物管状告业主安装防盗网？
物管状告业主安装防盗网
转载自广西房产街
　　 近日，柳州市泓福物业管理有限公司（下简称物管公司）以“擅自安装防盗网”将康城小区１０－３２２号业主告上法院，要求法院判令该业主拆除其房屋外防盗网。然而，在庭上，被告人却出示一份相片作证据，相片内容为设在小区里的物管公司的窗口上也安装了防盗网。
入住康城小区１０－３２２号业的陈女士，是在２００２年９月１３日购买该住房的。据其称，她之所以选中康城，是因为当时康城承诺小区里将有“一支训练有素的保安队伍，和红外线监控”。
２００３年１０月，康城开始交房，物管公司要求业主拿钥匙时前，先签订《业主临时公约》。陈女士回忆，其中一条则规定：“窗口及阳台上不得搭建雨蓬、防盗网、花架等。
”由于，相信小区里的保安措施，陈女士在公约上签了名，在装修时没有安装防盗网。
去年１２月底，陈女士搬进小区入住，许多亲戚、朋友到她新房祝贺。当天晚上，朋友停放在她家门口的单车被盗，陈女士开始怀疑小区里的保安措施。接下来，她又听到小区里关于被盗的议论后，她多次到物管公司询问“红外线监控”什么时候启用？可物管公司只是称“快了、快了”，但就是不见动静。
小区里安装防盗网的住户越来越多，陈女士也感觉不安全了，在家里窗口内安装防盗网。
之后，物管公司多次上门找到陈女士，以“对楼上业主造成安全隐患，影响康城小区整体美观”为由，要求陈女士拆除防盗网。陈女士则认为，小区里并不是她一家安装防盗网，大多数住户都安装防盗网，而且她的防盗网安装在窗口内，并没有侵害任何人的权益。陈女士还提到，物管公司在要求她拆除防盗网时，该公司的窗口上也安装防盗网。
各说各有理，经几番辩论后，法官宣布择日宣判。
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物业公司是否有权要求业主拆除其安装的防盗窗
　周某于日与金太阳公司签订商品房买卖合同，购买金太阳公司开发建设的“河畔花城”小区住宅一套，合同附件（四）补充协议（二）第四条中约定：物业出卖人对买受人提出如下要求：不得违反统一管理要求擅自安装防盗门窗、空调、晾衣架等（向物业服务公司申请同意后符合统一样式的方可安装，防盗窗只能安装在窗子内侧）。　　日，原告爱家物业公司与金太阳公司签订“河畔花城”项目前期物业服务委托合同，金太阳公司委托原告爱家物业负责该小区前期物业服务。日爱家物业与周某签订房屋装饰装修管理协议，协议附件中房屋装修管理规定第七条规定，阳台防盗拉闸门可安装于阳台的内侧，窗口外侧不可安装防盗网、纱窗，相应的防护设备须安装于窗户的内侧。后周某在阳台、窗户外侧安装防盗窗，但防盗窗与房屋外墙面持平。原告爱家物业向法院提起诉讼，要求被告周某拆除其安装于窗户外侧防盗窗，恢复窗户、阳台外侧原状。
第一种意见认为，根据当事人意思自治原则，物业公司和业主在平等自愿的情形下签订房屋装饰装修管理协议合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照协议的内容履行相应的权利和义务。在协议中明确约定“防盗窗只能安装在窗户内侧”的情形下，业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧。物业公司依据双方之间的合同关系，有权要求业主按照协议的约定拆除安装不符合约定的防盗窗。第二种意见认为，物业公司是否有权要求业主排除妨碍取决于双方签订协议的相关条款是否有效。物业公司与业主是物业管理经营者与消费者的关系，经营者不得以格式合同的方式做出对消费者不公平、不合理的规定，双方签订的房屋装饰装修管理协议为原告提供的格式合同文本，原告未能举证证明对合同中限制被告权益的条款已尽提醒义务，而该条款排除了被告对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利。因此原、被告签订的房屋装饰装修管理协议中关于窗口外侧不可安装防盗网、纱窗，相应的防护设备须安装于窗户内侧的条款无效。业主对自己房屋的阳台、窗户享受专属的区分所有权，可以自主使用。且业主在阳台、窗户外侧安装防盗窗，没有危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权利。故物业公司的诉讼请求不符合法律规定，不应得到支持。笔者同意第二种意见，认为物业公司无权要求业主拆除其安装的防盗窗。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的房屋装饰装修管理协议属于物业公司提供的格式合同，而物业公司未能举证证明对合同中限制业主权益的条款已尽提醒义务，该条款排除了业主对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利，故该条款应被确认无效。并且业主在窗户外侧安装防盗窗，没有危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权利，业主对自己房屋的阳台、窗户享受专属的区分所有权，可以自主使用。一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。该案涉及到的问题具有普遍性，在很多小区都可能有所体现。该案的判决对顺清业主和物业公司之间权利义务关系起到了示范效应。文章来源：http://www.jsfy.gov.cn
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物业公司有权阻止业主安装防盗窗吗
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物业公司是否有权要求业主拆除其安装的防盗窗
基本案情：
原告秦某系某小区业主，被告系某小区物业管理公司。日，原、被告双方签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》约定，装修期限自日至2014年元月20日。甲方（物业公司）在履行管理职责时有权采取下列措施，乙方（业主）及丙方（信德房地产开发有限公司）不得拒绝或阻碍：（3）制止违规装修行为，要求停工或整改；……防盗门窗应按规定安装，一律置于窗户内侧，不得违反有关法规和物业相关规定。同时，物业公司向业主下发了《装饰装修管理规定特别提示》，告知：二层及以上外墙禁止安装防盗网（如确需要安装的，请一律安装在窗户内），原告秦莹在业主签字一栏签名确认。后，原告在装修过程中，在二楼窗户安装了防盗窗。日，物业公司经巡查发现，于当日向原告发出装修整改通知单，载明：你的房屋在装修中出现以下不符合相关装修管理规定的情况，阳台及窗户的防盗窗装在玻璃的外侧。请你尽快在三日内要求装修单位按以下建议进行整改，整改建议为防盗窗统一装在玻璃内侧，三天内整改，否则强拆。原告收到整改通知单后，未进行相应整改，被告物业公司即强行拆除了其防盗窗。
裁判结果：
法院审理后认为：物业公司与业主是物业管理经营者与消费者的关系，根据当事人意思自治原则，物业公司和业主在平等自愿的情形下签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照协议的内容履行相应的权利和义务。在“协议”中明确约定“防盗门窗应按规定安装，一律置于窗户内侧，不得违反有关法规和物业相关规定”，同时，物业公司向业主下发了《装饰装修管理规定特别提示》，对合同中限制原告权益的条款予以特别提醒，而业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧，故本案原告违反合同约定，构成违约，原告作为业主，应当承担恢复原状、排除妨碍等相应的民事责任。
物业管理公司作为服务单位，在与小区业主发生纠纷时，可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任的，人民法院应予支持”的规定，物业公司可以通过合法途径解决争议，而不应超出其物业服务权限范围自行采取措施，物业公司未经原告同意自行拆除防盗窗的行为超出了自己的权限，具有一定过错，故其对原告的财产损失应当承担相应的赔偿责任。被告关于其有权制止违规装修行为的辩称意见，于法无据，本院不予支持。基于本案被告具有一定的过错且原告未提供正式的票据证实自己的损失，本院结合市场实际情况，酌定由被告赔偿原告500元为宜。
一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。
案例评析：
本案的争议焦点是物业公司与业主签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》是否为格式合同以及物业公司是否有权拆除业主的防盗门窗？
第一种观点认为，根据当事人意思自治原则，物业公司和业主在平等自愿的情形下签订房屋装饰装修管理协议合法有效，对双方均有约束力，双方应按照协议的内容履行相应的权利和义务。在协议中明确约定“防盗窗只能安装在窗户内侧”的情形下，业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧。物业公司依据双方之间的合同关系，有权要求业主按照协议的约定拆除安装不符合约定的防盗窗。第二种观点认为，双方签订的装饰装修管理服务协议为被告提供的格式合同文本，该条款排除了原告对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利，故原告可以在窗户外侧安装防盗窗。
笔者同意第一种观点，本案中原被告双方签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》虽系被告单方提供的合同文本，但系双方在平等自愿下签订，其后，被告又向原告发出《装饰装修管理规定特别提示》，原告在业主栏签字确认，被告物业公司对不得在窗户内侧安装防盗窗的条款已尽提醒义务，故该协议合法有效。原告应根据合同约定，不得擅自在窗户外侧安装防盗窗。
同时，值得一提的是，物业公司系服务单位，无强制拆除权利，其未经原告同意自行拆除防盗窗的行为超出了自己的权限，具有一定过错，故其对原告的财产损失应当承担相应的赔偿责任。
责任编辑：芜湖经开区法院
上海物业律师网版权所有物业要求业主拆除防盗网，合理吗？(图)_网易新闻
物业要求业主拆除防盗网，合理吗？(图)
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　　周某在某小区购买了一套商品房，楼层为一楼，在办理入住手续时与物业公司签订了一份《房屋装饰装修管理协议》，文本是物业公司提供的格式文本。当时，周某直接在协议上签了字，没有仔细阅读其中的内容。在装修过程中，周某在阳台和窗户外侧安装了防盗网。但是，物业公司以协议明确约定了“不可安装防盗网、纱窗等防护设备”为由，要求周某拆除。那么，周某是否必须拆除防盗网呢？
　　首先，按照我国《物权法》等相关法律的规定，由于周某对自己房屋阳台、窗户享有专属权，所以其对该专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。当然，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，周某安装防盗网是出于自我安全防护之需，既不危及房屋安全，也不损害他人利益，所以物业公司无权干涉。
　　另外，按照我国《合同法》的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的协议是物业公司提供的格式文本。对于禁止安装防盗网的约定，实际上是排除了周某对自己专有部分所享有的合理使用权利，虽然签订协议时属于自愿，但是对于“不可安装防盗网、纱窗等防护设备”的内容从一开始就对周某没有法律约束力。
本文来源：北方新报
责任编辑：王晓易_NE0011
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