房地产销售代理佣金
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房地产销售佣金管理
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房地产企业的销售佣金能否税前扣除？
房地产企业的销售佣金能否税前扣除？
问：房地产开发企业开发产品没有完工，只有预收收入，已按预收收入15%调整了应纳税所得额，开发公司与房屋销售公司签定协议，按预收款6%支付佣金，请问在没有销售收入只有预收收入时这部分佣金能否税前扣除？按31号文件规定与预收收入有关的期间费用可在税前扣除，是否意味着这部分佣金可在税前扣除？ 　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定： 　　一、关于未完工开发产品的税务处理问题 　　开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 　　《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。可见无论国税发[2006]31号还是新所得税法并没限制企业没有销售收入时，销售费用不能税前扣除。
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房产经纪公司项目业绩考核与销售佣金管理办法提要：根据销售工作的特殊性，销售人员的薪酬实行底薪加佣金模式，在月度底薪基础上，根据当月销售业绩以及完成情况
文章来源 www.fdCEw.com
　　经纪公司项目业绩考核与销售佣金管理办法
　　一、总则
　　1、为了销售人员薪酬管理，激励销售人员的工作积极性，根据北京市场营销行业的特点，结合**房地产经纪公司开发项目的实际情况制定本管理。
　　2、本办法提及"销售人员"是指销售代表、销售主管、销售部经理；"非销售人员"是指销售人员以外的公司员工及各级管理人员（含**集团系统内其他公司的人员）。
　　二、薪金结构
　　根据销售工作的特殊性，销售人员的薪酬实行底薪加佣金模式，在月度底薪基础上，根据当月销售业绩以及完成情况，按规定的比例提取佣金。
　　（一）底薪标准：
　　销售代表1000元/月，高级销售代表1400元/月（本年度销售冠军，次年度一年为高级销售代表），销售主管2000元/月，销售部经理3000元/月。
　　上岗期销售代表底薪500元/月，考试合格后转为试用期800元/月，转正后1000元/月。
　　（二）佣金比例：
　注:当年累计指标完成率=当年累计签约额÷当年累计计划签约额
　　（三）发放日期：
　　1、底薪
　　底薪于每月最后一个工作日发放。
　　2、佣金
　　佣金于次月最后一个工作日发放。
　　（四）销售指标的统计口径：
　　凡是签定《商品房买卖》（以下简称《买卖合同》）并按约定交纳首付款后，方可计入当月成交额。
　　凡是款项到帐方可计入当月回款额。
　　（五）佣金计算及发放原则：
　　为保证公司和销售人员双方的合法利益，为加速项目的回款速度，结合目前销售的实际情况，针对不同付款情况，采取两次提取及发放的办法，具体如下：
　　1、首付款的佣金计提和发放：
　　（1）成交客户必须按合同额的规定比例全额支付首付款。
　　（2）首付款全部到帐以后，公司按照相应比例计提佣金。
　　（3）佣金的80%与次月工资一起发放，其余的20%佣金待客户入住手续办理完毕后次月结清，并按国家规定代扣代缴个人所得税。
　　2、一次性或分期方式支付的佣金计提和发放：
　　（1）一次性支付的，房款全部或95%到帐后，公司按照相应比例计提佣金；入住时尾款大于总房款5%的，入住后房款全部到帐后次月再提佣金。
　　（2）分期支付的，房款到帐达到50%后，公司按照相应比例计提佣金，余下50%房款的佣金待余款全部到帐后，再按相应比例计提；
　　（3）佣金的80%与次月工资一起发放，其余的20%佣金待客户入住手续办理完毕后次月结清，并按国家规定代扣代缴个人所得税。
　　3、以按揭方式支付的佣金计提和发放（房款不含首付款）：
　　（1）按揭贷款全部到帐后，公司按照相应比例计提佣金。
　　（2）佣金的80%与次月工资一起发放，其余的20%佣金待客户入住手续办理完毕后次月结清，并按国家规定代扣代缴个人所得税。
　　4、销售经理及主管的佣金参照部门或小组完成情况的相应比例，依照上述1至3种付款方式发放。
　　5、销售代表
　　（1） 成交客户必须签定正式《买卖合同》，并按商定的付款方式交纳首付款后，方可计提佣金。
　　（2） 如发生撞单情况，参照《销售现场管理制度》处理。
　　（3） 因自动离职或被公司辞退的销售代表，在办理离职手续时需将客户进行移交，由公司另行安排该移交客户的后续服务工作，并不再享有交接后该客户回款的销售佣金。
　　6、介绍人：
　　本系统非销售人员介绍的有效客户，若最终成交，介绍人的佣金依约定计提比例待客户入住后次月底发放，销售代表的佣金依约定计提比例按上述1至3种付款方式计提及发放，回款额纳入销售代表指标完成额。
　　介绍人的界定：介绍人所介绍的客户必须是未与销售现场联系过的客户。如在销售部的来电来访登记中已存在，则不能算介绍。
　　如果介绍人放弃提佣，公司不再发放该部分佣金。
　　7、工程抵款：
　　请参照"工程款抵房款销售佣金的计提办法"。
　　8、带租约销售
　　（1）签定出租合同，且客户入住后，出租经办人已计提佣金的，该物业销售后，签定商品房买卖合同的出售经办人按当月本人应提销售佣金的50%计提佣金，销售主管和销售经理按当月应提标准提佣。
　　（2）签定出租合同，客户尚未入住，出租经办人未计提佣金，该物业销售后，由签定商品房买卖合同的出售经办人和出租经办人以出售经办人当月应提佣金比例为基数各提取50%的销售佣金，销售主管和销售经理按当月应提标准提佣。在保持佣金总额不变的情况下，营销总监有权根据现场租售的实际情况进行出租经办人和出售经办人的佣金分配，并报公司部备案。
　　三、业绩考核
　　（一）定额：
　　根据每月公司销售计划及当月销售代表人数制定每人当月定额，按累计签约指标完成率计算佣金提取比例，按月度指标及累计指标完成率进行当月业绩考核。住宅、办公、商业部分完成率分别计算。
　　（二）佣金分配细则：
　　1、销售代表:
　　（1） 每人根据当月签约指标完成率和年度累计签约指标完成率，计算佣金计提比例，两者取其高，提成比例为1‰-4‰,按本人当月实际提成的80%发放，20%累计到客户入住手续办理完毕后，次月底结清。
　　（2）销售代表佣金计提比例与指标完成率挂钩。
　　指标完成率商业办公住宅
　　&60%3‰3‰3‰
　　60-80%4‰4‰4‰
　　&80%5‰5‰5‰
　　（3） 销售代表佣金（月结）=当月回款额×（1‰-4‰）
　　2、销售主管：
　　根据所负责小组当月签约额完成率及当期年度累计指标完成率计提佣金。
　　指标完成率商业办公住宅
　　&60%0.3‰0.3‰0.3‰
　　60-80%04‰0.4‰0.4‰
　　&80%05‰0.5‰0.5‰
　　按本人当月实际提成的80%发放，20%累计到客户入住手续办理完毕后，次月底结清。
　　销售主管佣金（月结）=小组当月回款额×（0.3‰-0.5‰）
　　3、销售经理：
　　按销售部当月签约额完成率及当期年度累计指标完成率计提佣金。
　　指标完成率 商业 办公 住宅
　　&60%0.5‰0.5‰0.5‰
　　60-80%0.6‰0.6‰06‰
　　&80%0.7‰0.7‰0.7‰
　　按本人当月实际提成的80%发放，20%累计到客户入住手续办理完毕后，次月底结清。
　　销售部经理佣金（月结）=部门当月回款额×（0.5‰-0.7‰）
　　4、介绍人：
　　本系统非销售人员介绍的有效客户，若最终成交，待全部帐款到帐且入住后，按帐款的1‰-3‰于次月计提100%；销售代表按1‰于到帐次月计提80%，签约额纳入本人指标完成额；其余20%待客户入住手续办理完毕后，次月底结清。
　　若介绍人介绍的客户由营销总监或公司其他领导洽谈成功的，介绍人按1‰-3‰提取介绍费，签约销售代表不提佣。
　　若最终办公或商业部分成交，按前文中佣金计提比例发放，以此类推。
　　5、本公司员工：
　　本公司员工及家属购房，签约额可计入当月指标完成额，但销售代表、销售主管、销售经理均不计提佣金。员工本人不计提介绍佣金。
　　6、公司关系户：
　　6.1　由公司领导指派销售部完成的关系户购房（含工程款抵房款形式的购房），签约额可计入当月指标完成率，但销售代表、销售主管、销售经理及公司领导均不计提佣金。
　　6.2　由销售代表先接待后由公司领导给予客户超出底线折扣而成交的，销售代表计提当月应提佣金比例的50%，销售主管和经理按各自佣金底线提佣。公司领导给予客户的折扣未超出底线成交的，销售代表、主管和经理按当月应提佣金比例提佣。
　　四、福利待遇
　　1、公司为销售人员交纳"三险一金"，缴费基数为上年度本人平均工资，销售人员有义务协助办理相关保险手续，不得以任何原因拒绝办理社会福利保险。
　　2、本办法所涉及销售人员，不享受公司规定的交通补贴和通讯补助，不参加公司阶段性或年终奖金分配，并不享受带薪年假。
　　五、退房佣金结算处理
　　1、每人退、换房率年均不得高于8%（按成交套数计算）。若高于8%的，高出部分每单处以500元罚款；
　　2、若由于公司原因（如：设计变更、面积误差超出±3%、推迟入住等）造成退房的，销售代表、主管、经理如已结算佣金，应将所提税前佣金的80%退回，尚未结算佣金的，不再结算；
　　3、由于销售代表原因造成退房的，销售代表、主管、经理如已结算佣金，应将所提税后佣金的100%退回；尚未结算佣金的，不再结算；
　　4、由于销售代表原因造成退房的，进行如下处罚：
　　（1） 给公司造成5万元（含）以下损失的，对该销售代表处以5000元罚款，销售主管、销售经理各处以1000元罚款；
　　（2） 给公司造成5万元以上损失的，对该销售代表、销售主管、销售经理进行辞退处理，并扣留其未结算的全部佣金作为对公司的赔偿。
　　5、若客户退房，则介绍人、销售代表、主管及经理应退回提取的全部佣金。
　　六、底薪
　　销售代表底薪：当月底薪×（100-违规扣分）×100%-考核扣款
　　销售主管每月工资：底薪（+小组冠军奖金）
　　七、本管理办法解释权在公司行政人事部。
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