35城取消限购或调整限购政策 北上广等11城仍坚守
[导读]然而，从各地限购松绑的政策及效果来看，限购的松动对房地产行业的影响并没有预期的强大。六月以来，取消限购或放松限购的风潮席卷了全国多个城市。昆明、南昌……中国房地产限购取消城市的名单持续拉长，平均每天都有1座城市加入取消限购的行列。目前，全国46个限购城市中，取消限购或调整限购政策的城市已达到35个之多。这也意味着，目前还坚持限购政策的仅余北上广深等11座城市。取消限购后的城市然而，从各地限购松绑的政策及效果来看，限购的松动对房地产行业的影响并没有预期的强大。6月20日，呼和浩特市宣布取消限购，成为全国首个松绑“限购”的城市，但是成交量在经历一周的快速飙升后，迅速回落。济南在7月10日放开限购后，7月14日-7月20日全市成交量即突破30万平方米，日均成交超过400套房源，环比骤升85%，但次周成交量即大幅回落至11万平方米，日均成交100-200套，与去年同期相若。同样，放开限购后的温州房地产市场依旧没有明显的回暖迹象;长春、武汉、宁波及南宁等城市，取消限购后成交量只有5%左右的小幅提升。而此类短期出现反弹，实际效果甚微的情况在35个已限购城市中占据着不小的比例。《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，已取消限购的城市中，仅四分之一左右的城市住宅价格指数环比上涨，且上涨幅度并不明显，大多保持在1%以内;而大多限购松绑城市呈下降趋势，下跌最为严重的城市是贵州贵阳，下跌幅度达2.16%;其次是海南海口，下跌幅度为2.04%;部分城市，如天津、无锡、徐州、杭州等的下跌幅度均超1%。限购松绑对房地产行业的影响并没有公众所想象的那么有力。因地制宜 合理“解限”在35个限购解绑的城市中，厦门的情况具有典型性。从7月1日起，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明;岛内，外地户口限买1套住宅，但也无需再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。但是，厦门的商品住宅成交量并没有呈现出明显的反弹，除去信贷政策未放松、房价居高不下等原因，厦门本身合理的库存是其房地产市场在限购解绑后依旧无明显变化的原因之一。以天津和南宁两地的限购政策为例，两者均是从区域的角度来鉴定是否限购，主要目的是为了扩大符合购房资格的群体范围。兰州则将中心城区和郊区进行了划分，中心城区严格限购，郊区不严格限制购房人户籍、缴纳社保或缴税年限及房屋套数。沈阳、福州、长春等都是取消对购买多套房在诸多方面的限制，然后逐渐在首套房的限制上有所松动。厦门对总价逾500万元的高端盘取消限购，武汉对140平方米以上户型的住宅不限购，无锡则是对90平方米以上户型的住宅取消限购，杭州对主城区140平方米以上的住宅放开限购。这些政策都反映了限购解绑的个性化与差别化。思源地产业务策略总监张叶松认为，从郊区到整个城市，从二套房到一套房，从逐步尝试到全面放开，是普遍采用的模式，之所以采取这样差别化的调整措施，也是为了避免一刀切地取消限购导致市场出现突然反弹，将风险控制在可控范围。购房者的围观“取消限购的效果现在还不能明显地展现出来，明显的效果要等到今年9月10月，那时候才会出效果。”陈啸天对《东地产》说道：“6、7月份放松限购时，整个行业都在围观。取消限购之后，很多有买房资格的人还会考虑买房的时机，因为楼市的价格都在下跌，买房者多持观望状态。此时舆论的作用就很明显。媒体不断报道越来越多的城市放松限购，限贷也在松，这个时候有能力买房的人就知道房价不会跌到哪里去，他们会担心房价开始上涨，这个时候他们就会买房。”卖方市场到买方市场的转变助长了购房者的观望情绪。“买房需求从2月份开始下降，到现在下降了6个月，所以现在时间还不够，需求积累还不够。从2012的6月到今年的2月，整个房地产行业都在积累存量，才20个月;现在房地产市场的行情才往下走了6个月，所以时间还不够。买房的需求是要慢慢积累起来的。”陈啸天说道。“房产交易主要是看供需，供应就是库存，库存过大必然会引起价格松动，价格一松动，需求者们感觉差不多了才会出手。”陈啸天说道。限购之后是限贷在取消限购风潮下，四川成都补贴举措尚属首例。根据成都的文件，四川省财政厅决定，从日至日期间，对银行发放的首套房贷款，贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，提供贷款金额的3%作为财政补助。成都这一救市政策，是本轮楼市调控中，地方政府第一次明确用财政补贴购房，也第一次明确开始用信贷政策救市。相比松绑“限购”，显然，这一政策对楼市的影响更大。不过可惜的是，目前尚未有当地银行响应成都政府。限购松绑是打开了楼市回暖的大门，放松限贷是楼回暖的下一步。陈啸天告诉《东地产》，取消限购是多了一批买房的人，取消限贷是让人多了买房的能力。限贷是重要的金融支持，如果银行不为购房者提供贷款，部分购房者是没有能力买房的。银行给了购房者强有力的支持。在此之前，就有开发商曾说过，面对楼市供应刚需群体不是缺乏购买资格，而是缺少购买资金。新的市场环境下，调控新政的出台，无论你的理解是供应格局的调整，还是销售环境的放松，但是如果没有对应资本的支持，楼市想要走出低迷，势必还要继续等待。因为，限贷比限购更关键。但是，放松限贷并非轻而易举的事情。有业内人士曾详细解说过住房贷款的细节：部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在2-3个月，甚至需要排队等待贷款下来，贷款周期拉长影响了一部分市场成交量正常交易;且银行适当收缩市场流动性，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款。不管放松限贷有多少难题，限购解绑之后，限贷是必然要走的重要一步。“限购的下一步就是限贷，现在成都已经在放松了，别的城市也陆陆续续会快了。现在银行响应不热烈也很正常，但国有银行是必须响应政府的政策的。”陈啸天说道。限贷不仅仅是购房者的福利，也是开发商的希望。华远地产董事长任志强7月中旬博鳌·21世纪房地产论坛期间向媒体表示，贷款利率上浮抵消了降价带来的效果，开发商最希望放松“限贷”。楼市松绑的边际对于其他城市是否会加入限购松绑行列，易居中国执行总裁丁祖昱预计，有三类城市会马上松绑：沈阳、大连、哈尔滨等库存压力比较大的城市，西宁、兰州、银川等中西部省会城市，浙江的舟山、绍兴、台州和广东佛山等三线城市。“一线城市限购政策短期内很难松动，但最终退出也只是时间问题。”丁祖昱说，一线城市的限购是否放开更具标杆意义，因此短期内难放松。不过陈啸天对于一线城市的限购解绑持有不同的意见。“我觉得北上广深这些城市绝对不能松限购，这些城市一旦放松限购，会促使房价大涨，会带动周边二线城市房价的增长。这对于房地产市场而言是不利的”除了限购接触的城市范围之外，不少专家对限购的时间和力度也存在质疑。“我个人觉得这一波从中央到地方的政策的松动有点过早，对行业并没有多少好处。因为现在全国的房价并没有出现全面性的突破性下跌，所以现在松动并不利于房价的回归。房价如果没有一个合理的回归，对于下一轮房地产行业的发展并没有多少好处。”陈啸天对《东地产》解释到：“限购对于房地产市场的影响肯定是大的，不过现在还没有到时候。因为目前整个市场的行情并没有明显地见底。在没有见底的时候，取消限购，不过是多了一批围观的人。”北京市一不愿具名的房企营销总监表示：有些地方政府取消限购未必是好事。没有取消限购，市场已经这样了。如果取消限购，成交量还是上不去，还是没有成交，那就会死得更惨。因为连个托底的东西都没有了。“跟风”消除限购不是解决房地产市场问题的最终方法，根据市场的具体情况制定适宜的政策，放手让市场自行解决问题，才是“治本不治标”的良药。
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Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved武汉成都等城市限购升级 中介销售人员日子不好过了
中商产业研究院综合
虽然今年国庆后市场遭遇调控，行情有些风云突变，全国22个城市接连发布调控政策，最近以武汉成都为代表，多个城市接连限购升级，在这样的背景下，“靠天吃饭”的房地产中介销售人员日子过的如何呢？ 不需要太高的进入门槛，只要足够努力，月薪可在数十万元；如果胆子够大，敢于对赌，收入更加丰厚。这是2016年前9个月房产中介行业的收入状况，看起来充满诱惑与疯狂。 “十一”长假后，这个行业风云突变。部分房产中介在楼市调控背景下为了减负前行，开始减薪、降级、裁员。 楼市火爆：降低提成点 收入持平 来自江苏南通的陈先生今年刚满30岁，从事房地产销售已8年。在上海，他经历过2010年的房价暴涨、2014年的短暂低迷，但是这种起伏并未影响过他在这个行业的坚持。他说，“对于我们这种学历（高中毕业）的来说，这个行业，在收入上还是比较有奔头的。” 相较于前几年的频繁跳槽，陈先生表示自己从2014年开始就稳定在好世置业，这家来自日本的开发商，在上海的马陆和南翔都有项目。 陈先生表示，2014年在好世天马公馆做销售时，最高的月收入也能上2万元。当然因为有淡旺季之分，以及楼盘有开盘销售的节点问题，低的时候也只能靠基本工资。“要说平均值的话，一个月1万多元，是我和这边绝大多数员工的收入概况。” 从去年末到今年9月，上海楼市这非凡的一年也让人们对陈先生这样的一线销售员的收入充满想象，年薪百万不是梦吗？陈先生给出的答案是保守的，“其实收入和前几年没有什么太大的差别，销量上去了，卖房子容易了，提成点也下去了。” “现在我们合同上签的是最低"万八"（即万分之八）的提成，其实工资到底是怎么样的算法，我们也不是特别清楚，反正收入和以前大约持平，只不过市场好成交更容易，压力小一点而已。”他告诉记者。 楼市冷清：大批裁员 房地产市场走热，直接带动房产经纪市场的高潮，中介公司则趁机扩张，增开门店、打造自己的线上产品、移动客户端……甚至将上市提上日程。 张淼（化名）即是这场扩张的受益者。因为薪水的涨幅较大，公司同时营造出扩张和上市的态势。今年初，张淼入职中介公司，从事自己心仪的类工作，并准备大干一场。 一方面琢磨竞品，研究房地产行业的发展趋势、客户喜好；另一方面，张淼还不得不提升自己在计算机技术方面的能力，并希望有朝一日有拿得出手的产品，即便日后换个东家也有足够的底气。 然而，进入11月，当初豪言壮语言犹在耳，公司的员工却已是惊弓之鸟。身边同事在毫无征兆的情况下被裁，张淼意识到房地产市场新一轮调控的效果开始在中介行业发威。 眼下更棘手的是“年底工作不好找”，张淼试图留下来年后再做打算，但这场裁员危机并未有停下来的迹象，裁员的范围也越来越大，几乎涉及了公司的所有部门。 张淼希望公司可以挺过这一关，至少挺过这一年，以至于自己简历上对这段职业任期的显示超过一年，不会影响自己日后的求职。 即便如此，张淼清楚，这个冬天或许要提早回家过年，他不得不开始新一轮求职，争取年前敲定，节后可以快速入职。他发誓若能成功离开，一定不再回房产经纪行业，这是个靠天吃饭的行业，努力不会胜天。 多位中介人士向记者表示，中介行业直接裁员并不多见，一般会是严格考核，不合格者降级、降薪，当然市场的波动、收入的变化会让一批无法生存的人离开，有的人半年只能开 一单，肯定转行。 此外，靠佣金抽成赚取收入的中介机构从业人员对提成和考核方案最为敏感。据《每日经济》记者了解，今年早些时候，中原地产工商铺部对经理、区域经理和总监的提成制度做出了变革，导致团队员工大量流失。 此前在中原地产就职2年的张先生告诉记者，原来中原地产的提成是按组别业绩总额为基数，经理们可以通过扩大组内成员人数来增大提成基数；如今，提成基数变为人均业绩，导致管理层收入减少。 面对市场下滑，张先生选择自己创业，开一家规模较小的中介公司，通过减少公司的层级压缩分成的人数，保证管理层的收入，并以此提高基层员工的工资水平。
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济南市取消楼市限购政策落地 10日起正式执行
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网易财经7月9日讯 今日晚间，网易财经从市多个信源获悉，7月10日起，济南政策将正式退出房地产市场，其新房和二手房不再有套数的限制。
玛雅房屋置业顾问对网易财经表示，自己已从房管局和住建委那边获得消息，济南本市户籍不再受到“限二禁三”的影响，可以购买三套以上住房，非本市户籍的人购房，也不再需要提供一年以上纳税或者社保证明，且购买的套数也不再受到限制。
“明天各个门店就能看到通知了，限购政策将全面取消。”济南市某房产中介负责人对网易财经表示。
7月2日，一份署名为济南市城乡建设委员会上报市政府《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件在网上流传。文件称，为了保持济南市的房地产市场健康稳定发展，市建委与市房管部门研究后建议在全市范围内解除新建商品住房与存量住房的限购。
该文件还有济南市市长杨鲁豫27日的签字批阅，“同意城乡建委建议，待报国家住建部备案实施，加强后续管理，防止大起大落。”
随后，相关部门回应称该份文件还需要等待上级批示。彼时，济南市多家楼盘和房屋中介还对此持谨慎态度，表示政策尚不明朗。
不过，尽管济南市购房不再受套数限制，但在户籍制度方面并未放松。“外地人购房面积不足90平米的不能落户，这个政策并没有放松。”上述玛雅房屋置业顾问对网易财经表示。（网易财经 赵婷）
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今日，实行3年的济南限购政策正式退出。济南市房管局业务咨询部门对网易财经表示，从今日起，限购政策取消，购买新房和二手房都无需再提供限购证明。“如果是购买二手房，只需要和房主带好身份证、合同等材料直接办理网签即可。”济南玛雅房屋一位中介人员也对网易财经表示，客户今日去房管局办理手续已经无需再提供限购证明。
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本文来源：网易财经
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈别让“炒房人才”抢走了你的房，限购才是对合肥刚需最大的保护
这两天合肥的朋友可能被一则消息刷屏了，或者说是刺激了，那就是郑州铺天盖地为自己的人才引进政策做广告，竟然打到合肥地方报刊上来。我想很多合肥人已经看不下去了，这无疑是赤裸裸的“抢人”，从别人碗中抢饭吃。
纵观郑州的人才引进政策，主要还是围绕落户政策进行的。对于特别高级的人才政策，其要求之高，基本与吊丝无缘，更多关系到普罗大众的，还是对于购房门槛的放开，这种放开主要体现在学历上。
我们都知道，在目前“房住不炒”的大背景下，限购政策是每个热点城市必须坚守的底线，而限购政策的核心要点，就是对户籍准入的把控。不具备本地户籍的外地人口，若要在城区购房，需要1-2年的社保或者纳税证明，这基本上杜绝了绝大部分的外来炒房者。
这篇我不打算从政策本身去评价其好坏，我只想站在一个外来刚需者的角度来分析。对于城市管理者而言，一个城市房价的上涨，间接带动的是土地价格的上涨，最终带来城市财政收入的大幅提高，那么在进行城市建设的时候，就有了制造更多潜在辉煌政绩的可能。
对于城市中的居民来说，一般都有自己的房产，他们也是最希望自己资产得到升值的群体。换句话说，所有希望房价上涨的都是城里面的人。但如果一个打算买入城内房产的外来者，即使他再怎么看好城市的光明前景，在没有买到房之前若迫切希望房价上涨，那纯属脑子有问题。
人才引进政策是“酸心理”？
我在之前的文章中多次提到，严格的限购政策是控制房价的有效利器，限购政策的严厉程度，间接决定了房价的涨跌。合肥在2016年当上全球房价上涨冠军之后，愈发显得低调，出台了在我看来二线城市中最为严厉的限购政策，三寸打得极好，直接将房价按趴下。
与之相反的是那些“假”限购的城市，我在前面的文章中多次谈到，这些城市限购政策表面上看起来十分严格，但实则暗地里很暧昧地放松了户籍门槛，基本让一些限购措施形同虚设（公号“小易论楼市”《多城集中升级限售政策，合肥会跟进吗？》）。
我们看看那些实行所谓人才引进政策的城市，它们的房价在引进人才之后表现如何：
看到了吗？无一例外持续上涨，户籍门槛越低，上涨越呈加速趋势。这些都是我直接或者间接批评过的城市，实行的是阳奉阴违的“假限购”，他们几乎都打着引进人才的口号，降低落户门槛，进而变相放开限购的口子。其实我有点理解他们“酸酸”的心理（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。
如果你仔细研究过这次房价大涨，就知道这次全国房价的上涨并不是同步的，基本上是遵循先一线后二三四线、先东部后西部、先三大城市圈后其他地区的上涨原则。这符合中国经济发展的基本面，也就是说，房价总是先从经济最发达、基本面最好的地区开始上涨。
我们可以看到在三大城市圈房价实现暴涨之后，郭嘉便步调一致的在全国范围内实行了限购政策，然而这些“恩泽”并未来得及波及中西部省会城市，或者它们还未完全涨过瘾。这就比较尴尬了，正如前文所说的，房价间接决定地价，地价又决定了地方财政收入，你东部城市房价都涨到位了，我中西部城市哪里会甘心？
我想这种“酸酸”的心理，用来解释实行所谓人才引进政策的城市更为贴切。之前的表现中，我一直认为郑州是非常有骨气的，房价刚一上涨，便实行了非常严格的限购政策，不留一丝情面，其严厉程度不亚于合肥。于是乎，我们看到郑州自7月份之后房价一直呈下跌趋势，截至目前也未超过合肥，这完全不符合国家级中心城市的气质嘛，我想郑州骨子里是不服气的。
我只是没想到，郑州这么快就怂了，我也可以预想得到，下一步房价肯定会再次抬头，继续步武汉和长沙的后尘。而这其中的功劳，必定会有所谓“人才”的贡献。
人才引进政策真的能够留住人才吗？
一般来讲，我们郭嘉人口总是从中西部往东部流动、从内陆城市往三大城市圈流动，尽管近年来东部一些淘汰产业进一步往内陆转移，但内陆与沿海地区的发展差距并未明显缩小，奋起直追仍是内陆城市不变的主题。
房价上涨对城市发展究竟是促进作用还是遏制作用，我相信很多人到现在也未完全讲得清楚。城市房价不涨，地卖不上价，城市建设就缺乏资金，没有资金，就无法建设软环境和硬环境，城市也就没什么吸引力。但是房价太高，脱离了城市发展的基本面，就又会迫使大批人相继离开。
我在前面的文章中提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》），相信在大部分人心中都有一杆秤，中国城市在每个人心中都有一个排名，排名靠前的是上位城市，排名靠后的是下位城市。如果城市房价超过或很大程度上偏离了上下位城市排名，那么这座城市的房价对人才我觉得更多的可能是一种驱离作用。
沿海城市严防死守限购政策不放松，中西部省会城市则降低落户门槛变相放松限购政策，这其实是下位城市的“酸心理”在作怪，如果房价上涨脱离了城市发展的基本面，那么人才政策可能终沦为赶人政策，结果或许会适得其反。
提防“炒房人才”抢走了引进人才的房
其实研究了这么多年房地产，我深知国人对炒房的热爱，而一些炒房人的智慧非一般“人才”二字可以名状。据研究表明，合肥购房者中，投资和投机需求占了35%左右。你要明白这些可以投资投机的人，能够手持重金，其智商就非一般人可比，要相信这些“人才”的自身条件远比你设置的人才引进门槛要高。
刚需对人才引进政策降低落户门槛欢呼叫好的同时，更应关心自己的钱袋子还能否付得起未来的首付。在目前合肥限价的大环境下，价格稍微合理的限价房都是要打破脑子抢的，付全款、号头费、关系户等等乱象表明，好的购房机会依然不是为屌丝刚需准备的。一旦放开人才引进，很难想象“投资投机人才”不会更加破灭刚需买房的梦想。
我发现这两天很多刚需的评论，都表达了对人才引进政策的热切渴望，我就突然觉得很多刚需真的好可怜。不是因为他们买不到房可怜，也不是因为房价上涨让他们没能享受到城市发展带来的红利可怜，而是可怜zf在对他们实行最大保护政策的同时，他们却依然没有意识到，这其中便不乏所谓的人才。
其实对于大部分刚需而言，如果真的想在合肥安家落户，真的有心留在这座城市，你只需要在合肥连续交上一年社保即可。时间对于吊丝来讲，根本不是事儿，但对于只想在合肥炒房的人，户籍政策就是最大的障碍。一纸政策，便隔离掉大概1/3的竞争者，刚需买到低价房的概率就会更大，我完全想不出刚需变相抵制限购政策的逻辑在哪里。
我知道很多刚需在担心什么，肯定担心在交一年社保的时间里，合肥房价继续暴涨，从而错失了购房时机，这是我这一段时间被咨询到的最多的问题（公号“小易论楼市”《合肥“表亲破解限购”牵动着谁的神经？》）。其实我觉得真的是多虑了，合肥在经历暴涨之后，无论从哪个方面来讲，都需要休养生息，更何况在郭嘉坚持“房住不炒”这么坚决的打压下，限购政策朝令夕改的可能非常小。
限购才是对合肥刚需最大的保护
合肥在2011年3月份限购之后的两年，房价涨幅基本上没有跑过余额宝。即使在2016年重新开启上涨阀门的这一段时间内，合肥房价每年涨幅也都几乎不超过10%，基本赶不上工资的上涨速度。这说明，限购政策对于房价的打压是十分奏效的，而限购政策也不大可能在短时间内彻底放开，5年的政策消化期足够大部分人上车。
即使政策逐步放开，一些刚需完全有能力在第一时间买房。从2014年来看，尽管合肥在8月份放开限购政策，但整个2015年房地产市场依然低迷，刚需完全有喘息机会（公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后，政策会收紧吗？》）。
在合肥市区限购以后，通过对合肥这一年来的房价观察，我发现投资投机需求依然旺盛。我在之前的文章里分析过，不限购的肥西县，其靠近合肥市区的区域房价已经跟合肥市差不多了，有些二手房价格甚至超过了同地段合肥市产证的新房（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》）。很难想象，一旦放开落户政策之后，合肥房价会再次掀起怎样的风浪。
我觉得对于城市中有房的居民来讲，希望房价继续上涨，对于人才引进政策持赞成意见，是可以理解的。但对于有意留在合肥打拼的外地人，应该更寄希望合肥限购政策能够坚持下去，人才引进政策真的不像你想象中的那么美好，而限购政策才是对合肥刚需最大的保护。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
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