手机找法网
您的当前位置：
时间： 20:52:50
商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。 何为现房？何为期房？二者之间有明确
商品房销售许可证是房地产管理机关允许商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
何为现房？何为期房？二者之间有明确的法律界定：只有已领取和的房子才能称得上是现房；而房子是否已经盖好，是否有人已经居住，并不成为衡量是否是现房的标准，这正是购房人在实际买房过程中容易混淆和产生误解的地方。原因在于购房人完全凭自己的感性认识来分辩事物。相反没有土地证和房产证的房子即便是已经盖好，或者已经有人居住，但仍然属于期房的范畴。在买卖过程中仍然应按期房销售。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1.开发企业具有企业营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得证书和使用批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
　　而商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5、已投入的工程建设资金达到总的25％以上；6施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。　
按照《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：&出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。&此条款可以理解为：
　　　1出卖人只要有预售许可证房子就可以卖，其预售行为就是合法的，所签订的商品房买卖合同就是有效的。购房人买了没有预售许可证的房可以要求，虽然说买房要看&五证&，但除预售许可证的其它&四证&主要是给发放预售许可证的房产管理部门看的，房地产商缺少其它&四证&并不成为购房人要求的充足理由。
　　2．仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同的请求才会得到法院的支持。
在具体的实践操作中，还要特别注意的规定，比如北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：&商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。&这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。这些具体规定是否与前面所说的高法解释相冲突和矛盾是值得探讨的一个问题。因为预售许可证本身没有过期就意味着是效的，应适用高法的解释。而这个地方上的规定又是不能销售的。
A请去找当地的房管局和土地局现场咨询吧。
A您好，具体咨询办证单位。。
A你好，咨询工商局的。。。
A你好，咨询工商局的。。。
A主动找派出所接受处理。。。。
A你好，不可以，建议做好相关手续。
快速发布问题
声明：我们将对您的联系信息严格保密
10632346472
热门找律师：
热门问题：
热门推荐：2017年商品房销售量价创新高 房地产行业整合加速_楼市动态_贷款攻略 - 融360
公积金政策
2017年商品房销售量价创新高 房地产行业整合加速
　　国家统计局日前发布的&2017年全国房地产开发投资和销售情况&显示，2017年商品房销售量价刷新中国楼市记录。
　　数据显示，2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，达169408万平方米，比上年增长7.7%；商品房销售额也首次突破13万亿元，达133701亿元，增长13.7%。在商品房销售创新高的背后，是全国百强房企凭借品牌、城市布局以及投资能力优势，销售业绩录得大幅增长。
　　近期各标杆房企陆续公布2017年全年销售业绩，各大开发商的排序已落定。据克而瑞研究中心统计，截至2017年底，销售规模突破千亿元的房企数量增至17家。其中，碧桂园、万科和恒大三家龙头房企的销售金额均突破5000亿元，分列前三：碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿元，同比增长78%。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元，分列第二、第三位。
　　除三大龙头房企外，融创、保利、绿地、中海、龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂和泰禾的业绩规模也突破了千亿元。至此，2017年千亿房企数量达到17家，超过2016年的12家。其中，龙湖、新城、招商蛇口、绿城、旭辉、世茂和泰禾为新晋，而2016年还在千亿房企俱乐部的大连万达，由于大力度进行&去房地产化&转型，跌出千亿阵营。
　　克而瑞研究中心数据显示，百强房企的业绩增速远超行业平均水平。祥生地产以超过200%的业绩增长率&加冕&增速最快的开发商。&2017年祥生总销售金额达619.6亿元，仅用3年就将销售额从100亿元大幅提高到600多亿元。&祥生控股集团总裁赵红卫说。
　　易居企业集团CEO丁祖昱在&相信2018：丁祖昱评楼市年度发布会&上分析称，&2017年三线及以下城市楼市成交量在全国销售总量中占比超过60%。因此，掘金三四线楼市是百强房企2017年的重要议题，多数开发商重点布局的是一线城市需求外溢的三四线城市，以及有特色小镇概念支撑的三四线城市。三四线楼市成交火爆成就了标杆房企的靓丽业绩。&
　　&不少开发商认为三四线城市风险大，趁着一轮行情&割韭菜&，这是对城镇化的片面理解；还有些开发商认为库存高的城市没活力，地价贵于房价就认为未来房价还会涨，仍对住宅产品的迭代存在惰性。&祥生集团副总裁陈弘倪认为，开发商应从&造好房子&转型为&造好生活&。
　　丁祖昱表示，2017年在各地调控持续加码的政策环境下，行业份额集中度更强，向大型品牌房企靠拢，中小房企生存空间日益逼仄。克而瑞数据显示，百强房企已占据房地产市场的&半壁江山&：前100强房企的市场集中度高达55.5%，比2016年同期增加10.7个百分点。其中，前10强的市场集中度达24.1%，较2016年提升5个百分点。
　　&销售金额突破千亿元是一个里程碑。&丁祖昱认为，&未来标杆房企的数量将越来越少，但是房企的规模会越来越大。&为了能够继续&留在牌桌上&，目前未跻身千亿军团的前50强企业均提出将在2018年冲击千亿大关。在&千亿计划&的刺激下，标杆房企正积极增加土地储备规模。
　　钜派投资集团董事长兼CEO倪建达在&易居沃顿第六期研修班&上表示，在房地产行业，很多企业都是用现有和未来的资本购买资产，然后把这些资产在未来出售形成利润。未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。中小房地产商若不想被大企业收购，出路要么是联合体量相近的企业做整合，要么是依靠金融企业，这样虽然可能失去对公司的控股权，但不会失去行业话语权。
终于下决心买房，看好的这个小区的房价涨势如何？关注&融360说房&（fangdai123）公众号，点击菜单【买房工具】，看看你的眼光好不好！
你可能需要这些贷款
有按揭记录即可贷款
最低月利率
最快放款时间
解抵押，助卖房
最低月利率
最快放款时间
房屋抵押，资金好周转
最低月利率
最快放款时间
买房装修贷款
最低月利率
最快放款时间
保存本篇到我的邮箱
订阅房贷、房产新闻
扫一扫，让买房更简单！
欢迎关注融360房贷官方微信(fangdai123)
买房工具：
【独家稿件及免责声明】凡注明 “融360原创”之作品，未经融360书面授权，任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的，注明来源融360。违反上述声明对融360合法权益造成侵害的，将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考，不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至：
评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）
5月19日，国内最大的在线金融搜索平台融360与中国人民大学国际学院金融风险实验室联合发布了2015年第二期网贷评级报告，针对116家网贷平台进行了从A到C-等7个级别的评级。其中A类平台13家，...
广东省房地产协会22日发布报告称，今年以来，广东商品房市场持续回暖，销量屡创历史同期新高，市场呈现量增价涨的运行态势。 数据显示，1至9月，广东全省商品房销售面积和销售金额分别...
12月1日，上海易居房地产研究院发布11月份十大典型城市土地市场交易数据。数据显示，11月北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆等十大典型城市土地成交较10月明...
春节长假历来是楼市的休眠期，在此期间，开发商入市房源极少。不过，春节前夕，央妈为楼市注入了一剂强心针。上周（016.02.13)恰逢春节，据长沙市房地产市场预警预报动态监测系...
近日，某房地产研究院发布年度全国房地产市场报告指出，月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%，房价涨幅创近7年最高。这一涨幅略偏离近几年的合理值，全...
您可能也感兴趣：
相关专题：
有按揭记录即可贷款
解抵押，助卖房
房屋抵押，资金好周转
买房装修贷款
人民币贬值或无限接近8时
3年后，央行做出了相同的
双十一如何在朋友圈装一
重磅！全国将停止别墅类
融360 - 贷款平台 版权所有
Copyright (C) 2015 Rong360.com Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号商品房现售_百度百科
清除历史记录关闭
声明：百科词条人人可编辑，词条创建和修改均免费，绝不存在官方及代理商付费代编，请勿上当受骗。
商品房现售
本词条缺少名片图，补充相关内容使词条更完整，还能快速升级，赶紧来吧！
present purchasing for commodity houses房地产开发企业将竣工验收合格的出售给，并由买受人支付房价款的行为。
1、 什么是商品房?
答：商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。
2、 商品房销售的形式有哪些?
答：商品房销售的形式包括商品房现售和商品房预售，以预售形式居多。
3、 什么是商品房现售?
答：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
4、 什么是商品房预售?
答：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预告出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
5、 商品房的预售与现售相比，有哪些特点?
答：（1）、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。（2）、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。（3）、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。（4）、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据中国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。
6、商品房销售的方式有哪些?
答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
7、商品房应符合哪些条件才可进行预售?
答：（1）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）、多层建筑已完成主体结构1/3以上；（5）、高层建筑已完成地面以下的主体工程；（6）、已取得“商品房预售许可证”。
8、 什么是商品房的五证、二书?
答：“五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。“二书”是指《》、《》。
《》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
9、 商品房现售应具备哪些条件?
答：（1）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）、已通过竣工验收；（5）、拆迁安置已经落实；（6）、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
10.商品房销售有哪些计价方式?
答：商品房销售计价方式有三种：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。
11、商品房委托销售时，买受人应注意哪些事项?
答:（1）受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构；（2）受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书；（3）受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；（4）受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。
12、楼书或广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思?
答：　一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。在整个楼盘中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户而设的；“均价”在多层楼盘中多是指2、5层的售价 ，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价；“套价”则是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。
13、商品房买卖合同应具备那些内容?
答：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十)办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
一般来说，金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本，都已经工商部门文本备案过的。
14、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款?
答：一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
15、商品房认购书效力如何认定?
答：主要应从认购书本身的内容进行判断处理：如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力；如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则按商品房买卖合同有关规定处理，不具备预售条件的，合同无效，否则合同有效。
16、商品房预售的程序?
答：（1）预售方申领预售许可证；
（2）预售信息公示;
（3）签订商品房预售合同，并将已售状况及时公示；
（4）预售合同登记备案；
（5）交付建成商品房并办理权属证书。
17、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示的义务?
答：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示的资料有：（1）《国有土地使用证》；（2）《建设用地规划许可证》；（3）《建设工程规划许可证》；（4）《建设工程施工许可证》；（5）《商品房销（预）售许可证》；（6）经工商部门格式文本备案过的《商品房买卖合同》；（7）有关小区总规划布置及户型结构等方面的资料等。
18、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料?
答：根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格的相关证明。
19、开发商一房多售如何处理?
答：&一房多售&，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。
20、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?
答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
清除历史记录关闭