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二手房终于过完户了，购房手续全过程分享
小学三年级
二手房终于过完户了，购房手续全过程分享
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小学三年级
现已过完户了，将经验和教训和大家分享，希望能帮助到准备买二手房的朋友。
个人情况介绍；已婚，我们购买的首套住房，卖家是满5年不唯一住房，二手房，为房改房，石景山的，纯公积金贷款，市属公积金，工行贷款，LJ中介，LG户口，我外地户口。
一、购买流程
与房主签合同
评估公司评估
公积金中心面签
二、时间节点
(一)在与房主签合同：9月14日
(二)资格审核
1.提交资格审核：10月8日
（其实签合同第一个工作日就提交资格审核了，但是因为种种原因导致提交3次&后面会写原因，大家引以为戒&，此时间为第3次提交时间）
2.审核通过：10月18日
(三)网签：10月18日
(四)评估公司评估
1.预约评估公司：10月18日（周五）
2.评估公司评估：10月22日（周二）
3.出评估报告：10月25日（周五）
(五)在LJ面签
1.预约面签：10月25日（周五）
2.面签：10月28日（周一）
3.查询到公积金评级结果：10月30日
4.批贷：11月4日（周一）
(六)公积金中心面签：11月6日
(七)过户：11月7日
[ 本帖最后由 味精味精 于
17:15 编辑 ]
感谢与大家分享^_^
小学三年级
下面按照上面的各个流程，依次写下每个环节我们经历的过程和注意事项，希望能帮到需要的人
[ 本帖最后由 味精味精 于
17:05 编辑 ]
小学三年级
与房主签合同
在中介的小屋子里讨价还价，你看到有人进小屋子或从小屋子出来，就说明买卖双方进入了讨价还价过程。
交押金，签一堆合同。如果你不确定自己要买这套房子，可以少交押金，这样反悔时损失小些，当时房主让我们交2W，我们就交了1W。如果你确定要买这套房子，就多交押金，这样房东反悔，要双倍补偿你。
注意房屋性质：是划拨还是出让。我们的是房改房，在过户时自己掏800元土地出让费。军转房的话得注意，有的外省军转房政策上不允许过户。继承房的话，有的外省得缴20%的税。
卖方是否是唯一住房：我们的就不是唯一，掏了个税，这个税应该是卖方掏，但都转嫁到买方了。
注意房屋土地使用权。一般住房土地使用权为70年，我们买的房子已使用15来，我们还有55年土地使用权。买房时得注意这点，得衡量下房价。
房屋是钢混还是砖混，这个跟房屋总使用年限和后续贷款年限有关，据说钢混总使用年限57年，砖混47年。公积金贷款年限是根据评估报告上的房屋剩余使用年限减去3年，当然最高贷款年限为30年，比如钢混的，已经使用了15年，那剩余使用年限就是42年，那你就可以贷款30年了。
问下房子有什么问题没，比如漏水什么的，我们房东主动说了卫生间漏水，当时LG没在场，而我自己不知道这个问题的严重性，就没注意，后续我还得自己花钱重新做防水了，其实可以因为这个原因，再跟房主沟通下，把重新做防水的钱坎下来。所以在看房时，如果看中了，就可以问问楼下住户，房子卫生间、厨房是否漏水。问问房东，楼上是否漏水。
签合同时，必须让房东夫妻双方都到场，我们房东的房产证上只有老太太名字，链家就让老头写了个同意买房的协议之类的。电视上就报道过因为夫妻另一方没写协议而引起的纠纷。
选的中介人员：我们的经纪人感觉是新人（虽然他说自己干了一年，买了15套了），业务一些细节不太熟悉，但是人不错，有些中介老人，但感觉比较滑，看你侧重哪一点了，其实如果你了解整体的办理过程，还是挑个实在些的人好些。
签合同时要确定出几个人房本，因为第二天中介要根据出几个人房本提交资格审核，一旦出几个人房本改动，资格审核就得重新做。我们因为这个原因耽误了3个工作日。签合同时我一再问中介，出几个房本随后能不能改，有无影响，中介一再强调，木有影响，签合同时说出几个本无所谓，结果我们后续要改时才知道资格审核得重新做！
签合同时，一般都会写明首付款日期，但千万不要写上尾款收款日期，因为后续办理过程中不一定会出什么问题，万一贷款的放款日期不能保障，那买房就有违约的风险，我们就因为资格审核时耽误了好几周，导致很多事情都往后拖了，幸好当时没写尾款收款日期。关于尾款这项，LJ合同模板上是没有的，如果卖方不懂，一般不会提的。
[ 本帖最后由 味精味精 于
15:22 编辑 ]
小学三年级
中介提交的，10个工作日出结果，我们是第10个工作日出的结果。
签合同时要确定出几个人房本，因为中介要根据出几个人房本提交资格审核，一旦出几个人房本改动，资格审核就得重新做。我们因为这个原因耽误了3个工作日。签合同时我一再问中介，出几个房本随后能不能改，有无影响，中介一再强调，木有影响，签合同时说出几个本无所谓，结果我们后续要改时才知道资格审核得重新做！
一定要自己去资格审核网站查看信息的准确性：中介提交资格审核时，将我的非京籍写成京籍了（够奇葩吧），而且是在第10个工作日我们问他结果时他才发现（够郁闷吧），又耽误了2周。
购房资格核验查询网站：
申请编号问中介要
小学三年级
资格审核通过当天（即状态为初步审核通过），我马上通知中介，让中介马上做网签，网签很快，半个小时就做完。
网签价格：这个是跟贷款额度、所交税费有关，写多了要多交税，写少了贷款额度达不到。注意以下3点即可：
A、不能低于当地的指导价，要不然最后无法交易。
B、要保证贷款额，比如贷80W，网签价格最低写100W，贷92W，这个地方最低写115W。
C、满足以上条件后，就不要再往高处写了，要不然缴的税高。
鉴于资格审核中中介填写资料时犯下的低级错误，我问中介要了网签合同编号，自己上网站又审核下网签内容。
存量房交易服务平台（就是网签查询的网址）：
合同号和密码问中介要（合同号是网签填写完会生产的号码）
小学三年级
评估需要提前预约，网签当天我就让中介预约评估公司，周五预约，下周二评估公司来做评估，周五出的评估报告。
除了催，没别的注意的了。
评估报告急的话，可以自己打评估公司电话查。我们评估公司说提供“评估编号”就可以查了。最好在评估公司来做评估前就交代好中介业务员要评估编号的事情，好让他在评估公司来拍照评估时，就把评估编号要过来，要不然等你需要的时候，中介业务员可能都不知道评估编号是什么。我们的业务员就不知道评估编号的事情。备注：我们的评估公司说评估编号是让中介问中介主办要。
初中三年级
LZ动作真快啊，我9月28日签的合同，商业贷款，现在还没有过户呢，我也买的石景山的房改房，满五不唯一，LZ能介绍一下交税和过户方面的情况吗？
显示全部签名
爱总是让人哭，让人觉得不满足
大学四年级
lz太热心了，学习一下
显示全部签名
初中二年级
楼主写的太好了太实用了，继续啊。果断收藏
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽，只有管理员可见
初中二年级
lz写的很详细，很受用，不过有一点网签价不必一定高于地区指导价，低于也可以，而且应该尽量做低吧，够贷款的就行，如果低于指导价，交税时直接按指导价交，肯定是最低的税，至少朝阳，海淀，大兴是这样的，石景山不了解，各区是有差异的，大家到时候问清楚吧。
[ 本帖最后由 nobody08bj 于
21:10 编辑 ]
初中三年级
:楼主我们也买的满五不唯一的房子，业主名下还有套88年的房子，中介说查不到，所以我们买的那套就当满五唯一的卖，请问是真的查不到么？
显示全部签名
众里寻他千百度，总有一颗独一无二的小石头在等着你！
初中三年级
太棒了这个帖子，如果写上所在区域更好一些更有针对性
小学三年级
:石景山区，只要是这个区的，估计流程都是这样子吧
小学三年级
:这个偶不晓得呀，我记得是在交税时，在交税大厅，双方都要填写双方是否唯一住房，在那个地方会查，你问问中介是否这个时候查，如果查到了，钱谁来付，最好写到合同里，明确个税谁来付，个税钱还不少呢。
小学三年级
:哦，我听LJ说了一句不能低于指导价，要不然后续什么东西不通过之类的，所以想着是不能低于指导价，LZ说的对，大家到时候问清楚吧，必定网签价决定了交的税费，能低当然是要低哦
小学三年级
:交税和过户都是一天的上午办的，具体的偶随后发在后续的帖子中哦
小学三年级
这个过程是LG去做的，因此具体的情况偶就不清楚了，只能简单说下我从LG那里了解的情况。
是在LJ的一个办公地方，不是一般的门店，应该是专门办理这项业务的，签了一个正式的购房合同，还填写贷款涉及的一些表格。
周一面签，周三我打公积金评级查询电话查询了评级结果，2A。
填写表格：
我是老公是主要申请人，我是辅助的，但是填写表格时要填写我公积金单位登记号和个人登记号，之前不知道，当时临时问公司人事的，有些被动，所以大家要提前准备好夫妻双方的公积金信息。
个人工资是现场工作人员按照交纳的公积金额来反推的，我的公积金是按北京市最低标准交纳的，所以反推我工资为1.8K（郁闷呀）。
后悔没有申请3A：听传闻说3A不好评，我们评级的条件也没太多优势，而且因为前期资格审核耽误3周时间，怕如果申请3A没评下来，万一需要重新提交评级耽误时间（如果评级没通过不知道是不是直接就给定为了下一个级别），所以当时就提交了2A。建议不着急的话，而且买房同学希望能多贷款的话，可以申请3A。其实评级也就2个工作日。
贷款银行：目前市属纯公积金贷款银行为：中农工建交。建议选中介推荐的银行，这样批贷慢的话他也不会怪你（如果房主不着急，你选自己方便的银行就行）。
[ 本帖最后由 味精味精 于
09:44 编辑 ]
小学四年级
请问LZ批贷进度能查吗？市管公积金。我们上周公积金初审，评级结果我也查了。但不知道什么时候能通知去银行签合同，中介说是等短信通知，但等待实在太被动了。
小学三年级
@lgsdy@hotmail.c:中介告诉我们批贷得10个工作日，我们实际是6个工作日，是LJ专员短信通知的，有个帖子说他等不及了去方庄二楼问的。
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声明：论坛所有帖子仅代表作者本人意见，不代表本网立场。转载文章/图片请注明作者及出自 、，如用于商业用途请联系原作者。16,064被浏览1,843,797分享邀请回答3.4K141 条评论分享收藏感谢收起2.1K151 条评论分享收藏感谢收起房子被不知道的情况下被村干部强拆，没有签任何的同意书，已经被拆的房子进行了评估，但是里面的家具什么的 - 110网免费法律咨询
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房子被不知道的情况下被村干部强拆，没有签任何的同意书，已经被拆的房子进行了评估，但是里面的家具什么的
浙江－金华&12-02 18:29&&悬赏 0&&发布者:shaoli…… & 回答:(5)
房子被不知道的情况下被村干部强拆，没有签任何的同意书，已经被拆的房子进行了评估，但是里面的家具什么的被压掉了，无法评估，房子里面的东西这部分可以赔偿吗？
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