线城市和限购城市出现了一些下降，但三四线城市没有，虽然2016年12月数据还没出，但我们估计整体不会下降太多，应该是一个平稳增长的过程。之前郑州房价涨的很厉害，要我说郑州就该涨！不涨就错了！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州，覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快。通过销售量大家能看出来，东部中部都增长很快，但西部不行，现在的问题是它没人去，那就涨的慢呗，东部中部人口流入多，那就涨的快呗。 房价真的高吗？其实杠杆率很低！现在来看看房价到底涨了多少？1992年全国平均房价是996块钱，2015年是6472块钱，2016年是多少？数据还没出，估计在元。简单对比一下，相对于6400来说接近增长10%，增长很快。但我们从历史上看，92年大学生毕业工资80块， 2015年大学生毕业工资多少？3750块，80块对3750是增加多少倍？40倍，房价多少倍？6点多倍，你们说房价是高了还是低了。中国2010年房价收入比大概是7.49，2015年是6.29！有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。另外，很多人都说中国房地产杠杆高，包括人民日报都说要去杠杆，去什么杠杆啊？我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，还有杠杆吗？30%首付连2.5倍杠杆都不到，我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。现在大报小报都在报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀，我真有点伤心，这些人怎么没有点文化呀。老龄化加剧了房价的上涨你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。所以房地产建筑面积在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢 ，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多，所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。11 条评论分享收藏内幕！房价为什么会暴涨，但不可以暴跌！内幕！房价为什么会暴涨，但不可以暴跌！楼市百事百家号这两年投资房地产的朋友都赚的盆满钵满，没来得及上车的朋友只能望房兴叹，几家欢喜几家愁。自2015年来，借助国家去库存的优势政策，房价一路飙升，从北上广深开始发力，再到南京、杭州、郑州等一些省会城市，接着到无锡、武汉、青岛、济南等一些热点二线城市，房价悄然而升。截止到目前，很多城市房价不知不觉已经翻了一倍。房价为什么会暴涨房价的涨势首先是从准一线城市开始的，比如上海、北京、深圳。这些城市教育、医疗、交通、就业等各方面都比较完善，虹吸效应，这些城市吸引了大量人才，然而资源是有限的，土地的价格也是越来越高，当人越来越多时，供需不平衡直接导致楼市的上扬，价格的上涨及地方的限制政策必然会导致一部分被拒之门外，这时就会产生需求外溢到周边城市购房，比如上海需求外溢到苏州、无锡；北京需求到石家庄购房；深圳需求外溢到惠州、中山等，需求的外溢导致周边城市的成交量大幅增加和库存减少，加上一些投机客携大量资金搅动楼市，房价开始发力上涨，同时，买涨不买跌好像中国人的惯性心理，一窝蜂而上，自然而然房价水涨船高，到了一般人难以企及的高度。房价为么不可以暴跌房价的疯长必然会导致政策的出台来维稳，接着限购、限贷、限售等政策出台，很多人问，涨多少跌多少不行吗？回答当然是不行。举个例子：本来100万的房子后来涨到200万，购买方办理住房贷款130万元，首付70万，假如这个房子跌回100万元，那么作为购房者还会按时归还贷款吗 ？那么银行放出的那么多贷款怎么收回？所以，房价的暴跌会产生很多的社会问题，造成各方面的不稳定。各种调控都是以稳定和健康发展为基础的，这个基本是不会变的。结语：国家提出租售同权、只租不售等各种调控政策，目的是在于从另一个方面保持房地产市场的平稳，在现目前政策及金融环境下，买房自住的话根据自己情况决定是否要上车，资金雄厚的人可以选择长线持有中心城市的房产，至于那些想通过短期炒房暴涨抛售来实现财务自由的人就省省心吧。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。楼市百事百家号最近更新：简介:关注房产动态，传达楼市消息。作者最新文章相关文章房价会上涨的原因
房价一直在涨，已经涨了十几年了，每年总有人说房价已经这么高了，不可能再涨了，但总是被无情的打脸。那么房价为什么一直在上涨呢?是因为货币超发吗?是因为供不应求吗?还是因为别的原因?推动房价上涨的根本原因在哪?
项目位于南沙金洲板块。户型为68-105平两至三房。在售73-97㎡二至三房洋房产品。项目涵盖70-125㎡的二至四房。项目在售7号楼约建面103-121㎡地铁口百变洋房。79-113平的三房和188-198平的四房。户型为87-139平三至四房。
那么房价上涨的原因到底是什么啊。造成房价上涨的原因是多重多样的。房价持续上涨的动力在哪儿。房价持续上涨。主要有以下原因导致。三、部分一二线重点城市成交量持续增加、房价多月环比上涨造成其他城市的连锁反应。推动房价持续上涨。房价上涨的原因。
Minerva 1 高房价 ——房价对社会的重要性及其高涨的原因 首先 众所周知，中国的金融架构有别于西方国家，西方国家在1971年废除布雷顿森林体系，并与1974年加入牙买加体系后，均采取浮动汇率政策，也就是说，政府机构不会过多的参与到市
摘 要 由于房价正在涨，显示投资有保障;于是他们去买房。由于他们买了房，需求扩张快于供给扩张，导致房价继续涨。涨是因为买，买是因为涨。而中国楼市具备了固定资产投资品的特性并使楼市更接近一个股票市场，买涨杀跌，使中国楼市在近20年来不断上涨。当前位置：
以下是引用望月思远0532的帖子：任总说二个观点：1、2017年房价继续涨；2、涨幅超过2016年。您同意哪个？朋友。让我们先来看看任总的发言全文，再来回答你的问题好吗？任志强　　领导前几天跟我说，不许说“房子是住的，不是炒的”。中央已经决定了，所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华（原国家统计局局长）说特朗普上台很悲观，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性，这个不确定性其中就有特朗普。　　就我个人来说，特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事，就逼着你去出牌应对，逼着你改革。举个例子，特朗普说要减税，如果他上台后真的减税，那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗？　　前些天中央经济工作会议已经说了，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革，这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会，可以促进中国加速进行制度和经济改革。　　这个你们老总邀请我讲讲房地产，但是领导又跟我说不让讲，我都答应你们老总了，这事儿也挺麻烦，所以说我就用统计局的数字来讲讲。（全场笑）　　第二节——民间投资对中国经济没有信心　　这表都是统计局的数字啊，为什么先说固定资产投资呢，因为它和房地产有密切关系，和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降，说明民间投资对中国经济没有信心，所以大量资金外流，导致外汇变化等等，这都是有密切关系的。& & & & 　& & 　其实民间投资低迷但不能说没有增长，它这个是3.1%的增长，其实这3.1%的增长里还有问题：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几，现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。　　房地产开发投资增长率也是，6.6%变成6.5%，一个平稳下降的趋势，这个趋势是从什么时候开始的？2016年10月份以后。　　10月份出台了很多政策，这个国庆长假的时候，十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩，回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%，今年涨到这么多，已经很不错了。　　换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。　　第三节——价格大涨，土地供应负增长　　土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。　　单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少？1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。　　所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。　　房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。　　12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。　　如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。　　销售面积增加24.3%，销售额增加了37.5%。这个差额，就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点，主要是在限购的城市。　　第四节——房地产与人口和制度相关　　北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。　　大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，为什么房价高呢，你说你万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。　　那么今天还有一个问题，就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢，3750万。　　那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。（全场笑）　　北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。　　这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。　　市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区，怎么搬啊，然后想出了个主意，说每个企业收购一个小商品市场，不能租给小商户，这个小商户就得走。　　没办法呀，每个区都下了任务，就告诉你必须把这些人轰出去，所以北京好多小商品市场就关掉了。　　把人轰走，你轰得走吗？但是我知道，大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊，你别说你是中国人，你是上海人你在上海待着，你是湖北人你在湖北待着，你是湖北一个县里人你就在县里待着。　　为什么，那写着呢，没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊，有个劳动合同就能买，中国人不行，你还得户籍社保一大堆。　　所以这个房地产是涨还是跌呢？和人口有关系，更和我们制度有关系。　　第五节——货币政策推升房价？　　去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？　　所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。　　但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。　　很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。　　万科现在急的够呛，不给它发就卖不了。那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。　　那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。　　现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。& &&&第六节——房价上涨与货币无关　　大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。　　那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚，到底还有多少房子和多少没卖的房子。　　那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。　　13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔，我后来也不知道裸奔没有，反正他认输了。　　房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。　　这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。　　很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？　　所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。　　我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。　　第七节——中国房地产杠杆高　　那么我们房价到底涨了多少？我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少？数据还没出，估计在。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。　　但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱？80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少？3750块。80块对3750是增加多少倍？40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。　　所以都说中国的房价有泡沫，我是有点疑问，我也不敢说反对，是吧。反正我是有点疑问，到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗？不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了，我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了，如何如何，我觉得挺好。　　中国2010年房价收入比大概是7.49，，呈下降趋势。6点几你还不知足啊？挺好的啊！　　有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么？大量移民进去了，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。　　我们往前看，2003年是多少，3.84。中间房价有一段暴涨，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。　　那么说货币，都说中国房地产杠杆高，这都是人民日报写的，写了三四篇文章说要去杠杆，去什么杠杆啊？我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗？　　你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊？我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。　　第八节——个贷与之相关　　来说个贷，我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的，在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高，我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗？他说我们今年增加多少多少个贷，我说你知道总量多少吗？他只知道新增。　　我们看16年9月，房地产销售8万亿，新增多少？2万3千亿。那么新增个贷多少？5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。　　我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗？不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款，哪儿有这么低的杠杆率啊。　　去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。　　我们看16年1-10月份的统计，有人说新政出台后杠杆变小了，我们看没有发生大的变化。　　1-11月，新增个贷在新增销售额的占比增加了，个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮，而实际它对购房的支持并没有那么大。　　我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年，13亿平米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年全年，估计16年全年在15亿，这是一个相当大的数据，还不算二手房。　　个贷分三种，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的，占总量20%左右，新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款，大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押贷款。　　比如说我是一开工厂的，我抵押房产也好厂房也好，我去贷款投入生产，这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房，但是央行没把这三个数据分开，就给中央一种感觉：我们的新增贷款这么多，杠杆这么高。　　等我把这些数据说完，央行副行长说这些统计的数据不对，我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。　　你得把这三个分清楚分析啊，最后的结果是什么，就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀，我真有点伤心，这些人怎么没有点文化呀。& & 　第九节——有没有理由相信数据？　　我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。　　就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。　　如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。　　有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。（全场笑）　　所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。　　关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。　　但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。　　价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。　　这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的是什么数据呢，不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。为什么？成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。　　所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。　　我们光看人口增长数据，很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。　　那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快，我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。　　那么按什么算房价呢？所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好。　　所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。　　你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。　　全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。　　你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。& & 　第十节——房地产还会稳定增长　　时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。　　那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。　　就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。　　所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。　　所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。　　所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。　　去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。　　日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。　　谢谢各位。
我在22楼转的这个东东是南方财富网的文章，题目为《再谈2017年房价走势 任志强最新内部分享 房价将来还将暴涨》请大家看好人家的题目：房价将来还将暴涨，那里有2017年当年还要暴涨的话了？
所以17楼的朋友，我怎么找也找不到任总讲过你说的那句话“2017年房价继续涨，而且涨幅超过2016年。”你让我怎么回答你的问题呢？
我只看到任总有关预测2017年的房价，他是这样说过了下面的两段话:　　“但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。”& & “现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。”这两段话，我不仅希望17楼的朋友，也希望大家---所有的坛友去好好琢磨，理解下吧。
我从任总的上面两段话，所看到的或说理解到的只是，1，他也认为中国是政策市，政府不让涨了，那就不涨了。2，他也承认即便在中国，房市也是有周期的，前几次大约都是1年半左右的时间转换。3，再以后的事情没人敢说，没人敢预测。
虽然本人对任总去年房价暴涨与货币无关这个说法不敢苟同，但对他这个分享里的好多说法我还是比较认同的。
今天去夏庄吃草莓经过城阳，刚到家又看了篇文章，关于城阳存在销售阴阳合同暗中提价的现象，短短半年多，城阳房价也是今非昔比了，这楼市，真疯狂
今天去夏庄吃草莓经过城阳，刚到家又看了篇文章，关于城阳存在销售阴阳合同暗中提价的现象，短短半年多，城阳房价也是今非昔比了，这楼市，真疯狂
回复：【小胡胡的老公】
玩不过开发商的人那止城阳？胶南完了胶州，现在即墨也差不多少了。其实，这点也不正中政府去库存的下怀？
回复：【海云庵1】
草你妈！是你妈！看清楚你这彪子朝八，瞪个腚眼你自然看不清楚
一直看多，总会错一次一直看空，总会对一次任大嘴一直看多，他早晚要错一次，因为他的看多理由其实说来说去就是供求关系，而任何供求关系都会改变的那一天这一次，北京很可能两会后就会推房产税，如果还按照重庆、上海的方案去推广，一定没有什么价值，所以，一定会有新的方案出台，到时候，房价是涨是跌？没人能料的准另外，我完全不能同意关于房价与货币无关的说法，任大嘴其实是不懂金融才会说这种话，17年房贷会大幅收紧，青岛到下半年会非常明显，所以我一直建议想卖房的抓紧卖，想买房的，如果是刚需，也要抓紧上半年买，不是刚需的，就先等等，也许明年或者后年会有更好的时机出手
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