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主题: 谈谈当下麻城的房地产行情
成长值:3133
阅读：30018
发表于： 22:50:42
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&&&&&&&房子，是每个老百姓关心的话题。房子，是我们普通老百姓的重要生活部分，同时也是我们平常茶余饭后闲谈的对象。&&&&&&&今天，我就简单来谈谈我对麻城房价的一起看法（不管说的对不对，请文明评论，共同交流）。2010年时，麻城城区房价还是元/平左右，地段好的地方也不会超过2000元/平，2014年2月，麻城中心城区（老城区）房价达到元/平了，西城新区房价达到了元/平了，月，麻城中心城区房价依旧维持在元/平之间，而西城新区则有所下降，在元/平之间，中心城区由于地段好，交通方便、周边配套齐全（交通便利、读书近、购物方便，就医容易等优势），房价基本上是没有变化的，个别楼盘在做活动促销，实际上优惠的房源很少，一般只推出几套。而新城新区由于目前远离中心城区（相对步行来说，其实麻城市区并不太大，骑车或开车还是很快的），相关配套并没建设到位，即使交房了，目前生活也不方便，周边大型商场、农贸市场、医院、学校均较少，公交也少或者不经过，所以由于尚未开发到位，所以吸引力并不强，房子长期不好卖。只能经常作活动，搞促销，并适当降价以实现走量，回笼资金。&&&&&&&&房价的决定因素主要有：开发商拿地成本、开发房产的相关税收、人工及建筑成本、融资成本等构成。因此，从长期看，房价不可能大幅下降，如果要降也是在一定范围内幅动，并逐渐趋近天一个合理的区间，原因有以下几条：&&&&&&&&一、麻城的财税政策，目前全国很地方财政收入，房地产贡献比较大，有些地方已严重依赖房地产的开发与发展，房地产对财政收入贡献超过一半以上，麻城作为县级市，并没有太多工业支撑，悉数麻城大型企业也没几个，2013年麻城GDP数据，第一、二、三产业（农业、工业、服务业）比例分别占比32%、42%、36%（好象没有记错吧），从数据看，麻城农业大县的外衣并没有完全退去，同时，工业并不太强，第三产业也不发达，2013年麻城财政收入18亿左右，估计有相当部分是麻城这几十个楼盘共同贡献的。政府对房地产征税主要是出让国有土地所得、其次就是开发商营业所得；由于麻城工业不强，服务业不发达，农业税收少，因此可以推断，麻城房地产对财税贡献很大，发展要发展，政府公共支出、采购、行政成本等，是巨大的开支，因此，对土地收入依赖严重的政府，在一段时期内自然不会降低土地价格，因此，开发商获得国有土地的成本在一定时期内不会发生变化，甚至还会上涨；同样，税收是按国家统一标准执行，短期不会有大的变化。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二、人工及材料成本。其实细心的人们会发现，现在麻城从事建筑事业的工人，日薪现在都不低，比都市白领还高（PS：这里并没有任何比较意思，只是事实描述），如果是点工，大工（就是有一定技术含的工种，这里是按麻城本地话来描述的）一般日薪在200元以上，小工一般也在120-150元之间，今后只有可能上涨，而不会下降；钢筋、水泥、墙砖等建筑材料近几年暴涨，近一年来价格趋于稳定；工程设计、施工设施价格也是逐年水涨船高，因此，在一定时期内，人工及材料成本只会上涨而不会下跌。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&三、融资成本。近一年来，国家调控房地产市场，收缩银根，央行对开发商融资要求及门槛提高，加之楼市价格严重背离了市场，泡沫严重，银行风险加大，很多银行从总量控制放贷额度，因此开发商融资要比平时付出更的精力的成本，有时甚至在银行根本&无法获得贷款，开发商资金困难，只得寻找民间贷款（就是高利贷），由于利息极高，很多开发商开发成本增加不少，而开发商要赚钱，要还本付息，只得将这些成本转嫁给老百姓（买房人），不说加价销售，最起码不会降价，换句话说，降价的空间不大。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&除以上三个主要原因外，还有投机行为也会导致房价上涨，前几年就很明显，很典型，近一年来，这种投机行为有所减少，因为炒房的最佳时机已经过去了。&&&&&&&以上是说明房价长期内不会大幅下跌的原因说明。郑重说明，本人不是开发商，也不在房地产行业工作，更不是售楼工作者，与房地产一点关系也没有。本人也是普通老百姓，也希望房价能够回归合理价位。&&&&&&下边，我再谈谈麻城近一年来房价变化及产生的原因。&&&&&&&近一年来，麻城整体房价变化不大，事实上，2013年第四季度至今，房价基本上停止上涨，这是全麻城老百姓都知道的，是不争的事实（当然不排除个别楼盘小幅小涨，我只描述的是整体或一般情况），另外，局部有所下降。下降比较明显的是西城新区。举例，闵五路某楼盘2014年初开盘均价4200元/平，到了2014年10月份以后，均价下调到元/平；另外，金通大道某楼盘，年初均价为元/平，到了2014年9月份以后，下降至元/平左右，另外，位于火车北站附近的某新楼盘（截止今天尚未开盘，内部认筹阶段）均价降至3400元/平。这是几个价格变化相对明显的楼盘，还有好几个，我在这里就不一一举例了。再举例说明下，中心城区的房价变化，位于实验二小房边的某楼盘，2014年一季度，房价为元/平，一楼一价；到了2014年11月份，价格为元/平之间，有些甚至是现房出售。以上数据说明，相对于去年及今年年初，到年底各楼盘都有一定程度的下降，中心城区下调幅度小，西城新区调整幅度相对较大，整体上讲，房价已停止上涨，并局部有所下降。&&&&&&&导致以上变化的主要原因有以下几个方面：&&&&&&&一、供需关系。房市也是市场经济行为，前几年处于房地产黄金时期，投资房地产的资金源源不断涌入，银行融资比较容易，开发成本也相对现在低，麻城市场出现了一波房地产开发高潮，近五年来，楼盘开发面积每年成倍增加，加之政府城市规划，新城建设、老城区改造、投资者资金涌入，导致一段时期内过度开发，商品房库存不少，而麻城属于国家贫困县，经济落后，老百姓平均收入偏低，手上闲余资金并不多，面对高昂的房价，对于刚需者来说，只能望楼兴叹；近一两年，随着房地产黄金期的过去，很多投资机构和个人均不看好楼市，资金渐渐撤出，减少了对房子的需求；还有，前几年城区周边、城郊还允许私人买地建房，几年间也建设不少私房，相当于消耗了本市潜在购房者（如果没有私房，他们会购买商品房）；还有政府城区改造，建设了一定量的还建房，短期内一定程度浸蚀了部分商品房的市场。另外，由于麻城生活与工作矛盾（很多人能买房却无法在麻城上班，主要是没有合适的工作机会，导致这一部分人群选择在大城市如武汉及外省购房）放弃在本地买房，导致本市潜在客户减少。以上种种原因说明，麻城现阶段房地产市场，供需平衡被打破，供给大于需求。特别说明，这里的需求是指有效需求，即有意愿同时有能力购买的情况。&&&&&&&二、近期房地产市场在环境。由于国内房市大环境并不好，很多机构特别是媒体都在唱衰房市，而且近一年来，全国报道多起楼盘崩盘、开发商跑路、资金链断裂导致楼盘烂尾的新闻，由于大部分楼盘是期房，很多潜在购房者考虑到风险，短期内不敢出手；另外，国内部分城市房价确实出现大跌的情况，加之媒体的大肆报道，导致很多潜在购房者仍处于观望状态。&&&&&&&三、大部分开发商资金紧张，而当下融资困难，为解决资金问题，部分开发商选择让利，即降价来达到跑量的目的，以实现资金回笼。因而很多商家不定期开展促销活动，搞活动主要有三个目的：一是造势，二是宣传，三是达成销售（因为当下房子确实不好卖）。&&&&&&&&&&&&&&&请各位需要购房的朋友记住：购房是大事，下手须谨慎。鉴于当下麻城的实际情况，考虑到置业风险，对于自住房也就是刚需的朋友请注意，尽量选择现房（选择两房主要是风险小，但缺点也有，一是可选择余地小，而是价格比期房稍高一些。）；如果没有满意&的两遍，尽量选择关键词期限短的楼盘，如你下手时交房还要一年甚至更久的，建议不要购买，因为风险太大；只要预算有限，且不急于入住，可以选择半年内可以交房的期房，这样的房子一般基本完工，只是最后的处理及手续的报备，问题不会太大。&&&&&&&另外，购房要理智，千万不能光听售楼小姐的或开发商置业顾问的话，要有理解的理解与判断。&&&&&&&凡是广告打的特别响的，且经常打广告的楼盘，或者告诉你销售的很好的楼盘，你就要注意了，往往越是这样，越是说明他们的销售不行，库存压力大，极需销售。试想一下，如果销售真的很好，何必还要花重金打广告呢，如果是这样，这样的广告是无效的，即不会产生价值的，开发商都是精明的人，谁会花重金去做无用功呢？除非是傻子！&&&&&&&最后，对麻城未来三个月的房价进行预测，之所以预测三个月的，一是因为本人能力有限，太久了不会预测，二是根据当下实情情况预测未来一个季度的短期变化，一般是基本客观的，太长则是扯淡，因为可变因素太多。&&&&&&&大家知道，国家现在在微调房市，近期相应出台了一连串的政策和措施，一是降低二套房的首付比例，由原先的60%降到30%；二是放宽公积金贷款政策，各地方可根据实际制定相应的优惠措施；三是税费优惠措施（部分地方可以夏减半，总之有着不同程度的优惠）；四是贷款利率降低，2014年10月份以前，贷款的基本利率还是6.55%，而麻城执行的是7.12%左右，到了11月份，麻城贷款利率执行基本利率6.55%，11月下旬，央行降低贷款基本利率，调整为6.15%，而同时，央行还降低了存款利率，种种迹象表明，政府试图通过一连串的措施刺激房地产市场，以实现交易量增加。因此，可以推测，各组措施实施后，房地产市场在局部会迎来好转，但是刺激需要一个过程，局部地方政策较好，房市反弹会比较快，但麻城目前仅执行了贷款基准利率下调为6.15%，公积金异地互认并未执行，契税减半优惠也并没有执行，因此，现阶段，麻城房价不会有大的变动，可以预测，在2015年4月份之间，麻城房价基本是趋于稳定，不会有大的变化。4月份以后，可能会缓慢回升，也可能维持不变。&&&&&&&各位需要购房的朋友，建议避开春节期间购房，春节期间，很多外地工作人员回老家，可能会形成短期局部价格回升（需求大），可以在12月份、2015年1月份及2015年3月下旬-4月份选择，适时购置。&&&&&&&另外，对于要办按揭购房的朋友，如果你使用信用卡，请注意及时还款，以勉造成不良信用记录，影响贷款。&&&&&&&&以上不管有没有道理，都是个人的认识，请各位麻城老乡不要乱踩，合理评论，欢迎交流。谢谢！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一个麻城小老百姓的话&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
心若明月，流年静好。
成长值:193
发表于： 10:13:11
分析的太透彻了
成长值:351
发表于： 19:05:10
你说的&&分析&太对了。麻城&城区买房人&&在麻城工作没保障&&都在外地打工了&&&房子想卖掉&价格叫不起来
成长值:351
发表于： 19:06:53
吃了三餐饱饭&&&就说自已是有房有车&&&
成长值:21476
发表于： 10:45:04
专业室内空气检测、甲醛治理、室内环境消毒杀虫、灭蚊蝇
成长值:3046
发贴数:330
发表于： 21:23:24
为你点个赞！
学习雷锋好榜样！！
发表于： 22:00:32
楼主忽视一个重要问题！其一，麻城对人口吸引力差。人是决定房价的根本。其二，麻城2013至今年已批在建和准备建的商品房面积达200万平方米以上，不谈政府后期卖地，光这个面积足够麻城市场消化三到五年。综上所述，麻城房价只会在2015年底后短期反弹，相对通帐水平，长期看跌，就是说现在每月工资2000,房价4000，10年后月薪8000,房价6000,这对投资性购房人群值得警醒！
你说的有道理，农村购买力不容忽视。现在外地大城市房价高不可攀，除少数人能购置外，有一部分人会选择在家乡置业。另外，农村购买力不容易忽视，你看看白果新区、腾龙商贸城的开发就可见一班。不指望外地人在麻城买房，光麻城区域内的人，就少，120多万的人口，加之近些年来，麻城的交通、配套越来越好（起码是在完善当中），今后招商引资条件更好，更多资金投入，不光是本地人，也许还会有很多外地人进入本地市场。有一点你说的对，麻城的房子不适合投资，但是自住还是没有问题。
Morigo 楼主，麻城这么多年，除了托关系搞个电厂，招来有一个像样的企业吗？
平安：麻城读大学的年轻人，有几个毕业后能回麻城就业，年轻人口的流动方向已经决定麻城城镇化的发展！
回复 平安:对
回复 平安:现在麻城买房的主力不是麻城出来的年轻群体，现在毕业的学生工作几年的，有几个能买得起房？除少数特别能干的外，或者有背景的外，我想大部分毕业几年的在麻城恐怕是买不起房的。除非进了好单位的。我的几个同学在国企工作的，工作三年时就买房了，在武汉买的，但是在普通企业工作的，有少部分在麻城置业了，其余的不清楚。
成长值:3133
发表于： 23:05:52
另外，你能预测到10年后的数据，我觉得不太靠谱，这期间变量太多，
数据只是打比方，方向才是中心！！！
平安：事实上麻城的房价已经赶上很多二三线城市了，可麻城连十线城市都排不上，按麻城的实际收入水平，每平米是合理价格，突破3000已经是天价了，可麻城已经卖了几年天价房了，而且这天价或许要持续到共产党灭亡，等新政府诞生出台均田制，把土地真正回归于老百姓，才可能真正遏制！只是这么些年来，政府赚了，开发商赚了，建筑队赚了，建材商赚了，装修公司赚了，这么多人都在赚钱，那么谁来买单呢？没有能力逃离麻城的老百姓！他们很多都是一代，两代，或是三代的积蓄掏空，才能在麻城找个落脚之地，更多的事业单位工作人员穷的叮当响，盲目跟风，按揭买房，银行的贷款到退休都还不清！
为祖国工作50年！:你说的有道理。麻城房价比其他比麻城经济发达的地方还高，我在帖子中也提到过，主要是麻城经济不行，对房产依赖度较高，所以房价这么高，就拿湖北仙桃来说，2013年GDP360多亿，比麻城高出不少，但是仙桃房价才3000左右徘徊，而麻城在2013年高峰期房价都是4000多。你看看！ &nbsp &nbsp &nbsp &nbsp另外，现在很多乡镇人在麻城买房的不在少数，跟风的也不少。确实是这样，很多楼盘也是靠这样的一个群体带动了销售，实现资金回笼。得以继续开发。麻城人口大，年轻人外流较多，这也是事实，前几年麻城购房的有很多是投资者，这最近一年来，主要以刚需为主了。
麻城跟深圳的一村的经济都不如
只能是在中国的15线城市
最后买房人倒霉
回复 :你也太夸张了，有15线吗？哈哈
就算有15线城市吧
回复 :嗯。你好幽默哦
麻城市的经济还不如鄂州市。
还有7条回复，
心若明月，流年静好。
成长值:351
发表于： 19:07:39
麻城只是近几年&&&靠旅游刚发展起来的&&小城市&。比深圳市的一个村的经济还差&&&房价跟深圳的村&&里价格差不多。多少人等着麻城房子升值&&赚钱。麻城这样发展模式只会一年不如一年
你说的很对，麻城现在的情况就是这样，GDP发展，麻城政府对房产依赖较大，因 为没有别的工业，所以只能靠卖地卖房来发展，所以房价高，背离了正常水平，这样实际上是在搜刮麻城老百姓。大家都赚钱了，这些全都要老百姓买单
成长值:351
发表于： 19:09:19
经济跟上海市的一个区比起来还不如&&&&&什么叫工业支撑？
的确如你所说，我赞同你的说法。
麻城去年我到城区 去看了下 街上的轿车都是几万元一辆
上海 嘉定区是最差的区
街上的轿车都是几十万一辆的。麻城繁华地段的道路像乡村道
像是几年没打扫卫生一样
麻城吧网页说
今年杜鹃节纯利润几十个亿
就不能把几个亿拿来搞麻城交通投资吗？
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就不能把几个亿拿来 麻城交通投资吗？
还有13条回复，
发表于： 19:35:05
麻城房地产这次调整周期很长，估什最少两年左右，指望房子赚钱的人，近两年可能很失望！
张家畈好多人在麻城买房。
看到太苍市 上海市 本地人搬迁发财了。麻城现在的经济
相当于上海 嘉定区20年前的经济
回复 :其实现在很多乡镇的人都在麻城买房，这种现象可能被麻城开发商识别到了，只能说，麻城潜在购房的人很多。现在很多乡镇自己搞事的人很多，也有一定的收入，另外，在外地就业的人，特别上一辈的人，乡土观念很强，回乡置业的不在少数。
上面文里也写了，投资房产的最佳时期已经过去了，现在只能是自住了。投资可能是发不了财的。
成长值:351
发表于： 19:31:11
你好&&你要是从政&&是个好父母官。
那可不一定
回复 神经科高医生:你说的对，现在根烂了，谁来都不行了
成长值:1373
发表于： 11:24:19
楼主写的完全就是前后矛盾的一个四不像
你好，前后并不矛盾呀，前部分写的是长期来看房价不会跌，后半部分写的短期内房价可能会跌。这也是矛盾的吗？
成长值:302
发表于： 22:14:58
麻城的商品房十年都消化不了
一定时期内库存是有的，但是十年之后，这个真不好说、
发表于： 23:30:33
英雄所见略同！
成长值:1148
发表于： 9:01:42
整个大的趋势是这样
大趋势是房价要逐步回归到一个正常区间，不是说大涨或大跌。
123&&&&3&c
成长值:7871
发表于： 10:33:14
麻城房价不低，收入不高，不给力啊
对的，房价不低，收入不高，这是事实。
成长值:3354
发贴数:252
发表于： 13:38:58
今年的楼市相较于08年好得多，迟早得回暖
对！迟早得回暖。
短期回暖，长期看跌！
回复 平安:跌的话，近些年估计没戏
回复 Morigo :所以呀，买房的人，趁现在，得赶紧
Eve&#92/:很多人继续、持续观望中。
Eve\/：我敢说麻城房价最少一年内不会上涨，立贴为证！
回复 平安:今年都剩下1个半月了。。。我也敢说这话
Eve&#92/:你好逗呀，你在逗那个平安吗
难道我理解错了？回复 Morigo :
还有4条回复，
知&足.&并&&常&&乐&&。&
成长值:3133
发表于： 23:00:27
希望政府能够适当调整调整呀，房价早点回归正常价位，让所有麻城人有房子住。
政府调整？国家都调整好多年了，有个屁用
Eve&#92/:只是希望而已，我也知道没用。所以，只能是美好的愿望。
心若明月，流年静好。
发表于： 5:10:40
短期回调过大，地卖给谁！现在一把手最多搞十年，肯定不会考虑以后的事。所以土地财政，只要能撑一天算一天！
你说的有道理，所以不会大跌大涨的情况，但是我个人会认为长期内，房价不会走低。你也知道麻城工业不强，第三产业不强，麻城GDP要发展，财政收入要增加，要给当官的发这发那，钱从哪里来，还不是要靠高价场地，既然一定时期内土地价格不会降低，现在人工、材料成本逐步走高，相关税收也只是微调，这些就注定房价不会大跌，即使要降也只是微降。
Morigo 楼主：每平房子建筑成本不见1000元，土地成本，税费占大头，在政府改变购置成本为持有成本（房产税将实行）后，商品房成本有很大调整空间！
发表于： 5:20:48
据统计，中国25至49岁人口在2015年达到顶峰，以后每年下降，再加上年轻人进一步进入大城市，长期来像麻城这种小城市住房需求将逐步减少！
这个报导我也关注到了。年轻人口进入大城市也是事实，不过，未来很多年后，也可能出现回流。这几年也出现过北上广的蚁族返回二三线城市及自己家乡的多次报导，这样的情况也不会一成不变。只能说有这个趋势，但是具体怎样目前尚不能定论。
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2016年在麻城买房哪个楼盘最好
浏览次数：0
小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
无论刚需还是改善,其实购房者都是想要挑到一套自己满意的房子。但是目前有着这么多的楼盘,而购房者都希望能够挑选到适合自己又有前景的房子。但有些楼盘外表看似“光鲜亮丽”,背后却隐藏着很多潜在的危险。那么如何准确判断哪些楼盘不能买呢? []
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