买房人交完房款未及时过户 卖房人想解约法院怎么判？
　　买房人交完全额房款 未按约定时间及时过户
　　卖房人想解约 法院该怎么判？
　　买房人购房时交纳了全额房款，在购房期间一直拥有购房资格，但由于其没有及时过户，便被卖房人诉至法院，要求解除房屋买卖合同。一审法院认为，买房人在交易中仅仅存在小瑕疵，合同依然可以履行，故判决合同继续履行。然而，二审法院判决解除合同，推翻一审判决。二审法院认为，合同中明文约定在一定期限前，买房人如果没有成功过户，卖房人有解除合同的权利。法院应该尊重当事人之间的约定，这样有助于契约精神的养成。
　　买房人未成功过户被卖房人诉至法院
　　2015年12月，买房人冯某与卖房人张某签订房屋买卖合同。2016年3月，双方又签订了补充协议，协议中约定，由于卖房人张某急需腾出房屋指标再行购房，冯某需要在4月1日前将房屋过户到自己名下，否则卖房人张某有权解除合同。
　　很快，冯某将房屋全款支付给张某，并于当日与张某前往房屋权属登记机关过户，但因冯某提供的资料不全而未能办理成功。冯某在未更改相关资料的情况下，几天后再次申请过户，仍未成功。4月1日后的某天，冯某修改资料后，尝试第三次过户，但卖房人张某对此不予配合。双方为此事走上法院，张某要求解除合同。冯某则认为，自己付了全款，也拥有购房资格，不同意解除合同。
　　二审判决改判双方解除合同
　　一审法院经审理后认为，合同签订后，冯某依约向张某支付了全款，履行了合同约定的付款义务。虽然冯某提供购房所需资料不完整，无法办理过户，但并不构成根本违约，只有导致根本无法办理房屋过户时，才构成根本违约。故判决张某配合冯某过户，冯某向张某支付违约金。
　　一审判决后，冯某及张某均不服，上诉至北京市三中院，冯某认为他已支付合同全部价款，张某收到房款后拒绝过户构成根本违约。张某则坚持要求解除合同。
　　二审法院经审理认为，冯某两次过户未能成功，存在重大过错。当在冯某第三次通知张某要求再次配合过户时，已超出合同约定的期限。根据补充协议，张某有权解除合同，故判决两人的房屋交易合同解除。
　　是否解除合同引发争议
　　二审法院北京市三中院孙妍法官表示，此案确实存在一定的争议点，根据法律规定，合同有法定解约权和约定解约权，如果因合同一方违约，导致合同目的完全无法实现，即使合同中没有明文约定，合同也可以被解除，此种属于法定解除权。约定解除权，即合同双方约定了一些情况，在这些情况符合法律法规和公序良俗的前提下，一旦情况出现，一方或双方有权选择解除合同。
　　在本案中，冯某并非因购房新政出台而失去购房资格，又交付了全款，虽然其违约，但并不构成根本性违约，不符合法定解除权。冯某仍可以在4月1日后继续办理过户，迟延几天过户并不会造成特别大的影响。
　　因此，有人认为，这种情况下一般应判令合同继续履行，违约者赔偿一定损失。
　　孙法官表示，一般情况下，案件这样判决并无问题，但本案特殊性在于，合同中双方约定了4月1日前买房人必须过户成功，否则卖房人有解除合同的权利，这就赋予了卖房人约定解除权，该权利的赋予是双方公平自愿的约定。合同未能在4月1日前过户也确系买房人的责任。
　　在符合法律法规、公序良俗等前提下，合同就是当事人之间的法律，法院应当尊重双方都同意的约定，不应当以一般的司法判断代替个案当事人合法的约定，这不仅是对遵守合同约定一方的不公，也不利于当事人契约精神的养成。因此，法院二审推翻一审判决并改判解除合同。
　　北京京师律师事务所黄争荣律师表示，该案中，既然双方签署的合同赋予了卖房人一定条件下的约定解除权，一旦条件达成，无论卖房人出于什么目的，都应当有权解除合同。如果没有这个约定解除条件，那么一般情况下，该合同应该继续履行。
　　文/本报记者 杨琳
责编：刘艳君
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惠州女子买房13年未过户 法院:卖房者需履行义务
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人民网惠州4月9日电 13年前，家住惠州博罗县观音阁镇叶某兰花了7万元购买了一栋混合结构两层半楼房，虽然双方签订了房屋买卖协议，但未办理过户手续，因多次催促对方协助办理过户手续未果，因此，叶某兰将卖屋者及其妻子告上法院。近日，惠州博罗县人民法院杨村法庭对此案作出一审判决，判令卖房人应履行办理房屋产权过户义务。事由：买房13年未能过户日，叶某兰与叶某祥签订了《房地产转让合同》，约定叶某祥将其名下位于博罗县观音阁镇的一幢建筑面积为170平方米的混合结构两层半楼房转让给叶某兰，转让价格为70000元，合同经双方确认签字并到博罗县观音阁镇司法进行见证。合同签订后，叶某兰于日一次性支付叶某祥房屋转让款70000元，叶某祥出具《收款收据》一张给叶某兰收执，并将该房屋产权证书交付给叶某兰保管。叶某兰交付款项后便与家人一同搬入该房屋居住生活至今。后来，叶某兰在居住期间多次催促叶某祥履行合同义务，办理房屋过户手续，但叶某祥及其妻子以卖房合同存在恶意串通损害其妻子合法权益为由拒绝过户，因此叶某兰将叶某祥告上法庭，请求法院支持其诉请。法院：判卖房人协助过户博罗县人民法院经审理认为，原告和被告双方房屋买卖己签订书面合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。虽涉案房屋没有办理过户登记，但不影响转让合同的效力，叶某兰在签订合同后遵照合同约定付清了房屋转让款，已履行自己的义务，理应取得该房屋的产权，被告叶某祥没有依约履行自身义务，不肯办理过户手续，已构成违约。至于被告叶某祥与妻子提出涉案房屋系夫妻共同财产，是合同双方恶意串通交易追求不正当利益的行为，认为该合同无效的辩解，法院认为，涉案房屋的登记权属人系叶某祥，享有对该房屋的处分权。而被告妻子认为自身合法权益受到侵害，但从未依法主张过自己的权利，原告叶某兰的诉讼请求应当得到支持，法院判令被告应履行将房屋产权过户给原告的义务。法官：买房人可凭判决单方过户
博罗县人民法院杨村法庭庭长叶献文认为，房屋所有权的转移须办理登记。无论合同是否作出约定，出卖人都应当协助买受人办理所有权的变更登记手续。作为消费者，在购买房屋过程中，买受人应要求出卖人配合完成过户登记，及时地办理房屋过户手续，由交易当事人共同到登记机构申请过户手续登记，从而保护自己的合法权益。如果卖方收取价款后迟迟不予过户，应予以提醒。如卖方在收取买方价款后，一直不为买方办理过户登记手续，后经买方请求，卖方仍拒绝协助登记，买方可诉请法院强制卖方履行登记义务并要求其承担违约责任，在获得胜诉裁判文书后，登记权利人可凭此裁判文书单独申请并完成登记。(原标题：惠州女子买房13年未过户&法院:协议生效卖房者需履行义务)
本文来源：人民网
作者：林龙勇 卢思莹 许玉新
责任编辑：王晓易_NE0011
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卖房人未配合办理过户手续，买房人无法与其取得联系，法院判令其配合办理过户手续并强制执行
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李某某与丁某、张某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
青岛市市南区人民法院&一审&（2014）南民初字第10474号
【关键词】&定金&交付
【文书来源】&原文链接
当事人信息
原告李某某。委托代理人付华，山东海之源律师事务所律师。被告丁某。被告张某。
原告李某某与被告丁某、被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人付华到庭参加诉讼，被告丁某及被告张某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月28日，原告与被告丁某、张某签订房地产买卖契约，被告丁某、张某将青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋卖给原告，价款99万元，分三次付清，最后一笔以物业通知为准，两个月内办理入住手续，但被告丁某、张某迟迟不予办理过户手续。由于二被告不予办理过户手续，原告无法取得该房屋的产权证。请求法院判令：1、确认原被告签订的房屋买卖合同有效，并确认坐落于青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋归原告所有；2、二被告协助原告办理房产的过户手续，把涉案房屋过户到原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告丁某及被告张某经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年7月28日原告李某某（乙方）与被告丁某及被告张某（甲方）签订了《房地产买卖契约》一份，上书：“甲方同意将坐落在青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋出售给乙方。甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币990000元。甲、乙双方同意，自本契约生效之日起数日内，将上述房款分叁次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：（一）日付定金壹拾万元整；（二）日之前交房款柒拾玖万元整；（三）过户当日尾款壹拾万元整。以物业通知为准，二个月内办理过户。甲方应在第二次付款将房屋交付乙方。”合同签订当天，原告支付被告丁某定金10万元，丁某给原告出具了收条一份。2012年8月6日李某某通过招商银行其52XXXXXXXX16账户向张某中信银行6200账户中转款79万元。当天丁某给李某某出具了79万元的购房款收条一份。另查明，丁某为原青岛市市南区西藏路8号3楼房屋的产权人，该房屋因拆迁于2007年9月12日在青岛市市南区房产管理处办理了注销手续。2011年12月20日丁某和青岛市市南区开发建设局及青岛城市建设集团股份有限公司签订了《西藏路地块改造项目拆迁就地补偿房屋定位协议》，协议约定丁某的原西藏路8号3户房屋的拆迁补偿房屋位于青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户。但协议签订以后被告并未到房产交易中心办理相关手续，现青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋在房产交易中心并登记信息。再查明，被告丁某及被告张某系夫妻关系。上述事实，有房地产买卖契约、拆迁定位协议等及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，虽然青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋现在青岛市房产交易中心并无相关登记，但依据丁某与青岛市市南区开发建设局及青岛城市建设集团股份有限公司签订的《西藏路地块改造项目拆迁就地补偿房屋定位协议》可以看出，该房屋系丁某必然能够取得的，其怠于办理房屋产权手续的行为不影响其对房屋的处分。所以原被告于2012年7月28日所签订的关于出卖青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋的房地产买卖契约合法有效，双方应当按照该契约的约定履行各自的义务。现原告已经按照合同的约定支付了被告定金10万元及购房款79万元，被告也应当履行其义务协助原告办理房屋的产权过户手续。根据合同的约定，过户当日原告支付被告尾款10万元，因此在被告协助原告办理房产过户手续的同时，原告也应当支付被告房屋尾款10万元。被告丁某及被告张某经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、原告李某某与被告丁某及被告张某于2012年7月28日签订的关于购买青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋的《房地产买卖契约》合法有效；二、被告丁某、被告张某于本判决生效之日十日内协助原告李某某办理青岛市市南区西藏路1号2单元XXX户房屋的房产过户手续；三、原告于房屋过户之日支付被告房屋尾款10万元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12374元，公告费600元，由被告负担。因上述费用原告已预交，二被告于本判决生效之日十日内支付原告12974元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长赵方栋人民陪审员于桂珍人民陪审员王晓军
二〇一四年九月四日
书记员邓俊玺
执业机构：山东海之源律师事务所&&&&&&&&&&&&&&&买房未过户
卖房方欠款被法院拍卖怎么办
买房未过户
卖房方欠款被法院拍卖怎么办
正在读取...&|&作者：魏国鹏律师&|&来源：法邦网
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：本案讲述的是房屋买卖中遇到法院拍卖，致使买卖不能。原告向被告支付了定金，并对房屋进行了装修，但因卖房方欠款纠纷，房屋被法院拍卖，原告不服，诉到法院，具体怎么回事请看法邦网专业律师为您以案说法“买房未过户
卖房方欠款被法院拍卖怎么办”。
案情简介：买房未过户原告与被告系郎舅关系。位于醴陵市大桥北路马放塘1号1栋308号的房屋系被告所有。2003年，被告因办厂需要周转资金，与原告口头协议将该房屋作价出售给原告，双方未签订书面的合同，亦未办理房屋手续。2005年，原告对该房屋重新进行了装修，出资安装了天然气、有线电视和水电并搬至房屋内居住。2008年起，原告将该房屋出租给他人使用至今。日，案外人黄志刚因被告未向其偿还借款，依据（2015）醴法民一初字第1528号生效民事判决向本院申请强制执行。本院于日裁定拍卖被告所有的上述房屋。原告对该执行提出书面异议后，本院于日裁定驳回其异议请求。日，原告诉至法院要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；被告向原告返还30000元购房款并赔偿原告37277元装修损失。法院判决：解除原告李某与被告王某之间的房屋买卖合同关系；被告王某自本判决发生法律效力之日起三日内向原告李某赔偿装修损失37277元。本案中，法院没有支持返还三万元购房款的原因是没有支持，原告主张被告收取了其支付的30000元购房款并要求予以返还，但未向本院提交购房合同、收条等有效证据证实其主张，原告提交的六份证明因证人均未到庭接受质询，不具有证据的合法性，故法院没有采信。应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。律师说法：卖房方欠款被法院拍卖怎么办本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告以口头协议的方式转让案涉房屋，被告并将房屋交付给了原告使用，双方存在事实上的房屋买卖合同关系，该转让行为系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效。合同签订后，被告一直未将房屋产权过户登记至原告名下，导致该房屋进入司法拍卖程序，原告已不能取得房屋的所有权，实现其合同目的。被告未协助过户的行为已构成根本违约，原告依法有权单方面解除与被告的房屋买卖合同关系。因此，原告要求解除与被告的房屋买卖合同关系的诉讼请求合理有据，故而得到法律的支持。原告在使用案涉房屋的过程中，自行出资对房屋进行了装修，在合同解除后，原告依法可以要求被告赔偿其装修损失。结合评估机构出具的评估报告，原告要求被告赔偿其37277元装修损失的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，故法院予以认可。以上即是“买房未过户 &卖房方欠款被法院拍卖怎么办”最新资讯解读，如遇房产相关法律问题，建议咨询律师处理，因为房产买卖涉及金额较大，而且产权是否清晰、是否存在、户口是否能及时迁出等问题需要设计有针对性的条款，房屋买卖过程复杂，出问题的居多，具体可咨询房产专业律师魏国鹏魏律师，专业房产律师为您出谋划策，答疑解惑。
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专业房产律师温馨提示：有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种"省钱"方法，切勿因小失大。
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签卖房合同后反悔&被法院强制过户
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原标题：签卖房合同后反悔 被法院强制过户
　　房主与买房人签订房屋买卖合同后，面对北京房价的不断攀升而反悔，不愿继续履行合同。在法院判决该合同继续履行后，房主甚至“失踪”。通州法院执行庭最终对此案进行了强制执行，通过强制过户的方式使买房人拿到了房本。北京京师律师事务所黄争荣律师表示，此类签订合同后房主反悔的案件，如果买房人愿意解除合同，那么法院会判决合同解除，房主支付买房人违约金，如果买房人要求继续履行合同，法官一般会视具体案件情况做出判决。
　　法院判决双方继续履行合同
　　2016年5月，买房人姜小波与房主张国亮就通州区一套110平方米的房屋买卖事宜达成协议，双方以340余万元的价格成交，并签订了《北京市存量房屋买卖合同》。当日，姜小波向张国亮支付定金2万元。但面对北京房价不断攀升的局势，张国亮又对之前签订的房屋买卖合同提出了异议，几天后，双方又签订了新的买卖合同。
　　2016年7月份，房屋中介公司向张国亮索要房产证及相关身份证明材料，以便办理网签事宜，此时房主张国亮再次反悔，他先以在国外为借口，后又以母亲去世的原因，要求与姜小波解除房屋买卖合同，但姜小波拒绝解除合同。
　　姜小波随后向通州区人民法院起诉，请求判决双方继续履行买卖合同，张国亮向其支付68.5万违约金。但张国亮在法庭上辩称，自己不清楚买卖合同内容具体事项，姜小波未进行房屋过户前的相关审查，及提供相关履行合同能力证明。对此，姜小波表示自己可以付清全款。最终，法院判决双方继续履行《买卖合同》，此外张国亮向姜小波支付违约金2万元。
　　法院对房产进行强制过户
　　判决生效后，张国亮未配合申请人姜小波办理房屋过户相关事宜，也未支付违约金，反而再次消失，其电话一直处于关机状态。执行法官金绍育也无法联系到张国亮，据姜小波提供的线索，张国亮有可能已经出国，或者在国内躲藏。
　　执行法官金绍育当机立断，携带法律文书前往通州不动产登记中心进行强制过户。金法官介绍，由于采取强制过户流程，因此不再有网签程序。此外，违约金由姜小波代缴后，法院再将2万元返给姜小波。由于姜小波还有部分尾款未支付给房主张国亮，这样互相抵消，剩余尾款减免2万元。此案已经执行完毕，姜小波如愿拿到了房本与违约金。
　　房主违约一般会有两种判决
　　北京京师律师事务所黄争荣律师表示，在合同签订后，房主违约不愿售房情况下，没有违约的买房人拥有选择的权利，可以选择解除合同拿违约金，也可以选择继续履行合同。如果买房人愿意解除合同，法院一般也会判决合同解除，房主赔偿买房人违约金。
　　一般情况下，如果买房人执意要求继续履行合同，法院会做出对买房人有利的判决，要求房主配合履行合同。除非出现客观无法履行合同的情况，比如买房人属于限购对象，无法过户等。
　　文/本报记者 杨琳 实习记者 孙宇 贾爽
(责编：孙红丽、伍振国)