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没办房产证，两年了，现在卖房，有营业税吗？
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二手房经纪人
有2种情况：1.如果开具了房屋总价全额发票了，要看是否交了契税，按照缴纳契税日期开始算二年，没有营业税。
2.没有开具发票.也没有缴纳契税.只是预售合同的， 可以改签。需要改签费用。 再不明白可以电话咨询我。
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
没有营业税，有改合同的费用
二手房经纪人
没证怎么卖！！！
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违法信息举报邮箱：二手房交易税费主要有哪几种?
1. 增值税（税率5%，卖方缴纳）
今年5月1日起，房地产业由缴纳营业税改为缴纳增值税。
适用于北、上、广、深：
? 房产证年限不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
? 房产证年限2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
? 房产证年限2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）
适用于其它地区：
? 房产证年限不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
? 房产证年限2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2. 个人所得税（房屋总价1%或两次交易差的20%，卖方缴纳）
? 如果卖方居住此房五年，但这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。
? 如果①家庭唯一住宅、②购买时间超过5年，这两个条件同时满足，可以免交；
? 如果有其中一个条件不满足，都必须缴纳个人所得税；如所售房产属于非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
具体要求如下表：
3. 印花税（税率1%，买卖双方各半）
交税计算方法：印花税=计税价格×0.05% ，征收标准：0.05%。
免征情况：个人销售或购买住房暂免征印花税。
房地产证上按件贴花需交5元（买卖双方都要交）。
4. 契税（基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳）
如果是二手房普通住宅，此项税费的缴纳和买卖双方是否首套房、房面积有关。
购买首套房即：90平米以下按1%缴纳；90～140平米内按1.5%缴纳；140平米以上按3%缴纳。
非首次购买住房，那么契税均按3%收取。
如果是二手非普通住宅，此项税费的缴纳只和是否首套房有关。
只要是首套房，契税均是总房价的1.5%缴纳；非首套房契税均为总房价的3%缴纳。
5. 附加税（城建税7%＋教育费附加税3%＋地方附加税，卖方缴纳）
“营改增”前，多数附加费与营业税一起按照5.65%缴纳。
“营改增”后，应该按照增值税的税额作为计税依据。主要包括：城建税7%＋教育费附加税3%＋地方附加税（各地不同）。
房产证满两年的可免除附加税。
6. 其它税费
除了上面介绍的几大税种，在二手房交易中还会产生一些其它费用，比如评估费（最高为千分之五，买方负担）、登记费（工本费80元共有权证10元，买方负担）以及中介费（买卖双方共同负担）等。
注意：虽说法律规定：增值税和个人所得税应由卖房者缴纳，契税应由买房者缴纳。但就北京二手房交易市场的实际情况来看，这部分税负到最后还是会被转嫁到买方身上。
“营改增”新规有何影响？
解读：新政规推出后，对于北京、上海、广州、深圳以外地区的个人，如果要出售住房，只要房产证满两年将不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。
这也意味着，除北上广深外地区的人们，5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。
总的来说，个人交易二手房的税负略有下降。即原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，税负等于下调了0.24个百分点。
二手房交易“避税”招数及风险盘点
1. 又合法又省税费的方式
如果你是首次购买家庭住房，那么最好选择房产证期限大于5年、90㎡以下的普通住宅，免征个税、增值税，契税按1%最低标准交，此时缴纳的税费成本是相对较低的。
风险指数：☆☆☆☆
2. 房产继承最省钱，但首先你得有的继承才行
房产继承是不需要交税(包括契税、增值税和个税等)的。但需要同时满足“被继承人死亡后”和“你是法定继承人”条件时才行。只需缴纳“办理继承公证”费。举例：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。
风险指数：★☆☆☆☆
可以说没有风险吧，毕竟法定继承人也不会为了一套房子就那啥啥吧。不得不说，在北上广深，能选择这种方式获得房产的人，也挺让人羡慕的，但多数人没这个机会。
3. 赠予过户，普通人也有机会
如果有人无偿向你赠予房产，你需要缴纳契税（总房价的3%），所谓的增值税和个税就免了。有个疑问，如果和房主不是亲戚的话，可以受赠吗？可以，只需去公证处公证即可，所需缴纳的公证费与继承公证费收取方式相同。当然，如果你和房主是家庭成员关系的话，就无需公证啦。
也就是说，所有税费＝公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)。但是非直系亲属之间房产赠予过户后，再出售时要交20%的个税。
风险指数：★★★☆☆
如果真的因为和房主交好获得房产，是无风险的，即使房子有问题，但白得的房子啊，你还要啥自行车？偷着乐吧。但如果是通过“假赠予”逃税，的确省钱，但作为买家的你拿到房子后如果发现质量问题，在法律上是不受保护的，只能吃闷亏。
4. 传说中最常用的避税方式
“做低合同价”，这可以说是二手房交易中最常用的避税方式。举个例子吧，一套实际转让成交价格为300万元的房屋，经双方私下协议，将递交给房管局的实际合同价改为200万成交。这样差价100万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。
风险指数：★★★☆☆
如果你遇到了没有诚信的人，私下协议被撕毁，却不受法律保护，那么作为房主，你可能损面临巨额损失。
5. 双方协议：先租后买凑够5年再说。
根据国家政策，二手房交易由于性质及年限不同都有不同的优惠政策。其中增值税以2年为界限，个人所得税以5年为界限。因此很多人倾向于“先租后买”的方式达成交易，过户前先租住，每月约定租金，待2年或5年的期限一到，双方将租金抵消到房款中。
风险指数：★★★★☆
如选择延期交易就意味着相当长的一段时间内房屋是不能办理过户的。如果房价上涨，那么卖方可能宁愿付违约金也不卖房子了；如果房价下跌了，那么买家可能会选择放弃购买房子。
6. 假离婚可以省下高额个税
二手房交易中，如果转让的是夫妻双方的第二套住房，需要缴纳高额个人所得税，如果能够免去个税，的确能省下一笔不小的费用。所以，很多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。
风险指数：★★☆☆☆
因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。
总之，上述“避税”方法都是在钻法律的空子，省钱的同时，也面临一些风险。建议您合理“避税”时，最好先咨询房产方面的专家律师，既省钱又合法才是大家真正需要的。
二手房交易注意事项
1、约定定金提高违约成本
当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2、防止毁约卖房
卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3、保证金协议不可少
为避免交楼前房主拖欠费用，最好签一份交房保证金协议，在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
4、最好选择有房产证的房屋进行交易
交易时，需查验房屋手续是否齐全，防止买到被抵押或者已经二次转卖的房子。
5、确定所买房屋产权是否明晰
如果所买房子有多个共有人，你只和其中一个签订买卖合同，一般是无效的。
6、确定交易房屋是否在租
包括我国在内的大部分国家均认可“买卖不破租赁”，如果你只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，很有可能不能及时入住，造成一定的损失。
7、注意土地的使用性质和使用年限
土地的使用性质分为划拨和出让两种，两种性质下房主享受的权利是不一样的。此外，还应注意房屋的土地使用年限，如果少了十几年的使用期，也是蛮亏的。
8、了解未来市政规划
购买时应提前了解房产附近未来的市政规划，比如是否面临拆迁，是否附近要建高层住宅楼，这些对于居住采光和未来市价都有一定影响。
9、一定妥善保管收据
签订了买房合同并不代表交易就结束了，之后还是有可能发生交易纠纷，妥善保管好收据可以在交易纠纷出现时及时做出回应。为保证 交易双方利益，相关收据、合同一定要一式两份，双方共同签字，各自保留。
小科普：比起新房，为啥大家更喜欢买二手房？
二手房都是现房，房屋质量一目了然；买完即住，房子几乎没有污染源；周边配套设施健全，衣食住行很方便；二手房的价格通常比同一地段的新房要便宜；新政出台后，二手房的税费降低了很多，用于投资的回报率比新房高。
可能这些优势，对于部分人来说，完全没啥诱惑力，就是喜欢买新房。但话说回来，如果你是在北京，应该也买不到地段好的新房了吧。
对于手头并不宽裕的年轻家庭来说，如果你要买的是首套房，还是有必要多多了解购房政策，有很多优惠可循。比如，购买满五年、面积90㎡以下的普通住宅，不仅可以免征个税、增值税，契税还可按1%最低标准交，缴税费成本相对是最低的。
买房是个精力活儿，不能只图省钱、省事儿。合理避税无可厚非，毕竟省下来的都是真金白银。但一定不要钻法律漏洞，尽量避免交易中出现纠纷的概率。最后祝大家都能买到又便宜又满意的二手房！@今日话题
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已满五年二手房税费
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卖房还需要缴营业税吗？房子和发票都是05年取得，但房产证是07年才取得。现在卖房的话，还需要缴二手房税
要是问是否符合“持有满5年减免的二手营业税”，有人说从发票日期算起（已够5年）。到底哪种正确？相关法规是那条？房子是广州地区的，有人说从房产证出证日期算起（要等明年），买的时候是一手房盼高手帮忙解答
我有更好的答案
购买房屋的时间。个人通过受赠、继承.《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔号）　　通知规定：房屋的成交价格是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期，购买是否满五年。　　依据：　　1.根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第（四）项“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”　　2、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔号）的有关规定执行、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间。　　3、办理免税的具体程序.《财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）　　一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的、开具发票、差额征税扣除凭证，一般指个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间的时间是否满五年，免征营业税、上述普通住房和非普通住房的标准，纳税人出具的房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。纳税人出具的房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间　　如果不属于房改房、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，适用国税发[2005]89号的有关规定。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间。　　二
请问高手，我的房子是05年买的，发票也是当年的，当年办理了银行抵押贷款。但由于开发商的原因，07年才取得正式房产证，房产证上的日期也是2007年。那这&持有5年&到底是应该由2005年开始算，还是2007年，因为现在正准备卖房，盼帮忙解答。
不以发票日期，以契税缴纳日期或者房产证办结日期，你这种情况，应在2007年开始算起
采纳率：76%
不久之前刚买了房，就是按照房产证的日期算起的。房产证是法定的你拥有的证据。（我不是广州的）
不需要，那个早用哪个。05年发票不用交税
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想卖房,证不够五年,是不是交易的时候要交更多营业税?怎么办呢?
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产证不过五年，营业税是少不了的，如果是产证马上过五年了建议你先和买方签个协议，等过五年了在过户。如果离过五年还早的话，那就只能交了。
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对,交税你就不用操心了,一般都是买方来交的。
多交一个营业税,一般都是买方来交的,你在房价上适当让一些。
营业税按规定是由出卖方承担,西安市是过户价的5.5%。但你可以适当减低点房价报净拿价,可以由买方承担!
这都是国家政策 房东可以卖净拿价 费用不管 找中介会帮您避税 省很多钱
1、产证不过五年,过户时肯定得交营业税,理论上西安标准是成交价的5.5%。2、可以报一个净得价格,税费等全由客户承担。
1、产证不过五年,过户时肯定得交营业税,理论上西安标准是成交价的5.5%。2、可以报一个净得价格,税费等全由客户承担。
交税你就不用操心了,一般都是买方来交的。
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