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房贷不批 定金不退 如何避免?
惠州银行未放宽异地客购房&限贷令&&罔顾个人征信申贷寸步难行违约索退全额购房款有难度&&新浪乐居讯 (编辑 邹家琳)高房价本已是买房一大门槛，但买房除了受房价影响外还得担心楼市政策，走势等。去年6月底开始蔓延的银行&钱荒&，造成持续至今的银根紧缩，惠州部分银行对首套房贷的利率优惠不但取消，还做了上浮5%-10%的调整。对于不少购房者来说，倾其所有才能凑到首付，但有了首付不等于能够顺利买房，还得经历房贷这一门槛。在&钱荒&余震下，购房者得面临房贷利率上浮，额度收紧且等&贷&漫长的窘境，想依靠银行贷款来&买单&房子也变得困难。贷款越来越难，如果购房贷款批不下来，退订退首付的诉求就成了房产纠纷中频频发生的争议。在3&15即将到来之际，乐居编辑就房贷难批、不批引发购房者想退房的高关注，邀请了专业房产律师通过解读典型案例，支招如何避免各类不能顺利办到贷款而面临定金、首付被扣的风险。&&&异地客购房一波三折退定金&&限购限贷令出台，申贷出变数，买房未果，定金退不回，还可能被反告违约，这是近年来许多深圳客在惠阳大亚湾买房遭遇的&烦心事&。&&2012年时，深圳人宁先生在大亚湾西区的一个楼盘看中一套房子。看房后不几日，他便接到了该楼盘售楼小姐打来的电话，电话中，售楼小姐告诉他说楼盘正在计划涨价，如果想以当时看好的价格买的话，最好能在一两天内就去交钱。由于担心房价上涨，宁先生最终在第二天就前往该楼盘交钱。然而在他交了定金提供资料配合按揭贷款期间，才知道因为他不是惠州本地居民，不能提供证据证明其在惠州当地有缴纳一年以上的纳税或社保缴纳证明，最终按揭贷款不能办理，宁先生一直跟开发商强调，现金支付购房余额、提高首付成数或利率倍数，都是他无法承担的，多次协商未果后，他最终选择告上法庭讨回2万元定金。法院最终以情况属于因不可归责于当事人双方的事由所导致，判决开发商应当将定金退还，宁先生的心头症结才最终放下。&&贷款不及时到位，不管任何原因，责任都必须由买房人承担吗？广东尚典律师事务所邹朝贵律师指出，这一责任究竟该由谁承担，法律中并无明文规定，只能参照合同法的相关规定执行。对于买房人来说，最好的维权方法就是在签合同时把双方的责任明确清楚。按照合同法规定，只要双方当事人意见一致，就按签订的合同执行。&目前之所以所有的购房合同都一边倒将违约责任推给买方，主要是市场条件决定的，买方如不承诺承担这一责任，卖方就不同意出售住房，导致了买房人群体的弱势。&& & 申请贷款要先看个人征信&&与宁先生不同，案例二中姚黄夫妻二人则有点&明知故犯&的过错，明知自己有多期按揭贷款没有归还，同时属于相关文件规定调控范围对象的情况下，仍然试图办理按揭贷款手续，还轻信了销售人员大包大揽的承诺，提交虚假信息而最终依然导致银行不批贷款申请。结果即便诉诸法律，也只得到定金只退一半的判决。&&对此，邹律师提醒购房人，对自身不符合国家政策、法律法规的情况，要坚决不碰红线；而对卖方销售人员大包大揽的口头承诺，也要注意保留文本或录音证据，虽法院在审判时未必会引用为判决理由，但这些证据确实能够证实卖方存在不诚信行为，让法官对事实的理解和判断是有作用的，从而辅助其正当行使自由裁量权。&&购房者违约 全额退购房款有难度&&如今个人信用记录宛如&居民的经济身份证&，正得到越来越多的使用，人们要买房、买车或者刷信用卡都得要信用，银行在审核个人信用卡或信贷申请时，已将个人的信用记录作为是否发卡或放贷的重要参考依据。然而，大多数市民对个人的信用记录档案并不十分在意。&&案例三中的袁小姐正是这样的典型一员，2011年4月大亚湾房价还不算高位时，她购买了位于澳头妈庙 &金润XX公寓&的一套房子，并签订了购房合同，交了首付，房子也在房管局备案。辗转了广东发展银行和交通银行，袁小姐的贷款依然迟迟未能获批，原因就是批贷款的过程中，银行查出袁小姐有几笔信用卡不良信用记录。后来随着楼市行情变更和贷款问题不能解决，袁小姐不想再买这套房子，无奈在愿意支付违约金的情况下，仍被开发商拒绝解除合同，只好一纸诉状走上法庭，虽最终被法院判决开发商应当退还扣除违约金后的购房款，挽回损失。但邹律师提醒，用卡不良信用的消除一般需要五到七年，而商业银行发放个人住房贷款时，会严格审查申请人的收入、学历、年龄及还款能力等多个因素，特别是&个人信用记录&，购房者是否能够获得贷款，系由银行审查后确定，并不是由开发商决定。若因个人资信问题影响银行放贷，原则上属于购房者违约， 而作为违约方想解除合同或想全部退定退首付则很有难度，一般要按照合同约定承担违约责任。&判例 律师支招：退定退首付并非不可能&&想买房子并交了定金甚至首付，后来因为未办成贷款、不满房源等原因不得不放弃，但开发商却往往手持&生死状&一般的认购书以违约为由不肯退还数万元定金。&下定容易退定难&正是当前所有涉及房产纠纷中大面积发生的案例，遭遇&退定难题&，真的就只能生吞哑巴亏？乐居编辑将结合惠州市中级法院的相关判例和房产律师的专业意见，为您支招：退定退首付也许并非不可能。&&案例一：异地客购房一波三折退定金&&时间回溯到两年前，深圳人宁先生在大亚湾西区以按揭方式购买了一套商品房，总价47万余元，并在日签订《认购书》的当天交付了定金2万元。随后他便积极提供资料配合按揭贷款，但因为他不是惠州本地居民，不能提供证据证明其在惠州当地有缴纳一年以上的纳税或社保缴纳证明，导致按揭贷款未能办理，房子没买成，与开发商协商退定也不成，他只好一纸诉状告到惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院，要求开发商退还2万定金并解除双方签订的认购书。&&原审法院以&因双方签订的认购书未能包含合同的主要条款，故不能订立商品房买卖合同的原因不能归责于双方当事人。&为判决理由，对宁先生要求开发商退还定金，予以判决支持；同时认为因双方的交易行为无法继续，认购协议应当解除。但开发商不服原审判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，二审法院在介入查证和审理后，认为上诉的争议焦点在于双方签订《认购书》后，宁先生是否违约不签订《商品房买卖合同》或未付首付；宁先生已交纳的2万元定金是否应退回。&&&&&问题：如何辨别合同中的&霸王条款&？遭遇&霸王条款&又该怎么办？&&案例中&二审法院查明的事实还包括双方签订的《认购书》里约定：如买方未在上述期限内前来签订《商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作买方放弃其所认购物业之权利，卖方有权没收买方认购定金，并将该物业另行出售等。&&&认购书上一般都会出现这类条款，属于霸王条款吗？购房者有权要求开发商修改或拒绝签订吗？一旦签订了类似的条款，日后万一发生退定维权的诉求，应该怎么办？&广东尚典律师事务所律师邹朝贵&&&律师说法：&&霸王条款&&不列明客观原因或将房贷不批原因定得过于宽泛&&&要记录磋商、拒签证据&保障自身解除合同的权利&&应该说这是一种无倾向性的条款，应理解为对交易双方都有约束力，即若卖方在上述期限内对房产进行涨价、另售他人或进行抵押等，都可视作应按法律关于定金的规定处理，要求卖方退还2倍定金予买方，故此类条款对维持正常的交易秩序是有保障的。&&更值得提醒购房者的是广泛存在于认购书补充协议中的真正&霸王条款&，如&&1、不列明或排除客观原因，直接规定选择按揭付款的购房者若出现&银行核准的贷款金额小于申请金额&的结果，则需在限定时间内以现金支付购房余款或承担违约责任。(见图一)&图一：不列明客观原因造成房贷不批的&霸王条款&&&&2、对购房者在申请贷款时遭遇不顺的原因定得过于宽泛，即除购房者个人征信问题外，将其他如国家政策、银行规定等客观原因造成的贷款无法审批的责任归咎于购房者本人，同样要求其需在限定时间内以现金支付购房余款或承担违约责任，以致往往造成贷款办不了，违约风险买房人独担的结果。(见图二)&图二：将房贷不批原因定得过于宽泛的&霸王条款&&&&为保障自身的利益，消费者有权利在购房合同或补充协议中主动提出增加条款：因客观原因如因不符合申贷条件、国家金融政策变化等造成银行无法审批住房贷款的，购房者将有权解除合约并要求退还定金或购房款。&&问题：贷款不及时到位，责任必须由买房人承担吗？&&律师说法：该由谁承担，法律中并无明文规定，签合同时应把双方的责任明确清楚&&这一责任究竟该由谁承担，法律中并无明文规定，只能参照合同法的相关规定执行。对于买房人来说，最好的维权方法就是在签合同时把双方的责任明确清楚。按照合同法规定，只要双方当事人意见一致，就按签订的合同执行。目前之所以所有的购房合同都&一边倒&将违约责任推给买方，主要是市场条件决定的，买方如不承诺承担这一责任，卖方就不同意出售住房，导致了买房人群体的&弱势&。&&参考法律、行政法规：&&1、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》&&&对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款&&&2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：&&&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还给买受人&&&案例二：对于购房过程中开发商的口头承诺应保留证据&&时间同样回溯到两年前，姚女士和黄先生夫妻两人与惠阳一开发商签订了《房屋认购协议书》(以下简称认购书)，并交付定金2万元，准备以按揭方式购买&&中信XX花园&的一套商品房。他们随后积极提供资料配合按揭贷款，但由于国家调控政策的限购限贷规定，他们的按揭贷款未被受理，致使《商品房买卖合同》无法签订，于是他们向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，要求解除开发商严重误导他们签订的认购书并退还他们所交的2万定金。&&对于夫妻两人提到的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国家政策的调控，一审法院认为该份指导性文件的颁布时间为日，早于买卖双方签订认购书的日期，故认定双方理应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件，开发商没有义务审查二人能否成功办理银行按揭手续，也没有义务告知二人该份政策性文件的存在，因此不能认定开发商在认购书签订过程中存在严重误导行为，夫妻二人应当知道自身是否符合购房按揭条件，并从而判断应否签订购房协议及缴纳定金。&&一审法院还认为，对于姚黄二人提出的因对开发商出示的《商品房买卖合同》范本存在异议，双方一直磋商未果，所以没有签订《商品房买卖合同》，但二人无法提供证据证明双方之间就《商品房买卖合同》范本的内容进行过磋商，而双方已经签订的认购书第四条却明确约定：&卖方已向买方出示双方将签署的正式《广东省商品房买卖合同》范本及补充协议、重要提示和卖方出具的购房须知。买方已看房并理解上述文本、协议、提示和须知，且无异议&&&根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告姚黄二人应承担举证不能的不利后果，并对未能成功签订《商品房买卖合同》存在过错。&&综上，一审惠阳区人民法院判决解除双方签订的认购书，但驳回原告姚黄二人要求退定的诉讼请求。&&夫妻二人不服判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，理由是被开发商的销售人员恶意违反国家政策并鼓动办理假证明可办理银行按揭，致使他们受骗，并签订了认购书，同时他们在二审时补充提交了重要证据&&日黄先生通过银行转帐方式向开发商销售人员张XX帐户转入&办证资料手续费&3150元的平安银行电子回单复印件。&&&&&&问题：在购房及签订相关协议时应注意保留什么证据？&&从该判例，购房者应该从一审及二审的判决理由中吸取怎样的经验，在购房及签订相关协议时注意什么？保留什么证据？一旦进入诉讼，举证应注意什么方面？&&律师说法：对于购房过程中开发商的口头承诺、磋商过程应保留文本或录音证据&&1、一旦进入诉讼程序，普通购房者往往需要承担举证责任但又面临举证难的现实，就像该案例中，一审法院提出的&二人无法提供证据证明双方之间就《商品房买卖合同》范本的内容进行过磋商&，从而判定，姚黄二人应承担举证不能的不利后果，并对未能成功签订《商品房买卖合同》存在过错。故购房者须注意的是，即使无法接受购房合同中的若干条款，亦要在规定时间内去跟开发商进行协商，并将磋商过程进行文本修改或录音的记录。避免造成实际已进行过多次反复磋商，但因未能举证，变成客观表现为未进行磋商，进而增大购房者承担违约的风险。&&2、该案例中，姚黄二人明知自己有多期按揭贷款尚未归还，同时属于相关文件规定调控范围对象的情况下，仍然试图办理按揭贷款手续，并仍将付款方式约定为按揭付款，存在明显的过错。故提醒购房人，对自身不符合国家政策、法律法规的情况，要坚决不碰红线；而对卖方销售人员大包大揽的口头承诺，也要注意保留文本或录音证据，如夫妻二人在二审时补充提交的证据&&日黄先生通过银行转帐方式向开发商销售人员张XX帐户转入&办证资料手续费&3150元的平安银行电子回单复印件。虽法院在审判时未引用为判决理由，但这一证据确实证实了卖方存在不诚信行为，让法官对事实的理解和判断是有作用的，从而辅助其正当行使自由裁量权。&&3、最后一点值得注意的是，认购书中第四条的约定：&卖方已向买方出示双方将签署的正式《广东省商品房买卖合同》范本及补充协议、项目重要提示和卖方出具的购房须知。买方已看房并理解上述文本、协议、提示和须知，且无异议&&&也属于一种霸王条款，变相让购房者丧失对合同协商的权利。&&案例三：信用卡有不良记录影响房贷审批，能否让开发商退首付？&&日，袁小姐购买了位于惠州大亚湾澳头妈庙 &金润XX公寓&的一套商品房，并与开发商签订了《广东省商品房买卖合同》，值得注意的是，双方于当日还签订了《合同补充协议》，其中第7条约定：&出卖人在签订本合同前，已充分告知买受人银行按揭付款的相关政策，买受人也应如实告知出卖人其资信状况，不得隐瞒与银行按揭政策不符合的事实，如因买受人自身资信状况不符合银行按揭政策，导致无法办理银行按揭付款的，视为买受人一方的责任&；补充协议第8条约定：&买受人选用银行按揭付款的，若因买卖双方其中一方原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以解除合同，责任方按合同总价的3%向对方当事人赔偿损失，若不可归责于买卖双方的原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方可以解除合同，若选择解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金或者定金无息退还买受人&。&&&&&&&&问题：因个人资信问题不能贷款，购房款可否退回？&&律师说法：全额退购房款有难度&&用卡不良信用的消除一般需要五到七年，而商业银行发放个人住房贷款时，会严格审查申请人的收入、学历、年龄及还款能力等多个因素，特别是&个人信用记录&，购房者是否能够获得贷款，系由银行审查后确定，并不是由开发商决定。若因个人资信问题影响银行放贷，原则上属于购房者违约， 而作为违约方想解除合同或想全部退定退首付则很有难度，一般要按照合同约定承担违约责任。& & &（统筹采写：惠州新浪乐居邹家琳）
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房子交付定金了，但是没有签合同，房贷批不下来，定金可以退吗？
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如果是买方原因不能贷款，一般不退定金，如果有认购协议就按协议约定，具体请来电咨询。
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买车签合同搭售的必须要按揭，交了定金1万元，但现在不想按揭买，4s店不给退定金，怎么要回定金，强制性规定必须按揭这样合法吗？
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您好，根据法律规定，定金您是要不回来的，建议您再去协商处理。/
前几天去看房子，冲动之下交了20000定金，现在不想买了定金退不了怎么办，签了认购协议书定金不退怎么办？
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如果房屋具备销售条件则协议有效，你属于违约，需要承担违约责任，建议与开发商协商
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买房子已经签了合同付了首付,贷款办不下来怎么办?
首付款已经支付，贷款没有办下来怎么办。开发商上合同没有这一条关于办不下来的违约金问题。开发商说，办不下来只能交全款，没能力交全款首付不退。血汗钱就打了水漂。
我该怎么办？？？www.esioel.com/hongyunguoji/ zq.esioel.com/huangguanwang/ bc.esioel.com/boca...
首付款已经支付，贷款没有办下来怎么办。开发商上合同没有这一条关于办不下来的违约金问题。开发商说，办不下来只能交全款，没能力交全款首付不退。血汗钱就打了水漂。
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二手房经纪人
你好，如果是你的贷款下不来的话，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退你剩余的购房款。但是也是要看你所购买房子的开发商怎么样，有些可以考虑让您撤销合同更名
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
你好，如果是你的贷款下不来的话，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退你剩余的购房款。你这样如果方便的话，把你的购房合同给我发一份电子版的，我看看，也好给你点建议，我的邮箱。也可以电话联系程律师。一定会有办法的，不要着急，钱是会退给你的。
二手房经纪人
买房不是小事情，怎么能这么含糊呢，在交易之前先把自己的情况跟甲方说清楚了，现在还是赶紧商量一下到底是自己哪方面的手续出问题了，我们也好给您出主意
二手房经纪人
贷款不会下不来的，是银行流水出了问题，或者就是限购超出名额，银行不批贷。
二手房经纪人
如果是你的贷款下不来的话
二手房经纪人
如果是你的贷款下不来的话，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退你剩余的购房款，具体情况还是问律师好点
二手房经纪人
你好，如果你的贷款下不来，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退换你的剩余购房款，看你所买房子的开发商怎么样，有些可以考虑让你撤销合同更名的
二手房经纪人
你好，如果是你的贷款下不来的话，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退你剩余的购房款。你这样如果方便的话，把你的购房合同给我发一份电子版的，我看看，也好给你点建议
二手房经纪人
如果是你的贷款下不来的话，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退你剩余的购房款。
二手房经纪人
只能与开发商协商。或者有其它房产的话是可以操作的
第1-10条,共33条 &
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