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&&& &&正文
揭秘个人按揭贷款玄机：担保公司与银行齐分手续费
　　近日，央行就当前货币信贷形势答记者问时指出，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策，但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。
　　《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至9月末，个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%；1-9月增加1.37万亿元，同比多增6931亿元。
　　进入10月，市场再现流动性隐忧。10月25日，上海银行间同业拆放利率(Shibor)全线飙升，7天期Shibor上升21.1基点至4.891%，14天期Shibor飙升98基点至5.862%，1月期Shibor大幅飙升102.2基点至6.4220%。
　　在房贷可用额度有限、银行间资金紧张的双重压力之下，“今年还能不能取得住房按揭贷款”，让购房者忧心忡忡。10月25日-28日，本报记者赴北京地区多家银行营业网点实地调查发现，民生、浙商、部分网点已暂停房贷业务；农行一些网点人士表示，虽然仍可正常办理申请和审批，但明确表示今年的可用额度已用完，放款要等到明年；光大、中信、的网点人士表示额度紧张。那么，谁可以取得总量有限的房贷资源？本报记者调查发现，银行贷款颇有玄机。
　　担保中介借机渔利
　　市场资金紧张，同时房贷产品剩余额度有限，总量有限的资源如何分配？记者调查发现，部分商业银行在贷款办理中，门槛悄然提高。
　　在一家国有大行北京双井支行，一名个贷客户经理告诉记者，虽然仍可受理房贷申请，但今年已无额度，放款要等到明年。该客户经理同时表示，其他银行房贷额度也十分紧张，如果记者确实急需贷款，可以试试找担保公司帮忙，后者由于与银行的“合作关系”，更易帮助客户取得贷款，一般需要支付一定的的中介费。
　　该客户经理提供了一家担保公司的联系方式。记者随后拨打了手机电话，对方自称杨先生，在银行有一些朋友，可以代客户办理贷款，与客户签订委托代理协议(非担保协议)，“担保公司收手续费，一般两个点起”，同时，“给银行一部分返点”，“利率上浮30%左右”。
　　一些银行人士分析，这种手法中担保公司与银行一起分手续费，还可能存在银行人员私自获得利益情况。
　　麦田地产曙光西里营业部金牌房产顾问包琪(化名)告诉记者，新建商品房由于开发商与银行有合作关系，购房者取得贷款相对容易。二手房贷款的难度较大，房产中介由于与银行的“合作关系”，可帮助客户取得贷款。如果消费者购买中介代理的二手房，正常签订“买卖合同”，收取2.7%的手续费；对于消费者购买非该中介代理的二手房，也可仅帮助办理贷款业务，这种情况签订“代办合同”，收取总房价的1%-1.5%作为中介费。
　　三元支行一位银行工作人员称，目前该行尚有房贷额度，但“只对交行贵宾客户开放申请”。对于普通客户，要想申请住房按揭贷款，“必须先成为贵宾客户”，即“存款规模达到50万元，或贷款规模达到120万元”。按照这个要求，新客户要在交行申请100万元个人按揭贷款，因不满120万需匹配一定存款。
　　另一家股份制银行三元桥支行的工作人员告诉记者，该行目前仍可正常办理房贷业务，但额度紧张。放款由分行统一安排，放款进度按利率排序，利率高者优先安排放款。近期发放的住房按揭贷款，有的利率已上浮20%。
　　一家股份制银行合规部工作人员告诉记者，银监发【2012】3号文中“七不准”明确规定“不准借贷挂钩”和“不准以贷收费”。而按利率排序放款虽然无可厚非，但监管部门的指导思想是房贷资源优先支持“居民家庭首套自住购房需求”。
　　以经营贷、消费贷间接购房
　　一位股份制银行双井支行的理财经理告诉记者，必须有抵押，方可办理贷款。记者表示疑问，住房按揭贷款是否本身就以所购房产作为抵押物？该理财经理坚称，必须提供额外抵押，方可受理。
　　对于双方理解的差异，该支行一名个贷客户经理解释，住房按揭贷款确实无须提供额外抵押，但目前额度十分紧张，该网点本月一笔也没有发放。至于理财经理所指的其他房产抵押，是另一种业务模式，即经营贷款或消费贷款。
　　“抵押买房现在不允许，您要是纯粹想做，也不是不可以，找一个别的消费模式，我们把手续给您做了，网签合同等资料放在支行做保管”，“比如，如果您家里有亲戚朋友做生意，您把房子抵押，他进货买东西(的钱)腾出来给您(用来买房)”。
　　某股份制商业银行个贷业务负责人告诉记者，上述情况并非“新现象”。早在2010年，市场上就出现了以消费贷款“曲线买房”的现象。当年第四季度，作为限制信贷资金过多流入楼市的调控举措之一，监管部门要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。随后，各大银行纷纷规定消费贷款需专款专用，不得用于购房。而个人经营贷款，则是自其诞生之日起，就与购房用途“绝缘”的。个人经营贷款，顾名思义，要求贷款用途严格限定于与企业生产经营相关。
　　上述负责人称，以经营贷、消费贷间接购房，是其所服务银行明令禁止的，也是个贷业务合规检查的重点。但由于在操作层面上，“表面合规”比较容易做到，对交易背景真实性的核查存在一定难度。不过，银行工作人员帮助客户办理此种业务，是决不允许的。
　　一位监管专家表示，房贷额度紧张，银行尤其要注意信贷业务合规性。
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